Покупатели квартир могут получить ипотечный кредит больше реальной стоимости квартиры, для этого они вступают в сговор с оценщиками и продавцами. Однако оценочные компании указывают завышенную цену не только по просьбе заемщика, иногда это происходит из-за несовершенства самой системы оценки.
По субъективным оценкам участников рынка,
количество ипотечных кредитов в России, которые были выданы на завышенную цену квартиры, составляет менее 1%.
Зачастую завышение стоимости объекта происходит из-за сговора покупателя и оценщика. Заемщик, получая большую сумму кредита, может использовать разницу в цене для других нужд — например, для ремонта. Правда, в этой схеме сомнительна выгода продавца квартиры. Если он указывает в договоре купли-продажи большую цену, он будет платить большую сумму налога (при условии, что квартира в собственности более 3 лет).
чаще всего заемщик просит оценочную компанию завысить стоимость квартиры, если ему не хватает денег на первый взнос.
Допустим, квартира стоит 1 млн рублей, требование банка — внести 20% от стоимости квартиры, то есть 200 тыс. рублей. А у покупателя есть только 100 тыс. Тогда он отдает продавцу 100 тыс., оформляет кредит на большую сумму, закладывая туда в том числе свой долг перед продавцом. Однако обычно такие завышения не превышают 10-15%.
При этом, как рассказал источник, банк не может проконтролировать, какую именно сумму отдал покупатель продавцу. Тогда как для банка размер первоначального взноса является показателем платежеспособности клиента. Чем больший первый взнос скопил клиент, тем исправнее он будет погашать кредит и тем меньше вероятность дефолта.
Как утверждают участники рынка, случаи завышения цены были до 2008 года. Сейчас банки значительно ужесточили контроль над оценщиками. Как правило, при каждом банке есть аккредитованные компании, которые занимаются оценкой квартир. Заемщик имеет право предоставить в банк оценочный альбом любой другой независимой компании.
По мнению Александра Семеняки, чтобы полностью исключить случаи завышения цены, оценку предмета залога должен заказывать кредитор, а не заемщик. Сейчас по такой схеме работает банк ВТБ 24.
По мнению некоторых участников рынка, завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредитования связано не только с мошенничеством. «Большинство оценщиков добросовестно выполняют свои обязанности, разница между оценочной и рыночной стоимостью, как правило, минимальная.
Цена, которую выставляют оценщики, может быть выше, потому что они не ориентируются на нижний предел цены. Они анализируют стоимость объектов, которые выставлены на продажу.
«Когда покупатель ищет квартиру, он прежде всего просматривает наиболее бюджетные варианты, адекватные по соотношению цена/качество. Соответственно, такие объекты в первую очередь уходят с рынка. В результате, оценщикам приходится ориентироваться на квартиры по большей цене.
Оценочную стоимость квартиры желают повысить заемщики, чтобы получить побольше денег по ипотеке. С большинством банков такие махинации не проходят. Ответной реакцией становится отказ в кредитовании. Специалисты в банках отлично осведомлены о средних ценах на рынке недвижимости. Для профессионалов не составит труда заметить нестыковки реальной ситуации и преподнесенных в оценочном альбоме данных. Чтобы не попасть в безвыходное положение, когда невозможно вернуть время назад и заказать оценку честным независимым экспертам, после чего получить заем, узнайте, как сейчас проводится оценка недвижимости.
Когда вы просите у банка деньги взаймы на приобретение жилой недвижимости и оставляете эту же квартиру в залог, банк стремится обезопасить себя. Для этого ему нужна информация о квартире, ее качестве, цене. Стоимость учитывается:
- рыночная – как продается на рынке жилье с такими же характеристиками, в данном районе города;
- ликвидационная – цена, по которой квартиру можно будет продать срочно, если вы не выполните условия ипотечного договора.
Эти два основных показателя выше влияют на решение о выдаче долгосрочного кредита (ипотеки).
Страховые компании, при наличии ипотеки, доверяют тем оценщикам, которые составляли вам альбом для банка. Но перепроверить – это их святая обязанность.
Кроме банков, страховых компаний, независимую оценку требует суд при бракоразводном процессе, когда супруги делят имущество.
Процедура оформления быстрая. В течение 2 – 3 дней оценочный альбом будет готов, если:
- Собственник предоставит все документы на квартиру и выписку из ЕГРН.
- Словесно опишет жилье оценщику (так бывает, когда супруги разводятся и один из них не дает документы и в квартиру не пускает).
- Не имея документов, пригласите оценщика в квартиру.
Заказать оценку можно компаниям, аккредитованным вашим банком. Дл этого узнайте, есть ли такой список у специалиста по ипотеке.
Внимание! Проверьте у оценочной компании и оценщика наличие лицензии и документа об окончании вуза по специальности. Закон требует, чтобы лица, занимающиеся оценкой недвижимости, были квалифицированными, законопослушными специалистами.
Если компании-однодневки, которые готовы за определенную плату оформить завышенную оценку. Вы можете быть уверенны, что разница заявленной стоимости не сильно отличается от реальной рыночной? Потому что в противном случае, банк без объяснения причины откажет в займе. Второго шанса вам могут не дать, если не докажете, что имели корыстных целей, а просто по незнанию выбрали неквалифицированного оценщика.
Аккредитованные банками независимые оценочные компании, пользуются доверием и у банкиров, и у страховщиков. Все организации, которые работают на свой имидж долгие годы, дорожат репутацией и хотят продолжать деятельность, не будут болеть за чьи-то интересы. Перейдя на сторону клиента – потеряют доверие банков, а делая оценку в пользу банка – потеряют частных клиентов.
Оценка объекта недвижимости, как это делается, и какие цифры будут фигурировать в альбоме, не знаете только вы. Специалисты банков все тщательно проверяют и сверяют. Закрыть глаза на фальсификат могут, только если разница в стоимостях очень маленькая (50 тыс. руб., например). Как думаете, будет ли финансовая организация давать деньги в кредит, ничего не пересчитывая и не перепроверяя? Такого никогда не происходит. Поэтому, чтобы исключить сомнения, оценку залогового имущества проведет и представитель банка. Его слово будет решающим в определении рыночной стоимости, а главное – ликвидационной стоимости, по которой жилье будет выставляться на продажу, в случае просрочек.
Сколько стоят похожие квартиры – не секрет. Информация доступна. Достаточно позвонить в несколько риэлторских компаний. Банки не хотят создавать проблемы и отпугивать этим своих клиентов, поэтому сразу предлагают список компаний-оценщиков, которым можно доверять. Вы не обязаны идти именно туда, но кредит доверия у фирмы должен быть высоким. Банк не имеет право навязывать конкретную организацию. Но заемщики – простые люди, которые никогда не сталкивались с необходимостью что-либо оценивать. Искать по всей стране, а еще хуже, в интернете, оценщиков, совершенно неправильно. Вы знаете, по каким параметрам делать выбор? По закону банк может предоставить полный список всех аккредитованных организаций по оценке. Из этого списка, заемщик может выбрать любую.
Обмануть специалиста по ипотеке невозможно – он работает в команде таких же профессионалов. Ваш оценочный альбом пройдет проверку группы экспертов. Обман не принесет ничего хорошего, кроме проблем.
Продавец имеет право назначать любую цену. Покупатель может согласиться или не согласиться. Это отношения двоих лиц, участвующих в товарно-денежных отношениях. Банк здесь – третье, незаинтересованное лицо. Ему все равно, состоится сделка или нет. Но покупатель хочет исполнить свое желание не на свои деньги, а за деньги банка. Банк втянули в сделку. Он требует гарантий. Ему нужно что-то в залог, что можно продать и получить назад свой капитал, если покупатель нарушит обещание вернуть долг. Сколько стоит товар (квартира) на самом деле, если ее нужно будет быстро продать? Как будет падать стоимость с годами? Этого банк не знает.
Ему нужно мнение эксперта, которым является профессиональный оценщик. Независимый – потому что и покупатель не хочет обмана. Банк требует дополнительных гарантий, и в сделку вступает еще одно лицо – страховая компания, потому что за долгие годы кредита может случиться все, что угодно и с покупателем (уже и заемщиком, и залогодателем), и с товаром (квартирой, которая и является залогом). Страховая компания тоже хочет знать, сколько в реальности стоит квартира, чтобы посчитать сумму страховки. В такой ситуации, стоимость квартиры по договору купли-продажи играет роль только в отношениях продавца, покупателя, при подписании договора ипотеки, в суде, в налоговой. Оценщик дает ответ на вопрос банка о ликвидности – стоит эту квартиру брать в залог или нет.
Точно так же банк думает о вас. Поэтому компании выдерживают нейтралитет. Они не зависят от банка или клиента.
При оценке недвижимости для ипотеки время от времени клиенты просят оценщика завысить стоимость.
Зачем это может понадобиться, как это делается и что за это бывает – читайте далее.
Самая распространенная ситуация когда делается завышенная оценка квартиры: человек очень хочет купить жильё, а денег на первоначальный взнос на руках нет.
Отсюда и появилась схема с завышением стоимости приобретаемой квартиры на величину минимального первоначального взноса.
Многие застройщики для увеличения продаж и привлечения дополнительных клиентов соглашаются использовать данную схему.
В договоре купли продажи прописывается завышенная стоимость (на величину первоначального взноса). Таким образом со стороны выглядит, что покупатель уже внес первоначальный взнос.
Единственная проблема заключается в том, что просто указать завышенную стоимость в договоре недостаточно.
Нужно чтобы эту стоимость подтвердил независимый оценщик и составил отчет об оценке с “нужными” цифрами.
Хотя эта схема и не является каким-то серьезным нарушением закона об оценке, но все же при этом банк вводится в заблуждение. А сотрудникам банков не нравится, когда их держат за идиотов.
В случае, если завышена оценка недвижимости и об этом станет известно банку, в суд на вас конечно не подадут, но вот ипотеку вы в этом банке уж точно никогда потом взять не сможете.
Что же касается оценщика, который был пойман на сознательном завышении стоимости, банк просто ПЕРЕСТАНЕТ С НИМ РАБОТАТЬ. Отчеты об оценке от такого оценщика (оценочной компании) банк просто перестанет принимать.
Если еще пару лет назад эта схема часто срабатывала, то сейчас банки все чаще перепроверяют работу оценщиков. Случаи завышения выявляются почти всегда (особенно в крупных банках – Сбер, ВТБ и т.д.).
Ни один уважающий себя профессиональный оценщик по состоянию на сегодняшний день не станет сознательно завышать стоимость квартиры для ипотеки. Оно того не стоит!
Не нужно проявлять какое либо недовольство результатом или условиями оценки, если оценщик отказывается завысить стоимость.
На это идут или очень смелые или очень глупые оценщики. Ведь лишиться работы из за дополнительных нескольких тысяч рублей ( в качестве взятки за завышение) согласится только идиот.
Поэтому, если у вас нет первоначального взноса, лучше накопите на него и сделайте все как положено. Завышенная оценка квартиры для вас скорее зло чем благо.
В самом деле, если не получается накопить даже на первоначальный взнос, то как вы собираетесь платить ипотеку годами или даже десятилетиями?
Заказать оценку недвижимости в Краснодаре или проконсультироваться по вопросам оценки вы можете, позвонив нам по телефонам: