МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
от 16 июля 2013 г. N 14-исх/06378-ГЕ/13
В связи с поступающими обращениями территориальных органов Росреестра, а также физических и юридических лиц по вопросу о порядке погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке на основании решения арбитражного суда о признании должника банкротом Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц, которые могут быть признаны несостоятельными (банкротами) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК), регулируются Законом о банкротстве.
Статьей 6 Закона о банкротстве установлено, что рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве) относится к исключительной компетенции арбитражных судов.
На основании и во исполнение пункта 6 статьи 131 ГК порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).
При этом статьей 25 Закона об ипотеке установлены основания погашения регистрационной записи об ипотеке, но не основания прекращения обязательства. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом Законом об ипотеке и Законом банкротстве не установлен, государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях.
При этом по смыслу пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке при поступлении соответствующих заявлений и документов в обязанность государственного регистратора не входит проверка факта исполнения залогодателями своих обязательств перед залогодержателями.
Также следует учитывать, что статьей 28 Закона об ипотеке установлена ответственность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в том числе за неправомерное погашение регистрационной записи об ипотеке.
Для сведения также отмечаем, что постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» судам разъяснено, что, поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. пункт 10).
Согласно пункту 12 вышеназванного постановления при рассмотрении споров в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 — 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона только применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
В этой статье и новом видео я бы хотел остановиться на вопросах снятия залогов и арестов при продаже чего-либо с торгов по банкротству.
В свое время я уже писал на эту тему. С тех пор многое изменилось. Так как же обстоят дела с этими страшилками на аукционах по банкротству на данный момент?
Залоги и аресты на торгах по банкротству
Сразу хочу разделить два понятия — залог и арест.
Арест на имущество должника применяется для:
- Для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или целей его реализации на торгах;
- При исполнении судебного акта о конфискации имущества;
- При исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.
В банкротстве арест накладывается по решению суда в основном для целей сохранения имущества. Чтобы банкрот не смог его кому-то перепродать.
Залог — это приоритетное право залогодержателя перед другими кредиторами на удовлетворение своих претензий к залогодателю.
Теперь о самом приятном.
Сейчас все аресты и залоги при продаже чего-либо на торгах по банкротству снимаются. При этом нет никакой разницы в том, кто является банкротом.
Разница есть только во времени, когда снимут арест, а когда залог. Об этом я подробно остановился в своем видео:
Хотите знать больше про работу на торгах по банкротству?
Так как при покупке квартиры в Академгородке в ипотеку до полного гашения долга проходит десятилетие, а иногда и два, то с банком, выдавшим кредит, может случиться, что угодно. Например, у него могут отозвать лицензию и обанкротить. Что делать в этих ситуациях заёмщику?
Если же задолженность уже погашена и нужно только снять обременение, то для начала важно уточнить на какой стадии находится банк. При конкурсном производстве все полномочия прежней администрации принимает на себя конкурсный управляющий. То есть он также может подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в реестре. После подачи документов в Росреестре в течение трех дней запись будет погашена. В случае, если банк-банкрот является залогодержателем, то потребуется совместное заявление заемщика и представителя банка (конкурсного управляющего или его доверенного лица). При наличие закладной достаточно будет соответствующей отметки о погашении задолженности.
Бывает так, что закладную банк продает другому банку. Тогда нужно выяснить на каком этапе это произошло – до банкротства или в период. В остальном схема будет той же самой.
Если же в банке пока еще временная администрация, то все сделки, где он выступает залогодержателем, включая погашение ипотеки, могут быть приостановлены. На срок – до трех месяцев. Если спустя этот период перехода к конкурсному производству не произошло, срок приостановки могут продлить еще на полгода. А вот после того, как банк перейдёт в конкурсное производство, в роли администрации выступит конкурсный управляющий по вышеописанной схеме.