Сбербанк является одним из самых распространенных банков в России, отделения которого имеются во всех уголках страны. Не удивительно, что многие предпочитают брать жилищные кредиты именно в нем. Ипотека накладывает некоторые обязательства на распоряжение залоговым имуществом. Банк заинтересован в том, чтобы ипотечные квартиры не имели незаконных перепланировок. В случае обнаружения несогласованных изменений, страховая компания имеет полномочия не выплачивать денежные компенсации.
Кредиторы идут на риск, выдавая крупные суммы, поэтому им важно, чтобы залоговая собственность не потеряла в цене. В большинстве ипотечных договоров прописывается обязанность заемщика либо согласовать изменения в технической документации, либо уведомить о перепланировке. В редких случаях кредиторы запрещают ремонтно-строительные работы или наоборот, никак не регулируют данный вопрос.
- ЖК РФ (ст. 26).
- Составление проекта планируемых работ;
- Оформление разрешения на перепланировку в страховой компании;
- Получение заключения оценщика;
- Обращение в офис кредитора.
Чтобы получить согласие Сбербанка на перепланировку ипотечной квартиры, в первую очередь, необходимо подготовить эскиз. С правильно составленным проектом у вас больше шансов получить разрешение. Оформить эскиз можно:
- Самостоятельно (если изменения незначительны);
- В БТИ (выбрать проект из типовых или заказать новый);
- В частной фирме (подобрать решение из готовых вариантов либо воспользоваться услугами дизайнера или архитектора).
Согласовать перепланировку квартиры в Сбербанке не получится, если:
- Изменения затрагивают прочность несущих конструкций;
- Работы могут повлечь уменьшение стоимости жилья и ухудшение условий эксплуатации помещения;
- Демонтированы вентиляционные каналы или нарушена их функциональность;
- Радиаторы отопления перенесены на балконы или лоджии;
- Увеличена нагрузка на общедомовые системы электро-, водо- и теплоснабжения;
- Нарушены правила пожарной, санитарно-эпидемиологической и строительной безопасности;
- Объединяются газифицированные помещения с жилыми комнатами;
- Площадь кухонь и санузлов увеличивается за счет жилого пространства.
Банк не может допустить потери страховки за залоговую квартиру, поэтому о перепланировке необходимо уведомить и страхового агента. Без его разрешения кредитор не станет рисковать и подписывать согласие на ремонтно-строительные работы.
Страховая компания может увеличить сумму взноса на период проведения перепланировки. Получение согласия будет зависеть от вероятности наступления страхового события. Например, не получиться зарегистрировать перенос «мокрых мест» (ванны, туалета, кухни), так как под угрозу затопления попадут жилые комнаты соседей.
Если в вашей страховой компании вам отказали, можно воспользоваться услугами другой фирмы.
Сбербанк всегда разрешает перепланировку ипотечной квартиры, если изменения увеличат стоимость недвижимости. Для этого можно обратиться к любому оценщику и предоставить проект. Вероятно, что специалист захочет посетить квартиру.
После того, как предыдущие этапы успешно пройдены, нужно прийти в любой офис Сбербанка с собранным пакетом документов:
- Проектом перепланировки;
- Заключением оценщика;
- Письмом от страховой компании.
Заявление заполняется на месте. Оформление согласования на перепланировку квартиры в ипотеке в Сбербанке бесплатно. В течение недели кредитор пришлет свой ответ. Как правило, если не выявлено серьезных нарушений в проекте и по заключению оценщика стоимость жилого помещения не уменьшится, банк без проблем одобряет перепланировку.
Заранее согласованную перепланировку делать можно, также Сбербанк лояльно относится к другим ремонтно-строительным работам, которые были предварительно согласованы. Более подробные условия прописываются в индивидуальном ипотечном договоре.
Кредитор может запретить перепланировку в квартирах, стоимостью меньше 1.5 миллионов рублей.
Будьте готовы к тому, что банк будет проверять помещение на наличие незаконных перепланировок. Также, получение разрешения у кредитора не освобождает собственника от обязанности согласовать изменения в Жилищной инспекции.
Большая часть квартир сегодня приобретается в ипотеку, а это говорит о том, что квартира находится в залоге у банка. Если при этом собственник квартиры хочет сделать перепланировку, ему придется согласовать ее с банком. Это условие обычно предусматривается в договоре на ипотечный кредит, как одно из обязательных условий. В том случае, если собственник квартиры нарушит это условие договора, ему грозят штрафы. Более того, банк может предусмотреть расторжение кредитного договора с одновременной выплатой оставшейся суммы ипотеки. В статье рассмотрим возможна ли перепланировка квартиры в ипотеке.
Под перепланировкой понимают в основном различные вмешательства в размеры квартиры, которые приводят к изменению площади помещения, ее формы, а также проведение которой требует внесение изменений в паспорт жилого имущества. При оформлении ипотечного кредита, по квартире была проведена рыночная оценка, при этом ее кадастровая цена была зафиксирована в ГКН. Кадастровая и рыночная стоимость являлись для банка ориентиром в определении размера ипотечного кредита. В случае проведения перепланировки, стоимость квартиры может уменьшиться, что не будет устраивать не только банк, но и страховую компанию. Ведь в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит, реализация квартиры может оказаться затруднительной (Читайте также статью ⇒ Штраф за незаконную перепланировку квартиры).
Важно! Планируя переделку в ипотечной квартире, перед собой нужно ставить целью не только создание комфортных условий, но и повышение цены квартиры.
Процесс перепланировки регламентируется Жилищным кодексом РФ, действующими СНиП и иными нормативными актами. Такие законодательные акты не содержат каких-либо ограничений в отношении перепланировок ипотечного жилья. В них содержатся только нормы в отношении прав иных жильцов многоквартирных домов, а также требования о том, что здоровью и жизни людей ничего не должно угрожать. Выполнение перепланировки в ипотечной квартире не запрещено, но следует помнить, что времени на получения согласий и разрешений будет потрачено больше, чем в случае с обычной квартирой.
Как правило банки не против каких либо переделок квартире, но следует помнить, что каждая кредитная организация будет иметь свой взгляд на перепланировку. К примеру, некоторые банки запрещают какие-либо вмешательства до полного погашения кредита. Помимо банка, одобрить планы владельца квартиры также должна и страховая компания.
Важно! Получение согласия от банка на проведение перепланировки в 99% случаев предусмотрено ипотечным договором. Если владелец проигнорирует это, он тем самым нарушит требования договора, что может привести к конфликтам с банком.
Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16
Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98
Допустимые изменения в квартире, находящейся в ипотеке, рассматриваются в первую очередь со стороны сохранений несущей способности жилого объекта. Следующие изменения разрешены:
- Изменение расположения санустройств, включая замену ванны на душевую кабину;
- Остекление балкона;
- Замена оконных блоков и дверных блоков без изменения размера проема;
- Косметический ремонт;
- Замена полового покрытия.
Перечисленные работы не повлекут изменение площади помещения, они могут выполняться свободно без получения разрешения ни со стороны банка, страховой компании, БТИ или Жилинспекции.
Разработка проекта, его согласование с банком и БТИ потребуется при следующих изменениях:
- Перенесение несущей перегродки;
- Объединение ванной с туалетов в общий санузел;
- Расширение санузла или кухни за счет кладовки, либо коридора;
- Смена пола полностью, включая все слои.
В перечисленных случаях потребуется специальный проект, который разрабатывают компании, имеющие на то лицензии и разрешения.
Запрет на следующие изменения действует как на ипотечную квартиру, так и на квартиру в собственности:
- Разбор несущих стен;
- Закрытие вентиляционных каналов;
- Демонтаж подоконных блоков на балконе/лоджии, если эта стена является несущей;
- Установка отопительного прибора на застекленном балконе/лоджии;
- Проводить теплый пол посредством продления отопительной системы.
То, что квартира находится в залоге у банка влияет на порядок перепланировки только тем, что необходимо согласие банка на эту перепланировку, то есть согласие залогодателя. При направлении документов в Жилищную инспекцию на согласование перепланировки в первую очередь потребуется согласие от залогодержателя. В нашем случае им является банк, в котором оформлялся ипотечный кредит.
Для его получения потребуется написать заявление, в котором будет содержаться просьба о согласовании. После подачи заявления его рассмотрит банк. Срок на рассмотрение может быть различным, в зависимости от банка он может составлять как 1 день, так и месяц или два. Ответ выдается банком в письменном виде, в котором содержится согласие или отказ на перепланировку. Справедливости ради стоит отметить, что в большинстве случаев банки не отказывают в проведении перепланировки и дают свое согласие. Разрешение на перепланировку обычно содержит согласие на проведение всех мероприятий по перепланировке, которые не запрещает законодательство. В некоторых случаях может потребоваться проект перепланировки.
До непосредственного получения согласия банка потребуется получить согласие от БТИ, а также разрешение эксплуатирующей компании. Подавая в банк заявление, к нему следует приложить документ, полученный в БТИ. При этом для начала необходимо изучить договор с банком. В том случае, если в договоре содержится требование о получении согласия, то заявление подавать придется.
Важно! Прежде чем получить согласие на перепланировку от банка, потребуется получение согласования от страховой компании, а также заключение оценщика, которое подтвердит, что стоимость квартиры в результате проведенных работ не изменится или увеличится.
Согласие на перепланировку от банка должно включать в себя следующую информацию:
- Данные о владельце квартиры (ФИО, данные паспорта);
- Адрес квартиры;
- Согласие на перепланировку, включая перечень работ;
- Реквизиты ипотечного договора (дата и номер договора).
Подписывает документ сотрудник банка и ставит печать. По истечении 6 месяцев с даты получения согласия, в банк необходимо предоставить документы, подтверждающие работы: кадастровый паспорт, свидетельство о собственности. Сроки по выдачи согласия банком будут зависеть от самой кредитной организации. Некоторые затрачивают на это не более 2 дней, а в некоторых банках выдача согласия займет до 2 месяцев. Стоит также помнить, что банк в ипотечном договоре может предусмотреть условие о посещении объекта недвижимости с целью выявления самовольных перепланировок (Читайте также статью ⇒ Ипотека на долевое строительство).
Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16
Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98
Перепланировка жилья может значительно преобразить внешний вид помещения. Работы подобного рода не возбраняются законом, и даже наличие ипотеки здесь не является серьезным препятствием. Однако для проведения реконструкции необходимо согласие кредитодателя. В связи с этим, во время перепланировки и до момента погашения долга банк становится фактическим собственником недвижимости.
Перепланировкой называют комплекс строительных мероприятий, в ходе которых вносятся значительные изменения в конфигурацию постройки. По завершении процесса в технический паспорт рассматриваемого объекта недвижимости вносятся изменения. Особенности проведения перепланировки и его согласование с соответствующими инстанциями прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Строительные мероприятия, характерные для проведения перепланировки:
- Полный или частичный демонтаж и нарушение целостности ненесущих перегородок;
- Изменение структуры полов в помещениях;
- Закладка дополнительных отверстий в проемах. Они могут быть как в несущих стенах, так и в перегородках;
- Возведение разделительных конструкций, которые не оказывают нагрузок на межэтажные перекрытия;
- Деление и укрепление проемов для капитальных стен и перекрытий;
- Снос встроенных шкафов, которые отмечены на планах Бюро технической инвентаризации в качестве отдельных помещений.
Возможные варианты переустройства помещений во время перепланировки:
- Перемещение инженерных сетей;
- Перенос сантехнического оборудования в мокрых зонах квартиры. Как правило, это кухни и ванные комнаты;
- Установка электрических плит вместо газовых, а также и их возможный перенос;
- Перенос кухонь и санузлов.
Стоит иметь в виду, что перепланировка не ограничивается данными мероприятиями. Сложность проекта и конкретные особенности квартиры позволяют комбинировать имеющиеся объекты и проводить новые ремонтные работы.
После взятия недвижимости в ипотеку у многих возникает желание изменить новое жилье. Нередко площадь однокомнатной квартиры позволяет сделать из нее двухкомнатную. Популярны и варианты объединения нескольких помещений в одно.
При желании сделать перепланировку хозяину жилья в обязательном порядке следует внимательно изучить текст договора ипотеки. Это главный документ, который регулирует все юридические вопросы касательно жилья, что было куплено в ипотеку. В соглашении может значиться пункт, который запрещает клиенту изменять внутреннее обустройство квартиры до тех пор, пока кредитный долг не будет полностью погашен. Это своего рода страховка банка. Такой запрет преодолеть непросто, а в подобающем большинстве случаев просто невозможно.
Когда прямого запрета на перепланировку недвижимости в ипотечном договоре не содержится, перепланировка возможна. Для ее осуществления потребуется разрешение банка. Большинство крупных российских банков не возражают против проведения ремонтных работ подобного рода. К их числу относятся Сбербанк и ВТБ.
Во время перепланировки квартиры, что куплена в ипотеку, собственник должен оповещать банковкские организации и уполномоченные органы о внесенных в план жилья изменениях. Число работ, которые не требуют создания проекта ремонтных работ и согласования, ограничено.
Отделочные работы, которые собственники квартир могут самостоятельно осуществить во время перепланировки:
- Работы, которые связаны с заменой пришедших в негодность объектов. В их число входят двери, окна, платяные шкафы, встроенная бытовая техника и мебель;
- Замена раковин, унитазов, ванн и проведение других сантехнических работ;
- Любые ремонтные работы, которые связаны с внешним видом жилого помещения. Это покраска стен, побелка, поклейка обоев и любые штукатурные работы;
- Все виды электротехнических работ, в том числе изменение местоположения розеток, проводов и так далее.
Стоит иметь в виду, что разрешение на замену материалов, из которых сделаны определенные элементы планировки, не требуется. Данное правило применимо в отношении напольного покрытия, окон, дверей и прочих объектов, которые со временем изнашиваются и требуют замены.
Во время перепланировки запрещается производить осуществление следующих действий:
- Замена или изменение общедомовых электрических, газовых и водопроводных систем;
- Увеличение подсобных и других нежилых помещений за счет других комнат в тех случаях, когда увеличение подобного рода приводит к уменьшению жилой площади более чем на 25%;
- Демонтаж или перенос оборудования общедомовых коммуникаций, в том числе водопровода и газопровода;
- Совмещение кухни и жилого помещения, когда в квартире установлено газовое оснащение;
- Демонтаж, снос или перепланировка несущих конструкций. От таких действий может произойти обвал здания;
- Перенос ванной комнаты и санузла в любое другое помещение квартиры;
- Ремонт полового покрытия на балконах в тех случаях, когда такой ремонт несет в себе установку водяного пола.
Перечисленные положения являются общепринятыми. Тем не менее ввиду особенностей конструкции некоторых сооружений данный список может быть изменен или расширен.
Перепланировка ипотечной квартиры должна проводиться с соблюдением рекомендаций соответствующих уполномоченных органов. Пропуск какого-либо этапа ремонтных работ может обернуться не самым благоприятным образом и привести к юридическим разбирательствам в будущем.
Общая последовательность оформления перепланировки ипотечной квартиры:
- Изучение банковского договора ипотеки;
- Согласование проведения ремонтных работ в квартире с соседями и другими жильцами;
- Оформление эскиза или проекта перепланировки;
- Согласование проведения строительных работ с банком, кредитной организацией и страховой компанией;
- Обращение с заявлением в жилищную инспекцию;
- Обращение в Бюро технической инвентаризации.
Ипотечный договор – это главный документ при покупке недвижимости в кредит. Он регулирует все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку. В документе указываются права и обязанности сторон. Там также может содержаться пункт, который прямо запрещает клиенту кредитной организации менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью. Добавляя данный пункт в текст соглашения, банк старается предупредить возникновение сложностей, которые могут возникнуть с заявителем. Как правило, прямой запрет банка на реконструкции преодолеть практически невозможно.
В подавляющем большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость. Клиенту выдвигаются условия, в соответствии с которыми все строительные работы должны быть произведены в соответствии с законом, он соглашается и затем получает разрешительные документы.