Условия предоставления ипотеки на земельный участок Можно ли взять в ипотеку земельный участок – решает банк. Именно он устанавливает условия выдачи ссуды на приобретение земли. Чтобы повысить свои шансы на успех, следует уделить повышенное внимание некоторым аспектам вопроса. Требования к объекту залога Обеспеченность ссуды – важный момент. В этом случае в роли залогового имущества служит приобретаемый участок земли. В то же время, следует учитывать его ликвидность. Оценочная стоимость надела обусловлена рядом фактором. Земля – весьма специфичный вид залогового имущества. По этой причине финансовые учреждения устанавливают достаточно жесткие требования для нее. Ипотека на покупку земельного участка может быть выдана при условии соответствия объекта нижеперечисленным требованиям:
- Надел должен входить в список земель населенного пункта, которые могут быть использованы для ижс.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 3.
Поэтому оценщик должен максимально достоверно рассчитать величину ликвидационной стоимости участка. Высокие риски по кредитованию участков земли, как правило, влекут повышенные процентные ставки по ипотеке.
В каких случаях делится земельный участок в ипотеке? Как было сказано выше, раздел земельного участка в ипотеке возможен, если при этом не нарушаются нормы земельного, градостроительного, административного и гражданского законодательства. Какие нормы должны быть соблюдены? Прежде всего, площадь образуемого земельного участка должна быть в пределах допустимых значений.
Такие значения устанавливаются властями отдельно для каждого региона и(или) города. Примерные предельные значения участков для ИЖС — от 300 до 3000 кв.м.
Для оформления ипотеки и одобрения требуемой суммы важно и то, как оформлен приобретаемый участок земли. Достаточно часто банки отказывают потенциальным заемщикам из-за неправильно составленной документации, ранее оформленной при переводе земли в другую категорию либо при перепродаже больших земельных наделов.
Кредитной организации, рассматривающей заявку на ипотеку, важно, чтобы приобретаемый заемщиком участок земли находился в том регионе, где функционирует банк-кредитор. В некоторых банках в порядке исключения можно оформить ипотечный кредит для покупки земельного надела в другом регионе.
Однако и здесь обязательно, чтобы в соответствующем регионе, в котором заемщик планирует приобрести участок земли, был филиал кредитной организации, предоставляющей ипотеку.
Соответственно, в случае просрочки платежа банк может предъявить требования только к супругу, допустившему просрочку, и только в размере его части долга. Поскольку риск невозврата средств должниками в этом случае увеличивается, раздел долга по ипотеке допускается только с согласия банка. Если такое согласие получено, возможны следующие варианты раздела ипотеки:
- исходя из равенства долей – платеж делится поровну, при этом каждому супругу присуждается ½ доли в праве собственности на заложенное имущество;
- если есть основания для отступления от принципа равенства – долг и платеж разделяются пропорционально присужденным долям в заложенном имуществе;
- возможно признание одного из супругов единоличным собственником предмета ипотеки с возложением на него обязанности по погашению остатка займа и исключением второго супруга из созаемщиков.
Судебный процесс раздела участка в ипотеке имеет следующие особенности:
- В рамках дела назначается землеустроительная, а если разделу подлежит дом, то еще и строительно-техническая экспертиза для решения вопроса о возможности и целесообразности раздела, а также предложения его вариантов;
- К участию в деле в качестве третьего лица привлекается банк.
Пример: Жилой дом, приобретенный с использованием ипотечного кредитования, по итогам строительно-технической экспертизы был признан подлежащим фактическому разделу на две изолированные части. При вынесении судом решения также была решена судьба земельного участка под домом, а именно произведен его раздел в ½ долях между каждым из супругов. В ходе исполнения решения было произведено межевание участка, его фактически раздел, присвоение отдельных номеров каждой половине дома.
В документе должны быть обязательно зафиксированы все значительные условия. Заключение договора проводится в письменной форме с заверением нотариусом.
Также, в соответствии с действующим законодательством, необходимо зарегистрировать ипотеку земли. Нужно детально оговорить данные по конкретному земельному участку, включая его кадастровый номер, место размещения, форму, размеры, назначение и прочие особенности.
Подводные камни Нужно учитывать, что соискателю потребуется иметь более высокий доход, чем в случае получения ссуды на квартиру. Сроки кредитования особенно не отличаются от стандартных и варьируются в пределах от 10 до 25 лет.
Обычно заемщику нужно внести сразу минимум 20% от стоимости приобретаемого участка. В качестве залога банковское учреждение может потребовать предоставить какое-либо дополнительное недвижимое имущество.
К примеру, в Санкт-Петербурге региональными властями установлены следующие нормативы: 2 сотки – для целей садоводства и огородничества, 3 сотки – для целей индивидуального жилищного строительства либо размещения на земле жилого дома индивидуальной постройки; 6 соток – для осуществления дачного хозяйства. Земельные наделы, имеющие меньшую площадь, не подлежат кадастровому учету и, соответственно, не могут быть переданы кредитной организации в залог.
Подобные нормативы существуют в каждом субъекте РФ. Если участок земли, который планируется заложить банку при получении кредита, находится в общей долевой либо совместной собственности, в залог может передаваться лишь часть земли, принадлежащая непосредственно заемщику. При этом закладываемая часть участка земли должна быть уже на момент кредитования выделена в натуре.
Залогодатель обязан получить согласие залогодержателя (если иное не предусмотрено договором), если собирается заложенный участок продать, подарить, обменять, внести в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива. Согласия залогодержателя не требуется при завещании заложенного имущества.
Любые условия договора, ограничивающие это право залогодателя, будут признаны ничтожными. Ипотека сохраняется при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, которое становится на место залогодателя и несет все его обязанности, включая и те, которые не были им выполнены надлежащим образом.
Освободиться от таких обязанностей новый залогодатель может лишь по соглашению с залогодержателем.
Залог – один из способов обеспечения исполнения обязательств (чаще всего по кредиту) – предоставление кредитору преимущественного права обращать взыскание на принадлежащий должнику имущество в случае неисполнения обязательств по долгу. Залог недвижимого имущества (в том числе земельного участка) – ипотека. Заложить земельный участок может только лицо, имеющее право его отчуждать.
Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.
В настоящее время, в соответствии с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Возникновение ипотеки возможно:
- на основании договора;
- на основании закона.
Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в главе II Закона об ипотеке.
Договор ипотеки (залоге) земельного участка должен быть заключен в письменной форме. Он должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.
В договоре об ипотеке земельного участка должны быть указаны:
- предмет ипотеки;
- его оценка;
- размер, основания возникновения и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
- местоположение участка;
- его кадастровый номер;
- размещенные на нем объекты недвижимости (если имеются);
- площадь участка;
- целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;
- в чьем ведении находятся земли;
- цель использования участка;
- право собственности, принадлежащее залогодателю;
- наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право.
Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки – земельный участок.
К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.
Закон об ипотеке установил, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с данным Законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Закон об ипотеке содержит перечень случаев обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного исключительно после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Возможно предоставление отсрочки на срок до одного года по просьбе залогодателя в случаях, когда:
- залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое по решению суда обращается взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в форме аукциона.
Смысл продажи имущества с аукциона – возможность выручить за него наивысшую цену. В этом случае кредитор получает удовлетворение по неисполненному обязательству, а должнику возвращается разница между суммой, полученной при реализации заложенного имущества, и размером обеспеченного залогом требования.
Особо определяется предмет ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков осуществляются с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены. После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.
В случае если земельный участок реализуется в порядке, предполагающем обязательное проведение аукциона, реализация осуществляется с учетом следующих особенностей:
- начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;
- организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;
- предельное количество повторных аукционов и величина снижения на них начальной продажной цены определяются залогодержателем с согласия залогодателя, а в случае возникновения спора – организатором аукциона.
После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.
Ипотека известна гражданскому праву с древних времен, получила свое название от камня, который по римскому праву ставился на земельный участок, переданный в ипотеку (своеобразная государственная регистрация ипотеки).
Сторонами договора ипотеки земельного участка являются залогодатель (собственник или арендатор земельного участка, во втором случае предметом ипотеки является право аренды) и залогодержатель. Залогодержателем признается лицо, которому предоставляется право требовать обеспечения основного обязательства за счет заложенного (переданного в ипотеку) земельного участка.
Предметы договоры ипотеки:
1. Земельный участок, прошедший кадастровый учет и пр. (см. о предмете договора купли-продажи земельного участка). Обязательное приложение к договору ипотеки земельного участка – кадастровый план заложенного земельного участка. Должны быть указаны кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование передаваемого в ипотеку земельного участка.
2. Право аренды земельного участка (см. дополнительно вопрос №28).
В ипотеку не могут передаваться земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте (см. вопрос №2), а также иные земельные участки из состава государственных (муниципальных) земель.
Цена земельного участка при передаче его в ипотеку определяется соглашением сторон, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Залогодатель вправе осуществлять застройку переданного в ипотеку земельного участка, но в таком случае право требования залогодержателя распространяется и на возводимые здания, строения, сооружения.
В случае обращения взыскания на заложенный земельный участок должны быть сохранены его целевое назначение и разрешенное использование. При ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения обращение взыскания на заложенное имущество происходит только после сбора урожая.
Наследование земельных участков.
По наследству переходят право собственности, право пожизненного наследуемого владения.
Особенности наследования земельного участка определены в ст.ст.1181,1182 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По общему правилу наследование земельного участка, в соответствии со ст.1181 Гражданского кодекса РФ, происходит на общих основаниях, при наследовании по наследству переходят собственно земельный участок, но и, что очевидно, поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на земельном участке лес и растения.
Дата добавления: 2018-04-15 ; просмотров: 130 ; ЗАКАЗАТЬ РАБОТУ