Приобретение квартиры в ипотеку — довольно долгий и сложный процесс, имеющий массу нюансов. Большинство покупателей стремится оформить кредит по максимально выгодным условиям, не неся при этом больших рисков. Важную роль в этом вопросе, помимо прочего, играет выбор рынка жилья: 
первичного или вторичного. Эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков рассказал АиФ.ru о том, где выгоднее покупать квартиру в ипотеку: в новом доме или на «вторичке».
По словам эксперта, процентные ставки по ипотеке для жилья в новостройке, как правило, ниже. «По „вторичке“ действуют фиксированные ставки от 9%. По новостройкам нередко есть бонусы, банки иногда устраивают совместные акции с проверенными застройщиками, предоставляя кредиторам особые условия. Таким образом, можно получить более низкую ставку, например, от 7%. Помимо этого, на первичный рынок распространяются госпрограммы, например, по поддержке молодых семей. По ней действует ставка 6%», — говорит Барсуков.
При этом важно учитывать, на каком этапе застройки приобретается квартира в новом доме. «Если дом уже сдан по акту, то процентная ставка на него будет такая же, как и на „вторичку“, хотя при кредитовании такого жилья сохраняются бонусы и льготы», — добавляет эксперт рынка недвижимости.
Плюсом покупки квартиры в новостройке будет также то, что банк не потребует проводить оценку жилья для ипотеки. «Оценка жилья для ипотеки по новостройкам обычно не делается, так как в этом случае действует фиксированная цена за квадратный метр жилплощади. Она может потребоваться позже, при оформлении квартиры в собственность. Но стоимость оценки невысокая, около 5 тысяч рублей», — отмечает специалист.
Преимуществом ипотеки на вторичном рынке является более широкий выбор банков. «Взять в ипотеку квартиру на „вторичке“ можно практически у любого банка, если дом проходит по требованиям (например, не кредитуются пятиэтажки). Ипотека по новостройкам возможна только у банков, которые аккредитовали объект. Как правило, каждый застройщик аккредитовывается у 5-6 банков», — говорит Барсуков.
Также покупка вторичного жилья будет выгодной для тех, кто живёт в арендованной квартире. «Нужно учитывать, что в квартиру на „вторичке“ можно въехать сразу. Если человек снимает жильё, ему невыгодно получать низкую ставку по ипотеке на новостройку и при этом продолжать ежемесячно вносить арендную плату», — считает специалист.
Когда человек задумывается о приобретении своего жилья, перед ним встает главный вопрос: что выбрать? Новостройка или жилье на вторичном рынке? И у старой, и у новой квартиры есть как достоинства, так и недостатки. Покупка вторички гарантирует, что дом не осядет, вы уже заранее будете знать, какой контингент будет окружать вашу семью – все видно по подъезду и по району. А вот в новостройку могут запросто отправить жить каких-нибудь алкоголиков по программе расселения авариек.
С другой стороны, купить понравившуюся квартиру в старом доме вам может не разрешить банк. А так как сейчас львиная доля жилья покупается в кредит, этот аргумент имеет значительный вес. Итак, почему новостройка в кредит — это просто и выгодно?
Банки охотнее выдают жилищные кредиты на квартиры в новостройках. Более того, у каждого застройщика есть договор с несколькими банками-партнерами. Зачастую, сами застройщики способствуют оформлению ипотечных кредитов для клиентов. Не редки случаи, когда банк отказывает человеку в жилищном займе на вторичку, но с радостью дает одобрение на сделку в новостройке.
Еще один плюс – отсутствие первоначального взноса. Многим застройщикам удается добиться особой лояльности в банках. Да такой, что те выдают гражданам жилищные кредиты без первоначального взноса. К слову, многие россияне не могут себе позволить ипотеку именно потому, что не обладают необходимой суммой сбережений.
Сотрудничая с банками, застройщики не только добиваются одобрения самих ипотек, есть еще один способ сделать так, чтоб квартиры раскупались, как горячие пирожки, – снизить ставку.
Почти у каждого застройщика есть договор с определенным банком, который предоставляет ипотеку по сниженной процентной ставке для покупателей квартир в определенном жилом комплексе.
Кроме того, даже если не брать во внимание сотрудничество банков и застройщиков, ставки на жилье в новостройках ниже, чем во вторичках.
Новое жилье – это новое жилье. Банк, забирая в залог свежепостроенную ипотечную квартиру, несет меньшие риски, чем в аналогичной ситуации с жильем на вторичном рынке. Новое жилье приобретается напрямую от застройщика, а значит, в квартире никто не был прописан, в процессе не объявятся «мертвые души», которые будут претендовать на недвижимость, у бывшего владельца не окажется справки из желтого дома. В общем, риски признания сделки недействительной ничтожно малы.
Кроме того, на «свежее» жилье застройщик обязан выдать гарантию: если новый дом треснет пополам, банк вернет свои деньги. Если вдруг трещина пойдет по дому, построенному давно, недвижимость станет непригодной для жилья, а значит, потеряет свою ценность.
Еще один плюс новостроек – целый ряд государственных программ, которые субсидируют часть процентной ставки по жилищному кредиту, делая его доступнее для российских семей.
Это программа молодая семья, когда государство выдает первоначальный взнос на покупку или частично субсидирует процентную ставку. Есть специальные жилищные программы для военных, для работников бюджетной сферы.
С 1 января 2018 года действует программа для семей, в которых появится второй или последующий ребенок. Им предоставляется возможность взять ипотеку под 6%. Такая ставка будет действовать от трех до пяти лет, что финансово здорово поможет семьям, которые давно хотели, но не решались расширить свою жилплощадь.
При этом все государственные программы субсидирования действуют исключительно при покупке нового жилья! На вторичку такую программу не оформить.
Выше, описывая банковские риски, мы упомянули мертвых душ. Это люди, которые не числятся в документах, но на самом деле являются владельцами долей в квартирах. Это могут быть несовершеннолетние дети, старые немощные бабушки, люди, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных.
Понятно, что без их ведома или ведома их опекунов жилье продавать нельзя. Однако вспомните, сколько подобных историй вы уже слышали по телевизору?
Если они объявятся, сделка будет признана недействительной. Вы пойдете на улицу, но будете должны банку – кредит придется выплачивать в любом случае.
Если вы думаете, что банк будет проверять каждую бумажку, требовать дополнительные документы на квартиру, то вы ошибаетесь.
Менеджер сверит сведения со своим списком и нажмет кнопку «одобрено». Проверять «чистоту» квартиры придется самостоятельно. Но далеко не каждый профессиональный риелтор сможет это сделать. В этом плане новостройка гораздо выгоднее вторички.
Новые дома сделаны по ГОСТу. При строительстве запрещены горючие и токсичные материалы, все блоки и кирпичи безопасны, экологичны, негорючи. Если застройщик на рынке давно, он заботится о своей репутации, поэтому не будет возводить дома, которые развалятся через пять лет.
В новых домах не только теплее, но и безопаснее. В них нет старых текущих труб, искрящей проводки и висящих розеток. Потолок в новостройках не будет сыпаться, а из-под окна не будет задувать северный ветер.
К сожалению, такие мелочи выясняются только после покупки квартир, но требуют значительных финансовых вложений в ремонт. С новостройкой проще – заехал и живи. Этот факт очень важен для тех, кто берет жилье в ипотеку – дополнительные траты таким семьям точно не нужны, а зачастую и не по карману.
Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.
В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.
- Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
- Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
- Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
- Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
- Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
- Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
- Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.
- При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.
- Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
- Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
- Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
- Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.
Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:
- Не современная планировка
- Стоимость
- Старые лифты, электрика, окна
- Планировка будет существенным минусом, только если покупатель хочет иметь нестандартное для старых построек жилье – с гардеробной, просторной лоджией и так далее. При более умеренных вкусах, можно сделать ремонт по своему вкусу в рамках традиционных планировок.
- Стоимостью в лучшую сторону отличаются лишь новостройки на ранних стадиях строительства. В дальнейшем, с учетом преимуществ нового жилья, цены выравниваются. Стоит учитывать, что цена квартиры может быть низкой не только за счет того, что покупается именно новостройка, а за счет удаленности от города и неразвитой инфраструктуры.
- При сравнении стоимости первичного и вторичного жилья стоит прибавлять к цене сумму арендных плат, которые придется потратить, до момента въезда в новую квартиру. Или сумму арендных плат, которые могут быть получены, если приобретать вторичное жилье, которое готово к использованию. После таких расчетов не всегда покупка вторичного жилья оказывается дороже покупки первичного.
- По поводу лифта, электрики, окон – здесь преимущество явно на стороне новостроек. Ремонт вторичного жилья может решить многие проблемы, но далеко не все. Стоит помнить, что многое зависит и от добросовестности заемщика, если он на всем вышеперечисленном экономил, то можно получить новое жилье со всеми минусами старого. Но это бывает не так часто, к тому же можно предъявить претензии к качеству выполненных работ. В старом доме, где новая проводка тянется поверх замурованной старой (особенно касается общедомовой), решать вопрос придется совместно с соседями.
Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.
- Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
- В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
- При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
- Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.
Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика. Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.
Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.
Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.