Рефинансирование ипотечных кредитов выгодно и самим заемщикам, и банкам. Как работает перекредитование в этой сфере и что нужно делать, чтобы получить наиболее привлекательные условия?
Активное снижение ставок по ипотечному кредитованию в следующем году может привести к значительному росту доли рефинансируемых кредитов в общем объеме ипотечных сделок. По нашим оценкам, она превысит уровень 30% от всех выдаваемых кредитов, что почти в полтора раза выше текущих показателей. В настоящее время за кредитом на рефинансирование ипотеки обращается каждый пятый заемщик.
Удешевлению ипотеки будет способствовать ряд факторов, таких как снижение ключевой ставки, введение электронного документооборота при регистрации ипотечных сделок и высококонкурентная среда среди основных игроков рынка ипотеки. Дополнительно на величину процентной ставки повлияют и регулярно проводимые банками акции по ипотеке (совместно с партнерами). В подобной ситуации усиливается миграция ипотечных заемщиков из одних банков в другие. В прошлом году эта тенденция стала настолько заметной, что банки были вынуждены реагировать и принимать меры для сохранения качественных заемщиков по собственным ипотечным кредитам.
Зачем это банкам
Рефинансирование заемщика стороннего банка — это всегда обоюдно выгодная сделка. Банки заинтересованы в получении качественных заемщиков, которые уже доказали свою платеже- и кредитоспособность в процессе выплаты действующего ипотечного кредита. Большинство программ рефинансирования предусматривает жесткие требования к истории платежей по рефинансируемому кредиту (отсутствие просрочек в течение определенного времени). Таким образом, при кредитовании на погашение действующих кредитов банки получают платежеспособных и дисциплинированных заемщиков, что благоприятно сказывается на качестве их портфелей.
С учетом снижения ставки по ипотеке нагрузка на заемщиков в большинстве случаев уменьшается, что дополнительно сокращает риски выхода на просрочку по этим кредитам. Кроме того, дополнительной гарантией служит то, что ранее предмет залога был аккредитован (проверен) другим банком. Сам процесс оформления кредита на рефинансирование для банка более простой и быстрый, чем оформление сделки купли-продажи с использованием ипотеки, ведь при рефинансировании единственным участником сделки выступает заемщик, что сокращает время на проведение операции.
Если говорить о рефинансировании ипотечных валютных кредитов, оформленных в сторонних банках, то банк-кредитор, выдавая такой кредит, рассматривает заемщика на общих принципах. При рефинансировании валютной ипотеки сумма остатка основного долга пересчитывается в рубли, исходя из этого банк определяет достаточность дохода заемщика для погашения нового займа.
При этом процентная ставка по рублевому кредиту на рефинансирование иногда даже выше ставки по действующему валютному кредиту, что влечет за собой более высокую платежную нагрузку на заемщика при обслуживании нового займа. Тем не менее перекредитование в рубли имеет и неоспоримые преимущества, например исчезают возможные валютные риски: при повышении курса валюты сумма ежемесячного платежа по рублевому кредиту не изменится, в то время как по валютному кредиту сумма платежа в рублевом эквиваленте вырастет.
Если же говорить о рефинансировании банком валютных кредитов, выданных им самим, то, как правило, этот процесс определяется банками в индивидуальном порядке. Заемщику могут быть предложены различные варианты, например конвертация кредита в рубли по определенному курсу с изменением остальных параметров кредитования либо получение нового, рублевого, кредита, который будет направлен на погашение валютного.
Однозначно можно сказать, что заемщикам при принятии решения о рефинансировании валютного кредита стоит со всей серьезностью подойти к этому вопросу и оценить возможную выгоду от перекредитования с учетом всех возникающих при этом издержек — дополнительных расходов при оформлении кредита, процентной разницы и так далее.
Как рефинансировать кредит
Максимальная экономия при рефинансировании кредита достигается в том случае, если заемщик делает это в первой половине срока кредитования. В дальнейшем экономия от перекредитования снижается и с течением времени нивелируется.
Предлагаю разобрать на конкретном примере: сумма кредита — 2 млн рублей, срок — 10 лет, действующая ставка — 12% годовых, ежемесячный платеж по кредиту (аннуитет) — 28 947 рублей, расчетная переплата за весь срок кредитования составляет примерно 1,43 млн рублей. Дополнительно оговорим, что досрочных погашений не было и срок нового кредита будет равен оставшемуся сроку погашения действующего кредита. Ставка по кредиту на рефинансирование — 9,5% годовых.
Вариант 1. Кредит рефинансируется через 1 год после выдачи
Срок нового кредита — 9 лет. Сумма нового кредита равна остатку основного долга по действующему кредиту: примерно 1,89 млн рублей. Сумма платежа по новому кредиту составит около 26 510 рублей, в результате чего экономия на процентах составит около 300 000 рублей.
Вариант 2. Кредит рефинансируется через 6 лет после выдачи
Срок нового кредита — 4 года. Сумма нового кредита равна остатку основного долга по действующему кредиту: примерно 1,08 млн рублей. Сумма платежа по новому кредиту составит около 28 160 рублей, в результате чего экономия на процентах составит около 50 000 рублей. Но эта экономия нивелируется за счет необходимости проведения оценки недвижимости, оформления новой страховки и проведения ипотечной сделки.
Как сделать рефинансирование ипотеки? Этим вопросом задается каждый человек, который узнал, что можно перевести свою ипотеку под более низкую процентную ставку. Зачастую эта ставка будет отличаться всего на несколько процентных пунктов относительно текущей ставки и на первый взгляд может показаться, что рефинансирование ипотеки — не такая уж и выгодная процедура. Однако при расчете на калькуляторе часто оказывается, что рефинансирование может сэкономить ни один миллион рублей и ни один год выплаты ипотеки.
Самый первый шаг, который стоит предпринять при оформлении рефинансирования ипотеки — это принятие решения. Нужно всего лишь сделать первый шаг, решиться, начать процесс и далее все пойдет как по маслу. Рефинансирование проходит обычно около 1,5 месяцев и заставить себя начать этот процесс достаточно сложно ведь он сулит затраты времени и денег, нужно будет разобраться в процессе, собрать кучу документов, общаться с банком, страховой, оценочной компаниями… Начать поможет лишь расчет выгоды от рефинансирования. Только конкретные цифры приведут вас в действие;-)
Следующим этапом является подбор ипотечного банка для получения рефинансирования.
В первую очередь вы должны проанализировать свою ситуацию:
- какой у вас объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок);
- вторичка или новостройка (без свидетельства о собственности);
- вы работаете по найму или являетесь собственником бизнеса;
- вы можете подтвердить трудоустройство копией трудовой книжки или каким-то другим способом;
- как вы можете подтвердить свои доходы (2НДФЛ, справка по форме банка и др.);
- использовался ли материнский капитал при погашении текущей ипотеки или при покупке квартиры
- и другие моменты.
Конечно, самые любимые клиенты банков — это клиенты, работающие по найму, получающие полностью белую зарплату (2НДФЛ), купившие вторичное жилье или у которых уже есть свидетельство о собственности, не использовавшие материнский капитал при покупке квартиры и при погашении ипотеки. Для таких клиентов подобрать банк не составит труда. Для других ситуаций подбор банка может быть более затратным по времени.
Бывают ситуации, когда рефинансирование вообще невозможно. Например, в ситуации: у клиента ипотека на дом с земельным участком, при погашении ипотеки он использовал материнский капитал и дети прописаны в этом доме. В этой конкретной ситуации банк просто не найти… Банки плохо берутся за рефинансирование домов и вторым минусом здесь является использованный материнский капитал.
Банк выбран. Следующим этапом проведения рефинансирования является подача заявки и документов в банк. Собираем документы по заемщику, заполняем анкету и подаем заявку на рассмотрение в банк.
Важно отметить, что вы должны грамотно рассчитать свою кредитоспобность. Все ваши ежемесячные платежи по кредитам не должны быть больше, чем половина вашей подтвержденной заработной платы за месяц. В противном случае банк откажет в рефинансировании и смысла подавать заявку и собирать документы вообще нет. Выход — привлекать созаемщиков с доходами.
Сроки получения одобрения по заемщику зависят от выбранного банка. Обычно это 2-5 рабочих дней. Однако на момент написания этой статьи (14.09.2017) в банках большая загруженность из-за большого наплыва заявок на прохождение рефинансирования и сроки могут составлять и 2 недели.
Одобрение от банка на рефинансирование выглядит в виде pdf файла, в котором прописаны основные моменты по рефинансированию — ваши ФИО, сумма кредита, срок кредита, ставка и тд. Иногда одобрение дополняется специфичными требованиями, например, уменьшить лимит по кредитной карте или вовсе закрыть ее.
Одобрение заемщика получено. Следующим этапом проведения рефинансирования является одобрение недвижимости.
Банк присылает перечень документов для одобрения недвижимости, перечень аккредито
ванных страховых и оценочных компаний.
- собираем документы и направляем в банк;
- проводим оценку недвижимости (предоставляется скан и оригинал отчета об оценке в банк);
- договариваемся со страховой о страховании объекта (страховщики направляют свое одобрение о страховке в банк)
После получения всех материалов банк обычно в течение 2-5 дней одобряет недвижимость и вы выходите на сделку.
Рефинансирование произведено. Однако, до предоставления справки о погашении кредита в первичном банке и оформленной закладной и договора об ипотеке ваша ставка будет на 1-2% выше.
- получаем справку о погашении кредита в прошлом банке;
- получаем старую закладную в прошлом банке;
- регистрируем документы через МФЦ (гасим старую закладную, регистрируем новую закладную и регистрируем новый договор об ипотеке);
- отвозим зарегистрированные документы в банк и обычно на следующий день банк уменьшает процентную ставку.
В заключении хочется сказать, что процесс рефинансирования кажется достаточно сложным. Однако на практике все реально. Если вы хотите, чтобы мы помогли вам с рефинансированием в Москве и Московской области, смело звоните +7 495 241 0553.
Получите помощь в рефинансировании за 0 рублей
Поделитесь с друзьями:
Оставьте заявку на профессиональную
помощь в рефинансировании!
Мы подбираем лучшие варианты рефинансирования для вашего случая. Работаем качественно и быстро, экономя ваше время. Вы можете сделать расчет рефинансирования при помощи нашего ипотечного калькулятора.
- Популярные страницы
- Калькулятор
- Налоговый вычет
- Без свидетельства о собственности
- Программы
- По двум документам
- Нецелевого кредита
- Без справки о доходах
- Свежие записи
- На что нельзя тратить материнский капитал
- Пробная запись про ипотеку
- Рефинансирование ипотеки в декрете
- Документы для скачивания
- Анкета
- Справка по форме банка
- Последовательность действий
- Общий список документов
1.2. Целью настоящей Политики является обеспечение надлежащей защиты персональной информации которую Пользователь предоставляет о себе самостоятельно при использовании Сайта, Сервисов или в процессе регистрации (создании учетной записи), для приобретения товаров/услуг, неисключительной лицензии от несанкционированного доступа и разглашения.
1.4. Регистрируясь на Сайте и используя Сайт и Сервисы Пользователь выражает свое полное согласие с условиями настоящей Политики.
1.5. В случае несогласия Пользователя с условиями настоящей Политики использование Сайта и/или каких-либо Сервисов доступных при использовании Сайта должно быть немедленно прекращено.
4.1. Пользователь при пользовании Сайтом, подтверждает, что: — обладает всеми необходимыми правами, позволяющими ему осуществлять регистрацию (создание учетной записи) и использовать Услуги сайта; — указывает достоверную информацию о себе в объемах, необходимых для пользования Услугами Сайта, обязательные для заполнения поля для дальнейшего предоставления Услуг сайта помечены специальным образом, вся иная информация предоставляется пользователем по его собственному усмотрению. — осознает, что информация на Сайте, размещаемая Пользователем о себе, может становиться доступной для третьих лиц не оговоренных в настоящей Политике и может быть скопирована и распространена ими; — ознакомлен с настоящей Политикой, выражает свое согласие с ней и принимает на себя указанные в ней права и обязанности. Ознакомление с условиями настоящей Политики и проставление галочки под ссылкой на данную Политику является письменным согласием Пользователя на сбор, хранение, обработку и передачу третьим лицам персональных данных предоставляемых Пользователем.
5.1. Данные предоставленные Пользователем самостоятельно при пользовании Сайтом, Сервисами включая но, не ограничиваясь: имя, фамилия, пол, номер мобильного телефона и/или адрес электронной почты, семейное положение, дата рождения, родной город, родственные связи, домашний адрес, информация об образовании, о роде деятельности.
5.2. Данные, которые автоматически передаются Сервисам в процессе их использования с помощью установленного на устройстве Пользователя программного обеспечения, в том числе IP-адрес, информация из cookie, информация о браузере пользователя (или иной программе, с помощью которой осуществляется доступ к Сервисам), время доступа, адрес запрашиваемой страницы
6.2. Пользователь также может удалить предоставленную им в рамках определенной учетной записи персональную информацию. При этом удаление аккаунта может повлечь невозможность использования некоторых Сервисов.
Спасибо. Ваша заявка получена!
Мы работаем в будние дни с 10:00 до 18:00
и свяжемся с Вами в рабочее время
1. Не закрывайте эту страницу. Посмотрите приветственное видео от генерального директора Лайт Ипотека:
2. Получите чек-лист по действиям при рефинансировании ипотеки:
Рассказываем, как правильно рефинансировать ипотечный кредит, чтобы уменьшить переплату и ежемесячный платеж банку, а также сократить срок ипотеки.
Мы с мужем взяли ипотеку в 2016 году в банке ВТБ. Был кризис, кредиты подорожали, банки ужесточили требования к заемщикам. Сейчас ипотеку можно взять под 8-10% годовых.
Рефинансировать кредит в другом банке не обязательно. Вы можете подать заявку туда же, где брали ипотеку. Это сократит возню с бумажками и расходы на оформление сделки. Но обычно в таком случае предлагают менее выгодные условия. Нам, например, обещали скинуть только 1,5% от старой ставки. А после рефинансирования мы выиграли 4,5%.
Чем раньше вы рефинансируете ипотеку, тем это выгоднее. Особенно, если кредит оформлен на длительный срок.
В первый годы выплаты процентов банку составляют большую долю в структуре ежемесячного платежа. Даже небольшое снижение ставки поможет сэкономить.
Наши расходы на сделку окупились за три месяца. Снизился ежемесячный платеж и срок кредитования.
Процедура рефинансирования оказалась не такой быстрой, как я надеялась.
Мы потратили два месяца и прошли почти такой же путь, как при оформлении первой ипотеки. Разве что не пришлось искать и покупать квартиру.
Правила, которые действуют в одном банке, могут не работать в другом. Лучше уточнить информацию, даже если что-то кажется очевидным.
Для нас были важны удобные условия частично-досрочного погашения долга: в какие дни месяца можно вносить такие платежи, как изменяется график погашения кредита.
Перед встречей мы забыли узнать сумму основного долга по ипотеке. Назвали приблизительные цифры, и менеджер сделал предварительный расчет.
Продумайте какие условия договора и обслуживания важны для вас. Уточните, действуют ли они в новом банке. Узнайте сумму вашего основного долга по ипотеке, чтобы сделать предварительный расчет.
Есть мнение, что если вы делаете рефинансирование, то теряете право на налоговый вычет. В большинстве случаев это не так. Право на вычет за покупку квартиры не теряется в любом случае.
Право на вычет от суммы уплаченных процентов по кредиту остается, если вы делаете рефинансирование в аккредитованном банке, а не в другой организации (например, в АИЖК без оформления через банк). Вы сохраняете право на все налоговые вычеты, если делаете рефинансирование через банк. В договоре о рефинансировании должен упоминаться первый договор ипотеки.
Банк должен быть удостовериться, что заёмщик сможем платить по долгам, проверить кредитную историю. Еще одно условие, принятое во многих банках — рефинансирование одобрят только если вы не делали его раньше.
Когда нас одобрили как заёмщиков, банк перешёл к проверке квартиры.
Попросили отчет об оценке недвижимости в одном из агентств, выбранных банком, и документы на квартиру.
Клиенты оплачивают экспертизу сами. Нам это обошлось в 5 000 рублей, средняя цена в Иркутске. Но по результатам банк может и не одобрить жильё, тогда деньги будут потеряны.
Мы беспокоились, что квартира не понравится новому банку, поэтому уточнили у менеджера требования к жилью. Они у всех разные. Например, могут одобрить только квартиры не старше определенного года постройки, без деревянных перекрытий, с кухней.
Также банк смотрят и на оценочную стоимость квартиры. Она должна быть на дороже той суммы, которую вы берете в долг. Для нас занимаемая сумма не должна превышать 75% стоимости квартиры. Или придется самостоятельно платить в ВТБ часть денег.
Если вы сомневаетесь, оценят ли квартиру в нужную сумму, подойдет ли она для рефинансирования, поговорите с менеджером банка и оценщиком прежде, чем платить за экспертизу.
В день заключения сделки мы подписали все документы, открыли счет, оформили договор страхования. К этому времени у нас как раз только истекла предыдущая страховка.
Банки не имеют права навязывать страховку при оформлении кредита. Но многие прописывают в договоре условия, по которым процент за кредит выше, если у клиента нет страховки.
Также банки рекомендуют клиентам оформлять страхование в одобренных ими агентствах. Не все решатся спорить, так как банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин.
Если клиент досрочно расторгнет договор со страхования, по общим правилам деньги не вернут (п. 3 ст. 958 ГК РФ). Но если страховка оформлена не более 14 дней назад, можно вернуть страховую премию (п. 1 указания ЦБ РФ N 3854-У в ред. от 21.08.2017 N 4500-У).
На следующий день после сделки деньги перевели в банк ВТБ. Мы погасили первую ипотеку и получили справку об отсутствии задолженности.
Завершающий шаг — это оформление закладной на квартиру в пользу нового банка.
На эту процедуру банки дают срок, прописанный в договоре. У нас это были три месяца. Но выгоднее оформить все как можно быстрее. Банки стимулируют клиентов и снижают процентную ставку после оформления залога.
Прямые расходы на рефинансирование ипотеки составили 5 999 ₽. В эту сумму входит платеж за переоценку квартиры (5 000 ₽) и госпошлина за оформление сделки (999 ₽).
Теперь сравним условия ипотеки до и после рефинансирования: