Уважаемый Аноним. Какие ещё гарантии Вы можете дать Продавцу? Если Вы не сдержите своё слово, то по любой, данной Вами гарантии, Продавцу придётся судиться с Вами. Не обижайтесь, я не циник! Это особенность ипотечного кредитования, приобретения квартиры и Продавец знал об этом и решился на установление договорных отношений с Вами. Он мог и отказаться, но не сделал этого. Ему остаётся верить Вам. Кроме того, согласно п.8 Договора квартира передаётся Покупателям не ранее полной оплаты, хотя это условие довольно слабое, т.к. свидетельство о праве собственности уже у Покупателя. Успокойте Продавца, что Вы поступите по отношению к нему честно и порядочно. А иначе как жить в квартире, полученной обманом?
Удачи и хорошего отношения к людям. Сергей. Мой ответ — Ваш отзыв.
Добрый день. Каким образом будут передаваться деньги, которые выделяет банк? Вы узнавали в банке или прописано в договоре? Не о всех банках одинаково. Если не ошибаюсь, то сбер переводит деньги на счет покупателя в теч 3-5 дней после регистрации перехода права на квартиру. Также можете сказать, что банк также заинтересован в благополучном исходе данной сделки.
Добрый день! Я покупатель, покупаю квартиру в ипотеку. Продавца смущает порядок оплаты сделки (ниже описан, выдержка из договора купли-продажи). Продавец беспокоится, что получает половину суммы (мои деньги), потом перерегистрирует на меня квартиру и у него нет гарантий, что я после получения от банка кредита переведу деньги ему.
«. 5. Покупатели оплачивают стоимость Квартиры Продавцу в следующем порядке:
— собственные средства в размере 760 000 (семьсот шестьдесят тысяч) рублей Покупатели передают Продавцу в день заключения Договора;
— кредитные средства в размере 740 000 (семьсот сорок тысяч) рублей Покупатели передают Продавцу в течение 7 (семи) дней после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателям и государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Банка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.
Право Залогодержателя удостоверяется Закладной.
7. В соответствии с ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на Квартиру не возникает.
8. Стороны пришли к соглашению, что Квартира передается Покупателям по подписываемому Сторонами передаточному акту в соответствии со ст. 556 ГК РФ в течение 2 (двух) дней с момента получения Покупателем Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Квартиру, но не ранее полной оплаты цены Квартиры Покупателями. «
Банк — Сбербанк. Подскажите, как поступить? Может дополнительно составить документ, в котором я обязуюсь провести полную оплату? Или как это прописать в договоре. Банковскую ячейку банк не предложил.
Безопасные способы расчетов с продавцом недвижимости. Аренда банковской ячейки является самым распространенным способов расчетов с продавцом жилья. Кроме банковской ячейки есть и другие способы.
Есть следующие варианты расчетов при покупке недвижимости:
- оплата наличными деньгами,
- безналичный перевод,
- аккредитив (вид банковского счета),
- аренда банковской ячейки.
Первые 2 способа, как правило, не применяются, т.к. передача денег до сделки опасна для покупателя (а вдруг продавец откажется от сделки или сделка не будет зарегистрирована ).
П ередача денег после регистрации сделки – опасна для продавца (где потом искать того покупателя, чтобы он полностью расплатился за приобретенное жилье).
Чаще всего при покупке недвижимости, тем более с использованием ипотечного кредита, для расчетов с продавцом жилья используется аренда банковской ячейки, реже – аккредитив.
Рассмотрим эти способы расчетов подробнее.
Аренда банковской ячейки, т.е. размещение денег в специальном ящичке в банке, подразумевает заключение договора с банком. Как правило, такой договор является трехсторонним документом, заключаемым между банком, покупателем и продавцом жилья. В договоре стороны прописывают условия доступа к сейфу.
Если покупатель берет кредит , то банк зачисляет его на расчетный счет покупателя – заемщика, который снимает эти деньги и закладывает их в банковскую ячейку. Аренда банковской ячейки предполагает закладку и собственных средств – первоначальный взнос покупателя. Зачастую в схеме с использованием ипотечного кредита это 2 разные ячейки.
Деньги, как правило, помещаются в банковскую ячейку в день сделки, т.е. в день подписания договора купли-продажи недвижимости , до сдачи документов на государственную регистрацию.
Доступ к банковской ячейке имеет продавец в случае регистрации сделки или покупатель в случае отказа в ее регистрации. Стоимость услуги аренды банковского сейфа не высока, как правило, это 1,5-3 тысячи рублей в зависимости от банка и региона.
После государственной регистрации договора купли-продажи жилья и перехода права собственности к покупателю, продавец представляет в банк оригинал договора купли-продажи с соответствующей отметкой органа, осуществившего государственную регистрацию, и забирает денежные средства из ячейки.
Аренда банковской ячейки по соглашению сторон сделки может быть продлена в случае приостановки государственной регистрации. Для этого между покупателем, продавцом жилья и банком составляется дополнительное соглашение к ранее заключенному договору.
В случае отказа в регистрации сделки органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость, например, по причине выявленного (возникшего) в процессе регистрации обременения, о котором на момент заключения договора продавец не знал или намеренно не уведомил другую сторону, пролонгация срока действия покрытого безотзывного аккредитива, как правило, не допускается.
Если покупатель брал кредит, а сделка не была зарегистрирована, то деньги из банковской ячейки изымаются покупателем и за счет них гасится ипотечный кредит.
Схема в целом схожа со схемой расчетов через банковскую ячейку, только тут вместо сейфа появляется специальный счет – безотзывный аккредитив.
Денежные средства по заявлению покупателя жилья направляются в соответствии с договором купли-продажи квартиры на счет безотзывного аккредитива. Если покупатель берет кредит, то банк перечисляет на счет аккредитива сумму заемных денежных средств. Получателем денежных средств является продавец жилья. Но получить эти средства продавец сможет только при условии регистрации сделки.
Срок действия покрытого безотзывного аккредитива, как правило, соответствует примерному сроку регистрации + несколько дней.
Продавец получает денежные средства после предоставления в банк оригинала договора-купли продажи квартиры со штампом регистрационной палаты о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Денежные средства со счета аккредитива перечисляются на текущий счет продавца.
В случае приостановки государственной регистрации договора купли-продажи жилья действие аккредитива по письменному заявлению покупателя и с согласия продавца может продлиться на срок приостановки, но, как правило, не более 30 дней.
В случае отказа в регистрации сделки органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость, например, по причине выявленного (возникшего) в процессе регистрации обременения, о котором на момент заключения договора продавец не знал или намеренно не уведомил другую сторону, пролонгация срока действия покрытого безотзывного аккредитива, как правило, не допускается.
По истечении срока действия покрытого безотзывного аккредитива, аккредитив закрывается, а денежные средства перечисляются на текущий счет покупателя. Если покупатель взял ипотечный кредит, то средства с его счета подлежат безакцептному списанию в счет погашения обязательств по кредитному договору.
Стоит обратить внимание, что если жилье приобретается с помощью кредитных средств, то кредит в указанных выше случаях считается предоставленным с момента выдачи денежных средств покупателю, т.е. с момента перечисления денег на его расчетный счет. А не с момента регистрации права собственности покупателя. Т.е., если даже сделка не будет зарегистрирована, покупателю придется уплатить банку проценты по кредиту за время нахождения денег, пока действует аренда банковской ячейки, или деньги хранятся на аккредитиве.