Ипотека—это понятие, которое означает форму залога на недвижимое имущество. В настоящее время под ипотекой в России в обиходе обычно подразумевается покупка квартиры (дома, участка земли) за счет средств, выданных каким-либо кредитным учреждением.
Правило собственности оформляется на покупателя-заемщика, но на собственность накладывается обременение от учреждения-кредитора. Таким образом, совершать такие действия, как куплю-продажу или обмен имущества без согласования с кредитором собственник не вправе до полного погашения долга и снятия обременения.
Ипотечный кредит—одна из самых распространенных банковских услуг, с ним работают большинство банков. Самыми крупными игроками на этом рынке являются:
- Сбербанк (www.sberbank.ru);
- ВТБ24 (www.vtb24.ru);
- Райффайзенбанк (www.raiffeisen.ru);
- Россельхозбанк (www.rshb.ru);
- Газпромбанк (www.gazprombank.ru);
- ВТБ Банк Москвы (www.bm.ru);
- Дельтакредит (www.deltacredit.ru);
- Абсолют Банк (absolutbank.ru);
- Банк Санкт-Петербург (www.bspb.ru);
- Возрождение (www.vbank.ru).
Топ-10 банков, выдающих ипотеку в России, сформирован на основе объема выданных ипотечных кредитов.
Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Кроме того, на ипотечном рынке России присутствует еще такая организация, как АИЖК. Это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное правительством Российской Федерации еще в 1997 году.
Суть его работы состоит в следующем: поскольку капитал банков формируется за счет средств его вкладчиков, а вклады, как правило, краткосрочные, то этим кредитным учреждениям просто негде взять денег для выдачи долгосрочных кредитов, к которым относится и ипотечные.
При этом вся ответственность за выполнение заемщиком своих обязательств остается в компетенции банка, они отчитываются за нее в АИЖК. Эта организация привлекает средства за счет выпуска ценных бумаг, обладающих высокой ликвидностью.
Деньги заемщика за пользование кредитом также поступают в АИЖК, банк зарабатывает либо на разнице в базовых ставках, либо путем взимания комиссии с заемщиков.
АИЖК избавлено от хлопот работы с частными лицами, связанной с проверкой их платежеспособности, оформлением документов на недвижимость и так далее.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
В случае невозврата заемщиком кредитных средств банк также принимает на себя все риски.
Понятно, что в силу разных причин возникают ситуации, при которых заемщик теряет возможность обслуживать свои ипотечный кредит. Если этот случай не относится к страховым (тогда сумму долга или ее часть за заемщика банку выплачивает страховое агентство, а квартира остается в собственности заемщика), то рано или поздно встает вопрос о реализации жилья, находящегося в ипотеке, с тем чтобы погасить свои обязательства перед банком.
В целом банки относятся к такому повороту событий достаточно лояльно: ведь они, в свою очередь, несут обязательства перед АИЖК, и просроченный кредит им крайне невыгоден.
Но в любом случае с банком, выдавшим ипотеку, договориться вполне реально.
Итак, ипотечная квартира подлежит реализации по предварительной договоренности с банком. Основания для ее продажи могут быть самые разные:
- невозможность выплачивать кредит заемщиком;
- желание заемщика улучшить свои жилищные условия;
- желание заемщика поменять квартиру.
Если говорить о первом случае, то действия при его наступлении в целом понятны: заемщик договаривается с банком, находит покупателя, собирает необходимый пакет документов, после чего ипотечный кредит вместе со всеми пенями и штрафами, если таковые начислены, погашается, а квартира переходит новому собственнику. Схемы тут могут быть разными, погасить долг перед банком может как продавец после продажи, так и покупатель до завершения сделки.
Однако если квартира достаточно ликвидна, то покупатели обычно идут на это неудобство. Таким образом, с выгодой остаются все: покупатель получает желанную квартиру, заемщик избавляется от долга, а банк—от проблемного кредита.
Второй вариант продажи, как правило, возникает у добросовестного заемщика, который уже выплатил большую часть ипотечного кредита.
Если его платежеспособность позволяет, он вполне может поменять имеющееся жилье на лучшее: к примеру, двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Для этого заемщик обращается в банк и предоставляет необходимый пакет документов как на себя, так и на выбранную квартиру.
По сути получается, что он обращается за новым ипотечным кредитом, на другой объект недвижимости. После одобрения банком старая квартира реализуется, а новая приобретается.
Разница в цене компенсируется за счет нового ипотечного кредита. Таким образом банк получает как бы нового заемщика, добросовестность которого уже проверена, клиент банка—более просторную квартиру, а покупатель, участвующий в цепочке—квартиру без ипотечного обременения.
Третья из перечисленных ситуаций может возникнуть, к примеру, при переезде в другой населенный пункт. Если у заемщика возникла такая потребность, то он может обратиться в банк с предложением поменять предмет залога. То есть ипотечный кредит у него останется, но он будет на другой объект недвижимости. Необходимое условие для этого—присутствие банка в том регионе, куда планирует переехать заемщик. Если это условия соблюдено, то банк, как правило, дает разрешение на такую операцию. После чего заемщик продает квартиру в одном городе, покупает равнозначную в другом и оформляет в залог по ипотеке уже ее.
Впрочем, ставки могут и снижаться, здесь нужно рассматривать каждый конкретный случай. Банк же в любом случае внакладе не останется, с его стороны подобные процедуры хорошо отработаны, поэтому он истребует с заемщика все необходимые документы, защищающие свои права.
Итак, часть способов продать квартиру в ипотеке мы уже рассмотрели. Но часто возникает вопрос: а можно ли продать такую квартиру, не получая разрешения банка?
В принципе, это возможно, но любой из законных способов все равно потребует погашения ипотечного долга.
К примеру, платежеспособность заемщика позволяет оформить еще один кредит в том же финансовом учреждении или любом другом. Тогда сумма, необходимая для покрытия ипотеки, берется как потребительский кредит, ипотека гасится, и квартиру спокойно можно продавать.
Другой способ—это найти покупателя на квартиру, который согласится дать под расписку средства, необходимые для погашения ипотеки.
Как видно, обмануть банк все равно не получится, и ипотеку придется погасить в полном объеме, иначе невозможно зарегистрировать сделку купли-продажи. Однако отсутствие необходимости получения разрешения на сделку у банка существенно экономит время и средства на сбор необходимых для этого документов.
Расчет вашего больничного — непростая процедура. Как это правильно сделать, вы узнаете в материале по ссылке.
Вы хотите чтобы ваш больничный был оплачен, хотя вы уже не работаете? Читайте нужную вам статью.
Помимо описанных выше способов, когда ипотечная квартира продается с разрешения банка, существует еще один.
Если такой вариант находится, то заемщик получает разрешение в своем банке, запрашивает у него полные сведения о своем долге и условиях его погашения, после чего заключает договор рефинансирования с новым банком.
Этот последний погашает долг заемщика перед предыдущим учреждением, и с этого момент ежемесячные платежи по ипотеке вносятся уже на счет банка, рефинансировавшего кредит. Залог на жилье переходит к нему же.
Таким образом можно сделать вывод, что ипотека на квартиру—это не приговор, и она вполне может быть реализована на рынке. Способ, которым это лучше сделать, зависит от того, с какой целью требуется продажа квартиры и чего планируется достигнуть в результате сделки: избавиться от долга, улучшить свои жилищные условия, переехать в другой регион и так далее.
Хорошо ли относятся кредитные организации к подобным действиям со стороны их клиентов? Чаще всего сотрудники активно помогают при продаже, находят покупателя, подбирают удобные и безопасные способы расчетов.
Продажа ипотечного жилья на сегодняшний день не является редкостью, поэтому можно не бояться и смело приступать к активным действиям.
Если банк даёт добро, то возможны такие варианты:
- сделка, организованная собственником;
- сделка, организованная банком.
Итак, следует обратиться в банк с указанием причины продажи. Они могут быть следующие:
- Владелец прожил в квартире и понял, что она не подходит ему.
- У владельца нет постоянного дохода, в связи с чем он не может погашать ипотеку.
- Возникла необходимость расширить или уменьшить жилплощадь в связи с увеличением семьи или, наоборот, с разводом.
Всегда обдумывайте и четко формулируйте причину, по которой вы хотите продать недвижимость, будьте готовы предоставить необходимые документы с вашей.
Банк рассмотрит вашу заявку и решит, является ли причина уважительной. Затем вам дадут разрешение или отказ.
Можно попытаться продать недвижимость без согласования с банком. В этом случае, либо вы погашаете ипотеку за счёт средств, вырученных с продажи, либо новый собственник обязуется выплачивать ипотеку.
Сбербанк обычно идёт навстречу своим клиентам, и, в большинстве случаев, заёмщику разрешают продать залоговую квартиру. При этом необходимо выполнить ряд условий.
- Заёмщик должен заплатить комиссию за досрочное погашение кредита. Это делается с целью минимизации рисков.
- Продавец и покупатель должны заключить договор, который подтвердит, что сделка действительно состоится.
- Если заёмщик ищет покупателя самостоятельно, то последний обязан выплатить остаток долга банку.
- Банк в идеале самостоятельно занимается оформлением необходимых документов, поэтому операция будет максимально безопасной.
Покупка и продажа залоговой квартиры – дело непростое, подразумевающее определенные риски. Чтобы их уменьшить и предоставить участникам сделки дополнительные гарантии, сделку можно провести:
- с использованием ячейки в банке (если осуществляется расчет наличными);
- с открытием аккредитивного счета (если расчет безналичный).
Также необходимо подготовить и правильно оформить соответствующие документы.
- Справка из банка о том, что задолженность погашена.
- Выписка о снятия обременения с жилья.
- Договор ипотечного кредитования.
- Справка о государственной регистрации кредитного соглашения из Росреестра.
- Документы, удостоверяющие личности сторон сделки.
При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:
- Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
- Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
- Найти покупателя.
- Уплатить сумму долга банку.
- Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
- Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
- Снять обременение с жилья.
Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо. В случае продажи – на покупателя. Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен. Это означает, что он сможет погасить задолженность.
Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними. Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан.
Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации.
На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала. Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.
Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.
- Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
- Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
- Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
- Получите документы о снятии обременения.
- Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.
Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.
Не всегда банк разрешает заёмщику продать квартиру, приобретенную в ипотеку. Возможно, причины продажи не слишком убедительны, или покупатель не соответствует требованиям.
В таком случае можно постараться продать без участия банка, не получая его согласия. Алгоритм действий такой:
- Найти покупателя.
- Договориться с ним, чтобы тот расплатился наличными. Тогда сразу можно внести оставшуюся сумму задолженности.
- Получить разницу через ячейку в отделении.
- Покупатель ждёт, пока с квартиры снимется обременение.
- Оформить договор купли-продажи.
Такой вариант имеет место быть, однако, не каждый согласится приобрести залоговую недвижимость. Вообще, в таком случае рискуют обе стороны, ведь не факт, что это не мошенничество.
Можно занять деньги на погашение задолженности у знакомых, закрыть ипотеку и потом, на правах настоящего собственника, совершать с ней действия. Когда квартира будет передана, вы сможете вернуть долг.
Итак, мы рассмотрели особенности продажи ипотечной недвижимости. Надеемся, что данная информация стала для вас полезной и помогла ответить на некоторые вопросы. Помните, что каждый случай индивидуален, поэтому он рассматривается сотрудниками в индивидуальном порядке. При вынесении решения учитываются все факторы и обстоятельства. Кредитная организация также не обязана придерживаться конкретной схемы действий, ведь ей необходимо защищать и свои права.
Желаем вам , чтобы проблемы с недвижимостью обошли вас стороной. Пусть все получится! Удачной сделки!
Мы помогаем на всех этапах оформления ипотеки: от выбора банка и подготовки документов до получения ключей.
-
Без первоначального взноса Без подтверждения заработка Для граждан РФ и СНГ
Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:
-
Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам. Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.
Найти покупателя, согласного на такую схему, сложно. Обременение квартиры отпугивает. На вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.
К схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом.
Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.
После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.
Не стоит скрывать от потенциального покупателя, что квартира находится под обременением у банка.
Если вы будете умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.
На самом деле все просто.
После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог.
Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.
Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика – в другую.
С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.
В случае недостатка времени, заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на банк.
Когда снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.
Залоговая недвижимость, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью желающих взять жилье в ипотеку.
Для них процедура оформления мало чем отличается от стандартной.
Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.
Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).
Отказать в возможности продать ипотечную недвижимость банк не может.
Поскольку для самой организации несвоевременная выплата, выезд клиента за рубеж или и вовсе потеря клиента являются не выгодными.
Именно поэтому банки охотно рассматривают вариант погашения долга второй стороной и передачу прав собственности на жилье по договору.
Единственное, что может повлиять на долгие разбирательства — это рассмотрение кандидатуры на перенос обязанностей по долгу.
Кредитная организация будет долго и щепетильно рассматривать кредитные истории потенциальных покупателей-заемщиков.
Кредитная организация должна официально заверить данный факт.
Таким образом, заемщик при последующей продаже и передаче будет опираться на официальный документ, исключающий риски и подтверждающий возможность продажи обремененного жилья.
В противном случае снять с себя обязанности и освободиться от договора он не сможет.
Купить новую недвижимость клиент сможет и после закрытия ипотечного договора (возможно даже открытие нового ипотечного займа на недвижимость), и во время его погашения. Главное, чтобы приобретение не стало проблемой выплат полученного кредита и клиент кредитно-финансового учреждения вовремя проводил денежные переводы.