Оформление ипотечного кредита осуществляется при соблюдении определенных требований, предъявляемых к объектам недвижимости. Подавая заявление в банковскую организацию, заемщик должен учитывать, что квартира или дом, перед тем, как примется решение, будет подвергнута оценке на ее соответствие определенным качествам. Такие показатели объектов могут отличаться в зависимости от внутренней политики банковской организации, а также того, в каком регионе приобретается недвижимость и какая сумма средств требуется заемщику.
Термин того, подходит ли определенный объект недвижимости под ипотеку, применяется к квартирам и домам, для приобретения которых граждане РФ подают заявление в кредитную организацию. В общем понятии требования схожи, но в зависимости от самого банка могут несколько отличаться. Как правило, те банки, которые предлагают более подходящие условия по кредиту, заключающиеся в низких процентах по ставке или минимально дополнительных затратах, стараются обезопасить себя от возможных рисков и требования к жилой площади относительно ее ликвидности могут быть несколько завышены. Организации, предлагающие кредитные программы с менее выгодными процентами, или функционирующие на рынке финансов не так давно, для привлечения клиентов могут несколько ослаблять требования по объектам недвижимости, тем самым предоставляя возможность оформления ипотеки на менее ликвидную недвижимость.
В общих случаях банкам подходят те квартиры, стоимость которых оценивается в сумму не менее, чем 70-90% от величины займа, который предоставляется на основании заявления. Кроме того, квартира должна относиться к тем районам или регионам, в которых спрос на объекты недвижимости растет и в перспективе ожидается повышение цен на жилье. Отдельно также предъявляют требования к году возведения объектов недвижимости — они могут отличаться в зависимости от типа объектов и находиться на уровне 1970-2000 годов. Кроме того, объект недвижимости, под который непосредственно предоставляется займ, должен располагаться в регионе функционирования банка. Также организации, выдающие кредитные обязательства, не приемлют жилплощади с обременениями, в качестве других оформленных кредитов, а также наличие лиц, которые могут претендовать на жилую площадь в порядке наследования или раздела имущества в результате развода.
При оценке возможности предоставления ипотеки используется ряд показателей, объединенных в отдельные группы. Так, при рассмотрении расположения дома строго ограничиваются районы, в которых могут приобретаться жилые площади — купить квартиру или дом в пригородных зонах или районах, считающихся неблагополучными, достаточно проблематично. Квартира должна входить в состав здания, не находящегося в аварийном состоянии или, что еще хуже, подлежащего сносу, также вряд ли получится получить средства для покупки квартиры в том доме, который подлежит реконструкции. Кроме того, требования, по которым жилье значится подходящим для приобретения в кредит и использования в качестве залогового имущества, следующие:
- Здание не должно относиться к строению гостиничного типа;
- Период эксплуатации объекта, в котором находится квартира, не должен быть более 70% от того срока службы, который установлен строительным паспортом;
- Деревянные перекрытия или фундамент, в состав которого входят горючие материалы, должны отсутствовать, поскольку такой факт свидетельствует о высокой пожароопасности здания;
- Помещение не должно быть оборудовано газовыми колонками;
- Выполнение фундамента допускается из материалов, среди которых нет горючих веществ или элементов;
- Жилье в общем понятии должно быть пригодным для проживания в нем, необходимо присутствие удобств — чтобы были подведены электричество, вода, а также газ, если он предусмотрен проектом;
- Каждая комната квартиры должна быть оснащена нагревательными приборами;
- Состояние входных дверей, окон должно быть удовлетворительным;
- Плита должна соответствовать типу дома (соответственно присутствовать газовая или электрическая).
В том случае, если по каким-либо критериям квартира не будет подходить, не стоит полагать, что одобрения от банковской организации получить не удастся. В таких случаях специалисты рекомендуют обратиться с заявлениями в несколько банков, которые, несколько изменив общие условия кредитования, смогут вынести положительное решение. Так, в частности, может быть повышен процент по кредитному обязательству, в качестве залогового имущества может применяться другой материальный объект или приглашен поручитель с определенным размером официальной заработной платы.
Несмотря на то, что требования кредитных организаций могут несколько отличаться в зависимости от региона расположения квартиры, требуемой суммы и самой политики банка, определенные показатели или технические характеристики скорее всего приведут к отказу в предоставлении займа. К таким характеристикам будет относиться назначение дома под снос, а также ветхость объекта недвижимости, поскольку такая квартира не может быть использована в качестве залога, как чаще всего происходит при оформлении кредита. Также не могут оформляться под ипотеку те дома и строения, которые были возведены раньше, чем в 1970 году, хотя в некоторых случаях такой показатель может значительно сдвигаться в сторону более поздних построек.
Отдельно приводятся требования по собственникам жилого строения, наличию лиц, которые могут иметь претензии на дом, а также присутствию долгов по коммунальным расходам. Так, не будет возможности оформить ипотеку в том случае, если собственник квартиры умер и документы, подтверждающие право собственности, еще не переделаны на нового владельца, поскольку сам договор купли-продажи не может заключаться и не будет иметь юридической силы. Также заявитель на оформление ипотеки должен предоставить справки, свидетельствующие о погашении долгов (если они имелись) по оплате квартплаты (газу, электричеству и прочим платежам, которые относятся к отдельному объекту недвижимости).
Итак, для получения ипотечного кредита заявитель всегда оформляет анкету, к которой прикладывается документация по объекту недвижимости, для покупки которого и необходимы средства. В том случае, если начальные показатели банковскую организацию устраивают, проводится подробный анализ технических характеристик квартиры и ее соответствия определенным требованиям, которые могут объединяться под понятием ликвидности. В случае полного соответствия требований, предъявляемых банком, значительно повышается вероятность положительного решения по кредиту, а также того, что условия предоставления средств будут более выгодными для заемщика.