Когда получить деньги от продажи квартиры в ипотеку

Передача средств наличными — является наиболее простым способом внесения взноса за покупку недвижимости, но и самый опасный. Однако, расплата за приобретенную квартиру при помощи наличного расчета имеет один положительный момент — не требуется уплата комиссии.
Перевод средств по безналичному расчету на счет продавца. Данная операция проводится через Сбербанк. В качестве подтверждения факта передачи средств выступает полученный чек. Но и этот способ имеет свой недостаток — возможность продавца остаться без квартиры и без денег. Продавец может получить лишь первоначальный взнос, а после перерегистрации прав собственности на покупателя, велика вероятность не получить оставшуюся сумму. При переводе средств по безналичному платежу Сбербанк взимает примерно 3% от суммы.
Самый безопасный и распространенный процесс получения средств от продажи квартиры по ипотеке — через банковскую ячейку. Способ имеет один недостаток — средства, хранящиеся в ячейке не подлежат страхованию, следовательно, при ее взломе и похищении содержимого банк ответственности не несет.
Перевод средств на определенных условиях — аккредитив. Способ довольно удобный. Между сторонами заключается договор открытия аккредитива, который включает в себя информацию. об участниках сделки и условиях его исполнения. Покупатель вносит средства на открытый счет, другая сторона может их получить после выполнения установленных условий.

как не нарваться на мошенников и не остаться без денег/собственной квартиры;
какой из способов взаиморасчета наиболее безопасен для обеих сторон;
что должна включать в себя расписка о получении средств продавцом;
безопасен ли расчет до регистрации сделки.

При всем этом существует и риск утраты приобретенного жилья покупателем. Никто не застрахован от того, что в дальнейшем могут возникнуть временные финансовые трудности. При наличии хотя бы одной просрочки по регулярному платежу это может привести к попаданию в долговую яму и, как следствие, невозможность погасить ипотеку. Банк попросту заберет квартиру в свою собственность.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Самый лучший вариант – отнести бумаги лично менеджеру в руки, который при продавце сделает ксерокопию. Если же банк просит сличить полученные копии с оригиналами, то скорее всего свои документы они получали через третьи руки. Так что в любом случае лучше подойти в отделение самостоятельно.

денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

Тяжелая экономическая ситуация в России привела к росту просроченных задолженностей по ипотеке. Согласно данным Банка России, долг в сегменте ранней просрочки – до 1 месяца – уже летом текущего года составил 73% и достиг 130 млрд рублей. Задолженности сроком до 3-х месяцев достигли 35 млрд рублей, от 91 до 180 дней – 22 млрд рублей, свыше 180 дней –109 млрд рублей.

Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку. Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит. Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.

предмет соглашения – описывается конкретная недвижимость, которая вскоре будет продана, а также персональные сведения о собственнике;
стоимость сделки – указывается себестоимость недвижимости, в том числе и варианты внесения оплаты;
права и обязанности – указываются участники сделки, а также их права и обязанности, нарушать которые запрещается;
период действия договора (в какой срок будет реализована сделка) – в данном подразделе указываются сведения о периоде, когда планируется заключение основного вида соглашения;
особые требования/условия – необязательный подраздел, где может быть указана дополнительная информация, предложенная одной из сторон.

Покупатель хочет получить деньги до передачи своих прав собственности, чтобы покупатель не обманул, а покупатель хочет, чтобы регистрация прав собственности прошла без проблем и хочет отдать деньги за уже свою квартиру после регистрации. Кто прав в этом вопросе и когда должны передаваться деньги за квартиру, рассмотрим подробнее.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости. Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи. Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.

В процесс аренды ячейки в договоре указываются условия, при выполнении которых продавец сможет получить право воспользоваться содержимым сейфа. После того, как договор об аренде ячейки подписан, а сами деньги положены в сейф, ячейка закрывается и остается заблокированной до того момента, как будет исполнен договор аренды.

Техпаспорт на вашу жилплощадь.
Документы, которые подтвердят приобретение жилища и право на собственность.
Кадастровый паспорт, срок которого составляет не более пяти лет. Если же его срок более пяти лет, то паспорт придется обновить.
Выписка, сделанная из Росреестра. Здесь должны содержаться сведения о жилье – в том числе оно не должно быть в залоге.

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Кроме того, если в квартире делалась перепланировка, её необходимо узаконить, иначе банк не пойдет не сделку. Помните, что в квартире не должно быть прописанных людей (запрашивается выписка из домовой книги), если собственников несколько — нужно получить письменное согласие на продажу жилья от каждого из них.

Прежде всего, необходимо подготовить все необходимые документы. Перечень их будет приведен ниже.
Затем следует встретиться с покупателем и обсудить детали сделки. Он должен сообщить, что собирается покупать жилье по ипотечному кредитованию, при этом предварительно осмотреть саму квартиру. Для этой цели, лучше сделать это в присутствии специалиста, который внимательно осмотрит коммуникации, общее состояние объекта недвижимости. Такой шаг обезопасит и покупателя и продавца от возможного отказа банка в кредите по причине плохого состояния квартиры.
Следующий шаг. Когда все договоренности достигнуты, стороны должны подписать предварительный договор купли-продажи. Это обязательное требование, так как на основании него передается задаток, и он показывается банковскому учреждению, что является основанием начала проверки заемщика и объекта недвижимости.
Далее банковское учреждение (его представители) связываются с продавцом и обговаривают с последним конкретное время, когда они смогут осмотреть жилое помещение со своим специалистом, а покупатель за собственные средства должен обратиться к лицензированному оценщику, и получить от него акт рыночной оценки (стоимости) жилого помещения, и застраховать его.
Если покупателя, продавца и банк все устраивает, тогда подписывается договор купли-продажи, и продавцу перечисляется необходимая сумма на его счет, или выдается наличностью в кассе банка. То есть происходит оформление продажи квартиры или иного жилого помещения.

разрешение на продажу от органа опеки, если в числе собственников значатся дети или недееспособные граждане;
решение суда о признании безвестно пропавшего умершим, если таковой значится в числе владельцев жилья;
разрешение на продажу от соседей, которые имеют приоритетное право выкупа жилья (актуально для коммунальных квартир и МЖК);
справку от нотариуса, что иных наследников у умершего не имеется, если продается унаследованная квартира в срок до 1 года с момента смерти прежнего владельца;
согласие супруга или супруги на продажу, если он (она) не значатся в числе собственников.

Покупатель может затребовать справку от коммунальных служб, что у продавца нет долгов по квартплате, на ее оформление нужно заложить время. Но эти документы не нужно предъявлять банку или для подписания договора.

Судя по всему, в ДКП будет определен порядок расчетов и квартира останется в залоге у продавца.
Обременение (залог) снимается при предоставлении им в Росреестр расписки о получении всей суммы.

Нужно читать договор и выяснять в Росреестре схему снятия залога.
Если все так, то особых рисков я не вижу. Обычная покупка в рассрочку.

Обычно деньги закладываются в банк, который выдает ипотеку, и прописываются определенные условия выемки этих денег продавцом после регистрации.

Я бы не согласился на такую схему не при продажи квартиры, не при покупке, т.к. есть возможности у обеих сторон «кинуть»

Обычно все происходит несколько иначе: перед подписанием договоров стороны встречаются в банке, закладывают сумму в ячейку под условие, подписывают договора и сдают их на регистрацию. После регистрации покупатель получает свидетельство, а Вы — доступ к деньгам.
Если сделка ипотечная, то срок регистрации — 5 дней, с момента подписания договора и сдачи его на госрегистрацию.
То, что предлагается Вам — стремно как-то. имеет место быть при не ипотеке, а при обычном ускорении сделки. Хотя с 01 марта — уже неактуальная схема, т.к. сроки регистрации официально по МО сократились до 10 рабочих дней.
Может, воспользуетесь услугами специалиста, который будет представлять Ваши интересы. смысл в этом есть.
Удачи!

Странная схема. Я бы не согласился. Зачем выдумывать велосипед, есть схема которая отработана и вопросов не вызывает у СТОРОН. Наталья выше краток Вам описала ее.

Схема предложенная Вам другой стороной немного (еще мягко говоря) нелогична. Есть отработанный варант проведения сделки и то что он не был предложен Вам наводит на нехорошие мысли. Что говорит Ваш риэлтор? Почему все не закладывается по ячейкам с описанием условий доступа по каждой ячейке?

Первая половина на руки, конечно, для Вас хорошо, но вот вторая половина может и не дойти до Вас через 5 дней!

Алексей, Вам просто необходима помощь специалиста, раз у Вас есть опасения, причем они не беспочвенны. Звоните.

Добрый день!
Обычно эта процедура происходит с помощью банковской ячейки.
Но у Вас иначе и как-то очень быстро получилось.
Все будет выглядеть так:
Встретились, подписали, получили часть денег. Поехали, сдали, подождали 5 дней, забрали документы с обременением. Вообщем «масло масленое» получается.
Лучше сделать так:
Вариант 1.
Подготовили документы, заказали две банковские ячейки, встретились в банке, в одну ячейку закладываем ту наличность, которая есть у Покупателя, в другую — ипотечные деньги. Сдали на регистрацию, подождали 5 дней, приехали, забрали. Все.
Вариант 2.
Подготовили документы, заказали одну ячейку, сделали «особенный» договор купли-продажи, где будет фраза, что n-ая сумма будет переведена в течение одного дня с момента государственной регистрации договора купли-продажи на расчетный счет Продавца, приехали в банк, заложили наличность, сдали на регистрацию, подождали 5 дней, забрали документы, приехали в банк, предъявили, получили перевод. Все.
Если понять сложно, то лучше обратиться за сопровождением сделки к опытному специалисту. Если необходима помощь обращайтесь, контакты на моей страничке.