– Что будет, если заемщик не может выплачивать кредит (например, уволится с работы или заболеет)?
В случае, когда заемщик по какой-либо причине (болезнь, увольнение с постоянного места работы) не может вносить ежемесячный платеж по кредиту, ему необходимо обратиться с заявлением в банк и предупредить кредитного менеджера о временной неплатежеспособности. В большинстве банков для таких случаев предусмотрены специальные отсрочки по выплате, но с начислением пени.
Если же платежи не осуществляются в течение долгого срока (срок оговаривается в кредитном соглашении), банк выставляет залоговое имущество на торги. После продажи залогового имущества банк вычитает из суммы, за которую было продано имущество, остаток кредитного долга со всеми причитающимися процентами, а оставшуюся сумму перечисляет на счет заемщика.
В случае, если у заемщика есть созаемщик, то погашать оставшуюся сумму кредитного долга должен будет созаемщик. Кроме того, обязательным условием при оформлении ипотечного кредита является страхование потери трудоспособности заемщика (например, недееспособность, инвалидность I, II, III группы). В случае возникновения страхового случая остаток суммы по кредиту банку, как правило, будет выплачивать страховая компания.
– Можно ли продать квартиру, купленную в кредит?
Продажа квартиры, находящейся в залоговом обременении, возможна только после того, как в банк поступит вся сумма кредита с причитающимися на дату совершения операции процентами, а также комиссией за досрочное погашение кредита, если таковая была предусмотрена договором залога. Для этого заемщик должен или сам погасить кредит, или найти покупателя, который полностью погасит задолженность по кредиту перед банком.
– Можно ли в квартире, купленной в кредит, делать ремонт или перепланировку?
Как правило, возможность проведения ремонта и перепланировки оговаривается в условиях кредитного соглашения между банком и заемщиком. Как пояснили кредитные менеджеры нескольких банков г. Алматы, обычно заемщик имеет полное право производить в купленной по ипотечному кредиту квартире ремонт, не требующий переоборудования помещения. Например, белить, красить, наклеивать обои, менять полы, окна, двери, отопительную систему и сантехнику, устанавливать или разбирать встроенную мебель, шкафы, антресоли, менять (без перестановки!) инженерное оборудование на аналогичное по параметрам и техническому устройству.
Но на осуществление перепланировки, в результате которой будет произведен снос внутрикомнатных перегородок, необходимо обязательно получить согласие банка. Однако некоторые банки г. Алматы вообще не выдают разрешение на производство переоборудования и перепланировку в квартире, находящейся в залоговом обременении, до полного погашения кредита.
– Нужно ли платить налог на имущество, если квартира находится в залоге?
Да, налог на квартиру, находящуюся в залоговом обременении, уплачивается собственником.
– Может ли учитываться как официальный доход плата за сдачу квартиры в аренду?
Плата за сдачу квартиры в аренду будет учитываться только в том случае, если у заемщика имеется договор аренды с арендатором. Если договор не составлен, то такой вид доходов считается неофициальным и не учитывается при рассмотрении заявки на получение ипотечного кредита. В целом же при оформлении ипотечного кредита на покупку недвижимости учитываются следующие виды доходов заемщика: доходы от предпринимательской деятельности, авторские гонорары, премии, бонусы, пенсии, пособия, алименты на несовершеннолетних детей, дивиденды, процентные выплаты по депозитам. Также может учитываться совокупный доход семьи или доходы созаемщика.
– Кто является собственником квартиры, купленной по ипотечному кредиту и находящейся в залоге у банка: заемщик или банк?
При оформлении ипотечного кредита под залог недвижимости собственником квартиры является заемщик. Банк является лишь залогодержателем до полного погашения кредита.
– Официально я женат, но с женой мы уже около 5 лет не общаемся. Нужно ли ее согласие для получения ипотечного кредита в банке?
Да. Если заемщик состоит в официальном браке, то ему в обязательном порядке кроме основного пакета документов необходимо предоставить в банк нотариально заверенное согласие супруги на оформление ипотечного займа, а также копии удостоверения личности, РНН и СИК супруги.
– Может ли получить ипотечный кредит пенсионер?
Как правило, гражданам, достигшим пенсионного возраста, ипотечные кредиты не выдаются. В целом же, по словам кредитных менеджеров нескольких банков города, ипотечный кредит может получить гражданин Республики Казахстан в возрасте от 21 года и старше, при этом на дату полного погашения кредита заемщику должно быть не более 65 лет.
– Я – гражданка России, являюсь резиденткой Казахстана. Могу ли я взять ипотечный кредит?
Как правило, в большинстве банков г. Алматы ипотечные кредиты гражданам других государств не выдаются. Однако в некоторых банках граждане других государств ипотечные кредиты получить могут. При этом обязательным условием является наличие у заемщика вида на жительство в г. Алматы. При этом срок кредита будет зависеть от срока действия вида на жительство. Также заемщику необходимо будет внести в банк первоначальный взнос в размере не менее 50% от суммы кредита.
Подготовила Ирина ПОЧИКЕЕВА.
Коллаж Михаила КРУТИКОВА
Позаботиться о таких возможностях необходимо заранее
Продажа
Причины, по которым залогодатель решает продать квартиру, находящуюся в залоге под ипотекой, могут быть разными. Например, улучшились условия жизни, и появилось желание приобрести квартиру побольше, или, наоборот, исчезла возможность дальше выплачивать долг. Ведь когда речь идет о сроках в 7-10 лет, ни в чем нельзя быть уверенным на 100%.
При продаже ипотечной квартиры новому покупателю возможны два варианта развития событий.
1. Обязательства по ипотеке переходят другому собственнику
Однако, перед тем как приступить к воплощению данного варианта в жизнь, стоит внимательно прочитать ипотечный договор и убедиться, что в нем не прописаны никакие противоречащие сделке пункты. Как правило, банки дают разрешение на смену собственника, хотя идут на это не слишком охотно, так как любая сделка с заложенным имуществом добавляет риски для его безопасного нахождения в залоге. Поэтому покупатель, как новый заемщик, должен пройти проверку на соответствие требованиям банка.
Расчет может производиться двумя способами:
1) покупатель принимает на себя все платежи по кредиту, ничего не доплачивая при этом продавцу. Интерес продавца здесь состоит в освобождении от долговой нагрузки в ситуации, когда ему становится понятно, что недвижимость, скорее всего, сохранить не удастся;
2) в том случае если сумма оставшегося долга по ипотеке не покрывает стоимость квартиры, покупатель выплачивает разницу продавцу.
При таком варианте приобретения ипотечной недвижимости процесс сделки контролируется банком. Это делает сделку безопасной, так как ее юридическую чистоту здесь гарантирует сам банк. Покупатель недвижимости может не переживать по поводу того, что, заплатив деньги, он не получит взамен желанную квартиру — ведь даже если у продавца и появятся крамольные мысли, обмануть покупателя он не сможет. Единственным риском для покупателя (причем риском скорее психологическим) является необходимость брать на себя обязательства по ипотечному кредиту, оформлять документы и проходить проверку на соответствие требованиям банка.
2. Ипотечный кредит погашается за счет аванса или задатка покупателя
Второй вариант — это досрочное погашение ипотечного кредита на средства, полученные по договору задатка или аванса, внесенного новым покупателем в счет стоимости квартиры владельцу. Последний, получая деньги, гасит ипотечный кредит, обременение снимается, сделка купли-продажи регистрируется.
Однако следует помнить, что, прежде чем заключать договор об авансе, продавцу-залогодателю необходимо получить от банка разрешение на досрочное погашение кредита, определить конкретную сумму и дату внесения оставшихся платежей по ипотеке. При таком раскладе обеим сторонам лучше заключить предварительный договор купли-продажи, в котором будут зафиксированы все действия сторон.
Сдача в аренду
Если квартира, приобретаемая в ипотеку, для заемщика не единственная, то одним из способов решения проблем с выплатами, а также подстраховкой на случай возможных финансовых трудностей может стать сдача ее в аренду.
Согласно статье 315 ГК РК залогодатель, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, вправе пользоваться предметом залога, а также извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу и распоряжаться иным способом, но только с согласия залогодержателя.
Таким образом, запрета на сдачу квартиры, находящейся в ипотеке, как такового нет. Однако на деле все оказывается далеко не так просто. В ипотечном договоре могут быть прописаны отдельные положения, касающиеся возможной аренды квартир. Указание о сдаче квартиры в аренду и о других обременениях входит также в содержание ипотечного свидетельства. Чтобы легально сдавать квартиру в аренду, залогодателю необходимо получить официальное разрешение от банка-кредитора и уплачивать все налоги.
Сдавать квартиру в аренду имеют право физические лица как с регистрацией в качестве ИП, так и без регистрации, и юридические лица. Форма регистрации — ИП по патенту, ИП по упрощенной декларации или юридическое лицо — влияет на размер налога, который подлежит уплате.
Физическое лицо.
Согласно статье157 Налогового кодекса РК сдавать квартиру в аренду без регистрации ИП можно в том случае, если размер дохода за календарный год для физического лица составляет менее 12 минимальных размеров заработной платы (на 2014 год МЗП составляет 19 966 тенге, эта цифра, по сути, и есть цена аренды в месяц, не облагаемая налогом). Имущественный доход арендодателя-гражданина является доходом,не облагаемым у источника выплаты, и подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10 процентов. Исчислить размер налога гражданин должен самостоятельно, а уплатить его — не позднее 10 рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу, который установлен не позднее 31 марта следующего года.
Индивидуальный предприниматель
При сдаче имущества в аренду он может выбрать один из режимов исчисления уплаты налогов: специальный налоговый режим на основе упрощенной декларации или специальный режим на основе патента.
Согласно Налоговому кодексу индивидуальный предприниматель, работающий на основе упрощенной декларации, уплачивает налог в 3% от суммы дохода. При выборе режима на основе патента отчисляемая налоговая сумма составляет 2%.
Юридическое лицо
Доход юридического лица, сдающего недвижимость в аренду, применяющего налоговый режим на основе упрощенной декларации, будет также облагаться по ставке 3% от суммарной выручки. Если же юридическое лицо — арендодатель исчисляет налоги в общеустановленном порядке, то ставка корпоративного подоходного налога на доходы от аренды составит 20%.
Конечно, возможен вариант, при котором недвижимость, находящаяся в залоге по ипотеке, сдается в аренду в обход банка-кредитора и налоговых органов, однако эти действия нелегальны и могут повлечь за собой нежелательные последствия. В настоящее время налоговые органы активизируют деятельность по выявлению доходов, получаемых от сдачи недвижимости в аренду. Помимо начисления неуплаченных налогов и пени за их несвоевременную уплату к арендодателю, скрывшему доход, может быть применено административное взыскание в виде существенного штрафа.
Что касается выгод, которые можно извлечь из сдачи ипотечной квартиры в аренду, — они очевидны.
Например, возьмем программу ипотечного кредитования с годовой эффективной ставкой около 8,5% в тенге с первоначальным взносом в 20% на приобретение двухкомнатной квартиры площадью около 60 кв. м в новом доме в столичном районе Алматы на 10 лет. На это покупателю потребуется около $125 000 (средняя цена за 1 кв. м в районе Алматы за февраль 2014 года, по данным аналитической службы kn.kz, составляет $2073). С помощью ипотечного калькулятора подсчитаем, что при сумме кредита $100 000 и процентной ставке 8,5% годовых при аннуитетном типе платежа размер ежемесячного взноса составит $11 240. Средняя стоимость месячной аренды квартиры в районе Алматы на февраль 2014 составила $857. Соответственно, при идеальном раскладе, при котором вы сдаете квартиру непрерывно на протяжении всех 10 лет, а цены на аренду не снижаются, более половины ипотечного кредита по ней выплачивает арендатор.
Передача по наследству
Залогодатель имеет полное право завещать недвижимость, приобретенную по ипотеке. Согласно статье 315 ГК РК соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, недействительно. Все платежи и обязательства по кредиту в этом случае лягут на плечи наследников, которым придется самостоятельно решать судьбу данной квартиры: примет ли на себя оставшийся залог один наследник, который в результате получит недвижимость, будет ли долг разделен на всех или же квартира уйдет с молотка.
В соответствии со статьей 1072-2 ГК РК наследство, а в частности и обязательства наследодателя, могут быть приняты в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
Что касается передачи ипотечной недвижимости в дар и других сделок с ней, то это возможно только с согласия банка.
Продавать квартиру с помощью ипотеки долго и хлопотно — это один из самых устоявшихся мифов о кредите. Специалистам банков приходится убеждать потенциальных продавцов: у них не возникнет проблем ни с получением денег, ни с оформлением документов.
Получить отзывы тех, кто прошел через ипотеку, конечно, полезно. Но первое, что стоит сделать продавцам, — проконсультироваться с профессионалами: сотрудниками банка или риэлторами. И те, и другие говорят, что ипотека — надежный инструмент для продажи.
Альтернатива минимальна
Многие из тех, кто собирается продать квартиру, мало что знают об ипотеке. Поэтому реагируют негативно на предложения риэлторов заключить подобную сделку.
— В 2008-2010 годах это было действительно так, — говорит Р. Костенко, — получить кредит в банке было практически невозможно. Сейчас ситуация изменилась: банки достаточно активно ведут кредитование, и на сегодняшний день около 20-25% сделок проходят с привлечением банковских займов. Так что к ипотечному клиенту стоит относиться серьезно.
— Кредитование на приобретение недвижимости пользуется спросом. Так что, если бы не ипотека, я бы сама себе не смогла купить квартиру.
Получается, что продажа своих квадратных метров через банковский кредит — это один из самых доступных вариантов.
Скорость и безопасность
Шаг 1. Консультации
Его еще можно назвать этапом сбора информации. Если вы самостоятельно ищете покупателя, то выглядит это следующим образом:
— Показываете свою квартиру покупателю, и к вашей радости он сообщает, что она ему нравится, и он готов ее приобрести, — описывает процесс Роман Костенко. — В этот момент, как правило, ваш покупатель и сообщает, что всей суммы у него нет, и он намерен недостающие деньги оформить через ипотечный кредит. Сразу же будет уместно поинтересоваться у покупателя: был ли он хоть в каком-нибудь банке, делал ли предварительный расчет у кредитного менеджера, и как его оценили в качестве заемщика. Если покупатель в банке не был, предложите ему для начала сходить на встречу с менеджером по ипотеке. Именно банк для начала должен одобрить его, как потенциального заёмщика. Если же ваш покупатель заявляет, что в банке уже был и получил от менеджеров подтверждение своей кредитоспособности, то имеет смысл вступать с ним в переговоры по условиям сделки.
— Некоторые даже не в курсе, что такое первоначальный взнос, — комментирует специалист по недвижимости Анастасия Санникова. — Выясняется, что человек ни в один банк не ходил и зарплата у него 30 тысяч тенге. К ипотеке его и близко не подпустят. От общего количества клиентов таких к нам на фирму звонит процентов тридцать. Мы их консультируем, но в нашу клиентскую базу не вносим.
Роман Костенко предупреждает: если покупатель просит документы на квартиру для предъявления их в банке, никаких оригиналов отдавать не нужно. Для проведения всех предварительных мероприятий банкам и оценщикам достаточно копии техпаспорта.
Когда стороны договорились о сделке и ударили по рукам, самое время поднять вопрос о задатке (если вы работаете с риэлторами, они будут на этом настаивать).
— Вы должны объяснить покупателю, что только после получения от него задатка все договорённости по цене, срокам и другим условиям сделки будут иметь юридическое подтверждение, — объясняет алматинский специалист по работе с недвижимостью Роман Костенко. — В противном случае вы вправе искать других покупателей на свою квартиру, не дожидаясь получения покупателем кредита в банке. Если вы получили задаток от покупателя, вы обязаны прекратить поиск новых клиентов на весь срок действия соглашения о задатке (как правило, 2-3 недели, этого срока достаточно для оформления кредита). После получения покупателем положительного решения кредитного комитета назначается время и место проведения нотариальной сделки.
Кстати, в банках выдают кредит под конкретную жилую недвижимость. Так что продавец на этом этапе защищен: покупатель не сможет оформить ипотеку и приобрести жилье по другому адресу.
Шаг 2. Проверка документов
Этот этап можно совместить с консультацией в банке. Хозяину жилья нужно принести с собой документы на квартиру, удостоверение личности, а также кадастровую справку с ЦОНа. Последний документ подтверждает факт вашего владения и показывает, что на квартиру нет обременений, приостановлений и арестов. Такую справку выдают бесплатно любому желающему при предъявлении удостоверения личности.
По словам специалиста, некоторые банки (те, кто специализируется на ипотеке) идут на уступки клиентам. Например, если перепланировка не узаконена, они готовы подождать, пока вы приведете документы в порядок.
Банки также не берут квартиры, которые расположены в домах старше 50 лет. Но это общие требования. В каждом случае решение принимается индивидуально. Например, если квартира находится в престижном районе, финансисты могут принять в залог даже 60-летнюю недвижимость.
Шаг 3. Оценка
— У нас есть сетка, по которой мы смотрим: соответствует ли квадратный метр банковским критериям. Если стоимость завышена или занижена, наши оценщики сразу выезжают по адресу и дают свое заключение. Мы редко сталкиваемся с тем, что цена указана неверно.
— На стоимость квартиры влияет ее месторасположение, этажность, техническое состояние, условия продажи, срок эксплуатации, тип конструкции, дополнительные улучшения. Владельцы ориентируются на текущую стоимость квартир, а она, как правило, завышена. Поэтому мы производим корректировку на торг от 10 до 20 процентов.
Отчет по квартире составляется за сутки. По оценке дома — чуть дольше, в течение двух дней.
— Загруженность оценочных компаний зависит от того, как банки выдают кредиты, — говорит Эльмира Смаилова. — Хотя кредитование в банках производится весь год, самые активные продажи кредитов происходят в осенние месяцы. Пик приходится на предновогодний период. Всем обязательно нужно успеть получить кредит 31 декабря, — смеется директор.
Эльмира Смаилова подчеркивает, что договориться с сотрудниками компании и завысить рыночную стоимость жилья не получится. Важный момент: компании и банки оценивают квартиры по-разному.
— Дополнительные улучшения увеличивают стоимость квадратного метра, — объясняет специалист по оценке. — Например, кондиционер, джакузи, наличие евроремонта.
Для решения такого конфликта интересов есть и другой выход: принять оценку банка, но договориться с покупателем, чтобы он доплатил до указанной вами цены.
Анастасия Санникова говорит, что покупатели, как правило, хотят слишком много за свои квадратные метры. Это не банки занижают, а продавцы завышают стоимость жилья. Оценщики и финансисты видят более объективную картину.
Алматинец Роман Костенко считает, что процесс оценки продавца вообще волновать не должен. И даже если специалисты занизили стоимость квартиры, покупатель вправе обратиться к другим оценщикам, либо требовать с продавца учесть разницу.
Шаг 4. Рассмотрение заявки
Шаг 5. Первоначальный взнос
Шаг 6. Завершение сделки
После чего все документы, удостоверенные нотариально, регистрируются в уполномоченных государственных органах. Оформлением занимаются либо представители банка, либо сам покупатель. Это займет 5 дней, если не заплатить за ускоренное оформление. В период переоформления недвижимости на нового хозяина сразу накладывается обременение банка. Для того чтобы проверить переоформлена ли квартира на покупателя и стоит ли обременение, нужно прийти в ЦОН с удостоверением личности и заказать кадастровую справку, в которой будет отражена информация о собственнике недвижимости и об арестах, приостановлениях и обременениях. Еще раз напомним, что такая справка выдается сразу и бесплатно.
Еще раз подчеркнем, что свое обременение на квартиру банк сможет наложить только после предоставления в органах юстиции расписки о полном расчете с владельцем (что является страховкой для продавца).
Даже с учетом указанных недостатков Роман Костенко считает, что никаких страхов у продавцов недвижимости по поводу ипотеки быть не должно. «Это техническая процедура, — говорит специалист, — которая может повлиять только на сроки сделки. На мой взгляд, если продаешь квартиру, то должно быть все равно, откуда у покупателя появились средства. Ведь основная задача владельца — продать жилье по приемлемой для себя цене!
Ирина БЕРДАШОВА, Караганда
Как избежать ошибок при продаже квартиры с помощью ипотеки?
1. Не передавать покупателям оригиналов документов для проведения банковской оценки.
2. Не давать посторонним людям доверенностей на проведение сделок со своей недвижимостью.
3. Не соглашаться на предложения сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.
4. Доверить продажу квартиры риэлторской компании, которая будет гарантировать юридическую чистоту сделки и безопасность при расчетах.
Обратная связь
Оказалось, что найти тех, кто сможет дать личную оценку качеству ипотеки не так просто: из 5 тысяч респондентов только 216 ответили, что пользовались такой услугой банка, 57 человек сказали, что ипотеку брали их знакомые.
Это исследование — еще один сигнал для потенциальных продавцов жилой недвижимости. Несмотря на то, что количество ипотечников растет, сегодня не так много тех, кто в состоянии купить квартиру даже с помощью кредита. Так что подумайте, прежде чем отказываться от такого варианта продажи жилья.