Незаконная перепланировка квартиры — внесение изменений в конфигурацию помещений, перенос существующих или обустройство новых дверных проемов, обустройство новых подсобных помещений и т.п., выполненные без согласования с надзорными органами. Наличие такой планировки усложняет покупку недвижимости в ипотеку — для банка это серьезный повод отказать заемщику в кредите.
Нужно различать перепланировку и переустройство квартиры. Переустройство не требует согласования, так как вносимые при его проведении изменения не являются существенными. Это может быть изменение размеров дверных проемов (если они не располагаются в несущих стенах), перенос электропроводки и т.п.
Неузаконенная перепланировка увеличивает риски для банка, выдающего кредит. Она может стать причиной отказа в ипотеке, если:
- покупатель пытается скрыть факт внесения изменений;
- перепланировка выполнена с грубыми нарушениями;
- восстановить исходное состояние или согласовать внесенные изменения невозможно.
Не подлежат согласованию:
- частичный демонтаж или полный снос несущих стен в панельном доме;
- монтаж теплого пола, подключенного к общедомовой сети;
- перемещение кухни, санузла так, что они оказываются над жилыми комнатами соседей снизу;
- перенос стояков канализации, водопровода, отопления, газоснабжения;
- в однокомнатной квартире запрещается объединять жилую комнату с кухней, если в ней установлена газовая плита;
- не допускается демонтаж стены между жилым помещением и балконом, лоджией с одновременным выносом радиатора отопления на них;
- формирование жилых помещений шириной менее 2,25 м или площадью меньше 9 м 2 ;
- демонтаж вентканалов;
- на лоджиях, балконах заваривание противопожарных люков.
При наличии таких изменений покупка квартиры в ипотеку возможна только при условии, что заемщик обязуется привести помещения в исходное состояние.
Оценка квартиры при оформлении ипотеки — обязательное требование банка. Ее может проводить выбранный банком оценщик или независимая организация. В любом случае отчет об оценке будет содержать информацию о неузаконенной перепланировке или о переустройстве, если они проводились.
- не пытаться скрыть от оценщика имеющиеся несоответствия между данными техпаспорта и состоянием квартиры;
- проводить оценку в независимой экспертной организации;
- настаивать на тщательной и объективной оценке — точное определение цены недвижимости в интересах покупателя.
При оформлении ипотеки оценка квартиры с незаконной перепланировкой проводится следующим образом:
- оценщик фиксирует незаконно внесенные изменения, а также имеющееся переустройство, отражая в отчете фактическое состояние квартиры (в виде описания и фотографий);
- стоимость недвижимости рассчитывается с учетом этих недостатков (как правило, они снижают цену жилья);
- дополнительно при оценке могут быть рассчитаны затраты на легализацию или устранение внесенных изменений.
При выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой банк обяжет заемщика согласовать либо устранить внесенные изменения. На это дается фиксированный срок (обычно 1 год). По его истечении банк может провести проверку. Если его требование не было выполнено, он может обязать заемщика вернуть кредит досрочно.
Для заемщика покупка такой недвижимости несет в себе определенные риски, но, с другой стороны, ее стоимость будет ниже рыночной. Если перепланировку удастся согласовать после оформления ипотеки, это, напротив, увеличит цену квартиры: считается, что такие изменения всегда направлены на улучшение жилищных условий.
Этот вопрос часто возникает у людей, которые брали квартиру в ипотеку еще на этапе строительства дома.
Например, бывает, что дом еще не сдан в эксплуатацию и оценку произвести соответственно нельзя. Но ключи застройщик уже выдал и можно начинать ремонт.
Ответ на вопрос – ДА, НАЧИНАТЬ ДЕЛАТЬ РЕМОНТ ДО ОЦЕНКИ МОЖНО.
Если вы брали квартиру в ипотеку еще на этапе строительства, то оценка после сдачи дома по большому счету является лишь формальностью. Если вы сделаете ремонт, то при оценке он конечно “пойдет в зачет”, но по факту цена сильно не изменится.
Главное, чтобы в процессе ремонта вы не переносили (ломали/строили/перемещали) стены, перегородки и дверные проемы. Перепланировка в ипотечной квартире может стать для вас серьезной головной болью.
Если вы просто наклеили обои, постелили ламинат, сделали ванную комнату и поставили мебель – это не проблема при оценке.
Для того, чтобы получить консультацию или сделать заказ в Краснодаре, звоните нам по телефону
Добрый день. Взяли ипотеку в вашем банке на новостройку в Ивантеевке.
Сейчас дом сдан и пришло время оформлять документы и начинать ремонт.
При ремонте хотели сделать небольшую перепланировку (точно разрешенную, никаких несущих конструкций не затрагивает) потом естественно узаконенную. Могут ли возникнуть проблемы при оценке квартиры для закладной если оценщик обнаружит перепланировку.
Просто узаконить сразу (получить разрешение на перепланировку) невозможно пока нет свидетельства о собственности. Свидетельство будет делаться неизвестно сколько времени (пока даже техпаспорт не сделан), а откладывать ремонт на неопределенный срок не хотелось бы.
С другой стороны непонятно чем обернется обнаружение оценщиком несоответствия планировки. (ни жилая ни общая площадь при перепланировке не меняется.)
Вы можете делать ремонт и указанную Вами перепланировку, при этом проблем с оценкой не возникнет, так как не будет изменена площадь и перепланировка не касается несущих конструкций (т.е. объект существенно изменен не будет, данные необходимые для оценки объекта, оценщик возьмет из документов: технический и кадастровый паспорта, соответственно, если указанная Вами перепланировка не повлечет за собой изменения этих документов, то Вы можете смело делать ремонт).
С уважением,
Дмитрий, Центр Клиента ДельтаКредит.
Указанная перепланировка не может повлечь изменения технического паспорта, потому что для замеров на техпаспорт уже приходили. Но если сейчас начать ремонт, то к моменту прихода оценщика (а они вообще ходят или все по бумажкам оценивают?) фактическое состояние перегородок не будет соответствовать тому что нарисовано в техпаспорте.
Просто видел на форумах разных банков, что потом может получиться куча лишних бумажек. Получать справки в страховой о том что они не отказывают в возмещении и.т.д. Не получится ли и тут также?
Благодарим за вопрос!
Мы согласны с Вами, есть ряд тонкостей связанных с отражением данных по объекту в Техническом паспорте и Оценочном альбоме.
Например, при подаче документов на оформление свидетельства о собственности на квартиру, в списке обязательных документов указаны; Технический паспорт и оценочный Альбом.
Таким образом, если данные по объекту будут разные в этих документах государственный орган не примет такие документы, указав, что необходимо их привести в соответствие друг с другом.
Поэтому для производства Оценочного альбома необходимо предоставить пакет документов: Технический паспорт, Кадастровый паспорт, Акт и ДДУ, что позволит обеспечить соответствие данных об объекте в обоих документах или выявить не несоответствие, в таком случае — Технический паспорт нужно будет переделать в БТИ (если данные объекта будут изменены по факту перепланировки и ремонта).
Андрей, дополнительно информируем что, сотрудник оценочной компании действительно выезжает на объект, фотографирует и делает замеры объекта, после чего, в период до 5 (пяти) рабочих дней, Оценочный альбом будет готов.
Андрей, для более подробной консультации по данному процессу Вы можете обратится в Центр Клиента по телефону 8 800 200 07 07
С уважением,
Дмитрий, Центр Клиента ДельтаКредит
Как то ваши ответы не соответствуют один другому. В первом вы пишете, что делайте перепланировку проблем при оценке и оформлении не возникнет. Во втором вы пишете что если будет несоответствие технического паспорта альбому, то что-то из них придется переделывать.
Давайте еще раз по пунктам.
Замеры на технический паспорт уже произвели. Технический паспорт мне выдадут недели через три. Оценку я могу заказать только после этого?
Сейчас можно начинать ремонт, но если начать, то перегородку перенесут.
Когда приедет оценщик перегородка будет на новом месте. То есть соответствия внешнего вида техпаспорту не будет.
Вы пишете, что технический паспорт нужно будет переделать в БТИ. Это само собой. Вот только в БТИ сказали, что заявления на перепланировку принимаются только при наличии свидетельства о собственности. А свидетельство о собственности мне не дадут пока данные в оценочном альбоме и техпаспорте не будут соответствовать?
Если так, то получается что ничего делать нельзя пока не придет оценщик.
Андрей, здравствуйте!
К сожалению, развивать детальное обсуждение вопроса в рамках данного формата затруднительно. Пожалуйста, позвоните по телефону Центра клиента, указанному Дмитрием выше, для обсуждения всех нюансов — будем рады провести консультацию.
Спасибо за понимание.
Оценка квартиры для закладной и перепланировка. Добрый день.
У меня похожий вопрос. Ипотека в вашем банке. Дом сдан,акт подписан, . Планирую начать ремонт. И хочется перенести дверной проём (незначительная перепланировка, несущие конструкции останутся в сохранности). Узаконить сейчас возможности нет, т.к. нет свидетельства о собственности. Откладывать ремонт на не хочется.
Можно ли получить от банка разрешение на перенос дверного проёма?
С уважением,
Мария
Добрый день!
Просьба оформить запрос в личном кабинете webby 2.0 в разделе «Запросы» далее «Перепланировка». Банк в течение 5 рабочих дней подготовит ответ.
С уважением, Владлена
У меня такой вопрос оценочная компания (сафети) акредитованна банком