Валютная ипотека все меньше интересует россиян. В первом полугодии 2013 года ее доля составила лишь 1,4% от общего числа жилищных кредитов, по данным Центробанка. Вместе с уменьшением числа кредитов в валюте растет задолженность по ним.
Не в рублях…
До кризиса 2008 года российские банки выдавали кредиты на ипотеку в различных валютах: в евро, долларах, японских йенах и швейцарских франках. Ставка по ним была ниже, чем по рублевым кредитам. К плюсам такого займа относили и то, что с 2006 по 2008 годы курс доллара периодически снижался. Это привело к тому, что в начале 2008 года доля валютной ипотеки составила 18,5%. Каждый пятый ипотечный займ выдавался в валюте.
Безудержный рост
После кризиса 2008 года курс доллара за несколько дней вырос более чем в шесть раз. Для большинства россиян, получающих зарплату в рублях, ежемесячный платеж тоже увеличился в несколько раз. И стал непосильным. В этот момент возникли задолженности по ипотеке, взятой в валюте.
Эти ипотечные кредиты не погашены до сих пор. На начало 2011 года доля просроченных платежей в валюте составляла 10% в общем объеме накопленной задолженности. К декабрю 2012 года просрочка составляла уже 14,7%. После проведенной Сбербанком России конвертации просроченной задолженности из валюты в рубли задолженность по валютной ипотеке снизилась до 11,4%. Но и после этого продолжила расти. На 1 июля 2013 года ее показатель вырос до 12,5%. Удельный вес просрочки в рублях составлял на тот момент лишь 1,2%.
Вместе с ростом задолженности падал интерес к валютной ипотеке. В 2010 году на валютные кредиты приходилось лишь 4,9% всех ипотечных займов. В августе 2012 года этот показатель снизился до исторически минимального 0,8%. В первом квартале нынешнего года доля жилищных кредитов в валюте составила 1,4% (выдано кредитов на сумму 7,4 млрд рублей, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), показав незначительный рост.
Рискованная затея
Ищем выгоду
Брать ипотеку в валюте выгодно тогда, когда заемщик имеет основной доход в валюте, полагают эксперты. В этом случае им не страшна девальвация: ежемесячный платеж для них не вырастет с ее наступлением.
Валютная ипотека: плюсы и минусы ипотеки в валюте. Как выиграть, взяв ипотеку в долларах или в евро? Какие риски содержит ипотека в валюте?
Ипотечные кредиты в банках можно получить в различных валютах: в долларах, в евро, в Швейцарских франках или даже в Японских йенах. Это — известно, а потому не интересно.
Сложностей с получением ипотеки в иностранной валюте нет никаких: нужно выбрать банк, где условия кредитования получше, да в анкете-заявлении на ипотечный кредит поставить галочку напротив той валюты, в которой желаете взять кредит.
В остальном — никаких отличий от получения кредита в рублях: те же проверки заемщика различными службами банков, то же принятие решения банком относительно возможности предоставления Вам кредита:
— дам;
— не дам;
— дам, но не Вам.
Плюс валютной ипотеки один: номинальные ставки по валютным кредитам, как правило, ниже, чем по кредитам в рублях.
Например, имея первый взнос 20% от стоимости передаваемой в залог банку квартиры и доходы, подтверждаемые справкой по форме 2-НДФЛ, кредит в долларах можно получить по ставке 8,5% годовых, в то время как в рублях ставка по кредиту будет от 11,5 — 12% годовых.
Подставим в Кредитный калькулятор аннуитетных платежей соответствующие данные, и посчитаем разницу. (Я предлагаю воспользоваться именно этим калькулятором, потому что большинство банков используют сейчас аннуитетные платежи погашения кредита, когда каждый месяц заемщик платит одинаковую сумму платежа, состоящую из процентов за пользование кредитом и денег в счет погашения основного долга.
Итак, для расчета переплаты по кредиту в долларах подствим:
- Размер кредита: 4 000 000 рублей;
- Процентная ставка по кредиту: 8,5% годовых;
- Срок кредита: 7 лет.
Считаем и получаем:
Всего заплачено: 5 236 968
В погашение долга: 4 000 000
В погашение процентов: 1 236 968
Заметьте: за 7 лет переплата составила всего 1 236 968 рублей.
Терерь посчитаем переплату по кредиту в рублях. В калькулятор подствим:
- Размер кредита: 4 000 000 рублей;
- Процентная ставка по кредиту: 11,5% годовых;
- Срок кредита: 7 лет.
Считаем и получаем:
Всего заплачено: 5 753 139
В погашение долга: 4 000 000
В погашение процентов: 1 753 139
Заметьте: за 7 лет переплата составила уже 1 753 139 рублей, то есть на 516 171 рубль больше!
Как видите, при валютной ипотеке переплата по кредиту меньше, а значит, валютная ипотека выгоднее. вроде бы выгоднее.
А если разобраться — не слишком-то и выгодна валютная ипотека.
В примере выше, я сознательно допустил одно лукавство: я не стал переводить рубли в доллары, когда считал переплату по кредиту. Я предположил, что курс валюты изменяться не будет, что он будет постоянным: таким же, как при выдаче кредита.
Предположим, что курс не будет меняться, и что в последующие 3 года также останется на уровне 31 рубль за 1 доллар США.
Наш долг по кредиту, в размере 166 667 долларов США, составит по курсу 31 рубль за 1 доллар, 5 166 677 рублей.
Предлагаю в калькулятор подставить размер кредита не в рублях, а в долларах США:
- Размер кредита: 166 667 долларов США;
- Процентная ставка по кредиту: 8,5% годовых;
- Срок кредита: 7 лет.
Считаем и получаем:
Всего заплачено: 218 207,44
В погашение долга: 166 667
В погашение процентов: 51 540,44 долларов США
А теперь сделаем самое интересное: посчитаем все, что заплачено заемщиком по кредиту (и в счет погашения основного долга, и проценты за 7 лет) по курсу 31 рубль за 1 доллар США:
218 207.44 х 31 = 6 764 430,6 рублей.
Изначально долг заемщика был (по условию) 4 миллиона рублей. То есть, 4 миллиона — это те чужие деньги, которые взяли, а затем вернули.
Переплата по кредиту составляет:
6 764 430,6 рублей — 4 000 000 рублей = 2 764 430,6 рублей.
Заметили?
Вроде и ставка по кредиту значительно меньше, но за счет выросшего валютного курса, переплата по валютному кредиту оказалась больше.
Курс валюты то растет, то падает. Среднее изменение валютного курса на протяжении нескольких лет может быть сравнительно небольшим (хотя, рост курса с 24 рублей за доллар до 31 рубля за доллар небольшим назвать можно достаточно условно.
Но, как помните, были моменты времени, когда курс доллара составлял 36 рублей за доллар.
И тот риск, что из-за изменения курса, платеж по кредиту окажется больше дохода заемщика, это, пожалуй, основной риск: ну не может человек по кредиту платить больше, чем зарабатывает, не может тратить все, что зарабатывает, на обслуживание долга!
Беря ипотеку в валюте, заемщик сам, самостоятельно берет на себя валютный риск! Изменение курса рубля по отношению к валюте кредита — это не страховой случай: это исключительно риск заемщика!
Позиция банков в вопросах валютного кредитования предельно проста:
В какой валюте кредит заемщик просил — в такой валюте и выдал; в какой валюте кредит выдал — в такой и верните, пожалуйста. Риск изменения курса валюты — не риск банка, а риск заемщика.
Мы посчитали ситуацию, когда заемщик взял кредит по низкому курсу, а курс затем вырос.
Но, справедливости ради, давайте посмотрим на обратную ситуацию: заемщику повезло взять кредит не летом 2008, когда курс был 24 рубля за доллар, а в марте 2009 года, когда курс был 36 рублей за доллар.
Те же 4 миллиона кредита по курсу 36 рублей составляют 111 111 долларов США.
Подставим в калькулятор новые данные:
- Размер кредита: 111 111 долларов США;
- Процентная ставка по кредиту: 8,5% годовых;
- Срок кредита: 7 лет.
Считаем и получаем:
Всего заплачено: 147 807.05 долларов.
Но средний курс валюты, при котором проходило погашение долга, не 36 рублей за 1 доллар, а 31 рубль. Следовательно, заемщик по такому кредиту заплатил:
147 807,05 долларов х 31 = 4 582 018,5 рублей.
А переплата по кредиту составила за 7 лет всего 582 018,5 рублей.
Осталось совсем немного: выбрать правильный момент для получения кредита — и вперед!
Если получится — бонусом будет минимальная переплата по кредиту, а если не повезет, то риск — остаться и без денег, и без квартиры.
Не знаю как Вы, а я на себя риски валютной ипотеки брать не хочу.
Видео по теме:
03 января 2013 г.
Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил
Если посмотреть на ставки, то сегодня наиболее выгодны для заемщиков долларовые кредиты, поскольку стоимость рублевых займов выше, да и курс доллара уже который год снижается, удешевляя стоимость кредита в рублевом эквиваленте. Однако сейчас разница между стоимостью рублевых и долларовых ипотечных займов не столь высока, как пару лет назад. «Курс доллара сейчас снижается, поэтому для клиентов в краткосрочной перспективе выгоднее выплачивать кредит в долларах, — подтверждает начальник отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка Денис Земан. — Банки, которые продолжают выдавать кредиты в долларах, для того чтобы снизить валютные риски, немного подняли ставки, поэтому разница между ставками в рублях и в долларах сейчас сокращается. Она составляет порядка 0,5-2%, ранее — от 5%».
Учитывая это, а также слабую вероятность того, что доллар долгие годы будет только падать, сейчас банкиры советуют брать долларовые кредиты только тем, у кого зарплата номинирована в этой валюте.
А что же евро? Стоит ли брать ипотечный кредит в этой валюте? Совет аналогичный. «Брать ипотечный кредит в евро имеет смысл, если у человека есть постоянный доход в этой валюте», — считает руководитель блока кредитования Альфа-Банка Илья Зибарев. Универсальный же совет такой. «Если заемщик планирует погасить взятый кредит в короткие сроки, то можно ориентироваться на сегодняшнюю тенденцию падения доллара и, следовательно, брать долларовый кредит. Если заемщик стремится уменьшить собственные валютные риски, то имеет смысл брать кредит в той валюте, к которой привязан его доход», — рекомендует директор департамента ипотечного кредитования банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк.
Однако сейчас на рынке появились кредиты еще дешевле долларовых. С мая 2007 года Банк Москвы начал выдавать ипотечные кредиты в швейцарских франках под процентную ставку от 7% годовых. Сегодня это самая низкая ставка по валютным кредитам, существующая на рынке ипотечного кредитования. Банк также обнародовал намерение кредитовать ипотечных заемщиков в иенах под 6,5% годовых. «Ипотечное кредитование — это долгосрочное кредитование. Досконально проанализировать и предсказать ситуацию на валютном рынке на 25-30 лет вперед достаточно проблематично. Но, анализируя опыт зарубежных стран, главным образом стран Восточной Европы, можно сделать вывод, что наиболее выгодными являются кредиты в швейцарских франках, — объясняет заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. — Именно в этой валюте выдается большинство ипотечных кредитов в странах Восточной Европы уже на протяжении достаточно долгого времени. Это связано в первую очередь с тем, что эта валюта является одной из самых стабильных валют в мире».
Сейчас брать ипотечный кредит в швейцарских франках действительно выгодно. Во-первых, процентные ставки значительно ниже, чем по другим валютам, во-вторых, более низкие ставки позволяют получить большую сумму кредита. Курсовой риск также минимален. «Франки и иены относятся к категории наиболее твердых валют — курс швейцарских франков практически не меняется, поэтому банки могут взять эти средства взаймы по более низким ставкам, чем доллары или евро и тем более рубли. Таким образом, для клиента стоимость ипотеки в иенах или франках также обходится дешевле», — отмечает Денис Земан из Промсвязьбанка.
Но у кредитов в экзотических для российского рынка валютах есть и подводные камни. «При получении такого кредита заемщик может столкнуться с дополнительными расходами, а именно: увеличивается сумма получаемого кредита, так как валюта, в которой предоставляются кредиты под меньшую процентную ставку, дешевле доллара. Также заемщик потеряет достаточно серьезную сумму на конвертации такого кредита», — предупреждает член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев.
В любом случае у нынешнего ипотечного заемщика есть возможность перекредитовать свой кредит. Такие программы уже предлагают «КИТ Финанс», ВТБ 24, Райффайзенбанк, Международный московский банк, Абсолют-банк, Банк Сосьете Женераль Восток и др. Поэтому сейчас скорее всего стоит брать кредит под наиболее низкие ставки, а в дальнейшем при изменении ситуации — перекредитоваться и выбрать лучшие условия.