Если в договоре ипотеки (залоге недвижимости) согласованы все существенные условия, относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по кредитному договору, то он не может считаться незаключенным (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 6737/10).
Прежде чем перейти к рассмотрению дела, отметим, что высказанная в нем позиция Президиума ВАС РФ содержится в п. 13 подготовленного проекта постановления Пленума ВАС РФ, посвященного вопросам залога (см. ст .»Возможность внесудебного обращения взыскания на предмет залога: позиция Пленума ВАС РФ»). Таким образом, акты ВАС РФ по этому вопросу должны привести судебную практику к единообразию.
Фабула
Банк и ООО (далее — заемщик) заключили кредитный договор. В обеспечение исполнения обязательств по нему между банком (залогодержателем) и другим ООО (залогодателем) был заключен договор ипотеки.
Залогодатель посчитал, что в договор ипотеки не включены все существенные условия обязательств, в обеспечение которых он заключен, в связи с чем он обратился в суд с требованием о признании договора ипотеки незаключенным.
Исковые требования
Залогодатель указал, что в договоре ипотеки нет таких существенных условий, как периодичность и размер платежей по основному обязательству, порядок уплаты процентов, условия платежей за обслуживание кредита.
Банк возражал против этого, считая, что в нем есть все существенные условия. В том числе предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства по возврату кредита, предоставленного на основании кредитного договора.
Что касается условий о порядке исполнения обязательств по уплате процентов и платежей за пользование кредитом, то договор ипотеки содержит положение об ознакомлении залогодателя со всеми условиями кредитного договора и о его согласии отвечать за исполнение всех обязательств заемщика. По мнению банка, подавая такой иск, залогодатель злоупотребляет правом (ст. 10 ГК РФ).
Судебное рассмотрение
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, признав договор ипотеки незаключенным. Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали это решение.
В заключенном сторонами договоре ипотеки нет всех условий, определенных в кредитном договоре. А именно: в нем не отражены порядок уплаты процентов за пользование кредитом, периодичность, порядок начисления процентов, порядок определения и условия оплаты за обслуживание кредита.
Поскольку эти условия есть в кредитном договоре, то и для договора ипотеки, заключенного в обеспечение исполнения обязательств по нему, они являются существенными и должны быть согласованы сторонами.
Позиция Президиума ВАС РФ
Президиум ВАС РФ отменил принятые судебные акты и отказал в удовлетворении иска.
Он отметил, что, признавая договор ипотеки незаключенным в целом, суды не учли следующее.
Согласно п. 1 ст. 3 Закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. А ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ и п. 1, 4, 5 ст. 9 Закона № 102-ФЗ в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства. Это обязательство должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Когда обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
Согласно заключенному договору ипотеки его предметом является передача в последующий залог принадлежащего залогодателю недвижимого имущества, стоимость которого определена в договоре. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств заемщика по кредитному договору. В договоре ипотеки определена сумма кредита, установлен срок его возврата, а также согласован график снижения размера задолженности с указанием ее размера и сроков действия, то есть установлены сроки возврата кредита.
Таким образом, в нем определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства в части суммы основного долга. Что же касается обязательства по уплате процентов по кредиту и иных обязательств, то согласно договору ипотеки эти условия определены в кредитном договоре.
Исходя из этого стороны согласовали все существенные условия, относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству.
Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
1. когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Статья 314. Срок исполнения обязательства
2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация
1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Статья 334. Понятие и основания возникновения залога
3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Я делаю вывод, что и в залоге в силу договора, и в залоге в силу закона должен быть указан срок исполнения обеспечиваемого обязательства.
Вопрос: а как указать этот срок, если оплату надо будет осуществить «в разумный срок», «в течение семи дней с момента предъявления» и т.п. Ведь требование это продавец может предъявить в течение 3-х лет в любой день, к тому же предъявление требования одной стороной — действие, а не событие, от него срок нельзя отсчитывать.
У нас ДКП квартиры. Квартира передается до оплаты. Договор и переход права регистрируются одновременно. Квартира не находится в залоге, вместо этой квартиры покупатель предоставляет другую недвижку, в связи с чем и составляем договор залога.
По поводу оплаты в ДКП сказано, что если в течение 1 года с даты передачи квартиры не будет оплаты, то продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств по ДКП, квартиру забрать назад.
Вправе — но не обязан, т.е. может еще подождать, т.е. срок платежа как таковой не установлен.
Что в договоре залога писать тогда по поводу срока исполнения.
Хотелось бы написать в духе «залог сохраняется до момента полной оплаты квартиры». Но смущает вот это, например:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 19 сентября 2002 года Дело N А 57-2889/02-2
Предусмотренное в этом пункте договора условие о том, что договор действует до полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору и залогодателем по настоящему договору не может считаться условием о сроке исполнения обязательства.
Согласно ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
С учетом данной нормы установленное в договоре залога условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно признал условие о сроке исполнения обязательства несогласованным, а договор ипотеки от 29.06.2000 незаключенным.
4. Ипотека в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указано, что Покупатель производит оплату после перехода права собственности на недвижимость к Покупателю, то согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.
5. Обременения объектов недвижимости. Если объект недвижимости обременен правами третьих лиц (аренда, ипотека, сервитуты и др.), то все обременения нужно обязательно указать в договоре купли-продажи недвижимости. Уведомление, направленное Покупателю с перечнем обременений (как можно сделать в случае ипотеки объекта недвижимости – ст. 12 Закона об ипотеке) здесь не подойдет (законодатель не предусмотрел такой возможности в отношении договора купли-продажи).
Указывать обременения нужно в силу cт. 460 ГК РФ, согласно которой товар (объект недвижимости) Продавец обязан передать Покупателю свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять недвижимость с обременениями.
6. Порядок подачи сторонами договора документов в регистрирующий орган. Порядок уплаты государственной пошлины.
Подать заявления в регистрирующий орган должны обе стороны.
Обязанность по государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя можно возложить на любую из сторон договора.
В этом случае одна из сторон вместе с комплектом необходимых для регистрации документов предоставляет другой стороне нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями по регистрации права собственности (перехода права собственности).
8. Цена договора. Цена договора купли продажи объекта недвижимости может быть указана в любой валюте, с указанием, что оплата осуществляется в рублях по курсу, например, ЦБ РФ на какую-либо дату согласно какого-либо графика оплаты.
Начало статьи здесь, продолжение здесь.
ВНИМАНИЕ! О юридических тонкостях взыскания неустойки по договору долевого участия можно прочитать в статье взыскание неустойки по ДДУ.
В статье в том числе указано, как бесплатно получить наш проект искового заявления, образец претензии и файл в Excel для расчета неустойки.
Примечание: Если регистрация ипотеки в силу закона сторонами согласована, в договоре это можно никак не прописывать – императивная норма ГК РФ будет действовать по умолчанию.
Примечание: с 07.03.2012 вступили в действие изменения в порядок регистрации ипотеки, в т.ч. ипотеки в силу закона, согласно которым залогодатель и залогодержатель должны подать отдельные заявления о регистрации ипотеки в силу закона, раньше такие заявления не требовались.
Подать заявление о государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, теперь может еще и нотариус, удостоверивший договор.
Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений регистрируется в течение пятнадцати рабочих дней, причем, если ипотека возникает в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, срок сокращается до пяти рабочих дней.
Примечание: Обременения нужно указывать строго по выписке из ЕГРП. Данные указанные в выписке из ЕГРП могут отличаться от данных, указанных в договоре, являющегося основанием обременения.
Примечание: Краткосрочные договоры аренды необходимо также отражать в договоре купли-продажи.