Купле – продажа с ипотекой – явление очень распространенное. И, хоть это весьма стандартная процедура, она требует особого подхода как к самой сделке, так и к оформлению документов. В этой статье мы расскажем о том, чем отличается купле – продажа с ипотекой от обычной продажи, как это отличие отражается в документах и как проводится перерегистрация собственности на покупателя.
Начать стоит со списка отличий. Их достаточно много, так что будем перечислять их по порядку:
- Купле – продажа с ипотекой требует составления предварительного договора купле – продажи;
- Купле – продажа с ипотекой требует дополнительного изучения рыночной стоимости приобретаемой недвижимости;
- При оформлении договора купле – продажи в договор добавляется третье лицо, а именно банк, который предоставит деньги на покупку недвижимости;
- При перерегистрации недвижимости банк получает закладную, на основании которой он будет осуществлять контроль за собственностью и выплаты.
Как видите, разница по сравнению со стандартной сделкой купле – продажи весьма существенна, так что рассмотрим каждое отличие подробнее.
В купле – продаже сторонами может быть по желанию составлен предварительный договор, который будет отражать в себе основные моменты будущей сделки. При оформлении ипотечного займа этот документ станет обязательным. Связано это с тем, что банку для выдачи денежных средств потребуется подтверждение того, что между продавцом и покупателем действительно имеется договоренность о продаже недвижимости.
К счастью, предварительный договор купле – продажи составить достаточно легко. Пишется он в свободной форме, в нем должны быть прописаны следующие данные:
- Сведения о продавце и покупателе;
- Данные по объекту недвижимости;
- Сведения о цене объекта, а так же о самом методе оплаты посредством ипотеки;
- Основные положения будущего договора купле – продажи;
- Гарантии исполнения договора;
- Реквизиты для перевода денежных средств.
После того, как между продавцом и покупателем будет заключен предварительный договор, его потребуется отнести вместе с другими необходимыми для оформления ипотеки документами в банк.
Еще одним важным действием, необходимым для выдачи ипотечного кредита, является независимая оценка недвижимости. Проводить её потребуется за свой счет непосредственно перед выдачей денег, а нужна она будет банку для того, чтобы определить, насколько разумна предлагаемая продавцом цена и какую сумму можно будет выделить покупателю.
Для её проведения потребуется при составлении договора получить список оценщиков, сотрудничающих с банком, и выбрать подходящую контору. Если ни одна из этих контор вас не устраивает, то обратитесь в банк с заявлением и попросите согласия на проведение самостоятельной оценки. После того, как будет выбран оценщик, обратитесь к нему, проверьте наличие у него всех лицензий и заключите договора. В назначенный день к вам прибудет специалист, осмотрит недвижимость и составит заключение, которое через некоторое время вам предоставят в форме отчета для банка. С его помощью вы и сможете получить заем.
Итак, как только банк даст согласие на выдачу ипотечного займа, продавцу и покупателю потребуется составить договор купле – продажи, который будет включать в себя следующие важные изменения:
- В самом заголовке и предмете договора потребуется указать, что купле – продажа будет проводиться с учетом ипотеки;
- В перечне лиц, участвующих в сделке, будет указан банк. При этом прописан он будет как юридическое лицо – нужно будет указать его реквизиты, адрес юридической регистрации и прочие данные;
- В пункте «Цена договора» потребуется четко описать тот факт, что деньги будут перечислены банком. Потребуется указать данные по договору займа, суму перевода, сведения о залогах и уже выплаченных покупателем средствах, а так же реквизиты, на которые банк будет обязан перевести средства;
- В пункте «Права и обязанности сторон» потребуется дополнительно прописать обязанности банка по переводу денежных средств и его права как участника сделки купле – продажи;
- В пункте «Урегулирование споров» потребуется отдельно прописать меры, применимые к должнику при просрочке платежа. Этого не нужно будет делать если они будут прописаны в договоре кредитования.
Самыми значимыми для покупателя будут отличия, которые проявятся при перерегистрации собственности. Сама процедура будет стандартной:
- Продавец и покупатель должны будут предоставить в Росреестр удостоверения личности, документы на недвижимость, договора купли – продажи и акт приема – передачи;
- Сторонами составляется заявление, оплачивается пошлина;
- Документы принимаются специалистом Росреестра, им же выдается расписка;
- В назначенный день продавец и покупатель получают обратно уже переоформленные бумаги.
При этом с момента перерегистрации покупатель не сможет полноценно распоряжаться своей собственностью, так как на неё будет наложено обременение, которое будет действовать до тех пор, пока не будет погашена ипотека. На собственность будет оформлена закладная, которая даст банку определенные права на владение, и аннулирована она будет только в случае возврата всех средств по кредиту. Так что с этого момента заемщик будет обязан возвращать деньги по договору. Зато как только он вернет всю сумму закладная будет аннулирована, а собственник получит полный спектр прав.
Покупка недвижимости в ипотеку предполагает заключение между участниками сделки договора купли-продажи. Данный документ фиксирует факт передачи имущества от старого владельца новому собственнику.
В случаях, если объект недвижимости приобретается в ипотеку и находится в ее обременении, ответственность за составление документа ложится на банк либо агентство-посредник. Механизм заключения договора купли-продажи с применением заемных средств регламентирован ФЗ 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».
Документ составляется в 3-х экземплярах: по одному продавцу и покупателю, а третий остается банку (о том, как составить основной договор купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке, читайте тут). Когда заключают подобный договор? ВАЖНО! Договор купли-продажи квартиры при использовании заемных средств оформляется только после одобрения выдачи займа на покупку недвижимости.
Документ включает следующую информацию:
Персональные данные участников сделки.
В данном пункте указываются ФИО, возраст, паспортные данные участников сделки.
Предмет договора.
Этот пункт конкретизирует основную цель сделки – приобретение недвижимого имущества с использованием заемных средств. Раздел передает следующую информацию:
- номер ипотечного соглашения между покупателем и банком;
- основание собственности недвижимости у продавца;
- информация о квартире: площадь, адрес, состояние помещения;
- оценочная стоимость квартиры и цена продажи.
Раздел «Гарантии» подтверждает, что:
- продаваемая квартира не была ранее продана либо подарена, на нее не имеют право третьи лица;
- в квартире на момент совершения сделки никто не прописан.
Покупатель при купле-продаже с использованием ипотеки является залогодателем, банк – залогодержателем. Пока покупатель не погасит ипотеку, квартира остается в залоге у банка.
Порядок расчетов.
Согласно условиям раздела на расчетный счет продавца после гос.регистрации сделки перечисляются денежные средства за минусом ранее внесенного залога. Для подтверждения окончательного расчета продавец должен предоставить расписку о получении полной суммы сделки.
Ответственность участников сделки.
Неисполнение обязательств по договору преследуется российским законодательством. В разделе указано:
- покупатель не имеет право перепродавать квартиру без участия банка-залогодержателя;
- покупатель обязан уплачивать штрафы при нарушении условий соглашения;
- период, в который покупатель и его семья должны покинуть квартиру при взыскании банком неуплаты суммы долга.
Соглашение между продавцом и покупателем считается заключенным в момент выполнения взаимных обязательств по оплате и регистрации квартиры. Что касается договора в части заемных средств, срок соглашения действует до полной оплаты задолженности перед банком.
Реквизиты и подписи сторон.
Не спешите подписывать договор, для начала внимательно изучите все пункты документ. Особое внимание обратите на пункты «Гарантии» и «Порядок расчетов», поскольку они содержат самую важную информацию.
Немало сделок на рынке недвижимости совершается с привлечением заемного капитала.
Обычно составлением договора купли-продажи с использованием ипотеки занимаются сотрудники банка-кредитора. Между тем, всем сторонам сделки следует внимательно с ним ознакомиться, не полагаясь на опыт и знания других людей.
В зависимости от ситуации, договор купли-продажи может быть:
Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-86-72 .
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
- Предварительным. Используется тогда, когда стороны хотят подтвердить серьезность своих намерений денежными обязательствами, но по ряду причин не готовы в срочном порядке выйти на сделку. Предварительный договор не подлежит госрегистрации, но в нем обязательно должна быть указана дата заключения основного договора и предусмотрена ответственность сторон за уклонение от совершения сделки;
- Основным. Условие об его заключении «вытекает» из обязательств в рамках предварительного договора. Кроме того, основной договор может быть заключен и без предварительных договоренностей.
Основной договор купли-продажи включает в себя следующие пункты:
- Данные, позволяющие идентифицировать участников сделки: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, ИНН. Если одной из сторон является юридическое лицо, полное и сокращенное наименования организации;
- Информация о документах, на основании которых продавец владеет и распоряжается имуществом: договор купли-продажи, приватизации, дарения, справка о выплате паевого взноса. Точное название документа обозначено в свидетельстве о госрегистрации на продаваемый объект недвижимости;
- Полная характеристика предмета сделки: адрес, общая площадь, наличие или отсутствие обременений и правопритязаний со стороны третьих лиц;
- Цена, по которой продается недвижимость.
- Данные об организации-кредиторе, в которой покупатель оформляет ипотечный кредит;
- Параметры кредита: сумма и срок, процентная ставка;
- Ссылка на ст.77 ФЗ-102 (Об ипотеке, залоге недвижимости), согласно которой квартира или иной объект переходит в залог кредитору;
- Сведения о рыночной стоимости предмета сделки. Эта информация содержится в отчете об оценке рыночной стоимости объекта;
- Сведения о составлении закладной — ценной бумаги, которая подтверждает обязательство и дает право банку претендовать на получение денежных средств по этому обязательству.
В зависимости от ситуации, стороны могут рассчитываться по сделке:
Обычно расчет осуществляется в два этапа. Сначала покупатель оплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в качестве аванса, а затем банк переводит заемные средства в сумме кредита в качестве завершающего платежа.
Порядок расчетов и суммы в рамках каждого этапа необходимо в обязательном порядке прописать в договоре.
В этом пункте покупатель и продавец обозначают права и обязанности каждой из сторон сделки:
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-86-72 .
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
- Дату фактической передачи объекта недвижимости;
- Условия, при которых стороны могут требовать расторжения договора и применения штрафных санкций.
Заключительным пунктом являются реквизиты сторон.
На момент заключения договора купли-продажи у покупателя должен быть на 
руках подписанный кредитный договор, а, при необходимости, и договор аренды сейфовой ячейки.
Договор купли-продажи с элементами ипотеки вступает в силу с момента подписания сторонами, но, помимо этого, он должен пройти госрегистрацию. Если документ составлен на нескольких листах, перед передачей в госорган его необходимо прошить, завизировав подписантами место сшива.
Регистрируя сделку и визируя договор, уполномоченное лицо Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии на обратной стороне документа делает специальную отметку о том, что на недвижимость наложено обременение — ипотека в силу закона.
По этой причине в договоре на приобретение недвижимости с элементами ипотеки необходимо предусмотреть следующие моменты:
- Порядок расчетов. Важно указать точные суммы, с учетом того, на каком этапе состоится окончательный расчет между покупателем и продавцом.
В банках представлено множество ипотечных программ. По одним из них выдача денежных средств осуществляется в день подписания договора купли-продажи, по другим — после предоставления зарегистрированного договора из Росреестра. Кроме того, стороны могут рассчитываться через аккредитив или банковские ячейки. Последняя схема считается одной из самых безопасных, но и имеет свои особенности.
Так или иначе, продавец должен располагать точными сведениями о том, когда он получит в полном объеме денежные средства за продаваемую недвижимость. - Дополнительные расходы. Тарифами некоторых кредитных учреждений предусмотрены комиссии за снятие или перевод денежных средств. Сторонам следует заранее договориться не только о порядке расчетов, но и том, кто и в каком объеме будет нести дополнительные расходы.
- Срок передачи недвижимости. Обычно продавцу требуется несколько дней, чтобы освободить продаваемый дом или квартиру. Чтобы процесс переезда не затянулся, дату передачи недвижимости стоит обсудить заранее и указать ее в документе. Если на момент сделки в квартире имеются прописанные лица, необходимо указать дату, до которой граждане должны сняться с регистрационного учета и освободить помещение.
Жилые помещения в общежитиях подробно описаны у нас!
Как получить квартиру, используя договор социального найма, вы можете прочесть в нашей статье.
О том, как происходит признание граждан малоимущими, вы узнаете по ссылке.
Сделки с недвижимостью очень серьезны и проходят гладко только в том случае, если 
стороны договора беспрекословно соблюдают все его пункты. Исключить какие-либо условия из договора означает подвергнуть риску одну из сторон сделки.
Несмотря на то, что форма договора купли-продажи с привлечением ипотеки разработана юристами кредитного учреждения, перед подписанием документа важно изучить все его условия.
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!