Все знают, что при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита заплатить в конечном итоге придется значительно больше, чем эта квартира стоит. Самая значительная часть этих трат на виду – это проценты банку. К сожалению, ими дело не ограничивается – со вздохом открывать бумажник предстоит намного чаще, чем мы думаем в начале процесса…
Еще совсем недавно самой первой тратой была плата банку за рассмотрение вашей кредитной заявки. Сумма не очень обременительная, в пределах 3-5 тыс. руб., просто за то, чтобы сотрудники кредитного комитета изучили представленные вами документы. Стоит обратить внимание, что эта плата вовсе не гарантировала положительный результат – в кредите могли и отказать. И приятно отметить, что к весне-лету нынешнего года все банки отменили взимание этих денег – это явно было результатом конкурентной борьбы между ними.
Предположим, банк одобрил вас как заемщика. Что дальше? Прежде всего, найти квартиру. Если ищете самостоятельно – это бесплатно (не считая сил и нервов), если же с помощью риелтора, то принятая за подобную услугу комиссия составит примерно 3-5% от стоимости найденного жилья на вторичном рынке.
Минувшим летом автор этих строк сам получал ипотечный кредит – страховщики заставили меня сдать кучу анализов (3500 руб.), по итогам которых объявили меня глубоко больным человеком, над которым смерть уже раскинула свои черные крылья (на самом деле имеются действующие разряды по боксу и бегу). В общем, тариф за страхование приблизился к 2%. Вдобавок страховщики хотели еще застраховать жизнь и здоровье моей жены (еще 0,69%) и только после получаса ругани по телефону отказались от этой идеи. В общем, кто бы от них самих застраховал…
Здесь, понятно, вылезают самые главные траты. Расчет банков безупречен: сначала обо всем молчим, а на сделке заемщику уже деваться некуда: если откажется, потеряет все отданные авансы-задатки. Итак, перечисляем по пунктам: Комиссия за предоставление кредита – в большинстве банков она составляет 1% от выдаваемой суммы.
Обналичивание. Идея в том, что предоставленные вам деньги – безнал, и за превращение их в привычные и осязаемые купюры надо еще заплатить. Обычно – от 0,5%.
Деньги на период самой сделки помещают в депозитную банковскую ячейку – это самая распространенная на сегодня технология расчетов при сделках (всех, не только ипотечных). Но при обычной сделке можно арендовать ячейку в любом банке, при ипотечной же банк настаивает на том, чтобы ячейка была его. Стоимость аренды в зависимости от срока и размеров (крупные суммы, особенно в рублях, в маленькие ячейки не помещаются) колеблется от 1500 до 2500 руб.
По желанию участников сделки (это действительно добровольная услуга, она банком не навязывается) можно проверить подлинность банкнот. Ее стандартная стоимость – 0,1% от суммы пересчитываемых денег, но не менее $10. Но этот платеж, как правило, нужен продавцу.
Собственно сделка купли-продажи квартиры должна быть заключена сторонами и зарегистрирована в специальном государственном органе – Управлении федеральной регистрационной службы. Составит договор сам банк (он обязательно захочет контролировать этот процесс), последующую регистрацию участники сделки могут провести и сами. Но, по словам знающих людей, приемные ФРС – это места, где запросто можно провести весь день и так и не достояться в очереди до заветного окошка. Поэтому более принята практика, когда регистрацию договора поручают специализирующимся на этом людям – это не сотрудники банка, а, скажем так, крутящиеся рядом индивидуалы. В целом заключение договора (нотариально или в простой письменной форме) и последующая регистрация обойдется в 18-20 тыс. руб.
Пик невыплат по ипотечным кредитам приближается, свидетельствует шквал обращений граждан к юристам. Этими наблюдениями поделились с «РГ» юристы бесплатного портала «Правовед.ru».
С начала февраля количество вопросов в разделе «Ипотека» увеличилось на 50 процентов. В марте уже каждый пятый вопрос по ипотеке связан с отсрочкой или заморозкой платежей, уточняет юрист Валерий Мешков.
Как выяснилось, ипотечный кредит граждане брали не только в рублях, долларах, евро или швейцарских франках, но даже в йенах. С помощью юристов «РГ» решила провести заочную «горячую линию».
Сегодня на самые частые вопросы ипотечных заемщиком отвечает юрист портала Эдуард Мирасов.
Оказалось, больше всего люди боятся потерять квартиру, которая находится в залоге у банка. И ищут возможность все-таки ее сохранить.
Можно должнику самому продать ипотечную квартиру с выгодой? Ведь банк продает исходя их своих интересов?
Эдуард Мирасов: Если вы найдете покупателя на квартиру, который даст за нее цену, превышающую сумму задолженности, то никаких проблем возникнуть не должно. Но такие сделки все равно необходимо согласовывать с банком.
А что будет с материнским капиталом? Его вернут?
Эдуард Мирасов: К сожалению, законом не предусмотрена возможность возврата материнского капитала, если он использовался при покупке ипотечной квартиры. То есть фактически средства материнского капитала будут утрачены.
Имеет ли банк право выселить несовершеннолетних детей из залоговой квартиры, если она уже выставлена на торги?
Эдуард Мирасов: Снятие с регистрационного учета и выселение, в том числе и несовершеннолетних детей, происходит через суд (если добровольно заемщики сниматься с учета не хотят). Как правило, суд всегда удовлетворяет подобные иски.
Сам банк не имеет право выселять заемщика из квартиры. Пока у квартиры не появился новый собственник, заемщик продолжает оставаться собственником квартиры, а значит, имеет право проживать в ней.
Банк забирает ипотечную квартиру. Насчитан долг и штраф. Ее уже не вернуть?
Эдуард Мирасов: Можно. На основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ заемщик может требовать уменьшения суммы штрафов и пени. При этом чем выше процентная ставка по пеням, тем чаще суды значительно уменьшают сумму. Иногда до десяти раз.
Может, стоит дождаться вступления в силу с 1 июля 2015 года закона о банкротстве физлиц? Поможет он сохранить квартиру?
Эдуард Мирасов: К сожалению, поправки в закон о банкротстве, которые позволяют признать банкротом физическое лицо, мало чем могут помочь спасти квартиру. Так как при процедуре банкротства продается все имущество должника. Ипотечная квартира тоже подлежит реализации за долги.
Но новый закон может помочь списать долги, если у заемщика и после реализации квартиры осталась задолженность по ипотечному кредиту в сумме более 500 тысяч рублей.
Если банк уже подал в суд из-за просрочки платежей, как пойти с ним на примирение? Есть полезные схемы?
Эдуард Мирасов: В этом случае необходимо определиться, что выгоднее для вас.
Сохранить жилье? Как правило, это выгодно, когда уже оплачена значительная часть кредита. Тогда нужно пытаться набрать сумму хотя бы в 20-40 процентов от суммы просроченной задолженности для частичного погашения долга. Когда банк видит ваши намерения исполнять обязательства, то идет на уступки.
Если же долг значительно превышает стоимость квартиры, то выгоднее максимально долго затягивать судебный процесс, а это может быть и больше года.
А потом оставшийся долг списать через процедуру банкротства, которая будет действовать с 1 июля. И на протяжении судебного процесса, не платя за квартиру, фактически копить на другую, квартиру. Но имейте ввиду, что после процедуры банкротства в течение пяти лет кредиты взять будет невозможно.
Передают ли ипотечных должников коллекторам? Стратегия поведения в этом случае?
Эдуард Мирасов: Да, передают по агентскому договору. В этом случае банк по-прежнему остается кредитором для заемщика, но коллекторы начинают требовать погашения просрочки, как правило, оказывая психологическое воздействие.
Рекомендую, к примеру, сменить номер телефона, чтобы не беспокоили звонками.
Услуги юристов дороги?
Эдуард Мирасов: Все зависит от региона. В небольшом населенном пункте они могут стоить 10-15 тысяч рублей.
В крупном — 30-50 тысяч. Это на сотрудничество в течение 4-6 месяцев.
На финансирование программы «Доступная ипотека» из бюджета Пензенской области в 2020 году планируется выделить 100 миллионов рублей. Об этом сообщил глава региона Иван Белозерцев в ходе прямой линии с жителями.
ЕАО расположилась на 65 месте в рейтинге субъектов по востребованности ипотечных кредитов по итогам первой половины 2019 года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число кредитов снизилось на 10,3%. Средний размер ипотечного займа в регионе составил 1,8 млн рублей.
Многие люди в России, взявшие ипотеку, называют ее рабством и болотом. Давайте разберемся, так ли это и каких ошибок можно избежать на самой первой стадии – при получении кредита.
В Белгородской области в среднем размер ипотечного жилищного кредита в 2019 году составляет 1,8 млн рублей. Жители региона с начала года взяли ссуды на 8,8 млрд руб. По сравнению с 2018 годом объём займов уменьшился, а сумма конкретного кредита увеличилась, сообщили 4 сентября в пресс-службе регионального.
В июне 2019 года Центробанк снизил ключевую ставку с 7,75% до 7,5%. Это было первое снижение за более чем год. Регулятор увидел благоприятную ситуацию по инфляции в России и затем снизил ставку ещё раз в конце июля. Теперь этот показатель, являющийся индикатором процентных ставок по кредитам для всего.
Власти Пензенской области рассчитывают, что до конца 2019 года в регионе будут выданы льготные ипотечные займы на сумму 800 млн рублей. Об этом сообщил во вторник глава региона Иван Белозерцев на прямой линии с жителями области, которую транслировали три пензенских телеканала.
Глава правительства РФ Дмитрий Медведев определил направления развития рынка жилья, отметив существующее непростое его состояние.
В начале года не раз звучали предупреждения специалистов рынка о повышении ипотечных ставок. Но прогнозы не подтвердились.
Доброе утро. Квартира в ипотеке, не оплачиваем уже больше года, нет такой возможности. Банк выставил квартиру на аукцион и при этом выставляет долг за коммунальные платежи. В Квартире не проживали ни одного дня.
Вопрос: должны ли мы оплачивать коммунальные услуги, если квартира по сути в собственности банка и на аукционе (за погашение ипотеки)
или мы можем просить только перерасчет за не проживание в ней?
Ответы юристов ( 1 )
Здравствуйте! Юридически квартира в Вашей собственности, в пользу Банка оформлен лишь залог для обеспечения исполнения Вами обязанности по оплате. В связи с этим, согласно Статья 210 ГК РФ Бремя содержания имущества: Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Поэтому Вы обязаны оплачивать коммунальные услуги, даже если там не проживаете. Перерасчет Вы можете делать в ресурсоснабжающих организациях при предъявлении документа, подтверждающего, что Вы там не проживали. Однако есть платежи, которые не зависят от фактического проживания, например одн, капитальный ремонт и т.п. и не могут быть перерасчитаны.