Ипотечное кредитование в нашей стране – явление относительно новое, история ипотеки насчитывает всего 16 лет. Давно ушли в прошлое времена, когда квартиру можно было получить от государства в порядке очереди и сейчас жилищный кредит – один из самых эффективных способов решения квартирного вопроса.
В 2000 году займы выдавались под 30% годовых на срок до 10 лет, а первоначальный взнос составлял 30% от стоимости недвижимости. Когда уровень инфляции снизился, а доходы населения начали расти, жилищные кредиты стали набирать популярность. С каждым годом конкуренция вынуждала банки снижать процентные ставки, и в 2005 году они составили 14-15% годовых, а к 2007 году упали до 12-13% годовых. Первоначальный взнос был снижен до 10% или вообще отсутствовал, требования к заёмщику стали более лояльными. В этот период происходил бурный рост цен на недвижимость.
История развития ипотеки в России была нелёгкой, полной взлётов и падений. Зарождающийся рынок жилищных кредитов пережил дефолт 1998 года, недолгий период роста, а затем – кризис 2008 года. Во второй половине 2008 года на рынке ипотечного кредитования начался спад, продолжавшийся весь 2009 год. Цены на недвижимость упали на 30-40%, и те заёмщики, которые взяли кредит непосредственно перед кризисом, оказались в ситуации, когда сумма займа превышала стоимость квартиры. В отличие от США, где аналогичная ситуация повлекла за собой цепочку массовых неплатежей, в России ситуацию удалось стабилизировать. Была основана дочерняя компания АИЖК – АРИЖК (Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). АРИЖК предоставляло отсрочку кредитных платежей на 1 год с целью поддержки заёмщиков, попавших в сложную финансовую ситуацию.
В кризис на ипотечном рынке остались только крупные банки (Сбербанк, ВТБ-24, Росбанк), многие участники вынуждены были уйти с рынка из-за нехватки финансирования. Ставки возросли и в 2009 году составили 14-15% годовых. Требования к заёмщику в части андеррайтинга (проверки платёжеспособности) опять ужесточились – банки опасались американского пути развития, где займы выдавались всем желающим, в том числе неплатёжеспособным клиентам. Намного сократилось количество программ жилищного кредитования с отсутствием первоначального взноса.
История развития ипотеки после кризиса характеризуется постепенным увеличением объёмов кредитования, на рынок выходят новые участники. В 2010-2011 годах ставки снизились до 12% (в конце 2011 года был зафиксирован исторический минимум – 11,5% годовых). Увы, затем снижение процентных ставок сменилось постепенным повышением: средняя ставка в 2012 году составила 12,3%, прогноз на 2013 год – дальнейший рост ставок примерно на 0,5-1%. В 2012 году каждая 5-я сделка на рынке жилья совершалась с привлечением кредитных средств банков, что вдвое больше, чем в 2006 году. В настоящее время кредиты под залог недвижимости стали более доступны и прозрачны для заёмщика: банк обязан уведомить его об эффективной процентной ставке (с учётом скрытых расходов), некоторые сборы были отменены (например, комиссия за досрочное погашение). На сегодняшний день разработан ряд льготных программ для военнослужащих, молодых учёных, семей с детьми, а также ипотека молодым учителям.
История ипотеки в России существенно отличается от эволюции жилищного кредитования в западных странах. По сравнению с европейскими странами и США, где ставки по аналогичным кредитам составляют 2-5% годовых, в России подобные кредиты достаточно дорогие, а отечественный ипотечный рынок только развивается.
Сейчас ипотека для многих семей становится единственным шансом улучшить свои жилищные условия, но, к сожалению, она по-прежнему не всем доступна. Правительство обещает к 2018 году снизить ипотечную ставку до 5-6% годовых, что напрямую связано со снижением темпов инфляции. Реально это или нет – покажет время.
Ипотека сегодня — главный способ решения жилищного вопроса для россиян. Особенно в последние годы, когда в стране предпринимались меры по улучшению доступности кредитов, а ставки планомерно снижались.
Мы собрали десять важных фактов о российском ипотечном кредитовании, которые помогут оценить, кому и на каких условиях сегодня дают ипотеку, что сейчас происходит на этом рынке и какие ожидаются рекорды.
20 лет рынку ипотеки в России
Закон об ипотеке был принят в России в 1998 году, активное развитие ипотечного рынка началось в 2005 году. С тех пор ежегодный объем выдачи ипотеки увеличился с 54 млрд руб. до более чем 2 трлн руб. в 2017-м. Объемы выдачи ипотеки выросли в 35 раз. Ипотека стала основным инструментом решения жилищного вопроса — в 2018 году более 56% всех квартир в новостройках и около 45% на вторичном рынке жилья приобретаются с использованием кредитования.
Более 7 млн семей купили жилье с помощью ипотеки с 2004 года
Ипотека из нишевого продукта для состоятельных граждан со ставками от 30% годовых в валюте превратилась в массовый продукт со ставками ниже 10% в рублях. Сегодня ипотека — самый востребованный способ улучшения жилищных условий граждан.
6% ВВП составляет ипотечный портфель банковской системы
По мировым меркам крайне невысокий уровень: в странах Восточной Европы — это около 15%, в США, Канаде и Западной Европе — 40–80%. Такое соотношение говорит о большом потенциале развития рынка ипотеки в России.
2 млн рублей — средний размер ипотечного кредита в 2018 году
По итогам 2017 года он составлял 1,7 млн руб. Это говорит о том, что с помощью ипотеки граждане приобретают квартиры лучшего качества и/или большей площади. Ежемесячный платеж по среднему ипотечному кредиту составляет около 20 тыс. руб.
1,94% — уровень просроченной задолженности 90+
Это самый низкий процент задолженности, что говорит о качестве ипотечного портфеля. Год назад данный показатель составлял 2,44%, а максимум зафиксирован в октябре 2010 года — 7,1%. Выдача ипотечных кредитов в валюте, которая была широко распространена в 2006–2010 годах, сейчас практически прекращена — граждане и банки хорошо усвоили уроки 2008 и 2014 годов.
30–35 лет — средний возраст ипотечного заемщика
Ипотечный заемщик сегодня — это человек с семьей и детьми, получивший высшее образование и работающий специалистом или руководителем среднего звена. За 15 лет доля заемщиков в возрасте до 30 лет выросла более чем в три раза (с менее 15% в 2000–2005 годах до 50% и более в 2014–2016 годах).
9,42% — средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в августе 2018 года
Еще в начале 2017 года средние ставки по рыночным ипотечным продуктам составляли 12–13%. Динамичное снижение ставок привело к существенному росту ипотечного рынка — 37% в 2017 году и более 60% по данным за восемь месяцев 2018 года. Темпы роста ипотечного портфеля составляют порядка 20% в годовом выражении. Правда, в сентябре 2018 года ЦБ РФ поднял ключевую ставку на 0,25 п. п. Ожидается, что банки также поднимут ставки по ипотечным кредитам.
1,5 млн ипотечных кредитов будет выдано в 2018 году
По оценкам ДОМ.РФ, объемы выдачи ипотеки составят 2,8–3 трлн руб. Рынок полностью восстановился после 2015 года: в 2014-м объемы выдачи ипотеки составили около 1 млн кредитов на 1,8 трлн руб., в 2015-м выдача снизилась на 30–35%. Докризисный уровень в 1 млн кредитов был превышен только в 2017 году, в 2018-м ожидается новый исторический рекорд.
10–12% составит доля рефинансирования в выдаче ипотеки в 2018 году
Рефинансирование — достаточно новое явление для российского ипотечного рынка. Этот продукт начал активно развиваться с третьего квартала 2017 года в условиях динамичного снижения ставок по ипотечным кредитам. За счет рефинансирования выгоду от этого смогли извлечь не только новые, но и действующие ипотечные заемщики — их платежная нагрузка при снижении ставки с 12–13% до 9–10% сокращается примерно на 20% от суммы ежемесячного аннуитета. Рынок ипотеки растет в основном за счет новых ипотечных заемщиков.
8% и ниже составит ставка по ипотечным кредитам в 2024 году
Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ:
— Сегодня ипотека воспринимается людьми как реальный способ улучшения жилищных условий. Рынок ипотеки в России продолжит свое развитие, а ставки по ипотеке — снижение после окончания периода волатильности на рынках. Однозначные ипотечные ставки — результат не только монетарной политики, но и следствие создания развитого ипотечного рынка с более низкими издержками банков и широкой базой фондирования. Этим вопросом сейчас занимается ДОМ.РФ, реализуя механизм секьюритизации ипотечных портфелей банков с помощью выпуска однотраншевых ипотечных ценных бумаг.
Ипотека… Слово, которое настолько плотно вошло в наш обиход, что воспринимается, как что-то очень привычное, знакомое, конечно, вызывающее неоднозначные мнения и нарекания, но при этом ставшее неотъемлемой частью жизни очень многих россиян, еще большего числа европейцев и подавляющего большинства американцев.
Между тем, столь актуальная и современная ипотека возникла как вид кредитования очень давно — еще в Древней Греции, и за свою долгую историю успела пережить и пики популярности, и периоды забвения, а в настоящее время является важной частью экономики практически всех развитых государств и необходимым элементом экономической политики.
Геррит ван Хонтхорст. Солон и Крез. 1624
Солон же предложил использовать в качестве такого залога ценное движимое и недвижимое имущество гражданина. А для того, чтобы засвидетельствовать сделку на земельном участке заемщика устанавливался специальный столб, на котором указывались имена кредитора и заемщика, сумма долга и условие — выносить и продавать имущество с данного участка до погашения долга запрещено. То есть, в принципе, основные моменты современного кредитного договора появились уже тогда.
В Римской империи уже в 1 веке нашей эры были открыты первые ипотечные учреждения, а в период правления императора Антония Пия, во 2 веке нашей эры была разработана система законодательных актов, которые регулировали деятельность таких кредитных учреждений.
Интересно, что первые государственные программы, по которым кредиты особо нуждающимся слоям населения — сиротам и вдовам, выдавались по льготным ставкам, появились еще в Древнем Риме, при императоре Траяне. В то время льготная ставка составляла 5% годовых.
Eugène Ferdinand Victor Delacroix. La justice de Trajan. 1840
Одновременно с развитием ипотеки появились и первые мошенники — некоторые владельцы недвижимости закладывали свое имущество несколько раз и таким образом получали сумму, намного превышающую действительную стоимость дома или земельного участка.
После падения Римской империи ипотеку ждал период некоторого забвения, до появления достаточно развитых государств Средневековой Европы. Однако сделки, в которых залогом кредита служило недвижимое и особо ценное имущество заемщика совершались во все века, без какого-либо вмешательства государственных властей.
Новый виток развития ипотеки наступил в средние века, когда рабовладельческий строй стал сдавать свои позиции, и все большее распространение получило предоставление земель в аренду. Первоначально наиболее частым предметом залога выступали орудия труда, а затем и недвижимое имущество.
Интересно, что, например, в Германии ипотека как таковая появилась в 14 веке, а вот первые государственные учреждения, официально предоставляющие кредиты под залог недвижимости открылись только в 18 веке. То есть первоначально обычные граждане заключали сделки по кредитованию под залог без каких-либо согласований с государственными органами. В дальнейшем же роль властей в регулировании кредитной системы значительно выросла, появились ипотеки, ограниченные по времени, соответствующие условия начали вносить в ипотечные книги, а также кредиты, разделенные по степени важности, в силу требований законодательства.
Во Франции ипотечные кредиты получили распространение несколько позже — только в 16 веке, причем тогда она еще была не гласной, не регулировалась государством и в большинстве своем основывалась на доверительных отношениях сторон.
На Руси первые упоминания о предоставлении кредита под залог относятся к 13 веку, государство в то время также никак не регулировало условия сделок.
Именно из-за невмешательства в кредитные отношения властей и отсутствия соответствующих законов уже в 16 веке появились первые упоминания о мошенничестве — как и в античные времена, некоторые землевладельцы закладывали участки по нескольку раз.
Илья Репин. Бурлаки на Волге. 1870-1873
Увеличение популярности ипотечного кредитования и развитие системы государственного регулирования началось во второй половине 18 веке. Первый государственный банк, выдававший кредиты помещикам под залог земельных участков открылся в 1770 году в Силезии, после трех лет работы, когда система доказала свою эффективность и рентабельность, подобные заведения были открыты и в Пруссии.
В России первые дворянские банки, которые предоставляли кредиты под залог имений и особняков, открылись во время правления Елизаветы Петровны, в 1754 году. Кредитовали они только высшие слои общества — исключительно аристократию. Через несколько лет при Коммерц-коллегии и в Петербургском порту были открыты первые ипотечные банки для купеческого сословия, а в 1786 году императрица своим указом объединила все эти учреждения в единый Государственный заемный банк.
Александр Григорьевич Варник. Граф Михаил Михайлович Сперанский. 1824
Уже в начале 19 века Михаил Сперанский, знаменитый государственный деятель эпохи Александра Первого, разработал подробное залоговое право, основные положения которого вошли в Свод гражданских законов.
К 1870 году в Российской империи функционировали уже 11 банков, чьи отделения открывались по всей стране. Именно ипотечные государственные банки предоставляли крестьянам кредиты на выкуп земли у помещиков после отмены крепостного права, так что преуменьшать роль таких учреждений в истории нашей страны никак нельзя.
До революции ипотека в России развивалась не менее, а зачастую и более быстрыми темпами, чем в Европе. А вот после 1917 года кредит под залог был в нашей стране предан не просто забвению — он был официально запрещен. Так что в 90-е годы России пришлось заново восстанавливать свою систему ипотечного кредитования.
Интерес к ипотечной системе Соединенных Штатов Америки резко вырос после финансового кризиса 2008 года, ведь, как известно, охвативший практически весь мир спад экономики начался именно с кризиса ипотеки в США.
Между тем, столь масштабная и влиятельная система начала формироваться не так давно, до Великой депрессии правительство Соединенных Штатов не слишком интересовалось кредитной залоговой системой, и ипотека в Америке выдавалась в основном небольшими частными банками, а сама система была не слишком эффективной и часто переживала периоды кризиса.
В 1934 году правительство Теодора Рузвельта наконец-то пришло к пониманию, насколько эффективно можно использовать ипотечное кредитование для возрождения экономики страны. Была создана Федеральная Жилищная Администрация, которая стандартизировала условия предоставления кредитов, под ее влиянием начал формироваться вторичный рынок кредитования. Сами ипотечные кредиты были отнесены к категории инвестиций с малой степенью риска, что способствовало увеличению их популярности среди разных слоев населения.
John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903
Массовое распространение ипотечных кредитов в США было вызвано их доступностью, но в итоге, когда Федеральная резервная система была вынуждена повысить ставки и ипотека начала дорожать, очень многие американцы не смогли своевременно выплачивать кредитные взносы, что в итоге и привело к финансовому кризису.
На сегодняшний день Россия относится к странам с достаточно слабой ипотечной системой. Для сравнения: только 10% россиян обращалось в банковские учреждения, чтобы получить кредит под залог недвижимости, в государствах Европы этот показатель достигает 40-50%, а в США свыше 90% граждан имеют опыт получения ипотечного кредита.
Что касается средних ставок по ипотеке, то в Японии можно приобрести квартиру или дом всего под 2% годовых, в Германии и Франции процент по кредитам, залогом которых служит недвижимое имущество, составляет 4-5%, на родине ипотеки, в Греции средняя процентная ставка установилась на уровне 6% годовых, а в Соединенных Штатах — 3,2-3,5%.
Что касается первоначального взноса, то США общепризнанной практикой до кризиса было предоставление ипотеки вовсе без первоначального платежа, в Японии и государствах Евросоюза чаще всего заемщику приходится выплатить 10% от стоимости недвижимости первым платежом, российские банки чаще всего предоставляют ипотечные кредиты при условии внесения первоначального взноса в размере 30% от стоимости объекта кредитования.
Как видим, российские ипотечные ставки пока в несколько раз превышают проценты по кредитам в других развитых странах, а первоначальный взнос довольно велик, именно такое положении и обуславливает пока не слишком большую популярность ипотечных кредитов среди населения нашей страны.