Как уменьшить платежи по страховке по ипотеке

Банк	% и сумма	Заявка
Банк Открытие ипотека	от 9,3% До 150 млн. руб.	Прямая заявка
Сбербанк России ипотечный кредит	от 8,2% до 70 млн. руб.	Подробнее
ВТБ 24 ипотечный кредит	от 9,2% до 60 млн. руб.	Подробнее
ГАЗПРОМБАНК ипотека	от 9,5% до 42,5 млн. руб.	Подробнее

Приобретение жилья через банк сопряжено с дополнительными расходами. Например, подписание страховки, а иногда и не одной. Законодательно утверждено, что клиент обязан заключать соглашение с гарантом для страхования конструктивных элементов недвижимости от риска гибели.

Это логичное требование по отношению к обеспечению. А вот дополнительные договора носят уже добровольный характер. Хотя многие учреждения убеждают в обратном, рассмотрим варианты снижения страховой нагрузки.

Если заем берется на строительство дома, который находится на стадии котлована, то в договоре прописываются несколько иные риски, допустим, от заморозки строительного проекта. А вот уже после ввода объекта в эксплуатацию будет подписан и обязательный договор.

При выборе жилья на вторичном рынке, соглашение между участниками фиксируется в день сделки. Страховка имущества имеет ряд особенностей. Допустим, в ее задачи входят возмещение ущерба инженерного оборудования или стен помещения, а вот отделки нет.

На практике затопление комнат соседями в покрытие не войдет, придется решать вопрос самостоятельно. Но при разрушении недвижимости из-за землетрясения, взрыва или пожара деньги СК позволят закрыть заем и забрать часть своих средств.

Уменьшить размер страховки по ипотеке целенаправленно не получится, так как тарифы для банковских сделок стандартные.

Все остальные риски носят добровольное начало. Банк не может требовать их подписать. Это:

• титул,
• страховка от несчастного случая заёмщика,
• риски недостроя помещения и пр.

Первая страховка предпочтительней для жилья на вторичном рынке, где тянется длинная история смены собственников дома. У кредитных организаций свои методы, поэтому они просто дают альтернативу – повышение процентной ставки за каждое неподписанное соглашение. В итоге процент может вырасти на 2-5%.

А если подсчитать размер переплаты по новой ставке и затраты на страховые премии, то выйдет одинаковая величина. Так что смыла в отказе нет.

Из этого выходит очевидное решение – уменьшить сумму. Как правило, в соглашении гаранты ставят страховую сумму по имуществу на полную оценочную стоимость.

А финансистов не интересует сумма, которая была оплачена человек самостоятельно. Им просто надо вернуть свою ссуду. Так что в СК нужно указать размер своего долга, а уже от этого выстраивать договор.

Об этом менеджерам компании и банка нужно сказать заранее. Но в таком случае нужно понимать, что такое соглашение в случае пожара не покроет рыночную стоимость имущества, а только закроет заем. Собственники жилья просто останутся не у дел.

После полного погашения долга есть возможность компенсировать часть премии. Для этого следует предоставить компании доказательства закрытия ссудных счетов и написать заявление на перерасчет суммы.

Много в итоге не отдадут, но в зависимости от ряда моментов, размер возврата будет колебаться от 25% до 70%. Переоформлять договор нужно в любом случае, так как выгодоприобретателем в таком случае остается банк.

И при наступлении страхового события деньги получит кредитор, а не владелец недвижимости. Многие не спешат отказываться от гаранта, так как ежегодная сумма к оплате небольшая, а риски покрываются высокие.

10 простых советов, с помощью которых вы можете существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.

Итак, возьмем для примера среднестатистические условия ипотечного кредита на квартиру в Москве.

Сумма кредита — 6 000 000 руб.
Срок — 30 лет.
Ставка — 14% годовых.

Ежемесячный платеж при аннуитетном (см. примечания внизу страницы) платеже — 71 118 руб., из них 69 041 руб. приходится на проценты; при дифференцированном платеже — 85 708 руб., из них 16 667 руб. — основной долг (тело кредита) остальное составляют проценты.

1. Настаивайте на дифференцированном графике погашения кредита — это выгоднее
При погашении кредита в соответствии с графиком по дифференцированным платежам переплата по кредиту составит 12 млн. 642 тыс., по аннуитетным платежам — 15 млн. 374 тыс. Дифференцированные платежи на первом этапе кажутся более тяжелыми за счет того, что сначала платишь много, потом мало. Но они убывают каждый месяц и, в результате, платеж по дифференцированным платежам станет ниже, чем по аннуитету. В нашем примере уже через 4 года платеж выравнивается с аннуитетным и будет равен 70 658 руб. Затем он продолжит уменьшаться и, к примеру, последний, 360-й платеж, составит 17 032 руб. вместе с процентами. В итоге, экономия за 30 лет составит 2 млн 732 тыс. руб.

2. Занимайтесь страхованием предмета залога самостоятельно
Как правило, при оформлении кредита, банк предлагает одну — две страховых компании, с которыми у него самые теплые отношения. Но в действительности у него их как минимум 10-12. Тарифы в страховых компаниях могут отличаться до 40%. Таким образом, при условии того, что комплексное страхование достигает 2% от суммы кредита, вы можете сэкономить до 0,8% на страховании или до 48 000 руб. ежегодно или 1 440 000 руб. за 30 лет, если выберете сами наиболее выгодную страховую компанию.

3. Для снижения общей долговой нагрузки оформляйте кредит на более долгий срок
Простое правило — чем дольше срок, тем ниже платеж — никто не отменял. Если оформить ипотеку на 20 лет, то ежемесячный платеж будет равен 73 642. На 30 лет, напомним, платеж составляет 71 118 руб. Даже с учетом более низкой процентной ставки при кредите на 20 лет ежемесячно вы теряете 2 564 руб.

5. Откладывайте средства на депозитном счете
Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем. Каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет, и банк потом списывает с него платеж. Депозит — прекрасный инструмент для экономии денег, потому как откладывать средства лучше на депозите, чтобы эти деньги не потратить. Если на протяжении года вносить на депозит по 100 000 руб., из которых по 71 118 руб. пойдут в погашение кредита, остальное — на депозитный счет (то есть в вашу копилку), то за год у вас образуется 343 000 руб. экономии на депозитном счету, из которых 283 725 пойдут в погашение основного долга. После этого ваш ежемесячный платеж составит 67 725 и позволит экономить 3 393 руб. в месяц. Но при досрочном частичном погашении кредита обязательно пересчитывайте график платежей. Он должен уменьшаться.

Разница между первым и вторым способом досрочного погашения кредита в том, что это процесс трудоемкий, занимает 40-50 минут чистого времени в офисе банка, не считая дороги. Поэтому мы рекомендуем вносить досрочные погашения крупными, а не мелкими суммами.

7. Оформляйте налоговый вычет
С каждого потраченного 1 млн руб. можно вернуть 130 000 руб. По закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн руб. Таким образом, в нашем случае мы можем вернуть себе 260 000 руб. и направить их на погашение кредита.

8. Оформляйте налоговый вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке
После выплаты процентов банку за каждый год, вы можете вернуть себе 13% от этой суммы. За 30 лет возвращенная сумма составит 1 998 620 руб.

9. Используйте материнский капитал
Если в вашей семье родился второй ребенок, вы можете использовать материнский капитал в размере 365 тысяч на погашение ипотеки. Если внести эту сумму в счет погашения основного долга, то благодаря этому ваш ежемесячный платеж по аннуитету снизится на 3923 руб. в месяц, по дифференцированному платежу платеж снизится на 5214 руб. За 30 лет экономия составит 1 412 млн. руб. вашего бюджета по аннуитету и 1 млн 871 тыс. руб. по дифференцированному платежу. Но это не чистая экономия, а ваши свободные средства на протяжении 30 лет, т.к. ежемесячно надо будет отдавать банку меньше именно на эту сумму.

10. Если купленная квартира в ипотеку — не единственное ваше жилье, сдавайте его в аренду
Наверняка банк пропишет в договоре, что это запрещено или для этого требуется разрешение. Однако, если вы исправно исполняете условия, своевременно вносите платежи, предоставляете страховой полис, банк и не вздумает проверять вашу квартиру. Ставки арендной платы в Москве составляют от 30 000 руб. в месяц. Даже по самым скромным подсчетам в год можно сэкономить до 360 000 руб. Внеся досрочное погашение в счет погашения основного долга в сумме 360 000 руб., мы сможем уменьшить ежемесячный платеж на сумму 3812 руб. в месяц.

Примечания

Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Такой платеж равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, т.е. первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.

Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате, чем больше вы гасите тело кредита, тем меньше у вас проценты, таким образом, платежи убывают. По такому виду платежа первые 4-5 лет, как правило, вы платите чуть больше чем по аннуитету, но платите основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.

В статье рассмотрим, можно ли сэкономить при оформлении ипотеки и как это сделать. Узнаем, чем поможет выбор подходящей ипотечной программы, уменьшение срока ипотеки и сокращение расходов на страховку.

Ипотечные кредиты оформляются на длительный срок, и, несмотря на относительно невысокие ставки, переплата по ним может оказаться довольно большой. Но можно сэкономить, ответственно подойдя к выбору ипотечной программы, срока кредитования, варианта графика платежей. Наличие официального дохода, подтвержденного справкой 2-НДФЛ, также поможет снизить переплату. А в определенных ситуациях можно воспользоваться господдержкой.

Многие банки предлагают ипотеку на приобретение квартиры у застройщиков-партнеров со сниженными ставками, до 7-7,5%. А при длительном сроке кредитования даже снижение ставки на 0,1% дает существенную экономию.

Пример. При оформлении квартиры за 3,3 млн р. в ипотеку на 5 лет с первым взносом в 600 тыс. р. по ставке 9,2% ежемесячный платеж составит 56 310 р., а общая переплата — 678 627 р. Если же воспользоваться предложением от застройщиков-партнеров банка и оформить ипотеку под 7,5%, то при аналогичных параметрах ежемесячный платеж уменьшится до 54 102 р., а общая переплата — до 546 166 р. Таким образом, экономия составит 132 461 р.

Существуют также программы ипотечного кредитования с господдержкой. Например, семьям с детьми доступна ипотека со ставкой от 6%. Вам нужно заранее уточнить, не попадает ли ваша семья под одну из льготных категорий.

Подтвердить доход можно различными способами. Предъявив справку 2-НДФЛ, вы можете получить наиболее низкую ставку. Можно заполнить справку по форме банка, но ставка в этом случае увеличится, т. к. однозначно проверить информацию по этому документу сложнее.

Наиболее высокой ставка будет при оформлении ипотеки без подтверждения дохода. Например, такие программы доступны в ВТБ и Россельхозбанке.

Большинство банков отказалось от выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте после падения курса рубля в 2014 году. Но все же предложения по ипотеке в долларах США и евро можно найти. Ставки по ним будут ниже на 3-5%. Но вы должны учитывать, что риск изменения курса рубля очень велик.

Брать ипотеку в иностранной валюте стоит только при наличии постоянного источника дохода в этой же валюте, например, от сдачи в аренду недвижимости в другом государстве. В остальных случаях вместо экономии валютная ипотека может принести дополнительные расходы.

Банки выдают ипотеку на срок до 30 лет. С его увеличением снижается ежемесячный платеж, но общая переплата, наоборот, возрастает. Рекомендуется брать ипотечные кредиты на срок не более 10-15 лет.

Пример. Квартира стоимостью 4 млн р. с первым взносом 1,1 млн р. оформляется в ипотеку под 9%. При сроке кредитования в 10 лет ежемесячный платеж равен 36 736 р., а общая переплата — 1 508 392 р. Если срок кредита будет 30 лет, то в месяц нужно платить 23 334 р., но переплата составит 5 500 589 р.

При выборе срока ипотеки нужно рассчитывать свои финансовые возможности. Даже если пришлось оформить кредит на длительный срок, стоит постараться погасить его досрочно. Во всех банках можно проводить эту операцию без штрафов и комиссий. Главное — соблюсти установленный в договоре порядок ее проведения.

Большинство банков предлагает погашение ипотеки только аннуитетными платежами (в равной сумме через равные промежутки времени). Из внесенного платежа банк полностью удерживает начисленные проценты и только остаток суммы направляет на погашение основного долга.

В Россельхозбанке и некоторых других банках можно выбрать дифференцированную схему погашения задолженности. Платеж в этом случае состоит из определенной части основного долга и начисленных процентов по договору. С каждым месяцем сумма обязательного платежа уменьшается. В итоге переплата при дифференцированном графике платежей оказывается меньше.

Пример. При оформлении квартиры за 3 млн р. в ипотеку на 20 лет с первым взносом в 700 тыс. р. и ставкой 9% при аннуитетном графике платежей общая переплата равна 2 666 597 р., а при дифференцированном — 2 078 643 р. Во втором случае экономия составит 587 954 р.

При оформлении кредита вас ждут различные расходы: на приобретение полисов страхования, на оплату госпошлины, услуг риелторов, нотариусов, оценки.

Многие из дополнительных расходов можно снизить:

• Услуги оценщика и нотариуса . Обычно в банке рекомендуют несколько оценочных компаний, и их цены могут существенно различаться. Лучше прозвонить все предложения и лишь затем заказывать оценку недвижимости. Аналогичное правило распространяется и на услуги нотариуса.
• Страхование . Многие банки предлагают присоединиться к коллективному договору страхования, но стоимость страховых услуг довольно высокая. Вы можете самостоятельно приобрести полис в одной из аккредитованных банком страховых компаний. Их тарифы также нужно сравнить до заключения договора.
• Услуги риелтора . От них можно отказаться и заняться поисками подходящего жилья и оформлением нужных документов самостоятельно. Это потребует дополнительных затрат времени, но зато не придется платить комиссию агенту.
• Стоимость аренды ячейки или аккредитива . Заранее уточните стоимость услуг по проведению расчетов с продавцом и согласуйте с ним наиболее выгодный вариант. Например, в Абсолют Банке аккредитивные сделки проводятся бесплатно, а за аренду ячейки придется заплатить.

Первый взнос по ипотеке — это сумма, которую вы вносите в счет оплаты недвижимости из собственных средств. Минимальный платёж должен составлять 10-20%. При наличии крупного первоначального взноса в 40-60% банки идут на уступки и снижают ставку. За счет уменьшения суммы кредита переплата тоже снизится. Например, Промсвязьбанк предлагает ипотеку без первого взноса, но ставка в этом случае увеличится на 2-4%, а общая переплата вырастет.

При рождении в семье второго ребенка государство предоставляет сертификат на материнский капитал. Его размер в 2018 году составляет 453 026 р. Во многих субъектах РФ в дополнение к государственному предоставляется региональный материнский капитал. Эти средства можно использовать в качестве первого взноса или для погашения основного долга по оформленной ипотеке. Так вы сможете снизить расходы.

При покупке жилья в ипотеку можно получить налоговые вычеты. Фактически вы можете вернуть часть уплаченного налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) или не платить его в будущем. Размер имущественного налогового вычета составляет 13% от стоимости приобретенного жилья (максимум — 2 млн руб.), то есть вы вернете или не оплатите до 260 тыс. руб. НДФЛ. Максимальный вычет по уплаченным процентам — 3 млн руб., а сумма возврата — 390 тыс. руб. Пользуясь налоговыми вычетами, можно вернуть или не заплатить в будущем до 650 тыс. рублей при покупке жилья в ипотеку.

Решение по каждой заявке принимается банком индивидуально. На ставку, переплату и одобрение ипотеки может повлиять множество факторов.

Чтобы смягчить условия кредита, воспользуйтесь следующими советами:

• Используйте дополнительный ликвидный залог . Например, если вы предоставите банку в залог квартиру в центре крупного города, то он может снизить ставку по кредиту.
• Привлекайте платежеспособных поручителей и созаемщиков . Они должны иметь белую зарплату, при этом вашими родственниками им быть необязательно.
• Рассмотрите вариант приобретения недвижимости, принадлежащей банку . Реализация изъятого залогового имущества часто вызывает проблемы у банков, и при его продаже они могут предложить выгодные условия.
• Обращайте внимания на различные акции . Участвуя в них, можно снизить ставку на 0,1-0,5% или даже больше.