я и мой гражданский муж планируем приобрести квартиру в ипотеку. заемщиком выступит он. я не могу на данный момент времени выступить как созаемщик, поскольку не имею нужного стажа работы. ипотеку берем срочно, оформить брак уже не получится
первоначальный взнос будет сделан за счет моих средств (30% от стоимости)
как мне поступить, чтобы иметь права на жилплощадь в случае нашей размолвки?
смогу ли я стать созаемщиком в дальнейшем ( уже после оформления ипотеки), в случае если мы зарегистрируем брак?
будет это считаться добрачным имуществом мужа, несмотря на то что платить мы будем из семейного бюджета?
или нужно ли сразу оформить квартиру в общую долевую собственность?
Ответы юристов ( 4 )
Самый простой вариант оформить брак, вы станете автоматически созаемщиком и на квартиру будете иметь права.
Или для вас это не подходит пока?
оформить брак не самый подходящий вариант, плюс ко всему ипотеку берем срочно, уже на днях
оформить квартиру в общую долевую собственность?
а банк на такие условия согласиться? На вашу долю банк претендовать не сможет в случае если вы не являетесь созаемщиком и женой. Рискованно для банка.
Так как вы не можете быть созаемщиком и долевую собственность соответственно.
Оформить передачу денег от вас мужу как единственный вариант, который я вижу Тогда деньги хотя бы можно вернуть будет. Других вариантов не вижу. Если есть то коллеги добавят.
первоначальный взнос будет сделан за счет моих средств (30% от стоимости)
Оформляйте целевой договор займа с будущим мужем на эту сумму с последующим выделением Вам доли. Это единственный верный и простой вариант.
Квартира не будет совместной собственностью, это будет собственность Вашего супруга.
Вы можете заключить брачный контракт, в котором установить режим долевой собственности на квартиру супруга.
Согласно ст. 41 СК РФ брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
В силу ст. 42 СК РФ брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
В соответствии со ст. 46 СК РФ супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. Кредитор (кредиторы) супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке, установленном статьями 451 — 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вы хотите стать Заемщиком, для того, чтобы переоформить 1/2 квартиры на себя?
Но это не возможно пока квартира под обременением банка.
Кредит был выдан на приобретение недвижимости, все условия его выдачи прописаны в кредитном договоре. На каком основании его менять?
Возьмите другой ипотечный кредит под залог другой недвижимости на погашение кредита взятого Вашей супругой. И тогда после снятия обременения с квартиры, она сможет подарить или продать 1/2 квартиры Вам.
Но зачем все так усложнять?
Супруга уже проплатила половину квартиры, теперь Вас двое, можете погасить кредит быстрее, досрочными платежами. С квартиры снимут обременение, тогда и переоформляйте.
Действительно, банк не будет менять условия уже заключенного кредитного договора. Включить Вас в число собственников сможет супруга только после погашения кредита и снятия обременения.
Фактически, недвижимость, приобретенная до брака, является единоличной собственностью супруга. Однако половина выплат по кредиту на квартиру в Вашем случае осуществляется уже из семейного бюджета, поэтому претендовать на определенную долю в квартире Вы теоретически можете.
Стать созаемщиком по кредиту нельзя, но можно стать поручителем.
Но: только с согласия банка-кредитора и, безусловно, с согласия Вашей супруги.
В принципе, банку это может быть интересно, поскольку, если появляется поручитель, то если не платит по кредиту основной заемщик, можно требовать погашения долга поручителем.
Но, если банк это сделает, то уж точно не задним числом.
Например, с согласия супруги и с согласия банка Вы становитесь поручителем по кредиту. Для этого составляется дополнительное соглашение к кредитному договору. И с момента подписания данного соглашения к кредитному договору — вуа-ля: Вы поручитель.
С другой стороны, для банка это — лишние телодвижения, делать которые просто лениво. Но есть и еще одно обстоятельство, кроме лени: банки стремятся, чтобы кредитные договоры были максимально однообразны, отличаясь только данными заемщиков, да суммами кредитов.
Для чего нужно однообразие?
Для того, чтобы можно было составить определенный кредитный портфель одинаковых кредитов, чтобы потом, если банку понадобятся деньги, этот кредитный портфель однотипных кредитов можно было продать другой финансовой организации.
Всякие дополнения к договорам приводят к тому, что кредиты перестают быть однотипными.
Идем дальше: быть поручителем (или созаемщиком) почетно, но не выгодно: дело в том, что у Вас в этом случае появляются обязанности по кредитному договору, но не появляются права на квартиру.
Квартира куплена до брака: это — собственность супруги.
В случае развода Вы однозначно имеете право на половину, от внесенных по кредиту денег (если брачным договором не было оговорено, что платежи вносятся исключительно из доходов супруги). Но половина от внесенных в счет погашения кредита денег, не равняется половине квартиры: квартира состоит не только из кредитных средств, но также из первого взноса, внесенного супругой. Да и к тому же, часть платежей по кредиту произведена до брака, самой супругой: и Вы к этим деньгам никакого отношения не имеете.
Поэтому, на какую часть денег при разделе имущества Вы можете претендовать — решит суд (если между Вами с супругой не будет добровольного согласия о разделе имущества. Но даже если будет такое согласие, а у вас к тому моменту будут дети, суд может не согласиться с вашим решением о разделе, с учетом расходов на содержание детей.
Но идем дальше: деньги — это не часть квартиры (даже если Вы платите по кредиту вместе с супругой): сочтет ли суд возможным выделить при разделе имущества долю квартиры Вам, или решит, что квартира должна остаться в собственности только супруги (коль скоро покупка квартиры была до брака), а Вы можете довольствоваться лишь некой денежной компенсацией — вопрос не однозначный.
| Банк | % и сумма | Заявка |
| Банк Открытие ипотека | от 9,3% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
| Сбербанк России ипотечный кредит | от 8,2% до 70 млн. руб. |
Подробнее |
| ВТБ 24 ипотечный кредит | от 9,2% до 60 млн. руб. |
Подробнее |
| ГАЗПРОМБАНК ипотека | от 9,5% до 42,5 млн. руб. |
Подробнее |
Ипотека заключается на десятки лет. За это время у основного плательщика могут возникнуть финансовые проблемы, развод, свадьба, так что переоформление ипотеки с добавлением нового созаемщика становится единственным выходом из ситуации. Как в этому относится банк и что делать, смотрим вместе.
Переоформление ипотечного соглашения не сулит больших технических трудностей, если банк согласен на манипуляции. Выгоды в этом вопросе у кредитора нет, но если риски минимальные, то он согласится. В особенности, если это шанс возврата долга.
Случаи введения нового солидарного заемщика редки в банковской практике. Но крупные игроки рынка, как ВТБ 24, Сбербанк или Газпромбанк уже не раз проводили такие операции.
И на деле это только при условии уважительных причин:
- болезнь заемщика,
- недееспособность созаемщика и т.д.
Взыскание может быть обращено на часть имущества, либо обязательства по займу берет на себя дополнительное физлицо или юридическая компания.
Чтобы кредитор согласился на добавление нового человека в ипотеку, следует указать вескую причину. Решение зависит от того, насколько будущий солидарный заемщик будет соответствовать критериям банка: финансовый доход, качество кредитной истории, отсутствие судимости и прочее.
В связи с тем, что кредитная организация будет заключать новые договора, то все действия будут выполняться по старой схеме. Документы будут подаваться от всех участников сделки по-новому, включая оценку имущества, проверку недвижимости.
Так что вопрос, а можно ли в договор ипотеки добавить созаемщика, будет решаться строго в индивидуальном порядке.
Но есть список бумаг, который каждый кредитор потребует в случае перезаключения ипотечного соглашения:
- Копия трудовой книжки с мокрой печатью работодателя.
- Паспорта, СНИЛС, ИНН.
- Анкеты от основного плательщика и всех созаемщиков.
- Справки о полученных доходах за последние 6 месяцев.
- Документы, подтверждающие необходимость введения нового фигуранта в ипотеку (подтверждение снижения дохода у основного плательщика, справка о состоянии здоровья, документ, подтверждающий переезд действующего созаемщика, то есть когда нужна простая смена лиц в договоре и так далее).
- Заявление с просьбой ликвидации всех обязательств с главного плательщика (его солидарных поручителей) и введение другого физлица, готового погашать долг.
Весь пакет документов будет идти ото всех участников сделки. Если они составлены по всем требованиям финансового учреждения, то дальше вопрос будет рассматриваться кредитным комитетом. При одобрении заявки, дальнейшие действия будут выполняться по обычной схеме выдачи займа.
Важно знать, что пересмотр актуальных условия Кредитного и Ипотечного договоров, в том числе изменения состава лиц в КД не предусмотрен. То есть нет такого основания в соглашении между банком и клиентами. Так что все строго на усмотрение банковской организации.
Ввести солидарного заемщика можно и по допсоглашению к ипотечному договору. При этом на сделке должны присутствовать главный заемщик, его солидарные поручители и новый плательщик, включая и банк.
Желательно заранее проконсультироваться с опытным юристом, в особенности, по части распределения или перераспределения долей на недвижимость. При отказе кредитора всегда можно подать заявление в суд.