Коротко о главном
Ипотечное кредитование в Чехии можно назвать настоящим феноменом: ставка для граждан страны в недавние годы снижалась до показателя 21% годовых. При сроке погашения 30 лет такие условия можно назвать исключительно выгодными. Доступность кредитов привела к заметному росту спроса на недвижимость, увеличению объемов продаж и, как следствие, дефициту наиболее востребованного сегмента рынка недвижимости Праги — доступных квартир не очень большой площади.
Что изменилось
В ноябре 2016 года в Чешской Республике сменилось кредитное законодательство, и ипотечные займы стали относиться к потребительским кредитам. В связи с этим изменились как условия ипотечного кредитования, так и его регулирование со стороны Чешского Центробанка. Отныне Центробанк стал непосредственно контролировать ипотечных консультантов, которые предоставляют физическим лицам консультации по ипотечным кредитам и / или оказывают полный комплекс услуг по оформлению займа. Деятельность консультантов по кредитованию стала централизованно фиксироваться в едином ресурсе — на специальном сайте Центробанка. Для того чтобы быть включенным в список аффилированных консультантов, претендент должен предоставить специальный список документов и сдать официальный экзамен на профпригодность, который проходит в форме теста.
Таким образом, государство защищает потребителей от недобросовестных консультантов, которые могут предоставить заемщику ложную информацию и обмануть его. Любое физическое лицо может зайти на этот сайт — и проверить, есть ли в списке компания или индивидуальный предприниматель, оказывающий услуги по оформлению ипотечного кредита. Если их официальном списке Центробанка не оказалось, лучше воздержаться от получения их услуг.
Из значительных перемен, которые произошли на рынке кредитования в Чехии за последние пару лет, стало и увеличение суммы первоначального взноса. Так, если прежде граждане страны могли получить в банке 100% займа, то в ноябре 2016 года Центробанк рекомендовал установить минимальный взнос в размере 20%. То есть отныне чехи могут получить кредит на 80% от стоимости недвижимости. Исключение представляют клиенты с очень благоприятной кредитной историей и многолетним сотрудничеством с конкретно взятым банком.
Что касается иностранцев, то эти изменения их не затронули, поскольку по умолчанию граждане других государств, не получающие доход на территории Чешской Республике, получают кредиты на других условиях. Ипотечные кредиты для иностранцев ограничены в редких случаях 30%-м первоначальным взносом, в подавляющем большинстве эта сумма составляет 40%. При этом для более дорогих объектов недвижимости стоимостью примерно от CZK 5-10 млн (€196 000-393 000), сумма первоначального взноса, скорее всего, составит 50%.
До недавнего времени в Чехии не было практики досрочного погашения ипотечных кредитов, согласно условиям договора. Это было возможно лишь с применением штрафных санкций в размере 7-10% от суммы кредитования. С 2016 года заемщики имеют право один раз в год погашать до 25% от суммы займа без применения штрафных санкций. А в случае, если они хотят погасить весь кредит целиком, то штраф составит всего CZK 50 000 (около €2000).
Средние процентные ставки на начало 2018 года
Сегодня цены на недвижимость в Чехии растут. Повышаются и процентные ставки по ипотечным кредитам. Эксперты отмечают, что, в связи с нововведениями, представляющими собой послабления для клиентов, рекомендованные чешским Центробанком, банки лишились заметной доли своего заработка. В связи с этим стали расти проценты по кредитам.
Для сравнения, до ноября 2016 года, к началу 2017-го, чешские заемщики получали кредит в среднем по ставке от 1,5% до 1,7%. А в случае хороших отношений с банком можно было получить ипотеку даже под 1%. В этот период физическим лицам были проданы в ипотеку огромные объемы недвижимости.
Что касается среднего срока, на который чехи берут ипотеку, то это всегда максимально возможное количество лет. Оно рассчитывается по возрасту заемщика, и выдается на 30 лет лицам возрастом до 67 лет. То есть максимально долгий кредит может получить заемщик возрастом до 36 лет. Что касается иностранцев, то для них этот срок составляет 20 лет — для старшего заявителя возрастом также до 67 лет.
Чешская ипотека для иностранцев
Как говорилось выше, для иностранцев чешские банки предоставляют займы при наличии 40% первоначального взноса, или 50% для дорогостоящих объектов. Заявку каждого клиента банк рассматривает в индивидуальном порядке, поэтому заранее определить условия, которые предложит кредитная организация, практически невозможно: на это влияет множество факторов.
Помимо кредитного договора и договора о залоге недвижимости, банк подписывает с клиентом Нотариальный протокол в присутствии нотариуса — заверенное им заявление кредитного договора. На основании этого документа банк имеет право, в случае, если иностранец не будет выплачивать кредит, продать заемную недвижимость без решения суда. Стоит уточнить, что подписание этого документа осуществляется для возникновения исключительных случаев — к примеру, когда заемщик просто-напросто исчез и оказался недоступен ни по каким видам связи. Банк зарабатывает на процентах по кредитам, и для него невыгодно и неинтересно заниматься продажей недвижимости.
Условия кредитования для иностранцев
Список документов
Список документов для иностранцев, которые хотят получить ипотечный кредит в Чехии, достаточно простой:
- Подтверждение дохода: трудовой договор с предприятием, лучше, заключенный на неограниченный срок. Если это невозможно, то стоит предоставить предыдущие договоры, впоследствии продляемые работодателем.
- Выписка с банковского счета о получении официальных доходов за последние шесть месяцев — или расходные кассовые ордера или ведомости в случае получении зарплаты наличными средствами.
- Подтверждение данных о заемщике со стороны его работодателя по форме банка — данные работника, указание заработной платы, должность, подпись руководителя;
- Копия заграничного паспорта;
- Заявление на кредит.
Процедура получения ипотеки
В случае девелоперского проекта на стадии офф-план, в момент разрешения получения о строительство застройщик заключает с клиентом договор о намерении — он и потребуется в банке. Если покупается уже готовый объект, можно предоставить предварительный договор купли-продажи, не обязательно подписанный сторонами, но с обязательным указанием счетов девелопера и всех деталей сделки. Если приобретается жилье вторичного фонда, то необходим предварительный договор купли-продажи с подробно расписанными ключевыми пунктами договора, включая процесс оплаты.
Когда все документы собраны, они переводятся судебным переводчиком на чешский язык и подаются агентством, сопровождающим сделку, на рассмотрение в банк. После получения пакета документов банк отправляет оценщика на объект недвижимости. Процесс оценки занимает три-пять рабочих дней. Как правило, оценочная стоимость объекта подтверждается оценщиком — или корректируется им. После этого банк подает в отдел по кредитным рискам, который оценивает заявку. Период ожидания от подачи документов до одобрения кредита занимает около 30 дней. Если клиент спешит, можно попросить банк рассмотреть заявку побыстрее.
Когда кредит одобрен, банк высылает документацию для ознакомления и предоставляет заемщику срок 30 дней на согласие и подписание документов. Внимание, на этом этапе присутствие заемщика в Чехии обязательно и настоятельно рекомендуется экспертами. В случае, если заявителей на кредит несколько, должен приехать хотя бы один из них. Это тот момент, когда заемщик должен очень четко ознакомиться и понять все детали и условия кредитования.
Пять советов эксперта всем, кто решил получить ипотечный кредит в Чехии
photocredits: дмитрий кругляк / flickr
Возвращаюсь в истории про ипотеку в Чехии. Разберем на конкретном кейсе- покупка квартиры-студии в Праге на ипотеку с целью последующей сдачи в аренду.И так, все по порядку:
1. Выбор квартиры. Выбор пал на строящийся объект по названием Марина. Первые этапы готовы, квартира , о которой идет речь находится в строящемся этапе. Выбор пал на этот объект по нескольким причинам. Устраивает район , называется Холешовице, довольно современный, но в тоже время не сильно дорогой. Есть куда сходить и легко добрать до центра- не больше 10 минут. Тут даже открылось первое кафе в городе, где можно платить биткоинами- сам не пользовался, но есть ощущение, что будущее рядом)
Конкретно этот проект был выбран не случайно — все дорохо, бохато, прям на речке, красивые виды, тишина, природа. И цена на первых этапах строительства вполне разумная.
Сама квартира получилась 2 650 000 крон. В евро по тем временам примерно 95 000. Сейчас думаю таких цен уже не осталось, но сейчас принципе с выбором посложнее- подьем экономики , как-никак.
2. И так, квартира выбрана , все подписано. Теперь первый взнос -20%. Сделано.
Теперь можно ждать пока дом достроиться и заплатить остаток, но это не наш случай. Теперь вопрос оформления ипотеки.
3. Первым делам — сбор документов. Кредитных денег рассчитываем получить 60% — 1 590 000 крон. Чтобы банк дал столько денег нужно показать доходы, которые рассчитываются по их сложной схеме. Вообщем я знаю, что нужно , чтобы моя зарплата была примерно 19 100 крон в месяц- это примерно 57 500 рублей.
И так. Нам нужно:
— Трудовой договор. Рисовался благодаря знакомым. Стал трудоустроен на их фирму в России. Важным было указать в договоре зарплату+налог, т.е. 64 975 рублей.
— Справка о размере зарплаты за последние 6 месяцев. Опять же рисовалась знакомыми, главное, чтобы совпало с зарплатой в договоре после всех вычетов- 57 500 рублей.
4. Все документы собраны, подаются в банк и теперь осталось ждать. Хорошо , что недолго, за 2 недели все подтвердили и сообщили о положительном ответе.
5. Теперь останется ждать того, как дом достроится , заплатить остальные 20%, чтобы получилось 40 и банк переведет свои деньги.
Стоимость недвижимости — 2 650 000 крон
Размер ипотеки — 1 590 000 крон
Свои средства — 1 060 000 крон
Процент по ипотеке -2,79%
Срок фиксации- 5 лет, значит через этот срок можно выплатить все без штрафов.
Ежемесячный платеж по ипотеке — 8 700 крон
Данную квартиру реально сдать за 12 000 крон, можно и больше, но , если повезет.
11-12 000 это реальная цифра. После несложных расчетов получается, что гасить ипотеку из аренды — не составит никаких проблем. А в лучшем случаем , если например сдавать туристам, получится еще рассчитывать не небольшую прибыль.
— Можно ли нерезидентам Чехии оформить ипотечное кредитование?
— Это возможно, только к резидентам некоторых стран применимы более строгие условия получения ипотечного кредитования (это так называемые страны, находящиеся в зоне риска). Это касается стран не Европейского Союза, к сожалению к ним относится Россия и страны постсоветского пространства. Но стоит отметить, что у каждого банка свои условия и даже резидентам стран с повышенным риском возможно взять ипотеку в Чехии.
— А вы могли бы привести какие-либо примеры?
— Говорить о каких-либо примерах невозможно, так как каждый случай специфичен. Нерезидентов можно разделить на две категории: те, кто получает доходы в Чехии и те, кто не имеет здесь никаких доходов. С первой категорией работать легко. А что касается второй, здесь все сложнее: потребуется больше документов и срок рассмотрения будет дольше.
— Кто может оформить ипотечное кредитование в Чехии?
— Физическое лицо, которое приобретает или инвестирует в недвижимость, предназначенную для проживания. Этот человек не обязан быть гражданином ЕС и/или иметь разрешение на проживание в Европейском Союзе.
— Что необходимо для того, чтобы оформить ипотечное кредитование?
— Три основные вещи: цель — на что требуется кредит, обеспечение (залог/поручительство), а также платежеспособность. Без этих трех вещей получение ипотечного кредитования невозможно.
*Копия паспорта или карты резидента
*Заявление на получение кредита
*Трудовой договор (лучше бессрочный)
*Выписка с лицевого банковского счета. Расчеты лучше предоставить в чешских кронах (по курсу Чешского национального банка).
*Доходы от трудовой деятельности (минимальный срок трудоустройства — 3 месяца).
*Доход от бизнеса (минимальный срок работы бизнеса 2 года — без прекращения деятельности)
*Доход от аренды (минимальный срок аренды 2 года — в случае единственного дохода заявителя)
*Договор о страховании квартиры
— Сколько потребуется времени иностранцу чтобы получить ипотечное кредитование?
— Для иностранцев чаще всего эта процедура занимает 2 месяца.
— Договор о резервировании недвижимости;
— Договор о будущей купле недвижимости;
— Заявление на получение кредита;
— Оценка недвижимости;
— Одобрение кредита;
— Кредитный договор;
— Договор купли-продажи;
— Подача в кадастр договора залогового права и договора купли;
— Исполнение условий банка;
— Использование кредита по договору.
— Что должны знать те, кто хочет оформить ипотечное кредитование в Чехии?
— Иностранец, который хочет взять ипотеку в Чехии, должен проконсультироваться с независимым ипотечным консультантом, который специализируется на вопросах иностранцев, так как условия кредитования сложные и индивидуальные. Каждый иностранец, да и каждый клиент, хочет определенных условий, определенную квартиру или дом, определенный срок для рефинансирования: поэтому если он придет сразу в банк, ему предложат только те условия, которые данный банк предлагает. Он не сможет сравнить несколько банков, ну разве что если он обойдет их все. Ипотечные консультанты уже знают условия банков и могут просчитать и предложить наилучшие условия своим клиентам.
— Какова максимальная сумма ипотечного кредита для иностранца?
— Здесь нет ограничений.А вот минимальная сумма есть — 300.000 чешских крон. Но все же есть такие банки, которые могут не выдать, к примеру, ипотеку на 15 миллионов крон. Но это касается некрупных банков. Исходя из опыта, весьма сложно получить ипотеку на 20 миллионов и выше. Это возможно только если у клиента очень хорошая платежеспособность.
— Какие условия ипотечного кредитования сейчас предлагают чешские банки (для нерезидентов)?
— Процентные ставки для иностранцев практически не отличаются от ставок для чехов (разница примерно в 0,3%). На данный момент средняя процентная ставка составляет чуть больше 2% годовых. В последнее время заметна тенденция увеличения процентных ставок. Но при этом есть масса исключений, по которым клиент может получить скидку или, иными словами, низкую процентную ставку. Повлиять на это может, к примеру, высокая платежеспособность клиента или же крупная сумма ипотечного кредита. Опять-таки каждый случай крайне индивидуален.
— А что касается первоначального взноса? Для иностранцев в этом моменте есть какие-либо отличия?
— Для банков иностранцы — это всегда определенный риск. Поэтому не во всех случаях можно внести только 20% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса. Некоторые банки требуют 30%, 40%, а то и 50% от стоимости недвижимости. Это связано с тем, что иностранцы чаще, чем местные жители, не выплачивают до конца ипотеку.
— За последнее время произошли какие-либо серьезные изменения в законодательстве на данный счет?
— Основные изменения произошли в декабре прошлого года: снизились штрафные санкции при досрочном погашении кредита (теперь ежегодно можно выплачивать 25% от суммы кредита/полной стоимости квартиры без каких-либо дополнительных платежей), повысилась сумма первоначального взноса (минимум 20%), и перестали выдавать ипотеки тем, кто не показывает свои доходы.
— А в связи с этим изменилось число одобренных ипотек за последний год?
— Количество выданных ипотечных кредитов стало меньше. Но связано это не столько с новым законом, сколько с тем, что уменьшилось количество девелоперских проектов. Ну и увеличение годовой процентной ставки тоже сделало свое дело.
— Процентная ставка ипотечных кредитов в Чехии 2-6% годовых
— Ипотечный кредит может быть продлен до 40 лет
— Есть возможность погасить кредит досрочно
— Наличие недвижимости в Чехии не дает вида на жительство
— Минимальная первоначальная сумма по кредиту 15%
— Спрос на приобретение недвижимости в Чехии растет
— В среднем люди берут ипотеку сроком на 25 лет
— В Чехии можно выплатить кредит раньше срока (без штрафных санкций)
— По прогнозам и аналитическим данным ситуация будет в ближайшее время такой же? Или будут какие-либо изменения?
— Вероятнее всего процентные ставки по ипотекам будут медленно, но верно расти. Также есть вероятность того, что банки перестанут учитывать доходы извне (т.е. будут учитывать только доходы в Чешской Республике).