Приняв решение о покупке квартиры в ипотеку, люди начинают искать наиболее подходящее для себя жилье. Но, к сожалению, далеко не все знают, что вся будущая залоговая недвижимость сначала должна получить одобрение банка. А банк предъявляет конкретные требования, которым должны соответствовать все ипотечные квартиры. Поэтому не стоит понапрасну тратить время на поиск, сначала нужно ознакомиться с критериями отбора. О том, какую квартиру можно взять в ипотеку, а какую брать не стоит, а также о том, когда не дают кредит, читайте в нашей статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Какую же квартиру можно купить в ипотеку? Все кредитные учреждения предъявляют достаточно высокие требования к залоговой квартире. Это объясняется тем, что ипотечный займ выдается на длительный срок и если вдруг заемщик в силу каких-то обстоятельств не сможет вносить платежи по кредиту, то банку придется реализовать данный объект недвижимости. Поэтому такое жилье должно остаться ликвидным на рынке недвижимости долгие годы, чтобы его можно было легко продать. Требования банков к ипотечным квартирам:
- Объект недвижимости должен находиться в том же городе или регионе, где имеется офис банка, располагаться в пределах городской черты. Район расположения должен быть благополучным. О том, можно ли взять ипотеку в одном городе, а купить квартиру в другом, читайте тут.
- Дом (в котором предполагается купить жилье) не должен подлежать реконструкции с отселением, сносу или расселению.
- Квартира должна соответствовать всем санитарно-техническим и пожарным нормам.
- Наличие электричества, холодного и горячего водоснабжения, раздельного санузла обязательно.
- Наличие отопления (электрического, парового или газового) обязательно.
- Продавец должен быть собственником данной квартиры не менее трех лет, иначе придется уплачивать налог (13% от стоимости). Часто, чтобы уменьшить свои расходы, собственники просят указывать заниженную сумму сделки, но в результате тогда будет уменьшена величина ипотечного займа.
- Все перепланировки (если они проводились) должны быть узаконены.
- Площадь однокомнатной квартиры должна быть больше 32 квадратных метров, двухкомнатной – более 41 квадратного метра, трехкомнатной – более 55 квадратных метров, при этом кухня должна быть больше пяти квадратных метров.
- Приобретаемая квартира не должна быть ничем обременена: не быть сданной в аренду, не являться залогом, не иметь прописанных людей.
Банки обязательно проверяют квартиры перед тем, как предоставлять заем. Происходит это в несколько этапов:
- Сначала проверяется вся документация, которая была предоставлена потенциальным заемщиком.
- При необходимости запрашиваются дополнительные справки и документы. Если какие-либо нужные документы для ипотеки отсутствуют, отказ в предоставлении займа обеспечен.
Далее банк рассылает необходимые запросы в различные учреждения, чтобы убедиться в качестве и возрасте объекта.- Проводится правовой аудит, который включает в себя:
- Оценку рыночной стоимости квартиры (можно ли завысить или занизить стоимость?).
- Проверку на наличие потенциальных претендентов на данное жилье (несовершеннолетних, недееспособных, осужденных, которых незаконно выписали из квартиры и т.д.).
- Проверку соответствия параметров квартиры с данными кадастрового и технического паспортов.
После того, как в банке получено одобрение на выдачу ипотечного займа, заемщик должен в течение трех месяцев подобрать подходящую квартиру. Необходимо сразу же уточнить в банке – какие именно требования предъявляются к залогу, так как в некоторых банках могут быть разработаны дополнительные критерии (в каком банке выгоднее взять ипотеку?).
- Внимательно изучить подлинники документов.
- Попросить собственника сделать выписку из домовой книги и взять справку о составе семьи.
- Необходимо также заказать выписку из ЕГРН (чтобы убедиться в отсутствии обременений).
- Сверить реальные параметры жилплощади с документами.
Банки одобряют для оформления ипотеки на квартиру только то жилье, которое соответствуют всем разработанным критериям. Никакое финансовое учреждение не хочет потерять свои средства, поэтому отбор всегда происходит очень тщательно.
Например, на подобное жилье никакой банк не выдаст займ:
Чтобы сэкономить свое время и сразу правильно подобрать подходящую квартиру, можно воспользоваться следующими рекомендациями и советами:
Лучшим выбором будет квартира в новостройке у надежного и проверенного застройщика, аккредитованного в банке (который выбран для оформления ипотеки). Если же выбор касается вторичного рынка, то было бы идеально подобрать квартиру, где только один собственник и никто из других лиц не прописан. Об ипотеке на квартиры в новостройке читайте тут, а об ипотечном кредите на вторичное жилье рассказано здесь.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Использование ипотечного кредитования сейчас выступает едва ли не единственным способом приобретения жилья в собственность. Такая программа позволяет избавиться от постоянной аренды и получить своё жильё, пусть и с временным обременением.
После первоначального одобрения банком запроса на ипотеку начинается процесс подбора жилья. И здесь начинаются проблемы – многие просто не знают, какое жилье банк одобряет, и процесс подбора в итоге надолго растягивается.
Хотя на самом деле все требования к такому жилью достаточно просты – если использовать их для отсеивания неудобных вариантов, в итоге можно выбрать наиболее оптимальное решение.
Перечень таких требований у разных банков имеет достаточно схожую структуру, но в зависимости от того, к какой конкретно организации гражданин обращается, они могут изменяться. Влияние оказывает также сфера деятельности того, кто берёт ипотечный займ, и то, где находится выбранное жилое помещение.
Квартира, на время ипотеки остающаяся в залоге у банка, должна оставаться ликвидной, то есть должна существовать достаточно высокая вероятность её продажи банком в случае, если заёмщик не справится со своими обязательствами по договорённости.
Поэтому ипотечная недвижимость не может находиться в неблагополучном районе. Также ниже вероятность одобрения ипотеки на недвижимость в пригородных территориях.
Но и в таких районах имеется вероятность одобрения кредита, пусть она и достаточно невысокая.
А вот что точно воспрепятствует ипотечному кредитованию:
- квартира располагается в ветхом доме;
- дом из 2 этажей или вообще частный;
- выбранная квартира относится к типу блочной либо панельной хрущёвки – вероятность одобрения есть, но она очень низка;
- дом подпадает под программу реконструкции с дальнейшим переселением населения;
- здание – общежитие, гостиница;
- неохотно кредитуют и квартиры на первом и последнем этажах, а также подвалах.
Период времени, в течении которого здание, в котором размещена выбранная для ипотеки квартира, не может быть больше 70% от нормативно определённого строительным паспортом срока службы.
Узнать такую информацию можно в режиме реального времени через интернет – особенно полная коллекция дат собрана по Москве и Санкт-Петербургу, но можно получить и данные о строительстве зданий определённого типа.
Наиболее популярными для этого службами являются:
В режиме онлайн можно обратиться за такими сведениями и в Росреестр – там можно заказать техпаспорт любого здания. Правда, за эту услугу придётся немного заплатить – она стоит всего 150 рублей, а копия запроса и квитанция переправляются по электронной почте. Подождать придётся всего 5 дней, затем на ту почту, откуда была отправлена квитанция, придёт ответ.
Можно обойтись и без особых технологий и просто обратиться в бюро БТИ. Правда, это обойдется гораздо дороже – в 800-900 рублей и ждать тоже придётся дольше – техпаспорт там будут делать целый месяц.
После получения интересующей информации стоит отбросить те варианты, год постройки здания которых 1970 и ранее.
Обратите внимание, что, к примеру, Сбербанк предъявляет дополнительное требование – степень износа здания не должна превышать 40%.
Часто банки отказывают в ипотеке из-за того, что конструкция здания потенциально опасна. К ним относят:
- перекрытия, выполненные из дерева или других горючих и подверженных процессу гниения материалов;
- газовые колонки, установленные в доме.
А здесь квартира должна соответствовать требованию закона в точности – быть пригодной для проживания и удовлетворения базовых потребностей.
Это значит, что в ней должны иметься:
- горячая и холодная вода;
- сантехника для туалета, гигиены и кухни;
- работающее отопление;
- нагревательные приборы в каждой комнате;
- окна;
- двери;
- плита для готовки;
- покрытия на полу, стенах и потолке в соответствии с планом помещения.
Стоит обратить внимание, что соответствие этим параметрам проверяется дважды – самим покупателем и банком.
После проверки жилья на соответствие всем требованиям для кредитования начинается правовой аудит.
В него входит:
- проверка стоимости жилья не зависящим ни от кого оценщиком, избранным кредитной организацией;
- проверка чистоты заключаемой договорённости – выявляются все претенденты на жилое помещение без исключений;
- подтверждение соответствия параметров недвижимого объекта в реальности тому, что было заявлено;
Законодательство устанавливает, что сумма от продажи недвижимого имущества, бывшего в собственности менее трёх лет облагается налогами в той части, что превышает один миллион рублей.
Из-за этого многие перекупщики намеренно снижают сумму, оговоренную в тексте договора. Такое при ипотеке возможно, если разницу самостоятельно оплатит покупатель. Но банки стараются избегать этого, принимая собственников, у которых жильё находится больше 3 лет.
Если при аудите обнаружится, что цена квартиры завышена, продавца обяжут понизить её до приемлемого уровня. При отсутствии согласия так поступить банк не станет одобрять ипотечный кредит на сумму больше, чем та, что установлена аудитом. В случае необходимости обо всём договариваются сами стороны и разницу может оплатить покупатель.
Когда ипотечное жильё в ходе ремонта было изменено переустройством или перепланировкой, что не отражено в официальных бумагах, соглашение может быть не заключено.
Хотя с 2017 года БТИ не проводит обязательных проверок и такое жильё можно продать при согласии покупателя, банк может вмешаться и сделать законность переустройства необходимой.
Военнослужащим доступны не только здания в городе, но и
- коттеджи;
- таунхаусы;
- частные дома с участком земли;
- коммунальные квартиры во владении одного субъекта.
Остальные условия к жилью стандартные: расположение и возраст дома, состав несущих конструкций, наличие перепланировки.
Придерживаясь описанных выше правил каждый может самостоятельно определить, что сможет подойти под ипотеку и отмести неугодные варианты, сократив время на выбор в несколько раз. Стоит учитывать и конкретные требования банка – они могут отличаться.
При продаже квартиры агентство недвижимости поможет узнать, почему квартира не подходит под ипотеку и что нужно сделать, чтобы ее продать.
Подробнее о том, как взять ипотечный кредит на вторичное жилье смотрите в видео:
Главный плюс ипотеки на вторичном рынке – вы сразу заселяетесь в квартиру, которую купили в кредит. И все то время, пока будете погашать долг банку, живете у себя дома, а не в съемном жилье.
Преимущества очевидны. Во-первых, не надо платить за аренду чужим людям. Во-вторых, вы получаете постоянную регистрацию, если нужно – записываете по месту жительства детей в садик или оформляете в школу. А многие покупают себе с помощью ипотеки квартиру на будущее, про запас, или чтобы сохранить деньги. Такую недвижимость просто сдают в аренду, за счет полученных денег выплачивают кредит, да еще и на жизнь остается.
На вторичном рынке все иначе. Вы должны сначала найти банк, который даст вам кредит, а потом искать квартиру. Впрочем, можно делать это параллельно – одновременно подбирать и банк, и квартиру. Если квартира уже есть на примете, нужно чтобы продавцы согласились ждать, пока вы получите одобрение от банка.
Поговорим о том, как оформить ипотеку на вторичное жилье.
Самая упрощенная и приблизительная схема включает в себя четыре основных шага или этапа.
- Первый – получить в банке одобрение кредита;
- второй – найти квартиру и продавца, который согласен на ипотечную сделку;
- третий – согласовать покупку с банком (квартира тоже должна быть одобрена банком);
- четвертый – сделка.
Теперь о каждом этапе более подробно.
На первом этапе, чтобы получить одобрение банка на ипотеку, вы несете туда пакет документов, подтверждающих вашу личность, стабильный доход и благонадежность. Потребуются паспорт, заверенная копия трудовой книжки, возможно, справка по форме банка, справка из бухгалтерии о доходах примерно за полгода (форма 2-НДФЛ). Если вы замужем или женаты, супруг выступает в качестве созаемщика и также подает пакет документов. Кроме стандартного перечня бумаг могут потребовать дополнительные, так что будьте готовы ко всему. Собрав о вас нужные сведения, банк сообщит о своем решении. Могут прислать смс о том, что вам одобрили ипотеку, позвонить или направить письмо по электронной почте.
На третьем этапе вы или ваш риэлтор снова должны предоставить банку пакет документов. Но на этот раз будут проверять не вас, а квартиру, которую вы собираетесь купить. Обязательно понадобится выписка из ЕГРП, справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по квартплате, отчет об оценке и т. д. Эксперты банка все тщательно проверят и взвесят, ведь эта квартира будет являться залогом, а неликвидная недвижимость банку не нужна.
Если вы добрались до четвертого этапа, значит, квартиру банк одобрил и вам назначают дату сделки.