Досрочное погашение ипотеки — это достаточно частая процедура на финансовом рынке, которая инициируется самим заемщиком. Клиенты не хотят всю жизнь обременять себя ипотекой, платя каждый месяц огромную сумму средств по кредиту. Именно поэтому многие стараются максимально быстро погасить долг, надеясь значительно сэкономить на процентных платежах. Но, к сожалению, не всегда и не у всех такая цель достигается, поскольку есть много нюансов в досрочном погашении ипотеки. И далее несколько советов, которые помогут выгодно и правильно снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет.
- С уменьшением срока платежей. В таком случае главная цель, которую преследует заемщик — это уменьшить количество платежей за весь срок кредитования, то есть погасить долг не тогда, когда оговорено договором, а раньше;
- С уменьшением суммы ежемесячного платежа. В таком случае количество платежей остается таким, как указано в графике платежей, но минимальный обязательный платеж по ипотеке уменьшается.
Многие банки требуют перед внесением платежа для досрочного погашения написать заявление по установленной форме, принести его в конкретное время определённому специалисту. Причём такое заявление принимается лично от заёмщика и в оригинале. Т.е. в случае занятости заёмщик не сможет передать в банк заявление, например, через супруга, а, значит, и досрочный платёж откладывается.
Можно попробовать хорошо себя зарекомендовать в банке, подружиться со специалистами и договориться, например, высылать такое заявление по электронное почте со всеми подписями и надлежащим образом оформленное, а потом в течение нескольких дней привозить оригинал, чтобы не подвести сотрудника банка, который пошёл навстречу;
Обе ситуации приводят к примерно одинаковому снижению нагрузки по займу и уменьшению начисления процентных платежей. Единственным большим отличием является то, что платежи по аннуитету при досрочном погашении пересчитываются по специальной формуле. Эта формула распределяет оставшуюся долговую нагрузку таким образом, чтобы оставшийся срок клиент продолжал платить за кредит одинаковыми платежами, но уже в уменьшенном размере. Новый график платежей можно попросить распечатать в любой момент в ближайшем отделении банка.
При аннуитетной системе платежей после половины срока рассчитываться по задолженности полностью уже не так выгодно, так как основная часть процентов уже была выплачена. О том, что такое аннуитетная схема внесения платежей, о ее плюсах и минусах, больше рассказано в этой статье.
Если вы гасите ипотеку досрочно, вы также теряете право на возврат подоходного налога. Ограничений по налогу на проценты по жилищному заему нет. При покупке квартиры сумма льготы составляет не более 2 млн. О налоговом вычете, который полагается кредитополучателям, взявшим ипотеку, вы узнаете здесь.
Согласно поправкам, которые были внесены в Ст. 809 и 810 ГК РФ, кредитные организации больше НЕ МОГУТ штрафовать, взыскивать неустойки, а также противостоять должнику в досрочной уплате кредита. Вместе с тем проценты по ипотеке могут быть насчитаны лишь до дня фактического пользования кредита заемщиком.
- Величина вычисляется аннуитетными взносами. Аннуитет – это метод выплаты кредита, при котором платежи имеют одинаковую величину на протяжении всего периода действия займа. К отрицательным моментам данного метода вычисления относится то, что первоначально (а при ипотечном кредитовании это первые несколько лет) потребитель почти не выплачивает размер основного займа, оплачивая только проценты кредитной организации. Данная система кредитования довольно прибыльна для банка, поскольку дает возможность банковскому учреждению получить максимальный доход и сократить к минимальному значению риски.
- Дифференцированные платежи. Такая система предполагает оплату равнозначного числа процентов и размера задолженности, что, безусловно, более выигрышно для потребителя, впрочем, поначалу придется значительно потратиться. Дело в том, что поскольку риски банковского учреждения растут, в такой же степени, как и риск лишиться шанса извлечь полноценный доход, сначала помесячный платеж будет существенно больше, нежели в первом варианте. Вместе с тем, с истечением времени, величина взноса будет сокращаться и, следовательно, меньше обременять бюджет семьи.
Этот документ нужно сохранять не менее 3 лет (такова исковая давность по ипотечным займам). Так вы избавите себя от возможных претензий банковских служащих следствие их же ошибок. Бывает так, что купленная квартира в кредит или приобретенный дом в ипотеку уже изъяты из списка обремененного имущества, а бывшему заемщику начисляются штрафы за ошибочный долг. Возможным исходом такой ситуации является судебное разбирательство и испорченная кредитная история.
Это второй шаг закрытия ипотеки. Как правило, большинство банков по истечению определенного срока закрывают автоматически кредитные счета. Однако, в случае, если заемщик при погашении ипотеки переплатил, то остаток на счету будет списан безвозвратно. Поэтому, специалисты советуют пойти в банк и написать заявление с просьбой закрыть ипотечный кредит (кредитный счет). К данному заявлению лучше прикрепить все квитанции, которые удостоверят факты платежей по кредиту.
Преждевременное погашение бывает двух видов ‒ полное и частичное. Первый вид относится к тем случаям, когда заемщик одним платежом погашает всю заложенность по кредиту. Таким образом, ипотека закрывается. При частичном гашении клиент вносит существенную часть суммы в счет уплаты задолженности. Рассмотрим, как досрочно погасить ипотеку, используя частичный вариант выплат:
- Заемщик трудится на нестабильной работе, однако объем ежемесячных выплат для него не обременителен. В данном случае можно сначала понизить величину платежа, а затем ‒ период кредитования.
- Заемщик работает в финансово-устойчивой среде, не предполагающей форс-мажоров. Кроме того, у него имеются некоторые финансовые накопления. При этом лучше уменьшить срок кредитования. Размер 30-дневного платежа пересчитается, придется вносить каждый месяц большую сумму, чем прежде, но это позволить снять денежные обязательства по ипотечному кредиту раньше.
- Заемщик работает менеджером среднего звена и не предполагает в ближайшее время покидать рабочее место. При этом ежемесячные выплаты не несут для него большую финансовую нагрузку. В этом случае рекомендуется сначала снижать ежемесячный платеж. Заемщик должен решить, какой размер платежа он сможет вносить в том случае, если лишится работы. После этого можно попробовать уменьшить срок.
- Заемщик занимает финансово-устойчивое положение, однако, ежемесячные платежи для него затруднительны. В таком случае рекомендуется сначала понижать размер выплат, а затем срок.
- Заемщик трудится на нестабильной работе, и ежемесячные выплаты по ипотеке для него обременительны. В этом случае желательно сначала понижать размер платежа. Добившись минимальных выплат, заемщик почувствует себя комфортнее. И после этого уже можно прибегать к уменьшению срока.
- Заемщик имеет лишь случайные заработки, у него нет финансовой устойчивости. При этом необходимо уменьшать размер выплаты для того, чтобы быть готовым заплатить в любое время.
Планируя частичное досрочное погашение ипотечного кредита, Вы должны знать, как рассчитать платежи и сделать выбор – снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита, не изменяя немедленно величину платежей. Что выгоднее? Правильный ответ зависит от того, зачем Вы планируете частичное или полное досрочное погашение ипотеки.
Досрочное погашение ипотеки — это оплата с опережением графика большими суммами. Бывает полное, когда вносится полный остаток по кредиту + проценты на текущий день (ипотека закрывается полностью), а бывает частичное, когда вносится сумма больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка всего долга (пересчитывается график платежей).
Нужно или не нужно досрочным путем погашать ипотеку — человек должен определить сам, учитывая свою финансовую состоятельность и оптимизацию расходов. Желательно точно знать свой способ погашения (вид платежа) и ограничения. Лицу с нестабильной работой и случайных заработках рекомендуется снижать размер платежей. При постоянной работе сразу снижают срок.
Гражданский кодекс РФ (ст.810) защищает права заемщика, выплачивающего ипотеку, и прямо указывает на то, что лицо имеет право на досрочное погашение ипотеки, без разрешения кредитора и взимания штрафных санкций. Но потребитель должен предупредить о своем решении за 30 дней до предполагаемой выплаты, а выбор погашения оставляет за собой банковское учреждение.
Рассчитаться с ипотекой – заветная мечта каждого заемщика. Как сделать это досрочно и где взять деньги? Этому мы решили посвятить нашу очередную статью.
В среднем, каждый ипотечный заемщик переплачивает по кредиту в 2,5 раза больше, чем сама сумма займа. Особенно печально выглядят первые 10 лет платежей, когда практически все деньги идут только на погашение начисляемых процентов.
Исходя из этого, мы подготовили несколько советов для тех, кто мечтает досрочно избавиться от ипотечной кабалы.
Вносите досрочные платежи как можно раньше и любыми суммами! Даже если удается прибавить к обычному платежу всего 500 – 1000 рублей – дело того стоит. Дополнительно внесённая 1 000 рублей автоматически сэкономит Вам до 2 500 рублей.
А где же взять деньги, спросите Вы?
Верните НДФЛ за проценты, уплаченные по ипотеке! Как и в предыдущем случае, каждый официально работающий человек имеет право вернуть из госбюджета свой подоходный налог, если платит проценты по ипотеке. Вернуть можно сумму в размере до 390 тысяч рублей.
Раз в год Вам необходимо будет брать справку из банка о размере уплаченных процентов, а затем вместе с рядом других документов сдавать её в налоговые органы по месту жительства. Возвращать Вам будут 13% от суммы уплаченных за год процентов (простите за каламбур). Процедура крайне схожа с возвратом НДФЛ за покупку недвижимости. Как правило, подача документов на возврат НДФЛ за покупку недвижимости и за проценты по ипотеке осуществляется одновременно. Подробнее об этом Вы можете прочитать в нашей статье.
Внимательно следите за среднерыночной ставкой по ипотеке. Как только она изменится в меньшую сторону (за прошедшие три года это произошло несколько раз) обратитесь в банк с просьбой (заявлением) о снижении процентной ставки. Изменение ипотечной ставки даже на 0,5% пункта сэкономит Вам около 200 тысяч рублей (применительно к нашему случаю). Вместе с тем помните, что снижение процентной ставки со стороны банка – это не обязанность банка, а его право. Если Ваш банк не снижает Вам процентную ставку, попробуйте прибегнуть к процедуре рефинансирования.
Что такое рефинансирование? Это своего рода перекредитовка под более низкий процент в другом банке. Кредитные организации конкурируют между собой за надежных заемщиков. Если у Вас нет просрочек по платежам и хорошая кредитная история – очень вероятно, что какой-либо банк сможет предложить Вам более низкий процент. Особенно часто это случается в те моменты, когда происходит снижение среднерыночной ипотечной ставки или когда какой-либо банк устраивает пиар-акцию для привлечения новых клиентов.
Не поленитесь и изучите вопрос о том, какие льготы, дотации и жилищные субсидии положены Вам от государства. Наш сайт Вам в помощь.
Используйте программы лояльности банков. Самый популярный сейчас способ получения дополнительного дохода от кредитных организаций – это дебетовая карта. Пожалуйста, не путайте с кредитной.
Таким способом банки стремятся привлечь к себе как можно больше платежеспособных клиентов, которые будут совершать траты именно через них, поскольку это увеличивает обороты банка и, следовательно, его прибыль.
Cashback может составлять от 0,5 и до 30% за каждую расходную операцию. Использование дебетовой карты позволит Вам ежемесячно получать дополнительный доход в размере от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей. Пополнять дебетовую карту нужно самостоятельно, либо можно использовать её для получения заработной платы, пенсии и т.д.
Кстати, cashback – это не единственное преимущество дебетовой карты. Полную информацию по данному финансовому инструменту Вы найдете в статье “Что такое дебетовая карта”.
Кроме дебетовых карт, некоторые банки предлагают прямые партнерские программы по привлечению новых заемщиков. Вы приводите нового заемщика (например, ипотечного) и банк (в случае одобрения кредита) выплачивает Вам комиссионное вознаграждение. О наличии таких программ необходимо узнавать в самом банке.
Как закрыть договор по ипотеке. Когда человек обращается в банк за получением ипотечного кредита, то при подписании договора ему кажется, что окончательное погашение кредита еще не скоро. При оплате ежемесячного взноса обычно у заемщика уходит значительная часть зарплаты, и приходится себя во многом ограничивать, и когда договор полностью погашен, заемщик очень рад.
Однако нужно помнить, что договор по ипотеке нужно закрыть с некоторыми формальностями, чтобы не возвращаться к этому вопросу.
Важно! Внесение последнего платежа по ипотеке и полное погашение суммы долга – это не последний шаг заемщика при досрочном погашении ипотеки.
Ипотечный кредит погашается по графику, выданному заемщику при подписании договора, путем внесения на счет суммы ежемесячного платежа. Заемщик может точно следовать выданному графику и платить указанными там суммами, а может платить досрочно более крупной суммой денег, чтобы происходил пересчет суммы долга в пользу заемщика.
При этом в банк нужно сообщить о том, что собираетесь досрочно погасить кредит по ипотеке, написав в отделении банка заявление. Сейчас также заемщикам доступны такие услуги по досрочному погашению, как звонок в контактный центр банка и досрочное погашение ипотеки в личном кабинете онлайн банка.
Если заемщик хочет полностью погасить ипотечный кредит, то для начала нужно изучить текст кредитного договора, какие там прописаны условия:
- узнать нюансы досрочного погашения;
- узнать у сотрудника банка точную сумму задолженности для досрочного погашения и сумму начисленных процентов на указанную дату;
- написать в банке заявление о том, что будете досрочно гасить ипотечный кредит, попросить копию заявления себе, что бы на нем стоял штамп о принятии.
Если на счете было больше денежных средств, чем нужно было для полного погашения, то остаток клиенту вернут, перед тем как будет закрыт кредитный счет. Счет может быть закрыт автоматически в течение 45 дней, в некоторых банках могут просить на это отдельное заявление. Во избежание совершения с вашим счетом и документами мошеннических действий, нужно проконтролировать закрытие ссудного счета, чтобы сохранить время и нервы.
После того, как вы написали в банке заявление о досрочном погашении кредита, внесли деньги на счет для их списания, обязательно нужно заказать справку в банке о том, что ваш кредит погашен и закрыт, и банк к вам претензий не имеет. В дальнейшем справка понадобится в Росреестре. Также бывают ситуации, когда по вине сотрудника банка на счете остаются непогашенные суммы денег, даже несколько рублей, и на них начисляются проценты. Может набраться приличная сумма, которую банк в итоге предъявит клиенту, это еще и может испортить кредитную историю.
Также если клиент собирается оформлять новый кредит в другом банке, то у него также могут спросить справку о полном погашении предыдущего кредита. Это происходит потому, что в бюро кредитных историй информация обновляется и отображается не сразу, а новому кредитору нужно знать, что ипотека закрыта.
В выданной справке нужно проверить правильность указанной информации, чтобы верно был указан кредитный договор, данные о залоговом имуществе. На справке должна стоять печать банка и подпись должностного лица, фраза о том, что бак к вам претензий не имеет.
Важно! Справку нужно сохранить у себя в течение трех лет, до истечения срока давности для подачи иска.
Когда заемщик оформляет ипотечный кредит, то приобретаемая квартира переходит в залог банку, для этого оформляется закладная. Закладная это именная ценная бумага, с помощью которой регулируются отношения между заемщиком и банком при погашении ипотеки. В закладной указывается основная информация по ипотечному договору.
Важно! Если будут выявлены расхождения в информации, указанной в кредитном договоре и в закладной, то главным документом будет считаться закладная, поэтому оформлять ее следует максимально правильно и ответственно.
В случае необходимости банк может продать свои закладные другой кредитной организации, при этом поменять условия договора для клиента будет нельзя.
Закладная возвращается клиенту после того, как заемщик возвращает банку всю сумму долга.
Далее нужно будет погасить регистрационную запись, чтобы закончить процедуру по исполнению кредитных обязательств.
После полного погашения ипотечного договора, заемщику нужно обратиться в Росреестр со следующими документами:
- письмо от банка о том, что клиент полностью погасил свои обязательства перед банком, и справку о состоянии ссудного счета;
- заявление о снятии обременения;
- копия договора по ипотеке, оригинал остается у заемщика;
- закладная на квартиру с отметкой о выполнении обязательств заемщиком;
- копии паспортов всех владельцев квартиры. Когда подается заявление в Росреестр, то при этом должны присутствовать все собственники жилья с оригиналами документов;
- документы о праве собственности на квартиру;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
В некоторых случаях указанный список документов может быть дополнен недостающей бумагой.
Собранный пакет документов можно отнести в отделение Росреестра лично, отправить по почте заказным письмом, обратиться с ними в многофункциональный центр в единое окно.
Весь процесс может занять месяц или два месяца. Поэтому этим лучше заняться сразу и не откладывать, особенно если вы планируете какие-то сделки с недвижимостью. И только когда вы сняли обременение с квартиры, вы может совершать какие-либо операции с недвижимостью по своему усмотрению.
Если погасили ипотеку досрочно, а действие страхового полиса еще не закончилось, то вы можете обратиться в страховую компанию для того, чтобы вам вернули страховой платеж.
В страховой компании нужно написать заявление и принести копии документов, где будет указано, что вы ничего больше не должны банку по кредиту.
Может быть такое, что страховая компания откажет вам в возврате денежной суммы, или выплатит только небольшую часть. В этом случае можно обратиться в суд с исковым заявлением. В некоторых случаях банк встает на сторону заемщика, но платеж возвращают не полностью.