В уходящем году ставка по ипотеке побила все рекорды. Если в начале года процент варьировался в районе 11% годовых, то сейчас он опустился уже до 9,5%. И это далеко не предел. Наши эксперты говорят, что дальше будет еще лучше.
— В 2018 году Центробанк , скорее всего, понизит ключевую ставку до 7%, а это значит, что и ипотека на вторичном рынке жилья упадет до 8,5% или даже 8% годовых. Ниже, правда, уже вряд ли стоит ожидать, — говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
А не грозит ли нам ипотечный кризис
Несмотря на столь благоприятное развитие событий, осуществление американского сценария (кризис 2008 года) у нас сейчас невозможно, уверены аналитики. В Америке , напомним, кредиты выдавались без первоначального взноса, безработным. Грубо говоря, всем, кому попало. У нас же ситуация совершенно другая.
Как дешевая ипотека отразится на ценах
Несмотря на некоторое оживление, цены на жилье в 2017 году расти не стали. Эксперты считают, что так будет и дальше. По крайней мере, ближайший год.
— Взрывной скачок мы вряд ли увидим, хотя, в связи с отказом от долевого строительства и переходом на проектное финансирование, плавный рост стоимости первичного жилья неизбежен, — добавляет директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. – Правда рост будет минимальным. И не в ближайший год точно. Застройщикам нужно распродать то, что имеется, завлекая, наоборот, покупателей низкими ценами и заманчивыми предложениями.
Даешь ипотеку под 6%!
Не стоит забывать, что российский президент Владимир Путин поручил правительству до 31 декабря принять все необходимые меры для поддержания семей. Речь идет о ставке под 6% годовых в случае рождения второго или третьего ребенка с 1 января 2018 года.
Кредит со столь низким процентом будет выдаваться семье, если она покупает квартиру в новостройке. Также ее можно будет получить на рефинансирование действующего ипотечного кредита. В 2018 году программой смогут воспользоваться примерно полмиллиона семей.
Ресурс разработали специалисты из канадской компании StartupSoft
Анна Иванцова, «Вечерняя Москва»
Вообще, по словам директора Института актуальной экономики Никиты Исаева, 7 ипотечных процентов – это не предел мечтаний.
— Ипотека под 7 процентов, к которой призывает стремиться российский президент Владимир Путин, для многих рядовых россиян в нынешних реалиях — однозначно желаемая цифра. – говорит Исаев, — Стремиться к такому показателю – это хорошо и правильно. Однако если спросим, что об этом думают жители развитых стран, они, скорее всего, удивятся. Для них ипотека под 7 процентов годовых показалась бы очень странной вещью – дорого. В Европе привыкли к кредитам под 2 – 3 процента годовых, а в США, где в феврале ставки поднялись до 4-летнего рекорда, это всего лишь 4,38 процента. Но там традиции жить в кредит закрепились много десятилетий назад, а у нас рынок кредитования только переживает свое становление. В современных российских реалиях это желанные и до настоящего момента, к сожалению, недостижимые для большинства семей условия. А насколько хороши в целом эти 7 процентов, зависит от того, как быстро будет достигнут этот показатель.
В феврале 2018 года, приводит цифры директор Института актуальной экономики, средневзвешенная ставка по ипотеке составила 9,85 процентов.
— То есть до ставки, озвученной президентом, нужно с текущего показателя скинуть 2,85 процентных пункта – не так уж и много. – приводит цифры Исаев, — На столько ипотека подешевела за год и три месяца. А в словах Путина — речь о горизонте планирования аж на шесть лет вперед. Стоит учесть, что просто так ипотеку снизить не получится. Для этого необходимо, чтобы ЦБ перешел к более активному смягчению денежно-кредитной политики. Ипотека под 7 процентов возможна только в том случае, если ключевая ставка ЦБ опустится с нынешних 7,5 процентов до 5. С сегодняшней низкой инфляцией ничто не мешает снизить ключевую ставку, кроме отсутствия желания и политической воли. Иначе единственный вариант снижения ипотечных ставок – это поголовное субсидирование за счет средств федерального бюджета. Но на такие расходы сейчас никто не согласится: отсутствие стабильности доходов казны не позволит пойти на это.
Герман Греф уже с готовностью отрапортовал о снижении ипотечных ставок до 7 процентов в течение одного-двух лет, однако слова президента, очевидно, были обращены не к нему, а к главе ЦБ Эльвире Набиуллиной как сигнал о том, что хватит уже придерживаться такой жесткой денежно-кредитной политики, ни к чему хорошему это не ведет.
Вместе с тем, руководитель проектов финансовой грамотности ГУ Банка России по ЦФО Дмитрий Баранов , напомнил, что Центробанк все-таки создает условия для снижения процентных ставок по банковским кредитам путем постепенного снижения ключевой ставки.
— Напомню, в прошлом году ключевая ставка снижалась 6 раз, – говорит Баранов. — На размер ставок по кредитам также влияет снижение и стабилизация инфляции. Благодаря мерам, предпринимаемым Банком России, уровень инфляции сейчас находится на рекордно низком уровне (2,2 процента по итогам января), что положительно сказывается на доступности банковских услуг. Говоря об ипотеке, нельзя не отметить высокий уровень государственной поддержки данного вида кредитования. Реализация госпрограмм по обеспечению доступности жилья и ипотеки для различных категорий населения существенно влияет на уровень ставок по ипотеке. Например, семьи с двумя и более детьми уже имеют возможность взять ипотечный кредит по ставке 6 процентов. Это ниже текущего уровня ставок, однако, благодаря субсидированию государством разницы в ставках банки готовы выдавать такие кредиты. 46 банков уже подали заявки на участие в этой ипотечной программе. Совместные программы банков с застройщиками тоже зачастую предлагают гражданам довольно привлекательные условия для покупки жилья с помощью ипотеки.
В целом, снижение ипотечных ставок, говорят эксперты, будет полезно не только для людей, которые сейчас не могут себе позволить влезть в серьезные кредиты, но и для всей экономики.
— В 2017 году банки предоставили заемщикам Московского региона ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 413,2 миллиардов рублей, что на 39,3 процентов больше, чем в 2016 году. Это рекордные показатели.
— Пик ипотечного кредитования пришелся на декабрь 2017 года: было выдано ИЖК на сумму 59 миллиардов рублей, прирост относительно декабря 2016 года составил 59,1 процентов.
— Заемщикам Москвы в 2017 году выдали 62,5 тысяч ипотечных кредитов, средний срок кредитования – 15 лет 10 месяцев.
— Количество ИЖК, выданных заемщикам Московской области в прошлом году составило 56,6 тысяч, средний срок кредитования – 15 лет 9 месяцев.
— Средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке продолжала снижаться в течение 2017 года и достигла в декабре рекордно низкого значения – 10,7 процентов в Москве и 10,6 процента в Московской области, тогда как в декабре 2016 года – 12,4 процента и 12,2 процента соответственно.
— В иностранной валюте заемщикам Московского региона в 2017 году было выдано всего 7 ипотечных жилищных кредитов.
— В целом по стране объем выданных ИЖК увеличился на 37,2 процента и достиг 2 триллионов рублей, превысив уровень предыдущих лет. Всего было предоставлено 1,1 миллион ипотечных займов.
Что нужно учесть, прежде, чем решиться взять ипотеку?
Рассказывает руководитель проектов финансовой грамотности ГУ Банка России по ЦФО Дмитрий Баранов:
-Перед тем, как взять ипотечный кредит, человек должен четко понимать, какие расходы он понесет по кредиту – сколько составят единовременные расходы, и сколько он будет платить ежемесячно. Это поможет понять, являются ли эти расходы посильными для заемщика и его семьи. Оптимально, если на оплату платежей по ипотеке будет уходить не более 35 процентов семейного дохода. Оставшейся части дохода должно хватать на остальные жизненно необходимые товары и услуги.
Баланс доходов и расходов должен соблюдаться не только в текущий момент, но и в долгосрочной перспективе. Заемщик должен трезво оценивать перспективы роста своих доходов и возможности дополнительных заработков. Если в планах рождение детей или крупные расходы – на ремонт, приобретение автомобиля, учебу, то ипотечный кредит может стать тяжелой нагрузкой на семейный бюджет. Если заемщик не сможет вовремя и в полном объеме вносить платежи по ипотечному кредиту, он может лишиться заложенного жилья.
В жизни бывают и печальные события, в результате которых семья может лишиться кормильца и не сможет дальше оплачивать ипотеку. Поэтому нелишним будет задуматься о страховании жизни заемщика, несмотря на то, что данный вид страхования является необязательным.
При выборе ипотечной программы в различных банках лучше заранее ознакомиться с кредитным договором и внимательно его изучить. Уточните, не можете ли претендовать на ипотеку на льготных условиях в рамках различных государственных программ, например, для владельцев материнского капитала или многодетных семей.
Бывает так, что человек взял кредит по более высокой ставке, и за время погашения ставка существенно снизилась. Не так давно Банк России разрешил банкам без лишних расходов снижать ставки и рефинансировать ипотеку не только чужим, но и своим заемщикам. Теперь банки в договорах с заемщиками могут указать, что в случае падения ключевой ставки Банка России ставка по кредиту тоже снизится.
Последствия резкого повышения ЦБ ключевой ставки с 10,5 до 17%, которое произошло в декабре 2014 года, постепенно сходят на нет. Регулятор по итогам последнего заседания снизил ее значение на 0,5 п.п. до 7,75%. Многие эксперты считают, что снижение ставки будет продолжено. Это даст возможность банкам предлагать населению более выгодные условия по ипотеке и стимулировать спрос.
Основные игроки на рынке недвижимости ожидают, что снижение банками ставок по ипотечному кредитованию будет наблюдаться уже сейчас, до очередного заседания Центробанка, на котором снова может быть принято решение об уменьшении ключевой ставки.
Однако, один из руководителей отдела розничных продуктов Группы ПСН Екатерина Тейн предполагает, что банки снизят ставки в следующем году. Так, в начале 2018 года они могут быть уменьшены еще на 0,3 п.п.
Согласно данным экспертов, уменьшение ставки по ипотеке на 1 п.п. ведет к 5-6%-му росту продаж.
Ставки снижались банками практически весь год, причем, иногда это делалось в расчете на перспективу, не дожидаясь конкретных решений ЦБ. В 2017 году средневзвешенная ставка по займам составила 10,9% за период с начала года по ноябрь.
Как отмечают специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИНЖ) средняя ставка по кредитам в октябре была на уровне 9,95%, ставки же предложения основных кредитных организаций начинаются от 9-9,5%.
Некоторые эксперты предполагают дальнейшее снижение ставок в 2018 году. В целом, они могут опуститься до 8%-8,5%, но вряд ли ниже.
Фиксируется рост объема выданных кредитов по ипотеке. С начала 2017 года по ноябрь он вырос на 7% в сравнении с показателем прошлого года.
Доля ипотеки в общем объеме продаж застройщиков достигает 50-60%. Так, согласно данным ВТБ, спрос на ипотечные кредиты вырос за 2017 год на 30% по сравнению с предыдущим годом.
По данным ипотечного центра Est-a-Tet, средняя цена на московские квартиры находится на уровне 6,5 млн. руб., при этом средняя величина кредита – 5 млн. руб. Средний первоначальный взнос составляет 20-25%, хотя может быть и ниже. В этом случае, выплаты по кредиту составят 40 тыс. руб. в месяц при средней ставке в 9,5%.
По предложению Президента, планируется введение программы субсидирования ипотеки для семей, у которых после 1 января следующего года появится второй или третий ребенок. Для этой категории граждан ставка по ипотеке буде снижена до 6%. Такая мера окажет позитивное влияние и на поддержку строительства нового жилья.
По данным опросов, 80% семей, которые собираются приобрести в течение ближайших 5 лет свое жилье, готовы купить квартиры в новостройках. Президентская программа, таким образом, даст возможность не просто приобрести молодым семьям жилье, но и качественно улучшить жилищные условия.
Она поможет экономить среднестатистической семье 4,3 тыс.руб. в месяц принимая во внимание средний ипотечный кредит – 1,84 млн. руб. на 15 лет. При снижении процентной ставки с 10 до 6% этот платеж уменьшится с 19,8 тыс. руб. до 15,5 тыс. рублей. За 3 года бюджет семьи сохранит 155 тыс. руб.