Заключив с банком договор ипотечного кредитования, потребитель обрекает себя на переплату в виде процентов. Иногда эта сумма превышает размер займа в несколько раз. Но не все знают, что можно существенно сократить подобные расходы.
Для того, чтобы сократить свои расходы по возмещению процентов, необходимо обратиться в свой банк и написать заявление на снижение процентной ставки одним из двух способов:
Эти программы схожи в конечном результате – снижении процентной ставки, но отличаются в процессе его получения.
Рефинансирование – это, по сути, оформление нового договора по ипотеке, со сбором пакета документов. Здесь следует отметить один важный нюанс. Проводить данную процедуру выгоднее, когда заканчивается срок страховки, так как при заключении нового договора и страхование жизни, и имущества придется оформлять заново. А это тоже немаленькая сумма.
Увеличивая платеж на 10% уменьшаем переплату по ипотеке на 24%:
Перекредитование связано с сохранением прежнего договора, но по сниженной процентной ставке. В этом случае многое зависит от политики банка. Потому что данная ситуация не выгодна кредитно-финансовому учреждению. Но, понимая, что можно потерять клиента, банк может пойти на встречу и оформить дополнительное соглашение, согласно заявлению потребителя.
Прежде чем заключить новый договор, следует учесть условия, при которых данное действие будет выгодным:
- Процентная ставка должна быть ниже не меньше, чем на 1 пункт.
- С момента оформления первоначального договора, прошло не больше половины срока. Большая часть процентов выплачивается на начальном этапе, к концу остается только основная сумма долга. Заключив новый договор, опять придется выплачивать большие проценты.
- Опять же, страховка. Ипотеку выгодно переоформлять, когда она заканчивается, или, когда в данном банке принимается действующий договор страхования.
- В текущем договоре нет пунктов о выплате комиссии за досрочное погашение или переход в другую кредитно-финансовую организацию.
- Не потребуется новая оценка недвижимости.
Для того, чтобы рефинансирование оказалось выгодным, необходимо правильно выбрать программу стороннего банка.
Одним из вариантов снижения переплаты процентов по ипотеке является сокращение срока займа. Уменьшить период выплат можно двумя способами:
- произведя частично досрочное погашение;
- увеличив размер ежемесячного платежа.
Какие способы работают на практике? Фото: pexels.com
В первом случае период сокращается автоматически, ежемесячный платеж остается тот же. Банки чаще всего предлагают уменьшить платеж, чтобы срок не изменился, потому что этот вариант более выгодный для них.
Данный способ сокращения переплат стоит использовать при следующих условиях:
- В договоре не указаны штрафные санкции за частично досрочное погашение кредита.
- С момента заключения договора не прошло половины срока, когда проценты почти выплачены.
- Платежи не дифференцированные.
- Финансовое положение стабильно, и есть возможность выплачивать ежемесячный платеж в большем размере или вносить дополнительные суммы на погашение кредита.
Прежде чем выбрать этот способ, надо адекватно оценить свои финансовые возможности.
Независимо от финансовой состоятельности клиента, есть две возможности уменьшить сумму долга по ипотеке, а, следовательно, и сократить переплату. Это денежные средства, полученные от государства:
По закону материнский капитал можно использовать на улучшение жилищных условий. Обязательным условием при этом является выделение доли на детей. В зависимости от размера первоначального взноса и стоимости жилья, маткапитал может составить 10% -50% от основной суммы долга.
Денежные средства перечисляются в банк через ПФР. После зачисления суммы на счет клиента, кредитор осуществляет перерасчет остатка задолженности и формирует новый график платежей.
Как понять, что рефинансирование ипотеки подходит для вас:
Не все заемщики знают, при покупке жилья они имеют право на возмещение части расходов в виде налогового вычета. Согласно законодательства, вычет составляет 13% от суммы потраченных средств, в том числе выплату процентов по договору ипотечного кредитования.
Выбирая способ сокращения переплаты процентов следует взвесить все за и против, чтобы условия сделки были выгодными. Следует следить как изменяется процентная ставка по ипотеке. С 2014 года она существенно снизилась.
В связи с тем, что большинство банков использует аннуитетные платежи, то есть основная часть процентов выплачивается в первой половине периода, применять способы снижения переплат целесообразно в этот именно в этот срок.
И не следует забывать о возможности досрочного погашения кредита с помощью государственных выплат: материнского капитала и налогового вычета.
Снижение ставок подстегнуло интерес со стороны потенциальных заемщиков, превысив докризисный спрос. Но и немало озадачило действующих заемщиков — как бы и им снизить ставку?
Более продолжительный срок ипотечного займа — от 20 лет и выше — увеличивает итоговую переплату по процентам. Экономия на этом — главная мотивация гасить ипотеку досрочно.
В основе механизма экономии на ипотеке три принципа: уменьшение размера основного долга, снижение процентной ставки, сокращение срока займа. Важно учитывать, что в каждом банке вы столкнетесь с разными условиями и ограничениями. Поэтому отправная точка во всем этом процессе — изучение действующего ипотечного договора и консультации с банковскими специалистами.
Важно помнить, что любая экономия для заемщика оборачивается недополученной прибылью для банка. Поэтому каждый отказ кредитной организации — попытка сохранить прогнозируемую прибыль. Каждое ваше преодоление отказа — приближение к намеченной цели.
- Переоформление договора ипотечного займа с банком-кредитором (внутреннее рефинансирование)
По словам опрошенных Forbes экспертов, банк-кредитор неохотно идет на рефинансирование действующих кредитов, поскольку теряет заложенную по кредиту доходность. Но если в банке есть программа рефинансирования, а условия кредитного договора допускают варьирование процентной ставки, то отказать надежному заемщику кредитная организация не вправе.
Поскольку снижение ставок повлекло волну рефинансирований, для удержания платежеспособного клиента на снижение процентной ставки могут пойти даже те кредитные организации, где это не предусмотрено условиями ипотечного договора.
- Перекредитование в стороннем банке (внешнее рефинансирование)
По данным экспертов, опрошенных Forbes, уровень одобрения по заявкам на рефинансирование ипотечных кредитов других банков высокий. Так, по словам руководителя управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрея Морозова, рефинансирование составляет около 50% от общего объема новых кредитов в ипотечном портфеле банка.
Согласие банка, в котором изначально оформлен ипотечный заем, для рефинансирования не требуется. По закону банк можно менять несколько раз.
- Сокращение срока займа
Если вы уверены в своем финансовом положении, то можно пойти на сокращение срока займа — как правило, это предусматривает увеличение ежемесячных платежей.
- Досрочное погашение платежами: крупные суммы или небольшая переплата по очередным платежам
Самым надежным и безрисковым способом эксперты однозначно признают погашение ипотечного кредита платежами с опережением графика. При этом намного выгоднее вносить повышенные платежи регулярно, чем копить крупную сумму для погашения, например, в конце года.
- Привлечение маткапитала в процедуру досрочного погашения
Что важно учесть: срок рассмотрения заявки в ПФР — а именно туда вы понесете заявление о перечислении средств маткапитала на счет в банке — один месяц; срок перечисления денег в банк — с марта текущего года 10 дней вместо одного месяца.
В соответствии с законом в имуществе, приобретенном в собственность с участием материнского капитала, должны быть выделены доли детям.
В последние годы в России стабильно происходит уменьшение среднего показателя процентной ставки по ипотечным кредитам. В июне 2019 года этот параметр по России уменьшился до средних 9,48 процентов. Для предложений покупок квартир в новостройках еще выгоднее. В среднем ежемесячный процент составляет 9,26%.
В итоге в Московском регионе в первом полугодии текущего года количество выданных займов на покупку недвижимости выросло в полтора раза. Общий объем составил 1309,3 млрд рублей. Это в 1,7 раза больше показателя за аналогичный период 2017 года.
Обладатели уже действующего финансового обязательства в такой ситуации могут воспользоваться программами перекредитования и рефинансирования. Заемщик имеет право подать новую заявку с пересчетом графика платежей.
Важно: Перспектива перекредитования должна быть учтена в предварительном договоре. В этом случае изменения проводятся банком в обязательном порядке по запросу плательщика.
Иная ситуация возникает, когда такая перспектива в первоначальном договоре не учитывается. Изменение условий влечет денежные потери финансовой организации. Тем не менее, учитывая программы ипотечного рефинансирования, которые предлагаются сторонними структурами, планируя сохранить плательщика, банк предпочитает положительно рассматривать изменение условий.
Как правило, в этом случае оформляется новый договор, гасящий существовавший, с обновленными условиями и графиком внесения средств.
Дополнительным плюсом становится положительная отметка о досрочном успешном закрытии крупного долга в бюро кредитных историй.
Еще одним способом сокращения процентной ставки становится направление заявления на сокращение срока погашения долга. Такой шаг рекомендован плательщикам, уверенным в своих финансовых возможностях.
В этой ситуации увеличивается размер ежемесячного платежа, но сокращается ставка. Банки неохотно идут на одобрение такого изменения условий возврата. Скорее, будет быстро одобрено рефинансирование с увеличением периода выплат и сокращением суммы.
Финансовая организация принимает на себя при одобрении риски, связанные с неспособностью заемщика справляться с исполнением обязательств по крупному погашению каждый месяц. Чаще всего такие преференции предоставляются клиентам, способным подтвердить платежеспособность серией досрочных погашений с перерасчетом долговых обязательств.
Снизить процентную ставку на 2 и более процента поможет уже упомянутая серия досрочных погашений или переплат по ежемесячным обязательствам. После каждой такой операции кредитору важно направлять заявку на пересчет основной суммы займа. При сохранении срока выплат, при пересчете размера процентная ставка сокращается с уменьшением общего размера долговых обязательств, так как проценты начисляются на непогашенную часть долга.
Заявление на перерасчет клиент подает самостоятельно. Автоматически изменения не вносятся.
Способом крупного досрочного погашения становится использование средств материнского капитала. В 2019 году его размер составляет 453 026 рублей. По многим жилищным кредитам это составляет 10-20% от общей суммы долга.
Средства направляются ПФР. Заявление о направлении суммы маткапитала в банк в пенсионном фонде рассматривается месяц. Срок проведения платежа не превышает 10 дней. После этого кредит может быть пересчитан.
Важно: использование средств материнского капитала требует обязательного включения в число собственников объекта детей. Доли выделяются в течение шести месяцев после завершения выплат.
Длительная выплата обязательств по ипотеке непроста для заемщика, но изменения на рынке предоставления жилищных займов и умение воспользоваться корректировками способны снизить размер финансовых обязательств.