Как продать квартиру без налога через ипотеку

Никаких законодательных ограничений по данному процессу не существует. Однако, как уже было сказано ранее, при продаже квартиры необходимо уплатить налог в размере 13% (согласно федеральному закону № 382 от 29.11.2014). Это правило также действует при ипотечном кредите и при покупке квартиры через материнский капитал. Если возникает необходимость срочно продать купленную квартиру, то нужно иметь в виду особенности уплаты налога:

Если квартира находилась в собственности минимум 3 года, при продаже налог с такой квартиры не взимается. Налог не требуется уплачивать при продаже квартиры стоимостью менее 1 миллиона рублей.

Подробнее о том, какой налог нужно уплатить с продажи квартиры, .

Правило 3 лет действует во всех ситуациях по продаже квартиры, если такова полученна: по наследству; по приватизации; по договору ренты; в дар.

Государство предусмотрело льготу для граждан, которые являются собственниками имущества на протяжении длительного периода — они освобождаются от налога. Поскольку сумма НДФЛ довольно велика, то большинство владельцев недвижимости интересуется, когда можно оформить сделку купли-продажи и не потерять при этом деньги.Какой промежуток времени перед продажей квартира должна быть в собственности?

Это зависит от того, кем являлся предыдущий владелец:

3 года, если имущество получено от близкого родственника;
5 лет, если имущество получено от дальнего родственника или постороннего человека.

Также имеет значение, каким образом текущий владелец стал собственником квартиры.

Есть две ситуации, когда законодательство РФ не предусматривает налогообложение при продаже квартиры:

если квартира была в собственности более пяти лет (в таком случае даже нет надобности в подаче декларации);
если стоимость квартиры не превышает сумму 1 миллион российских рублей.

Когда у объекта недвижимости есть несколько владельцев, при этом на протяжении пяти лет проходило изменение доли, то общий доход от продажи квартиры все еще не будет облагаться налоговым сбором.

И только после снятия обременения будет зарегистрирован переход права собственности. Это долго и не всегда удобно.

Однако этот момент продавец может повернуть себе на пользу.

Стоит попросить скидку у продавца, а для надежности заручиться поддержкой риелтора или юриста. Каждого продавца недвижимости интересует то, сколько денег после сделки придется отдать государству. Есть общее правило: если квартира в собственности более 3 (при покупке до 2019 года) или 5 (при покупке после 2019) лет, продавцу не нужно платить налог на доход.

Заполнять декларацию в таком случае тоже не требуется: государство несколько облегчило жизнь контролирующим органам и продавцам.

Именно эта сумма высчитывается из налоговой базы, и, по сути, не облагается.

Также не получится разделить сумму необлагаемого дохода на несколько объектов недвижимости.

Но разрешается пользоваться льготой супругам, если они применяют его по очереди к разным объектам недвижимости. Если у квартиры не один собственник, а несколько, то налог платят оба.

Новое законодательство предусматривает выплаты по налогам и сдачу декларации, но есть случаи, когда будет достаточным отправить лишь уведомление в Налоговую службу, свидетельствующее о получении прибыли, за проданное жилье.Итак, реализация того или иного объекта недвижимости предусматривает обязанность бывшего владельца уведомить контролирующий налоговый орган о том, что была получена прибыль, а при определенных условиях, будет необходимо заполнить декларацию по форме 3 НДФЛ и заплатить требуемый налог с продажи квартиры.

Близкое родство устанавливается согласно Семейного Кодекса (ст.14) для родственников по прямым нисходящим и восходящим линиям:

супруги;
родители/дети;
родители родителей/внуки;
родные или сводные братья/сестры (минимум с одним общим родителем).

Установление срока владения

Определяя необходимость уплаты налога, важно правильно рассчитать срок, прошедший с момента покупки недвижимости.

Гражданским кодексом (ст. 219) возникновение права на собственность связано с датой внесения регистрационной записи в Единый реестр. Именно от него необходимо отталкиваться при подсчете срока.

Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры.

Давайте посмотрим, какой из них выгоднее применять в зависимости от ситуации.Для начала определимся с расчетом налоговой базы, от которой, собственно, и будет считаться налог на доходы в размере 13%.Для квартир, оформленных в собственность до 2019 года, налоговой базой является сумма, за которую вы продали квартиру.Для сделок, заключенных после 1 января 2019-го, когда у большинства объектов появилась кадастровая стоимость, выбирается бóльшая из величин: цена продажи или кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.

Наследники и рентополучатели также не попадают под общее правило в пять лет из этических соображений, поскольку для первых срок начинает истекать с момента смерти родственника, а для вторых — с момента окончания ренты, что чаще всего также связано со смертью рентодержателя.

Если же дарение, происходящее без участия близких родственников, рассматривается как способ избежать налогов, то это будет прямым нарушением закона, поскольку на такие случаи также будет действовать не льготный трехгодичный режим, а общее правило в пять лет обязательного владения жильем. ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Ипотечное кредитование выступает распространенным вариантом приобретения жилья.

При этом стандартный вариант соглашения о купле-продаже ничем не отличается от жилья, приобретаемого в ипотеку.

Граждане при продаже жилья, находящегося в собственности больше установленного минимального срока, освобождаются от обязанности платить НДФЛ по ставке 13%. Существует два срока владения — 3 года и 5 лет.

Продать без уплаты налога жилье, полученное в дар, можно через три года с момента регистрации права. Для недвижимости, перешедшей по наследству, минимальный срок начинает исчисляться с момента смерти наследодателя.

В.В. Путин поддержал инициативу сократить минимальный срок, после которого выплачивать налог при продаже квартиры единственного жилья не нужно, с пяти до трех лет. До конца мая 2019 года Правительство РФ должно внести соответствующие поправки в налоговое законодательство.

С момента регистрации права собственности на имущество граждане могут распоряжаться им по своему усмотрению. Продать квартиру может только ее законный владелец.

В соответствии с налоговым законодательством отчуждение жилья — сделка, направленная на получение денежного дохода (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). После того как сделка купли-продажи была завершена, продавец предоставил покупателю квартиру взамен полученной прибыли, у него возникает обязанность уплатить НДФЛ в бюджет в размере 13%.

Однако, если недвижимость находится в собственности налогоплательщика больше минимального срока — платить НДФЛ не нужно. Установление срока, после которого возможна продажа жилья без налога обусловлено борьбой государства со спекуляцией на рынке недвижимости — зачастую граждане продают недвижимость по цене большей, чем за нее первоначально было уплачено, извлекая из этого нетрудовой доход.

С 2016 года налог на продажу имущества выплачивается по новым правилам. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже, если имущество находилось в собственности больше установленного законом минимального срока:

для имущества, приобретенного до 01.01.2016 — 3 года;
если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016 — 5 лет.

Ранее нерезиденты должны были выплачивать налог от дохода по ставке 30% независимо от срока владения. Изменения в налоговом законодательстве уравняли налоговую ставку для всех категорий налогоплательщиков. Однако право на получение имущественного налогового вычета нерезидентам все еще не доступно.

Налог рассчитывается следующим образом:

если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог взыскивается из полученной разницы;
когда цена продажи меньше, чем стоимость, которую уплатил за квартиру ранее собственник — налог не уплачивается.

Гражданин купил квартиру в 2017 году за 5 млн. рублей. В 2018 году он решает срочно продать ее и для того, чтобы не затягивать с продажей устанавливает цену в 4, 5 млн. рублей. В этом случае продажа имущества не принесла дохода продавцу, а значит обязанность перечислить налог в бюджет отсутствует.

Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Указанная сумма представляет собой размер налогового вычета, который предоставляется продавцу государством (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако, специально занизить стоимость в договоре купли-продажи не получится — цена недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января, года в котором было зарегистрировано право собственности.

В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

продавец должен быть собственником в течение трех лет;
недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

В случае покупки и продажи одной квартиры за год, налогоплательщик может перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При покупке недвижимости граждане-резиденты имеют право на возврат налога. Максимальный размер выплаты— 260 тыс. рублей. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 млн. рублей. На данную сумму налогоплательщик может уменьшить тот налог, который должен заплатить за продажу недвижимости. Взаимозачет рассчитывается следующим образом:

Гражданин купил квартиру за 4 млн. рублей. Налоговый вычет он не использовал. Позднее в этом же году он продает купленную недвижимость за 6 млн. рублей. Доход от сделки составляет 2 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 260 тыс. рублей. Так как налоговый вычет гражданин не получал, он вправе произвести взаимозачет и не платить НДФЛ при продаже.

Недвижимость, купленная с привлечением кредитных средств, облагается налогом с продажи на общих основаниях. На ипотечное жилье также действует правило о соблюдении минимальных сроков. В этом случае ключевое значение имеет момент регистрации права собственности.

Квартиры могут быть оформлены следующим образом:

Право собственности передано должнику, а на квартиру наложено обременение.
Банк сохраняет за собой право собственности, до тех пор, пока долг по кредиту не будет уплачен.

Квартира, купленная за средства маткапитала, также облагается налогом при продаже. НДФЛ не облагается только сумма пособия. Как правило средств материнского капитала не хватает на приобретение полноценной квартиры, поэтому если гражданин желает избежать обязанности по уплате налога, ему придется дождаться окончания минимального срока владения.

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам. Главная особенность такой сделки — срок владения, начинает отчисляться с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

По общим правилам, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет, налог при продаже платить не нужно.

Женщина вступила в наследство в январе 2016 года и стал собственницей квартиры. Продать ее без уплаты НДФЛ она может после 36 месяцев с момента открытия наследства — в январе 2019 года. Если же гражданка решит продать квартиру раньше минимального срока, НДФЛ будет выплачиваться по ставке 13%.

В случае получения квартиры в дар от близкого родственника минимальный срок владения от освобождения от НДФЛ составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкими родственниками считаются:

родители и дети;
бабушки, дедушки и внуки;
братья и сестры;
супруги.

По закону полное право распоряжаться подаренным имуществом одаряемый получает после регистрации права собственности в Росреестре. Гражданин, получивший жилье в дар, должен обратиться в регистрирующий орган и подать заявление о смене собственника. Зарегистрировав право собственности на квартиру, владелец может продать его в любой момент.

Если право на недвижимость было зарегистрировано в том же году, когда состоялась покупка и квартира находится в собственности более 3-х лет — платить налог не нужно. В этом случае подавать налоговую декларацию и оповещать налоговую инспекцию о проведенной сделке не нужно. Если же право собственности было зарегистрировано после 01.01.2016 года — для продажи без налога необходимо подождать 5 лет с момента регистрации.

По-прежнему от налогообложения освобождаются лица, которые получили квартиру по следующим основаниям:

в качестве наследства;
в качестве дара;
путем безвозмездной приватизации (государственную приватизированную квартиру);
по соглашению пожизненной ренты (содержания).

Купившие жилье лица или те, кто осуществил платную приватизацию, должны выждать 5 лет после покупки, прежде чем суметь продать недвижимость без обложения налогом. Если квартира куплена в ипотеку Ипотечная квартира облагается налогом по общему основанию. Покупка недвижимости в ипотеку по своей юридической природе и с точки зрения налогообложения ничем не отличается от обычной купли-продажи. По этой причине правило пяти лет, чтобы продать квартиру без налога, также распространяется на такое жилье.

Перечисление денег Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств. Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Рассмотрим каждый вариант подробнее:

в первом случае продавец получит средства сразу же после оформления прав собственности на нового владельца. Как правило, срок передачи денег составляет 3-7 дней (стандартный срок перевода безналичных средств с одной финансовой организации в другую);
во втором случае банк открывает ячейку, куда закладывает установленную договором сумму. Продавец сможет получить средства только после прохождения процедуры регистрации прав собственности.

Особенности продажи квартиры в ипотеку Данный вид сделки отличается от обычного отчуждения квартиры, где передача имущества осуществляется по стандартному договору.

Этап 7. По завершению, банк или другая финансовая организация переводит сумму, указанную в договоре продавцу.
Проверка состояния Проверять состояние квартиры перед покупкой обязательно каждому покупателю. Для этого ему необходимо обратить внимание на:

состояние коммуникации.

Проверка состояния Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:
- всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
- имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
- дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
- открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.
Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

Однако это правило имеет следующие оговорки:
- если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то срок давности составляет 3 года;
- если же она была приобретена после указанной даты (например, в 2017 или 2018-м году), то такой срок, в течение которого квартира должна находиться в собственности, равен 5 годам;
- также, на продажу жилья, полученного по безвозмездным сделкам (если приватизировать, принять в дар, наследовать) или согласно договору пожизненной ренты, действует срок давности равный 3 годам.
Таким образом, если квартира находится в собственности продавца более чем указанные сроки (3 либо 5 лет), то обязанность по уплате налога с него снимается. Важно понимать, что не вид собственности определяет обложение НДФЛ, а тип дохода или категория налогоплательщика, которая позволяет ему получить льготу.

Трещины в стенах, дыры в полу — соответствуют не только о ненадлежащем состоянии квартиры, но и возможном риске появления мелких насекомых и вредителей.Оценка стоимости Оценку стоимости проводит квалифицированный специалист, который легко ориентируется на рынке недвижимости. Чтобы рассчитать адекватную и справедливую стоимость, оценщик прибегает к сравнительной методике объектов недвижимости, где учитываются:
1. Расположение района и его элитность. Чем дальше район от деловых центров, тем дешевле стоимость.
2. Этажность.
  В новостройках самые дорогие объекты — это квартиры на верхних и нижних этажах. В старых многоквартирных домах пользуется спросом та недвижимость, которая находится с 3-го по 7-й этаж.
3. Инфраструктура.
Начиная с 2016 года действует правило, где обложение налогом привязано к кадастровой стоимости. Так, если сумма сделки меньше миллиона, но также составляет менее 70 % кадастровой стоимости объекта, то налогообложение производится в любом случае. Причем размер налога будет исчисляться с разницы между суммой сделки и кадастровой стоимостью.

Кто освобождается от уплаты налога Как уже было отмечено, от уплаты НДФЛ при продаже квартиры освобождаются лица, которые владеют ею в течение более чем пяти лет, с учетом ранее отмеченных оговорок. Иные виды освобождения от данного налога законодательство не предусматривает. Вместе с тем, не предоставляя полного освобождения от НДФЛ данного типа, законодательством закрепляется за каждым продавцом квартиры права на вычет.

В предварительный договор вносится пункт, который гласит, что если какая-то сторона откажется от участия в сделке по не уважительным причинам, то она обязана компенсировать неустойку.
- Этап 3. Вызов независимого оценщика, который установит точную стоимость квартиры. Как правило, оценщика может направить банк.
- Этап 4.
  Сбор и подготовка необходимых документов, которые впоследствии передаются в финансовую организацию на рассмотрение. Как правило, банк может отказать в проведении сделки, если были обнаружены ошибки в документах.
- Этап 5. Составляется договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре или в многофункциональном центре (МФЦ). Покупатель при этом должен пройти процедуру регистрации прав собственности.
- Этап 6.
Есть ли риски для продавца:
- считается, что главный риск в сделке купли-продажи — это возможность наткнуться на мошенника, который после оформлении и регистрации отчуждения квартиры не оплатит денежные средства, указанные в договоре. В данном случае риски минимальны, ведь здесь за покупателя ручается банк, который с помощью безналичного перевода отправит всю сумму на личный счет продавца. Нужно понимать, что банк не выдает крупный целевой заем на долгосрочный период лицам, которые являются не платежеспособными;
- судебные инстанции всегда признают сделку купли-продажи по ипотеке недействительной, если банк не отправил средства на счет продавца;
- также минимален риск, что продавец получит фальшивые и поддельные деньги.