Добрый день, Иван!
1. Договор ипотеки в Вашем случае, полагаю, устанавливает УСЛОВИЯ приобретения жилья. Эти условия раскрывают и особенности использования денежных средств («денежные средства расписаны»).
2. Оспорить сделку купли-продажи по указанным Вами основаниям, полагаю, не представляется возможным, поскольку Вы надлежащим образом исполните свои обязанности по договору как перед продавцом, так и перед Банком.
Здравствуйте, Иван! В таком случае банк указывает, что 800 тысяч пойдут на неотделимые улучшенияы или иную формулировку, по вашему усмотрению. Доказать в суде, что Вы вложили деньги в «неотделимые улучшения», без соответствующих договоров будет сложно, поэтому я бы советовала настаивать заключить сделку на полную сумму
При сделке на продавца накладываются обязательства по уплате налога на доходы. Он составляет 13 процентов от сделки. Однако делается это не во всех ситуациях, так как учитывается два момента: Срок, когда недвижимость находилась в собственности у владельца. Стоимость квартиры (до 1 млн налог не платится). Если жилье состояло в собственности у владельца больше 3 лет, налог платить не потребуется.
Сегодня ипотечный кредит стал для многих людей единственным способом решения жилищного вопроса. Большинство потенциальных заемщиков при таком способе покупки дома или квартиры уверены, что главное получить кредит. Однако найти жилье, которое подходит под ипотеку не менее важно. Ведь залоговая недвижимость должна отвечать не только пожеланиям будущих жильцов, но и требованиям кредитора. Говоря простым языком, жилье под ипотеку должно получить одобрение банка. 
Какая недвижимость подходит для ипотеки? — требования к квартире Обычно порядок получения ипотеки предусматривает, что после того, как банк вынесет положительное решение относительно предоставления ипотечного займа, у заемщика будет около 3-х месяцев на поиск и выбор квартиры, которая подходит не только семье заемщика, но и пройдет одобрение у банка. Вопрос, какие квартиры подойдут для ипотечного кредитования, встает сразу после решения кредитной организации о выдаче ипотеки. Каждая недвижимость рассматривается индивидуально, и не каждая квартира удовлетворит банк.
В каждом финансовом учреждении свои требования к объекту ипотечного займа, и критерии, характеризующие предмет ипотеки, как неудовлетворительный. Поэтому, в первую очередь, необходимо уточнить, какие условия к квартире выдвигает именно тот банк, с которым сотрудничает заемщик. Как правило, в банках предоставляется информация не о том, какое жилье подходит под ипотеку, а о том, какая квартира НЕ подходит для ипотечного кредитования в данной финансовой организации.
Стремясь минимизировать свои риски, банки выдвигают вполне справедливые и оправданные требования к объектам кредитования. И не любое жилье подходит для ипотеки. Итак, на какую недвижимость финансовое учреждение никогда НЕ выдаст ипотечный кредит:
- Любая недвижимость, предназначенная под снос
- Ветхие пятиэтажки, блочные или панельные «хрущевки»
- Квартиры в домах ниже 5 этажей и в аварийном состоянии
- В доме должен планироваться или проводиться капитальный ремонт
- Квартира в доме, который подлежит реконструкции с отселением
- Жилье, расположенное в общежитии или доме гостиничного типа
- Износ недвижимости не должен превышать 70%
- Дома старше 1970 года
- Жилье с газовыми колонками и деревянными перекрытиями.
Кроме того, финансовое учреждение не предоставит ипотеку под долю собственности в квартире. То есть заемщику необходимо обратить внимание на год постройки здания, перекрытия, этажность, материал и фундамент постройки. 
Требования банков к квартире по ипотеке Если дом не подходит под данные запреты и ограничения, и жилье находится в современном здании, то обязательно нужно проверить квартиру на «чистоту». Залоговая недвижимость не должна быть под обременением, то есть не должна быть арендована или находиться под залогом либо арестом. А вся документация по квартире должна быть оформлена должным образом.
В ипотеку можно взять далеко не любую недвижимость. Банки предъявляют очень жесткие требования к той квартире, которую кредитная организация примет в качестве залога. Высокие требования к недвижимости обусловлены тем, что через несколько десятилетий жилье должно не только выстоять, но и остаться ликвидным на рынке, не потеряв свою стоимость. И если заемщик вдруг по каким-то причинам не сможет выполнять обязательства по кредиту, то банк должен легко реализовать данную квартиру.
Итак, какая недвижимость подходит для залога банку, и что необходимо учитывать при выборе квартиры:
- Жилье должно находиться в собственности у предыдущего собственника не менее 3-х лет, иначе при стоимости жилья свыше 1 000 000 рублей собственник должен будет заплатить 13% налога, и заемщику придется договариваться о подделке документов о реальной стоимости квартиры, а значит и сумма ипотеки будет заметно ниже
- Квартира должна соответствовать всем санитарно-техническим нормам, которые обеспечивают безопасность и здоровье жильцов
- Помещение должно быть подключено к газовому, паровому или электрическому отоплению по всем правилам безопасности
- В квартире обязательно должно быть холодное и горячее водоснабжение
- Здание должно полностью соответствовать поэтажному плану БТИ, а все перепланировки должны быть указаны в схеме и узаконены
- Недвижимость должна быть максимально ликвидной, и располагаться в черте города.
Таким образом, покупка квартиры в ипотеку — это непростой процесс, однако при выполнении всех требований сделка будет надежной, так как банк в данном случае выступит гарантом безопасности. Практически все риски сводятся к нулю, поскольку приобретаемое жилье проходит комплексную проверку юристами банка и независимыми экспертами. После такой тщательной проверки, заемщик может быть уверен в ликвидности и «чистоте» недвижимости, и может не опасаться возникновения непредвиденных проблем после приобретения жилья.