Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости или завышение цены — нередкая 
ситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни. 🙂
Разберемся подробно, в каких ситуациях одна из сторон сделки просит занижение цены в договоре или завышение цены в договоре.
Cтатья обновлена 18/05/2019 г
Содержание статьи подробное:
Покупатели недвижимости могут столкнуться с предложением Продавца сделать занижение цены в договоре.
Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.
Чаще всего таким образом Продавец хочет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%.
Иногда, не понимая как начисляется этот налог, занижение делается бессмысленно.
Продавец НЕ платит налоги если:
- приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре — налог он не платит.
- не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
- приобрел квартиру в собственность в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более, получил квартиру в наследство и владел ей 3 и более лет.
Продавец будет платить налоги если:
- сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной
И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:
- (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
- (цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%
По приватизированным или подаренным квартирам можно применить только первую формулу.
Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной.
НО! с 2016 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться сумма равная 70% от кадастровой стоимости.
Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре.
Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре 3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.
И какая же здесь таится опасность?
Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор.
-Вы конечно отказываете.
-Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 %
Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает.
-А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся!
А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы.
Может по три копейки и будет возвращать, как знать.
Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены.
Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели. Но это тема другой статьи.
Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя.
С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.
Если в сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета.
Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0
Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.
Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата.
Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.
Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю.
Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.
Причем это требование было выдвинуто через несколько дней после подписания предварительного договора и передачи задатка. Покупатель сопротивлялся, но вынужден был уступить и квартира ему подходила и возникал риск потери задатка.
Ситуация была напряженная, почти скандальная
В договоре указали сумму на четверть меньшую фактической цены. На дополнительные деньги Продавец написал расписку.
Через несколько месяцев Покупатель обратился в суд с иском о возврате излишне уплаченных средств и суд его удовлетворил.
Уж как Продавец эти деньги возвращал — не знаю.
Но прецедент такой был.
Еще одна, часто встречающаяся ситуация — завышение цены.
Просит об этом Продавца ипотечник, Покупатель не имеющий собственных средств на первоначальный взнос, при покупке квартиры за счет кредитных средств. А это как правило 20% от цены, в некоторых банках- 10%.
И если Вам не нужно будет уплачивать подоходный налог с продажи — можно и допустить такую ситуацию, но при условии:
- Расписка на сумму завышения, которую вам придется написать, должна быть уничтожена, после того, как банковский специалист снимет с нее копию.
- Покупатель сможет договориться с оценщиком о нужной сумме оценки( то есть на цену в договоре, а это не всегда возможно . )
- При звонке из службы безопасности банка — Вы назовете цену, указанную в договоре, а не реальную
- Все объявления с фактической ценой будут сняты с сайтов объявлений, иначе банк может засомневаться и отказать в выдаче кредита.
- Если Вы ошиблись по обязательству уплаты подоходного налога — завышение ведет к увеличению суммы отчислений
- Если не уничтожена расписка, она может попасть в налоговую службу, может по ошибке Покупателя, а может специально, а последствия непредсказуемы.
- Если договор будет расторгнут по решению суда, суд обяжет вас ввернуть Покупателю всю сумму, указанную в договоре.
В любом случае изменения в договоре фактической цены за недвижимость — очень плохая ситуация !
Всегда рада разъяснить. Автор
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.
Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.
На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.
Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
С уважением, Автор.
АВТОР В ОТПУСКЕ ДО 16.09.2019 год
Электронная почта: info@exspertrieltor.ru
Чтобы меньше уплатить налог. Я при этом не рискую получить меньшую сумму ипотеки?
Здравствуйте Ангелина Леонидовна
Ну конечно, если сотрудники банка увидят цену договора, у них появятся вопросы к вам.
Здравствуйте! Банк перечислит продавцу ту сумму которая будет указана в договоре купли-продажи. Кроме того, с 2016 года если сумма по договору меньше кадастровой, то за налоговую базу берется кадастровая стоимость квартиры. Занижением суммы в договоре не поможет уменьшить размер налога.
В стремлении снизить затраты на приобретение недвижимости стороны нередко указывают в договоре купли-продажи цену, которая существенно отличается от реальной. Однако, несмотря на популярность данного действия среди населения и весомые плюсы в виде сокращения расходов на уплату подоходного налога нужно как следует обдумать, можно ли соглашаться или нет на такие условия, ведь риски сделки, когда хотят занизить стоимость квартиры в договоре покупки и продажи, также возрастают в разы.
Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина. Размер подоходного налога напрямую зависит от указанной в договоре суммы. При регистрации сделки сотрудники Росреестра передают данные о факте передачи права собственности в местное отделение Федеральной Налоговой Службы, которая и инициирует исчисление необходимой выплаты.
На основании данных статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации налог на доходы в обязательном порядке исчисляется при совершении сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности менее трех лет, а если недвижимость была приобретена после 2016 года – менее 5 лет.
Расчёт суммы, которую гражданин обязан выплатить, производится так:
- От общей стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи вычитается 1 млн рублей, которые согласно НК РФ не облагаются налогом.
- Получившуюся сумму умножают на 13%. Эта сумма и будет указана в налоговой декларации гражданина как подлежащая выплате.
Таким образом, указанная в договоре купли-продажи заниженная сумма позволит избежать налоговых обязательств в том случае, если объект недвижимости находится в собственности гражданина менее 3 лет.
Наиболее часто занижают стоимость в следующих ситуациях:
- После вступления в наследство.
- При продаже квартир посредниками.
- Если идет раздел имущества.
- Если недвижимость приобретается для инвестирования свободных средств.
В такой же ситуации оказываются и собственники строящегося жилья после сдачи объекта. При переходе дома во вторичный жилой фонд автоматически поднимает рыночную стоимость квартиры.
Для покупателя ситуация, в которой реальная стоимость квартиры скрывается, является абсолютно невыгодной. Он не только ничего не выигрывает от занижения стоимости в договоре купли-продажи, но и теряет реальные деньги. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель потеряет не только квартиру, но и часть уплаченных за нее средств.
Кроме того, гражданин не сможет в полной мере воспользоваться правом имущественного вычета, который составит 13% от указанной в договоре стоимости при условии, что покупатель является налоговым резидентом РФ и не воспользовался правом на получение налогового вычета ранее.
В случае судебных разбирательств и возможного расторжения сделки покупатель также понесет убытки. Право собственности перейдет обратно продавцу, а покупатель получит назад свои деньги в том размере, в котором они были указаны в договоре купли-продажи.
Велика вероятность и мошеннических действий при занижении стоимости квартиры. Например, после того как все расчеты будут произведены, другая сторона может заявить о том, что сделка была вынужденной, так как из-за возникновения форс-мажорных обстоятельств продавец был вынужден продать квартиру по цене, значительно уступающей рыночной. Сделка будет признана кабальной и может быть расторгнута, что опять же приведет к потере денег покупателем.
Возврат переданных продавцу средств, которые не были указаны в договоре, не гарантируется.
Продавец квартиры, который хочет занизить стоимость, рискует гораздо меньше. Наиболее опасная ситуация для владельца квартиры – признание сделки ничтожной в результате обращения покупателя в суд.
За уклонение от выплаты подоходного налога и сокрытие доходов к недобросовестному гражданину может быть применено не только административное наказание в виде штрафа в размере 1/5 от невыплаченной суммы (статья 22 НК РФ), но и меры уголовной ответственности (статьи 198 и 199 УК РФ).
Для того чтобы зарегистрировать сделку составляются два отличающихся между собой договора купли-продажи. В одном из них указывается реальная стоимость, во втором – заниженная. Для дальнейшей регистрации в Росреестр передается вариант с уменьшенной суммой, а на основании договора с реальной стоимостью объекта недвижимости стороны-участники сделки осуществляют взаиморасчеты.
Расписки при этом также оформляются в двойном экземпляре. В одной указывается заниженная стоимость согласно официальному договору купли-продажи, во втором – оставшаяся часть средств согласно второму (реальному) договору под видом неотделимых улучшений.
Заключение договора купли-продажи квартиры с заниженной стоимостью будут определены как неправомерные в том случае, если по какой-либо причине покупатель обратится в судебную инстанцию с иском и документами, подтверждающими факт дополнительной передачи денег в счет покупки объекта недвижимости, указанного в договоре.
Виновным в незаконных действиях признается не только продавец, но и покупатель. Согласно законодательству РФ он обязан был знать о правилах совершения сделки, и их нарушение влечет за собой ответственность за укрывательство уклоняющегося от налогов гражданина, т. е. продавца.
За консультацией к юристу обратилась молодая семья, два года назад купившая двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. Стороны перед заключением сделки пришли к соглашению, и договор покупки и продажи был составлен в двух экземплярах, причем один из них – с заниженной стоимостью, где вместо 3,5 млн рублей была указана сумма в 985 тысяч рублей.
Соответственно, зарегистрирован в Росреестре был именно этот вариант документа. Второй договор купли-продажи был составлен с указанием полной стоимости объекта недвижимости, и все расчеты осуществлялись в соответствии с ним.
Спустя год в семье появился третий ребенок, и семья получила право участвовать в программе государственного субсидирования ипотеки. После обращения в Министерство строительства и сбора документов было принято решение о погашении указанной в договоре купли-продажи суммы, т. е. 985 тысяч рублей.
В погашении оставшейся части долга семье было отказано. Так как юридическую силу имеет только один договор, тот, который был зарегистрирован в Росреестре – решение, принятое Министерством строительства, абсолютно законно. Рассчитывать на компенсацию оставшейся задолженности семья не имеет права.
Принять решение о согласии на указание заниженной суммы в договоре купли-продажи квартиры можно только оценив все риски и возможные финансовые потери, которыми может обернуться такая сделка. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, которые приведут к оспариванию сделки и реституции (возвращению к состоянию до сделки) покупатель рискует потерять ту сумму, которая будет уплачена продавцу сверх указанной в договоре стоимости.
Следует помнить также о финансовых убытках связанным с налоговым вычетом, так как вернуть 13% он сможет только с той суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.
Однако существуют и плюсы – довольно часто продавцы, желающие указать в договоре заниженную стоимость, идут навстречу покупателю и предлагают весомую скидку. В том случае, если выгода от заключения такого договора превышает возможные риски для участников – сделка вполне возможна.
Реалии современного рынка недвижимости таковы, что сделки с заниженной стоимостью — неоспоримый факт, столкнуться с которым придется практически каждому человеку, который хочет купить или продать квартиру. В некоторых случаях это может быть выгодно как продавцу, так и покупателю, но соглашаясь на такую сделку важно тщательно оценить вероятные риски. В противном случае обе стороны могут понести существенные финансовые потери.