Договор об ипотеке (залоге недвижимости) относится к гражданско-правовым договорам и заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, регулирующих порядок совершения, форму, условия действительности сделки, последствия признания сделки недействительной, порядок заключения договора
Так, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Как и в любом договоре, в договоре об ипотеке должны быть прописаны все существенные условия, иначе, в случае их отсутствия, он будет признан недействительным. Существенными условиями договора об ипотеке являются собственно предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Обязательным условием служит указание в договоре права, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю: право собственности или право хозяйственного ведения.
Перед определением общей суммы денежных средств, которую кредитор готов предоставить залогодателю под закладываемое имущество, производится оценка объекта. Так, по общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон.
В Договоре обязательно указывается обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, в том числе, если такое исполнение будет производиться по частям (указывается периодичность соответствующих платежей и их размеры).
Договор ипотеки заключается в письменной форме и относится к числу договоров, которые подлежат государственной регистрации. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба.
В случае отсутствия в договоре хотя бы одного из существенных условий, договор не подлежит государственной регистрации. А при отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным, что влечет его ничтожность.
Моментом, с которого заложенное имущество считается обремененным ипотекой, является момент заключения договора об ипотеке, а при ипотеке в силу закона — момент государственной регистрации права собственности на это имущество.
Залогодатель обязан уведомить в письменной форме залогодержателя обо всех правах третьих лиц на закладываемое имущество (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.).
Если указанное требование не будет исполнено, то залогодержатель имеет право по своему выбору либо потребовать досрочного исполнения основного обязательства, либо изменения условий договора.
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
В нашем случае договор еще не заключен, т.к. гос. регистрация еще не проедена !
Однако, его условия сформулированы неверно, а именно условие о предмете залога , т.к. не может быть предметом залога земельный участок, принадлежащий лицу на праве постоянного бессрочного пользования :
ст. 5, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» :
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69настоящего Федерального закона.
Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке
1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона (Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. )
Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
+ из Земельного кодекса ( примерно то же самое ) :
Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением предоставления служебных наделов, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Кодекса.
Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.
Таким образом, исходя из представленных статей предметом ипотеки могло быть только адм.здание, но никак не зем.участок!
2) Идем далее, как было отмечено выше договор об ипотеки требует гос.регистрации !
Но юр.лицо у нас уклоняется от нее !
Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В нашем случае Суд не вынесет решение о регистрации сделки, т.к. предмет предполагаемого залога отчужден .
Во-вторых, даже если бы ЗАО не уклонялось от гос.регистрации, все равно регистрирующий орган такую регистрацию бы не произвел . Отказал бы . :
ст. 29, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» :
Статья 29. Государственная регистрация ипотеки
1. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.
К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.
2. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиямгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Выше уже были приведены нормы, подтверждающие, что ипотека, предмет которой земельный участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается !
Короче говоря, банк выбрал неправильный способ защиты ! ( И вообще все как-то было сделано неправильно ….)
Но что теперь делать банку ?!
Требовать зарегистрировать договор ипотеки он не может …как тогда быть ?
Есть такой вариант :
Если в кредитном договоре Банка с ЗАО было оговорено, что этот договор будет обеспечен залогом недвижимого имущества, то тогда Банк может ( если захочет, конечно ) требовать расторжения кредитного договора по 450 ст.ГК РФ :
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:
- Ипотека в силу закона.
- Ипотека в силу договора.
Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).
Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.
Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:
- Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
- Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
- Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.
Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.
Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:
Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.
Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.
Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.
Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.
Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора: