Как покупать квартиру в ипотеку на вторичном рынке у двух собственников

Стандартный договор предполагает участие двух сторон. Но это не значит, что их не может быть больше. Один из примеров – покупка квартиры, у которой два собственника. В этом случае требуется определенный алгоритм действий, о котором мы расскажем в нашей статье.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 244 ГК РФ).

Чаще всего общая собственность возникает, когда имущество приобретается несколькими лицами. Но есть и другие способы возникновения такого вида владения:

Приватизация на двух и более лиц.
Переход недвижимости нескольким лицам по наследству.
При приобретении квартиры в период пребывания в законном браке.

Особенность сделки с квартирой, находящейся в общей собственности, заключается в том, что ее продажа одним лицом невозможна без согласия другого.

Если общая собственность является делимой, можно купить квартиру по частям. Для этого нужно заключить два разных договора с двумя собственниками, которые будут независимы друг от друга. Для каждой сделки нужно:

Проверить всю документацию продавца.
Получить согласие второго собственника на продажу.
Заключить договор купли-продажи.
Пройти государственную регистрацию перехода права собственности.

Желательно совершать эти сделки одновременно, чтобы быть уверенным в том, что квартира будет принадлежать вам целиком. Потому что если вдруг второй собственник передумает продавать свою часть, вы не сможете в полной мере распоряжаться купленной квартирой (например, сдавать ее в аренду). На все действия потребуется согласие совладельца.

Отсутствие возражений со стороны другого собственника – ключевое требование к действительности сделки. Оно должно быть не только получено, но и составлено правильно.
Законодатель не предусматривает строгой формы составления документа. Но есть определенные требования к данным, которые должны быть в нем прописаны. Так, укажите в документе:

Наименование предмета сделки купли-продажи с его полным описанием (адрес, технические характеристики).
ФИО, паспортные и контактные данные каждого собственника.
Реквизиты документа, подтверждающего факт совместной собственности (свидетельство о браке, завещание, договор купли-продажи/дарения и др.).
Факт отсутствия возражений на продажу квартиры.
Период действия настоящего соглашения.
Дата, подпись.

Кроме перечисленных сведений можно указать и реквизиты покупателя, если к моменту оформления документа он уже найден. Согласие на продажу обязательно должно быть заверено нотариусом.

Если вы решились на покупку квартиры с несколькими собственниками, будьте готовы к определенным трудностям. В первую очередь, это необходимость установления факта совместной собственности. Потому что основной риск – это сокрытие данного обстоятельства продавцом. Чтобы убедиться в количестве собственников, нужно заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны все юридические владельцы имущества, а также наличие обременений на него.
Кроме того, при покупке могут возникнуть трудности, если второй собственник:

Недоступен (пребывает заграницей либо в местах лишения свободы).
Является недееспособным (о чем имеется соответствующая справка).

Если в покупаемой квартире прописан несовершеннолетний, вам необходимо позаботиться о соблюдении его прав. Так, требуется получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры. А для этого должны быть предоставлены гарантии, что ребенок будет обеспечен другим жильем, которое по размерам и удобствам не уступает продаваемому.
Соблюдение данного условия имеет принципиальное значение, потому что при нарушении прав ребенка сделка будет аннулирована.

Если жилье, которое вы собираетесь купить приобретено в ипотеку, которая еще не выплачена, участие банка в сделке является обязательным. Он должен дать согласие на продажу и погашение кредитного долга за счет средств покупателя.
А если вы хотите также купить такую квартиру в ипотеку, банк должен переоформить долговые обязательства продавца на покупателя. Для этого придется представить документы, подтверждающие вашу личность и платежеспособность.

Если вы собираетесь покупать жилье, которое является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо участие каждого из них в сделке. В этом случае подписывается трехсторонний договор, где в роли продавца выступают муж и жена. Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме по стандартной схеме, но необходимо, чтобы он был подписан обоими супругами.
Также возможно заключение сделки только с одним из супругов, при условии, что второй представил письменное согласие на продажу, заверенное нотариусом. Независимо от того, как именно будет оформляться сделка, вы должны проконтролировать участие каждого супруга в ней.

Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет принципиальное отличие от остальных сделок с долевой собственностью:

Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.

В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:

Правомочности действий продавца.
Отсутствии обременений на жилплощадь.
Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).

Если вы покупаете квартиру в незаконченной новостройке у физического лица, вы должны знать, что до сдачи дома он не будет являться его собственником. Поэтому вы можете приобрести жилплощадь по договору уступки права требования. Но при этом необходимо согласие застройщика, который продолжает иметь права на продаваемую квартиру. Если продавец полностью выплатил свою долю, застройщика необходимо только уведомить о сделке. А если у него еще остались перед ним обязательства, компания должна согласиться на переход права собственности и подписать его.
Другой вид долевой собственности в строящемся доме – товарищество жильцов и застройщик. В этом случае вы вступаете в товарищество и оплачиваете паевые взносы в оговоренном размере и в указанные сроки. Собственником вы станете только после того, как выплатите весь объем денежных средств, а дом будет успешно сдан в эксплуатацию.
Таким образом, если вы хотите купить квартиру, которая находиться в собственности у двух и более лиц, будьте готовы к тому, что вам придется делать дополнительные проверки и получать дополнительные документы.

Необходимость внесения предоплаты определяется договоренностью между участниками сделки. Но если она признана необходимой, вы должны заплатить аванс или задаток каждому продавцу, чтобы закрепить за собой право покупки данной квартиры.

Наличие такого документа упрощает сделку. Потому что если в нем указано, что квартира принадлежит только одному из супругов, то согласие второго на продажу не требуется.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;

долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества. Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров. Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли. За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю. В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже. Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время. Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

После того, как согласие всех сособственников получено, можно приступать к самой процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры. Покупателю важно удостовериться, что все риски по приобретению жилья, находящегося в общей собственности, минимизированы.

Если квартира покупается у супругов, находящихся в законном браке, то потребуется нотариально заверенное согласие мужа/жены на продажу недвижимости. При наличии у них несовершеннолетних детей, даже не имеющих право на доли в квартире, обязательно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья. То же правило распространяется на членов семьи, признанных судом недееспособными.

Перед тем как купить квартиру у двух собственников, потенциальный приобретатель недвижимости должен проверить свидетельство о регистрации права собственности, где указаны все совладельцы жилья и размер их долей в праве. Нелишним шагом будет проверка соответствия паспортных данных, указанных в «розовом» свидетельстве с личными документами продавцов квартиры.

Для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП на приобретаемое жилое помещение. Такой документ можно заказать в службе Росреестра или территориальном МФЦ (многофункциональном центре). Выписка содержит следующие данные:

описание жилого помещения;
информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
информацию о действующих обременениях на квартиру (арест, ипотека, аренда);
сведения о ведущихся судебных спорах относительно данного жилья.

До окончательного принятия решения о покупке квартиры с общей собственностью необходимо проверить существование третьих лиц, имеющих права на эту недвижимость и зарегистрированных там жильцов. Для этого продавец должен представить:

справку из ЖЭКа о том, что все проживающие в квартире сняты с регистрационного учета;
расширенную выписку из домовой книги;
справку из паспортного стола ФМС о лицах, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных по месту пребывания).

Особенно тщательно следует проверить наличие временно выписанных жильцов квартиры (не являющихся сособственниками), сохраняющими право на проживание и пользование жилой площадью после продажи:

лица, проходящие военную службу;
лица, находящиеся в местах лишения свободы по приговору суда;
несовершеннолетние, помещенные в детские воспитательные учреждения;
престарелые и больные люди, находящиеся в специализированных учреждениях.

Если квартира продается по доверенности, выданной сособственниками третьему лицу, то следует проверить действительный статус этого документа. Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной.

Проверка состояния расчетов по коммунальным платежам – необходимая мера предосторожности, которую должен предпринять покупатель квартиры в общей собственности. Продавцы должны предъявить выписку из финансового лицевого счета, в котором зафиксировано отсутствие задолженности.

Форма договора купли-продажи квартиры, приобретаемой у двух собственников, не отличается от общепринятой. Различие заключается в том, что договор будет трехсторонним – кроме покупателя, в качестве продавца указываются два владельца долей недвижимости. В договоре указываются все данные сособственников, размеры принадлежащих им частей общего имущества и стоимость долей.

Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:

объект продажи (квартира, комната);
местоположение (почтовый адрес) продаваемого жилого помещения;
жилая и общая площадь;
этаж, где находится квартира;
кадастровый номер объекта недвижимости.

В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек. Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры. После того как будет проведена процедура регистрации права, будет произведен расчет при участии банка.

Приобретение недвижимости, имеющей двух и более собственников, всегда сопряжено с известным риском. Чем серьезнее подойдет покупатель к проверке титула и «истории» квартиры, тем меньше шансов потерять собственные деньги и моральные силы в многочисленных судебных процессах.

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Добрый день, пикабушники. Вдохновившись данным постом и просьбой @mario21 , я решил написать пост об ипотеке на вторичное жильё. Вернее о том, что нужно знать об этом непростом деле. Сам прошел через это, прошерстив много форумов и сайтов. Постараюсь изложить свой опыт и мысли по этому поводу- авось пригодится.

Итак, вы решили купить квартиру на вторичном рынке с использованием заёмных стредств у банка (ипотека).

Что нужно от вас:

-Смелость и уверенность в вашем выборе, ибо этот вопрос — не просто пойти молока купить. Хорошенько обдумайте и взвести все «за» и «против». Обратите внимание на свои доходы и планы (завести детей и т.д).

-Не суетитесь и не торопитесь. Вас никто не гонит.

-У вас должен быть первоначальный взнос. Чем он больше, тем меньше заём у банка и меньше выплат по % по кредиту и т.д.

-У вас должна быть работа с официальным трудоустройством. Конечно, банки дают ипотеку и тем, у кого доход не подтвержден, но там существенно больше процентная ставка и выше риск отказа по кредиту. Для подтверждения доходов необходимо иметь справку 2НДФЛ с места работы. Думаю, что уже все знают что это такое.

-У вас не должно быть другой ипотеки(это уточнить надо в банке), долгов по другому кредиту или плохой кредитной истории. Банки тщательно взвешивают свои риски и не будут давать кредиты потенциальным должникам. Тут их можно понять. Так же моим заблуждением было, что если не будет кредитной истории, то ни за что не дадут ипотеку. Во всех банках, куда я подавал заявки, мне одобряли, хотя кредиты я никогда не брал. Хотя данный вопрос щепетилен и каждый случай частный.

-Выбрать банк. Тут не хочется рекламировать банки, просто надо походить в вашем регион и узнать, где меньше %, стоимость страховок и которые выдают нужную вам сумму. Например, в Москве много банков не дают кредит менее 1,5 млн руб. Так же можно попросить распечатать вам кредитный договор (шаблон), чтобы с ним ознакомиться.

После выбора банка вы можете со справкой 2НДФЛ подать заявление в банк и ждать решение. Если у вас есть супруг/супруга, он/она может быть созаёмщиком. Тогда больше шанс на одобрение. После первичного одобрения банк даёт вам некоторое время найти объект покупки (квартиру/дом), если еще не нашли. Обычно это несколько месяцев. При необходимости, если у вас не хватило времени, заявку можно переподать/продлить. Тут начинает очень интересный и важный момент-надо выбрать квартиру. Выбрав квартиру, надо собрать ксерокопии документов на квартиру и дать их банк для окончательного решения вопроса банком. Более точно процедуру можно уточнить в банке. Так же спросите о вопросе, если цена будет отличаться от одобренной.

Что нужно узнать о квартире и какие документы нужны от собственника для подтверждения сделки банком:

-Узнать наличие и количество собственников. Хорошо, если он один. Но их может быть несколько. Если собственников несколько, что тут нужно участие всех собственников при продаже квартиры. Для ознакомления можно попросить показать свидетельство права собственности (переписываем себе кадастровый номер). Но, т.к. оно может быть уже не действительно, можно подать заявку в ЕГРП/МФЦ на выписку по объекту недвижимости. Там вам дадут актуальные данные о статусе права собственности, а именно: кто владеет и в какой доли, нет ли обременения на объект недвижимости- залог, ипотека и т.д. Все это отражено в документе. Так же эту справку часто требуют банки, т.е. её в любом случае нужно брать. Стоимость точно не помню, не хочу врать, но была вроде около 200 руб. Взять справку может любой гражданин, нужно только узнать кадастровый номер запрашиваемого объекта и его адрес.

-Узнать кто прописан в квартире ( выписка из домовой книги). Эту справку тоже просят банки. Лучше всего будет, если там не прописан никто. Особенно если не прописаны дети. О детях ниже. Эту выписку банк тоже просит. Без неё нормальны банк вряд ли подтвердит сделку.

-О детях. Это очень важный вопрос. Бывает такое, что в квартире прописан ребенок и он же является собственником доли жилья ( получил долю при приватизации, например). Тогда, вам придётся добиться от продавца, чтобы ребенка перепрописали в другую квартиру, а, если ребенок является собственником доли жилья, то нужно, чтобы продавец получил в органах опеки разрешение на продажу доли квартиры ребенка. Без этого разрешения банк может не одобрить сделку. Более того, в дальнейшем продажу квартиры могут опротестовать органы опеки, ибо это ущемляет права ребенка, ибо нельзя лишать ребенка жилья. Для получения разрешения органов опеки, продавец должен выделить/купить соразмерную долю в другом объекте недвижимости. Более подробнее о таком разрешении надо узнать в местных органах опеки. Всё это очень геморно, но избавит вас от сюрпризов в жизни. Так же органы опеки любят на этом нажиться ( на взятках). Тогда придётся на них давить. Не поленитесь это сделать. Если продавец отказывается этим заниматься, то стоит подумать о выборе другого жилья. Банки, при наличии в собственниках несовершеннолетнего, тоже могут потребовать это разрешение. У меня просили в трех банках из 4, в которых я консультировался.

-Узнайте о задолженности на коммунальные платежи. На все, включая телефон и газ. Для этого попросите выписки из лицевых счетов. Никому не хочется купить квартиру с долгами на крупную сумму. Да и банки обычно просят эти выписки, минимизируя свои риски.

-Техническое состояние квартиры и соответствие документации. Здесь нужно понимать, что старые хозяева могли попеределать всё и вся в квартире, нарушая всё технические нормы и законодательство: незаконные перепланировки , розетки у газовой трубы(менее 30 см от трубы), отсутствие гидроизоляции в ванной, проводка, несоответствующая нормам и т. д. Если что-то имеется, то потом вам же и придётся всё исправлять. На квартиру должен быть технический и кадастровый паспорт, где описана планировка. Не поленитесь проверить соответствие планировке. Это сэкономит время и нервы в будущем. Копии этих документов тоже могут понадобиться в банке. Не поленитесь сделать их. Много документов не бывает.

-Банк может попросить оценку стоимости жилья. У меня просили. Стоит это дело по-разному. Моему продавцу обошлось в 2000 рублей. Можно делать удалённо- фотографируется квартиру в разных ракурсов, подъезд, входная дверь в квартиру и дом с разных ракурсов. Это всё высылается по электронной почте и потом остаётся только забрать папку. Банк может смутить, что вы хотите квартиру за 1 млн, реальная стоимость которой 5 млн.

-Банк попросит ксерокопии паспортов всех владельцев квартиры. Если среди владельцев есть ребенок, то копию свидетельства о рождении.

-Заранее согласуйте с продавцом способ передачи средств, как первоначального взноса, так и заёмных средств. Проще всего передавать все средства сразу после сделки+так для вас безопаснее. Один из распространённых способов передачи денег-передача наличных через сейфовую ячейку. Продавец и покупатель составляют общий договор аренды ячейки. Покупатель закладывает заёмные и личные средства в ячейку, деньги из которой продавец сможет забрать только если сделка прошла в ЕГРП, подписан акт-приёма передачи т.д. От ячейки еще есть символический ключ, который передаётся продавцу после совершения сделки.

Более того, при обращении, банк не говорил о необходимости многих документов. Нужно тщательно у них всё это узнавать. Если всё с квартирой в порядке и стоимость оговорена, то нужно с продавцом составить предварительный договор купли-продажи. В интернете море шаблонов. Заранее обговорите с продавцом и банком способ передачи денежных средств
Все это собирается и подаётся для подтверждения выхода на сделку.

После одобрения банком сделки, вы составляете с продавцом договор купли-продажи вы составляете с банком кредитный договор в трех экземплярах, и со всеми документами идёте в банк.Далее составляется кредитный договор и договор на страхование жизни и объекта недвижимости. Думаю о необходимости страховки при ипотеке ну буду особо говорить-без неё стремно+процент выше. Далее заёмные средства и личные могут быть заложены в ячейку( счет покупателя). После этого продавец и покупатель должны подать документы в ЕГРП либо в МФЦ. Я подавал в МФЦ, потратив всего 15 минут и 800р. Далее остаётся ждать около 1-3 недели. После этого продавец получает свой экземпляр договора, покупатель свой+свидетельство права собственности с обременением. Важный пункт. После получения документов нужно с продавцом составить акт приёма передачи. После этого с актом и договором идёте в банк и показываете. После этого банк может допустить продавца к деньгам. В этот момент составляете расписку о получении средств и отсутствии финансовых претензий продавца и отдаёте ключ. Таким образом, вы становитесь владельцем квартиры с обременением (ипотека).

После этого вы можете делать в квартире ремонт, заселяться, прописываться. Не забудьте переоформить лицевые счета по оплате ЖКХ(квартира, газ, телефон , телефона на себя, а так же в следующем году получить налоговый вычет по покупке квартиры+ налоговый вычет по процентам по кредиту.

Не забывайте, что страховки надо продлевать ежегодно.

Когда придёт счастливое время оплаты последнего платежа по ипотеке, вам нужно будет закрыть кредитный договор, получить справки о закрытии/погашении и пойти с представителем банка в ЕГРП для освобождения квартиры от обременения.