Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
Граждане, не достигшие 18 лет, не признаются полностью дееспособными с точки зрения законодательства. При этом они считаются правоспособными, то есть могут иметь в собственности имущество, в том числе недвижимое. При переезде, разводе или в иных жизненных ситуациях у родителей может возникнуть необходимость продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире. Такая сделка сопряжена с рядом особенностей.
Заключение договора купли-продажи(ДКП) жилья регулируется:
- Конституцией РФ;
- Гражданским Кодексом;
- Семейным Кодексом;
- Жилищным Кодексом;
- Федеральным законом № 1541-1 от 04.07.1991г.;
- Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997г.
Если в сделке участвуют малолетний собственник, то их интересы оберегают законные представители, а также органы опеки и попечительства (ООП).
Поэтому при заключении договора, где со стороны продавца выступает ребенок, дополнительно необходимо учитывать нормы Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
В ФЗ № 48 говорится, что для отчуждения имущества, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, родителям или опекунам необходимо получить одобрение от органов опеки на заключение сделки.
Чтобы обрести право на продажу доли несовершеннолетнего в квартире следует обратиться в ООП по месту проживания семьи. В соцзащите нужно написать заявление, к которому прикладываются следующие документы:
- паспорта родителей;
- свидетельство о браке и рождении младенца;
- документация на квартиру.
Если ребенок достиг возраста 14 лет, то от него потребуется собственноручно написать согласие на проведение сделки. К пакету документов дополнительно прикладывается ксерокопия паспорта несовершеннолетнего.
Полезно: Одна из функций ООП – контроль над соблюдением прав детей при свершении сделок по отчуждению жилплощади. Поэтому в разрешении на продажу квартиры они указывают требования, при соблюдении которых допускается продажа.
При реализации недвижимости, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, родители обязаны либо представить ребенку жилье с лучшими условиями, либо открыть спецсчет, на который будут перечислены деньги, равные стоимости доли малолетнего.
Если родители будут приобретать иное имущество, улучшающее жилищные условия малыша, то в соцзащиту нужно представить документы на покупаемое взамен жилье:
- свидетельство о праве собственности или выписку ЕГРП;
- технический и кадастровый паспорт;
- выписку из домовой книги;
- финансово-лицевой счет.
Вместо доли в квартире родители могут положить деньги на счет малолетнего. В таком случае в опеку представляется справка об открытии спецсчета. Такой вариант допустим при переезде семьи в другой регион или за рубеж.
Интересно: Открыть счет для перечисления средств от продажи доли в квартире несовершеннолетнего ребенка разрешено только в Сбербанке.
Заявление рассматривается уполномоченным органом в течение месяца. Этот срок может быть уменьшен при наличии уважительных причин:
- ограничен срок действия предоставленных на рассмотрение документов;
- истекает период внесения задатка или проведения иных денежных расчетов;
- другие договоренности между участниками сделки.
При подтверждении уважительной причины заявление может быть рассмотрено в течение 2 недель.
Справка: За рассмотрение заявления и выдачу разрешения от органов опеки государственная пошлина не взимается.
В назначенный день один из родителей должен посетить соцзащиту и забрать разрешение на реализацию. Оно оформляется в виде распоряжения, имеет дату и порядковый номер.
При обращении в органы опеки необходимо учесть, что несовершеннолетний может не только быть собственником квартиры (доли в жилье), но и иметь право пользования, то есть быть зарегистрированным в объекте недвижимости. Поэтому при заключении ДКП необходимо учитывать все возможные вырианты:
- несовершеннолетний – собственник жилплощади – разрешение требуется;
- малолетний имеет прописку в квартире, но у него отсутствуют права владения – согласие опеки не требуется;
- малыш зарегистрирован в жилье, помещение не принадлежит ему на правах собственности, но он остался без отца и матери, и находится под опекой – обращение в соцзащиту является обязательным.
Важно знать: Если родители не получили разрешение органов опеки или не исполнили требования, прописанные в распоряжении соцзащиты, то такая сделка будет признана судом незаконной.
При этом квартира возвращается в собственность несовершеннолетнего, а родитель или опекун обязаны возместить все убытки, понесенные сторонами соглашения купли-продажи.
Опека может отказать в выдаче разрешения на отчуждение жилплощади. Основанием для отказа являются:
- ухудшение жилищных условий малыша;
- меньшая площадь приобретаемого имущества;
- уменьшение доли несовершеннолетнего;
- покупка недвижимости в рассрочку;
- новое жилье не имеет удобств;
- участие в долевом строительстве, если дом возведен менее чем на 50%.
Родители вправе обжаловать отказ органов соцзащиты в судебном порядке.
Для свершения сделки по отчуждению жилья необходимо заключить договор. Для этого продавец представляет следующие документы:
- паспорта всех собственников;
- свидетельства о рождении детей;
- разрешение соцзащиты;
- свидетельство о браке/разводе;
- нотариальное согласие второго супруга на продажу;
- выписка ЕГРП;
- кадастровый и технический паспорт;
- подтверждение дееспособности участников сделки;
- справка об отсутствии долгов по ЖКХ и прописанных граждан.
Внимание: Договор о продаже квартиры с долями несовершеннолетних детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Сам ДКП содержит стандартные пункты и условия:
- сведения о продавце и покупателе;
- информация о квартире;
- цена соглашения;
- сроки и порядок оплаты;
- форс-мажорные обстоятельства;
- ответственность сторон.
Вместо малолетнего владельца подписи в договоре ставят его родители. В преамбуле указывается, что продавцом является законный представитель, действующий в интересах несовершеннолетнего гражданина.
После подписания и нотариального удостоверения договор направляется в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.
По окончанию продажи старой жилплощади и покупке новой нужно оформить долю в квартире на несовершеннолетнего ребенка. Затем следует направить документы в УФМС для оформления постоянной регистрации малыша в новом жилище.
Документы полученные из УФМС и Росреестра необходимо передать в ООП для подтверждения выполнения требований, указанных в распоряжении о разрешении на отчуждение имущества.
Если средства направляются на спецсчет в Сбербанке, то необходимо представить в опеку выписку с лицевого счета, где отражено зачисление денег.
Основные риски при заключении ДКП на реализацию объекта недвижимости с несовершеннолетним собственником несет покупатель. В случае нарушения порядка согласования сделки с госорганами соглашение будет расторгнута, а квартира вернется в собственность малыша.
Покупателю в таком случае придется взыскивать уплаченные за недвижимость деньги с продавца в судебном порядке.Чтобы обезопасить себя, покупателю следует:
- проверить справку из опеки на подлинность – для этого можно обратиться в соцзащиту и попросить подтверждение выдачи документа;
- убедиться, что все несовершеннолетние выписаны из жилья;
- отследить количество и возраст детей.
Совет: Лучше заблаговременно позаботиться о снятии с регистрационного учета детей, так как выписать ребенка «в никуда» нельзя, даже при смене собственника.
Проследить количество детей необходимо в связи с возможностью приобретения квартиры предыдущими собственниками за счет средств материнского капитала без выделения долей несовершеннолетним. Это является нарушением закона. В таком случае договор купли-продажи признается незаконным.
Продажа недвижимости, доля в которой принадлежит ребенку, начинается и заканчивается посещением ООП. Игнорирование получения разрешения от соцзащиты в конечном итоге приведет к финансовым потерям не только покупателя, но и продавца – представителя малолетнего. Пытаться обойти закон не следует.
Доброго времени суток!
Вопрос такой. Имеются 3 квартиры. Первая 43 квадрата, 1/5 доли у троих детей. Вторая 60 квадратов, 1/4 доли у этих же 3-х детей. Третья квартира 61 квадрат в ипотеке. Так вот, нужно продать 1 или 2 квартиру чтоб погасить ипотеку. Как поступить?
Евгений, в соответствии с п.1 ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Сделки несовершеннолетних с четырнадцати лет осуществляются с согласия родителей.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила распоряжения имуществом подопечного. Из содержания статьи 37 ГК РФ следует, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Вам нужно получить согласие органа опеки и попечительства на продажу этих долей, которое будет выдано только при условии обеспечения несовершеннолетних долями в праве собственности на другую квартиру. Данное обязательство может быть оформлено путем составления Вами гарантийного письма о передаче таких долей в собственность Ваших детей после совершения этой сделки.
Доброго времени суток! Получается так.
1. Денежные средства я ложу на счета детей.
2. Получаю согласие орг. Опеки
3. Продаю квартиру
В следующем шаге мне нужно перевести денежные средства на погашение ипотечного договора. В данной ипотечной квартире мы живем в настоящее время. Квартира оформлена на меня. Какие шагу нужно предпринять далее?
Здравствуйте Евгений! Чтобы продать квартиры где дети имеют доли то нужно получить разрешение органов опеки, взамен вы кладете денежные средства на счет детей равноценной их доли.
Добрый день! у ребенка — 1/4 доли в квартире. я-мать — хочу взять ипотеку на приобретение готового жилья (вторичка). Но опека не дает разрешение на продажу доли ребенка и использование этих денег для покрытия ипотечного долга, ли для первоначального взноса. Мотивируя это тем, что новая, купленная квартира — будет находится в залоге у банка. Ребенку готова выделить долю, не меньше положенной.
Ответы юристов (2)
Здравствуйте, Ольга! Чтобы продать долю ребенка необходимо дать ему в замен другую такую же по размеру долю или большую. Если банк даст согласие на выделение доли ребенку в залоговой квартире, то с этим согласием можно обратиться в органы опеки с просьбой дать согласие на продажу доли ребенка и на залог доли ребенка в новой квартире. Это два разных согласия, они могут быть в одном документе или в двух разных документах. Тогда Вы сможете продавая квартиру с долей ребенка, купить с помощью ипотечного кредита новую квартиру. Это будет покупка со встречной продажей.
Вам в любом случае нужно обеспечить ребёнка жильём до взятия ипотеки. И выделить долю не меньше прежней.