При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса (это обязательно нужно указать в предварительном договоре). Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки спросите у банка.
Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.
Нередко встречаются случаи утери, порчи или кражи документов. Специалисты, в случае потери, правоподтверждающих документов рекомендуют незамедлительно обратиться в органы Росреестра по месту расположения квартиры. Здесь следует подать заявление, чтобы в случае каких-либо действий со стороны мошенников проводился тщательный контроль.
Как только Вы загорелись идеей продать квартиру , можно уже начать собирать папку документов. Какие документы нужны для продажи квартиры? Список бумажек приличный, и некоторые из них готовятся не один день. Кроме того, покупатель охотнее идет на сделку, если все документы будут уже готовы. Давайте разберемся, какие справки и где нужно получить, чтобы упростить и ускорить эту процедуру.
Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.
- соглашение другого супруга- залогодателя, на передачу залога; подтверждение, что залогодатель не находится в браке.
- если имеет место – брачный договор, определяющий имущественные права семейной пары;
- если среди совладельцев залогового жилья есть несовершеннолетние – разрешение опекунских органов.
- Родители (мать и отец) должны прийти в Органы опеки и попечительства вместе с ребенком (если он младше 14 лет, то можно приходить без него). Родители являются оба, даже если они в разводе или являются опекунами или усыновителями. Предоставить следующие документы:
- Паспорта РФ;
- Документ, удостоверяющий личность ребенка (свидетельство о рождении или паспорт, в том случае, если ребенку исполнилось 14 лет);
- Выписку из домовой книги с места жительства ребенка;
- Свидетельство, подтверждающее право собственности ребенка на квартиру, продажа которой планируется в ближайшее время и свидетельство о праве собственности на приобретаемую недвижимость;
- Технические паспорта продаваемой и покупаемой квартир.
- Требуется написать заявление о продаже квартиры и покупке нового жилья. Заявление пишется не только родителями (опекунами, усыновителями), но и ребенком, если он старше 14 лет.
- После представители Органов опеки и попечительства рассматривают заявление в течение двух недель и выдают письменное разрешение, но только в том случае, если права ребенка при совершении данной сделки не ущемляются.
В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.
Для составления полной картины о Вас, Банку необходимо документально подтвержденные сведения о составе Вашей семьи. При утере данных документов необходимо восстановить их в органах ЗАГСа.
При использовании материнского капитала, нужно предоставить сертификат на материнский капитал.
Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.
Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.
Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.
Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.
В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.
Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.
К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:
- проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
- отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.
Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.
Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.
- Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
- Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
- Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
- Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
- По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
- Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
- Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
- Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.
- сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
- банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
- ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
- защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.
Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.
С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.
В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.
Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.
Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.
- банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
- заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;
- обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
- новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
- если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.
Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.
- Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
- Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.
Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.
Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.
Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.
- Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
- Заёмщик вносит аванс продавцу.
- Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
- Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
- Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
- Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
- После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
- Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.
Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:
- Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
- Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
- При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
- Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
- Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
- Получает деньги и выписывается из квартиры.
Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.
Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:
- Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
- Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
- Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
- Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
- Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.
Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.
При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.
Добрый день.
документ основание и свидетельство на квартиру, с передаточным актом.
ДКП с ипотекой (стороны+ регпалата)
выписка из домовой
паспорта
согласия супругов
справка из банка где уч доки, учедиловки, ЕГРЮЛ
Может быть нужен кадастр справка из налоговой (наследство, дарение)
Закладная (смотря какая ипотека)
Для Станислава — в ФРС не нужно справки ПНД и НД, копии паспортов. Это нужно риелторам.
Уважаемый Игорь! Здесь Вы имели в виду передаточный акт к регистрируемому ДКП?
Передаточный акт и старый и если Мск, то по факту принятия квартиры если РФ и МО — то сразу. Я говорил о количестве экземпляров ДКП — строны +1. Акт само собой.
Здравствуйте, Александр.
Пусть меня поправят коллеги, если что-то упустил.
ОТ продавца:
-свидетельство права собственности
-документ о том, как вы получили эту квартиру (постановление о выделении, договор купли продажи и т.д.)
-технический план БТИ
-выписка из домовой книги о тех кто прописан в квартире
-справка из псих-диспансера о состоянии здоровья
-ксерокопия паспорта
-договор купли-продажи
ОТ покупателя:
-справка из псих-диспансера о состоянии здоровья
-уставные документы из банка
-ксерокопия паспорта
-договор купли-продажи
-заверенная нотариусом справка от супруги(га) о разрешении на покупку
— ДКП( количество участников сделки +1 )
— свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости (оригинал)
— док-т, являющийся основанием возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации и др. оригинал)
— кадастровый паспорт на объект недвижимости, экспликация, поэтажный план
-выписка из домовой книги (выписка из финансово-лицевого счета; справка об отсутствии-наличии задолженности по коммунальным платежам)
-разрешение из органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних детей)
— нотариально заверенное согласие супруга/и на продажу — квартиры (оригинал и
нотариальная копия) или заявление (нотариальная копия и оригинал) о том,что в браке не состоит.
-ксерокопии паспортов всех участников сделки
-уставные документы из банка
Спасибо! А передаточный акт к регистрируемому ДКП разве сразу не нужен, ведь речь идет о Московской области?
Обычно нужен. Подшивается в договор и подписывается вместе с остальными бумагами.