- Как приобрести ипотеку
- Как купить в ипотеку комнату
- Как выгодней взять ипотеку
Обратите внимание на перечень сопутствующих расходов. Банки могут брать комиссию за выдачу кредита, за хранение денег, за аренду банковской ячейки. Эти расходы могут составить значительную сумму.
Попросите у банка сумму, которая будет чуть больше необходимой. При покупке жилья уменьшить заем можно, а увеличить не получится.
Недвижимость при оформлении ипотеки является обеспечением по кредиту. В случае возникновения трудностей с выплатой кредита, банк планирует покрыть все свои расходы путем продажи жилья. Именно поэтому финансовая организация дает деньги не на любую недвижимость, а на ту, которая ликвидна.
Если заемщик собирается приобрести квартиру на первичном рынке, самый простой способ — купить квартиру в ипотеку в уже готовом доме. На такую недвижимость уже можно оформить право собственности. Лучше всего приобретать жилье у надежных застройщиков. Важно, чтобы строительная компания была аккредитована в той кредитной организации, в которую вы обратились. В этом случае вы даже можете приобрести квартиру в доме, который готов на 70%.
Планируя купить по ипотеке недвижимость в здании, которое было построено на средства кредитной организации, будьте готовы к тому, что банк может предоставить вам выгодные условия кредитования. Кроме того, вы получите возможность выбрать квартиру в объектах, степень готовности которых составляет 15 -30%. Список аккредитованных застройщиков можно узнать на официальном сайте банка. Там же публикуют информацию о строительных проектах.
Собираясь приобрести жилье на вторичном рынке, учитывайте, что банк должен произвести оценку самой квартиры и здания, в котором она находится. При этом оцениваются многие параметры: тип фундамента, материал перекрытий, дата постройки здания, его высотность. Обычно банк выдает ипотечный кредит, даже если объект не полностью соответствует требованиям. Но необходимо понимать, что процентная ставка при этом увеличивается. Степень износа здания должна быть менее 60%, в планах на снос его быть не должно. Важно и местоположение — банк часто не устраивают здания рядом с шумными трассами или на окраине города.
Квартиру в ипотеку можно приобрести только при условии, если объект имеет отдельный вход, ванную комнату и кухню. Обязательно наличие подключения к электрической или газовой сети и к водоснабжению. Очень трудно получить ипотечный кредит на квартиру с незаконной перепланировкой.
Кредитные организации уделяют внимание юридической чистоте приобретаемого имущества. Квартира не должна иметь обременений. Продавцы недвижимости не имеют долгов перед налоговыми органами и местными властями. Идеальная квартира для покупки в ипотеку: новый дом или здание, находящиеся в хорошем состоянии. Продавец недвижимости не имеет задолженности и является единственным собственником дома. Важно, чтобы квартира продавалась по среднерыночной цене.
После того, как банк одобрил вам ипотеку, вы уже знаете, на какую сумму кредита можете рассчитывать. У вас будет 90 дней, чтобы найти подходящую квартиру, согласовать её с банком и оформить сделку.
Да, мало получить согласие банка на выдачу ипотечного кредита, необходимо также получить у банка одобрение выбранного для покупки жилья.
Недвижимость должна не только нравится вам, но и соответствовать требованиям банка, так как банк эту недвижимость кредитует и берет в залог до полного погашения ипотеки. Банк проверяет документы на недвижимость, чтобы предотвратить риски утраты собственности после сделки.
• Недвижимость должна иметь жилое назначение и находиться на территории Российской Федерации
• Дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению
• В квартире не должно быть неузаконенных перепланировок — как узаконить
• Недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка, быть под арестом
• При покупке дома с землей или земельного участка, должно быть проведено межевание участка — границы земли должны быть четко обозначены в документах
• Банк не кредитует недвижимость, если будут выявлены риски утраты права собственности — подробнее о проверке юридической безопасности сделки.
В зависимости от типа недвижимости вы получите список документов, которые необходимы для одобрения выбранного жилья банком.
Собрать документы тоже поможет ваш менеджер. У покупателя чаще всего список минимальный. Менеджер по ипотеке расскажет, что нужно и где это взять. Сканы или фото документов нужно будет загрузить в личном кабинете.
Срок рассмотрения документов — 3-5 рабочих дней.
Если выбранная вами недвижимость не одобрена банком, значит при проверке была выявлена негативная информация, которая может привести к утрате собственности.
После отказа по недвижимости одобрение ипотеки продолжает действовать 30 дней. То есть вам нужно выбрать другую квартиру в течение 30 дней. Если не успеете, то нужно будет повторно подать заявку на ипотеку.
После одобрения недвижимости менеджер позвонит и согласует удобную дату подписания документации и заключения сделки. Останется только в назначенный день приехать в отделение банка и подписать бумаги.
КВАРТИРА — ЭТО ЗАЛОГ
— Требования банка вполне реальны и обоснованны, — говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. — Банк несет существенные риски. И если крупный банк в ряде случае может закрыть глаза на небольшие огрехи, то мелкие банки, наоборот, более тщательно будут подходить к выбору предмета залога. К примеру, банки не любят квартиры в старом фонде (то есть домах, построенных до 1970-х годов), с деревянными перекрытиями или в аварийном состоянии. Другими словами, банк не будет брать в залог то, что он потом не сможет реализовать в случае банкротства заемщика.
ОТДЕЛЬНЫЙ УГОЛ С САНУЗЛОМ
Большинство ипотечных заемщиков хочет приобрести собственный угол. Потому и влезают в кредит, чтобы перебраться в более комфортное жилье. Однако многие хотят приобрести входной билет на рынок жилья — сначала купить комнату, а уже потом разменять ее на что-то более просторное. Тем не менее банки таких клиентов, как правило, не поддерживают. Получить кредит на комнату практически невозможно. Такие ипотечные займы дают очень немногие банки. Да и те — с серьезными ограничениями и более высокими ставками.
Легче всего получить кредит, если, к примеру, в коммуналке вам уже принадлежат все комнаты, кроме одной. Тогда на покупку последней комнаты вам и могут ссудить деньги. Но это очень редкий случай.
По стандартным требованиям банка, приобретаемое в кредит помещение должно иметь отдельный санузел и кухню. Кроме того, жилье должно быть подключено к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, обеспечено горячей и холодной водой.
— Кроме того, большой минус — это неузаконенная перепланировка, — говорит Сергей Акулов. — Конечно, если вы наняли шустрого риелтора, то этот вопрос можно решить. Но банки очень тщательно проверяют. Ведь, если это вскроется, то законность сделки может быть поставлена под сомнение.
ЕСЛИ ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ
— Мы так хотели квартиру в центре Питера, — рассказала мне одноклассница. — Зарабатываем хорошо. Но всей суммы все равно не найдем. Планировали взять кредит и купить что-нибудь в историческом центре. Но банк отверг сразу несколько вариантов. Пришлось выбирать что-то другое.
Что делать, если понравившуюся квартиру вам не одобряет банк? На самом деле выходов может быть несколько. Во-первых, можно попробовать получить одобрение в других банках. Конкуренция на этом рынке велика . Вполне возможно, что в других кредитных организациях клиентам могут пойти навстречу. Во-вторых, можно воспользоваться ломбардной ипотекой. Но это подойдет только тем, кто уже имеет какую-то недвижимость, которую можно заложить в банке. Ставки по такого рода кредитам будут чуть выше ипотечных, но все равно более выгодны по сравнению с потребительским кредитом. Да и получить взаймы по ним можно больше 1 млн. рублей (стандартная верхняя планка по нецелевым кредитам). Хотя и здесь есть ограничения.
— Наличие несовершеннолетних детей, прописанных в залоговой квартире (если в залог отдается уже имеющаяся жилплощадь), тоже является минусом для банка, — говорит Сергей Акулов.
ЕСЛИ ПОКУПАЕШЬ НОВОСТРОЙКУ
Как правило, заемщику надо сразу же определиться с тем, где он хочет покупать себе жилье: на вторичке или в новостройке. Потому что перечисленные выше требования относятся только к тем домам, которые уже возведены и эксплуатируются.
Обычно застройщики заключают соглашения с банками. Поэтому получить ипотеку под квартиру в новом доме вам проще всего в тех банках, которые уже проверили девелопера на вшивость. Как советуют эксперты, хороший вариант — это когда стройку кредитуют сразу несколько крупных банков (и чем больше, тем лучше). Тогда можно и выбрать приемлемые условия по ипотечным ставкам. Да и рисков гораздо меньше. Банки все-таки тщательно и более профессионально могут оценить платежеспособность крупных компаний-застройщиков, чем обычные покупатели квартир.
КАК ВЫБРАТЬ ХОРОШУЮ КВАРТИРУ
На самом деле в данном случае банк выступает помощником. Ведь он плохую квартиру себе в залог брать не будет. А значит, и вам такое жилье, скорее всего, ни к чему. Плюс — юридическая проверка ляжет на плечи банка. Ведь это у него в залоге будет находиться квартира.
Но сами клиенты часто допускают серьезные ошибки при выборе объекта недвижимости. К примеру, гонятся за низкой ценой, не думая о том, что будет с этой квартирой в будущем.
— Конечно, банки разрешают покупать жилье, которое было построено не раньше 1975 года, но чем современнее дом, тем лучше для заемщика, — говорит Сергей Акулов. — Перед покупкой лучше хорошенько проконсультироваться с риелтором. И выяснить, какая цена будет у этой недвижимости через 5 — 10 — 15 лет, когда вы отдадите кредит и, скорее всего, захотите расширить жилплощадь.
Как говорят эксперты, панельные дома больше всего теряют в цене со временем. К примеру, по стандартам такое жилье может обходиться без капитального ремонта лишь первые 25 лет. Это стоит заранее учитывать. Доля ипотечных сделок на рынке растет с каждым годом. И, скорее всего, тот покупатель, который соберется приобретать вашу квартиру в будущем, будет делать это за счет кредитных средств. И тогда самое главное — чтобы она подходила под требования банков, которые они выставляют к ипотечному жилью.
ЧТОБЫ БАНК ДАЛ ДЕНЕГ В ДОЛГ, КВАРТИРА ДОЛЖНА.
— Иметь отдельную от других квартир кухню и санузел;
— Обеспечиваться горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
— Быть подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
— Иметь в исправном состоянии входную дверь, окна и крышу (для квартир, расположенных на последних этажах);
— Быть свободной от регистрации третьих лиц, не являющихся членами семьи собственника.
ПРИ ЭТОМ ЗДАНИЕ, ГДЕ НАХОДИТСЯ КВАРТИРА, ЖИЛОЙ ДОМ.
— Должно быть построено или пройти капитальный ремонт и/или реконструкцию не ранее 1924 г., при этом деревянный жилой (садовый) дом должен быть построен (принят в эксплуатацию) не ранее 1990 года;
— Многоквартирный дом, в котором расположена квартира, должен иметь этажность не менее 4 этажей (кроме жилых домов, возведенных после 1991 года);
— Не находиться в аварийном состоянии;
— Не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением;
— Иметь бетонный, каменный или кирпичный фундамент;
— Иметь смешанные, металлические или железобетонные перекрытия (жилые (садовые) дома, квартиры и нежилые помещения, здания, строения с деревянными перекрытиями принимаются в залог только при положительном решении страховой компании).
А ВОТ ЧТО БАНКИ НЕ ПРИНИМАЮТ В ЗАЛОГ
— Квартиры, нежилые помещения, расположенные в 5-ти этажных панельных и блочных домах, построенных до 1975 года;
— Части квартир (комнаты, доли в квартире, доли в жилых (садовых) домах);
— Квартиры и нежилые помещения (здания, строения) с несогласованной и/или незарегистрированной в установленном порядке перепланировкой или переустройством несущих конструктивных элементов здания;
— Деревянные здания (строения) и квартиры в них за исключением жилых (садовых) домов;
— Объекты незавершенного строительства коммерческого назначения, а также нежилые помещения (здания, сооружения) складского и/или производственного назначения, автозаправочные станции и др . аналогичные объекты недвижимости, имеющие функциональное назначение, отличное от торгового, торгово-складского (доля складских помещений не более 50%), свободного или офисного назначения;
— Объекты недвижимости, представляющие собой самовольные постройки и объекты недвижимости, расположенные на неразмежеванных земельных участках.
ИЛИ ПРИНИМАЮТ, НО ТРЕБУЮТ БОЛЬШОЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
— Однокомнатные квартиры общей площадью менее 32 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Двухкомнатные квартиры общей площадью менее 41 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Трехкомнатные квартиры общей площадью менее 55 кв.м., площадь кухни которых менее 5 кв.м.;
— Квартиры, оборудованные газовыми колонками, расположенные в домах этажностью 5 и менее этажей;
— Индивидуальные жилые (садовые) дома, построенные ранее 1988 года;
— Объекты недвижимости расположенные на расстоянии более 50 км от МКАД или на расстоянии более 30 км от места нахождения региональных филиалов Банка, в том числе операционных офисов.