О собственном жилье или улучшении жилищных условий мечтает каждая российская семья. Но что скрывать – позволить себе квадратные метры за наличный расчет могут лишь дети крупных бизнесменов или сами бизнесмены… Простым гражданам остается надеяться на наследство или ипотеку.
Ипотека — в принципе, отличный вариант решения жилищной проблемы: как говорят, лучше платить банку за своё, чем чужому человеку за съёмное жильё. Однако, чтобы получить крупный ипотечный кредит, нельзя идти в банк с пустыми руками – нужен стартовый взнос 15-20%. А где взять первоначальный взнос на ипотеку, если уровень зарплат не позволяет накопить даже на отпуск?
В этом материале мы расскажем — как получить ипотеку без первоначального взноса и какие особенности имеет оформление ипотеки без первоначального взноса.
Большинство кредитных программ не позволят приобрести квартиру в ипотеку без первоначального взноса. Ведь что такое первоначальный взнос по ипотеке – это прежде всего, гарантия платежеспособности. Вы берете на себя очень важное, долгосрочное кредитное обязательство и у банка должны быть весомы доказательства, что с этим обязательством вы справитесь.
Справедливо будет спросить – неужели банку недостаточно справок с работы и факта залога, чтобы предоставить кредит на дом без первоначального взноса? Дело в том, что в случае предоставления 100% стоимости недвижимости, при возникновении риска у банка не будет средств, необходимых для оформления и продажи залогового имущества. Опять же, сколько провисит залог на торгах – неизвестно. Всё это неучтенные расходы, которые могут довести до отзыва лицензии.
Тем не менее, ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса возможна:
- Специальные ипотечные программы;
- При использовании материнского сертификата вместо первого взноса;
- Гос. ипотека без первоначального взноса (государственная субсидия идет в стартовый капитал).
Вопрос — есть ли ипотека без первоначального взноса, очень актуален. В 2017году многие банки после преодоления кризиса разрабатывают программы, которые позволят взять в ипотеку без первого взноса квартиры в определенных жилых комплексах – партнерах банка.
Государственная помощь в ипотеке без первоначального взноса неоценима, она позволяет не просто направить свои 480 тысяч на улучшение жилищных условий семьи, но и использовать сертификат вместо первого взноса.
Рассчитать ипотеку без первоначального взноса под капитал вы сможете в Сбербанке, ВТБ24 и других банках, работающих с мат. капиталом.
Если вам не подходят условия специальных программ, у вас нет материнского капитала и под гос. субсидию вы не попадаете, остаются такие варианты:
- Взять кредит под залог имеющегося жилья
- Взять кредит на первый взнос
- Оформить коммерческую ипотеку под залог бизнеса (для ИП)
- Взять потребительский кредит вместо ипотеки
Без первоначального взноса условия кредитования предполагают только оформление под материнский капитал. На официальном сайте банка вам доступен ипотечный калькулятор без первоначального взноса (необходимо указать остаток средств на мат. сертификате). Если у вас нет сертификата или его средства уже использованы – придется приготовить стартовый взнос.
Сбербанк просит в качестве первого взноса 20% (на строительство жилого дома и загородную недвижимость – 25%).
В будущем – в 2017-2018 г.г. ожидается появление новых ипотечных программ с лояльными условиями. Так как пока банки не могут ещё сильнее снизить ставки по кредитам (не позволяет ключевая ставка ЦБ), для стимулирования спроса используется другой инструмент – изменение условий кредитования.
Застройщики настоятельно требуют поддержки у государства, но бюджет расписан далеко вперед. Поэтому, ожидаем уже в 1 квартале 2017 года новых условий по ипотеке от банков – партнеров застройщиков. Вполне вероятно снижение первого взноса до 10% на стандартные программы и до 0% — на квартиры в новых жилых комплексах.
В продолжение прошлой темы о первоначальном взносе , сегодня поговорим о том, а можно ли взять ипотеку без первоначального взноса в 2017 году и какие банки дают ипотеку без первоначального взноса.
Вообще в чем суть проблемы?
Чаще всего теперь у среднестатистического россиянина практически нет накоплений, ни на черный день, ни на ипотеку. В таком положении лучше вообще не брать ипотечный кредит. Но правда жизни такова, что чаще всего другого выхода и нет для человека, который хоть как-то хочет быть достойным членом общества.
Естественно, если денег нет на взнос, то такие люди ищут любую возможность получить дотацию, скидку на жилищный кредит (например, ипотечный кредит с господдержкой, который успешно завершил свое действие в 2016 году, субсидию от мэрии города) или ипотеку без первоначального взноса.
Раньше, ипотека без взноса была, но это никогда не было популярной трендовой темой для банков. А теперь ее и вовсе нет. То есть ошибочно думать, что есть жилищный займ без взноса у Сбербанка или у ВТБ24 в качестве официального ипотечного продукта для всех желающих – самых популярных банков страны. Ее нет! Сами посмотрите на официальных сайтах этих банков, о чем мы уже писали отдельно .
Наличие первоначального взноса по-сути своей противоречит взаимоотношениям застройщика-покупателя-банка.
А что же делать?
На 2017 год есть только два пути:
Что качается первого случая (специальных программ от банков для отдельных категорий граждан), то это не ипотека без первоначального взноса, это именно программы для отдельных категорий, по условиям которых кто-то, но не вы оплачивает вам первоначальный взнос.
- военную ипотеку от банков (система НИС оплачивает вам и первоначальный взнос, и саму ипотеку)
- ипотека под материнский капитал от банков (государство вам выделяет из бюджета 450 000 на первоначальный взнос)
- субсидирование ипотеки администрациями городов (Департаменты городского имущества оформляют сертификаты очередникам, стоящим на очереди и нуждающимся в улучшение жилищных условий; в результате не только вы экономите на первоначальном взносе, но и вся ипотека для вас становится дешевле)
- банк проводит временную акцию по конкретному жилищному комплексу, пока тот не продастся
- получение потребительского кредита заемщиком для внесения первоначального взноса (самый банальный путь, по которому может пойти человек, не имеющий денег, но желающий взять ипотеку)
- продажа недвижимости заемщиком для получения наличных денег для взноса
- залог имущества без продажи в качестве первоначального взноса по ипотеке
В общем, если вы не принадлежите к военному статусу, вы не обладатель материнского капитала, вы не стоите на очереди на городскую субсидию, вам нечего продавать, чтобы выручить денег, то реальный путь у вас один – брать потреб и им оплачивать взнос.
А других вариантов нет? Есть!
Но что придумали застройщики в 2017 году?
Поскольку всякие субсидии от государства на ипотечным рынке сократились, отменены некоторые гос. программы, застройщики придумали совместно с банками брать первый взнос на себя (берут именно застройщики, но взаимодействия и ипотечные программы заранее обговорены с банком-партнером).
И дело не только в том, что исчезли с рынка госпрограммы помощи, а еще и в падении продаж на рынке недвижимости.
Кто бы, что не говорил, сколько бы площадей новостроек не сдавалось в год, но ежегодное падение продаж на строительном рынке присутствует. Оно не резкое и не катастрофическое, а медленно и постепенное.
В этой связи и государство и застройщики начинают фантазировать и придумывать регулирующие ходы (банки в меньшей степени заморачиваются по этому поводу).
Так в 2015 году правительство придумало господдержку ипотеки, чтобы удержать спрос на недвижимость и на жилищные займы на плаву.
Так теперь в 2017 году застройщики начинают запускать со своими банками-партнерами продажу недвижимости без первоначального взноса (застройщики берут его на себя). Запускаются эти программы конкретным застройщиком с его конкретным банком. А не все со всеми.
Не ищите вы банк, где дают ипотеку без первоначального взноса в 2017 году, а ищите самого застройщика, который продает квартиры без первоначальных взносов, а уж через него выйдете на банк, с которым он сотрудничает.
Ипотека с господдержкой правительством РФ не была продлена, поскольку оно знало, планировало, что Сбербанк будет снижать в 2017 году ставку по всем ипотечным программам на 1%, а следом за ним снизят ставку и все остальные банки, поэтому смысла субсидировать ее из гос бюджета на уровне 12% годовых уже не было. Вы же не думаете, что Сбербанк это самостоятельная коммерческая структура? Она ручная, практически проправительственная и Цбшная, все давно у них было решено. А все остальные банки снизят ставку уже из-за рыночной конкуренции (трудно ее держать, если доля Сбербанка на кредитном рынке основная).
Давайте рассмотрим конкретный пример ипотеки без первоначального взноса в 2017 году, которую инициирует сама строительная компания.
Нужно понимать, что первоначальный взнос по ипотеке всегда был нужен именно застройщику, а не банку. Банку по-барабану на него, банку нужны документы по недвижимости от продавца, чтобы она (недвижимость уже была ваша), чтобы вы могли и имели право ее заложить. Без оформления соответствующих документов продавцом на вас вы не могли этого сделать.
А без аванса этого делать не хочет никто. Первоначальный взнос по ипотеке выступает именно этим авансом. В дальнейшем он выводится из предоставляемой в кредит банком суммы (никогда в нее и не включался), никакие проценты на него не капают.
Примеров застройщиков, которые отменили первоначальный взнос уже на рынке не мало.
Но рассмотрим флагмана в этом деле – компанию ФСК Лидер .
Жилищные комплексы, предлагаемые ФСК Лидер в ипотеку без первоначального взноса:
- Дыхание (Москва, м. Тимирязевская)
- Поколение (Москва, м. Владыкино)
- Up-квартал Сколковский
- Up-квартал Тушино
- и прочие
Условия по ЖК Поколения:
Нужно понимать, когда застройщик совместно с банком предлагают ипотеку без первоначального взноса, по идее застройщик берет этот убыток на себя. Но вы действительно думаете, что в России кто-то будет терпеть убытки кроме вас? Даже из-за такой благородной цели – поддержать рынок? НЕТ! В данном случае вам придется платить повышенную процентную ставку банку – 13% годовых (хотя в 2017 году можно найти ставки и пониже ). А уж, сколько застройщик накрутил стоимости в свои метры, известно только специалистам. Но он тоже точно накрутил!
Еще минусы таких предложений от застройщиков недвижимости – высокий ежемесячный платеж!
Чаще всего за отсутствие первоначального взноса приходится платить не только переплатой, но и прочими автоматически появляющимися плохими условиями по займу.
- очень короткий срок кредитования
- высокая ставка по ипотеке
- не внося первоначальный взнос по займу, вы увеличиваете себе размер кредита (ведь квартира в любом случае не дешевеет)
В итоге вместо ежемесячного платежа в Москве в 40 000 – 50 000 рублей, вы имеете взнос более 70 000 рублей. Разница есть? Потяните такой платеж?
Повторяемся еще раз, ипотека без первоначального взноса для банковской среды никогда не была основным трендом, наоборот это исключение из правил. Делается оно отдельными банками, которые хотят сделать маркетинговую акцию, простимулировать увеличение своего ипотечного портфеля, попиариться и так далее.
Проводятся такие акции только по специальной договоренности с конкретными застройщиками (то есть такое предложение не распространяется на всю недвижимость региона), в результате которой никто ничего из них не теряет, а только больше зарабатывает на вас. Ведь отсутствие первоначального взноса – это просто замануха для всех тех, у кого нет на него денег.
Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса в 2017 году (перечислены только те, что мы знаем, наверняка есть и еще):
Банки Сегодня Лайв
Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.
Для большинства россиян ипотека – практически единственный способ получить собственное жилье в достаточно молодом возрасте. Разумеется, в данном случае на первый план выходят условия получения кредита и процентные ставки – тем более, в нашей стране они зачастую далеки от приемлемых. Один из главных вопросов будущих заемщиков – какие банки дают ипотеку без первоначального взноса, о чем мы и поговорим в нашей сегодняшней статье.
Прежде чем говорить о конкретных условиях и возможностях, разберемся в механизме предоставления ипотечного кредита. Если вы приобретаете квартиру и берете деньги на ее покупку у банка, то последний в качестве условия выдачи кредита оформляет залог на жилье.
Стоит заметить, что не кредитное соглашение, а именно такой договор залога недвижимости и называется ипотечным.
Чтобы определить сумму кредита, которую банк может выдать под такой залог, проводится процедура независимой оценки. При этом кредитор предполагает, что с течением времени оценочная стоимость квартиры будет снижаться в результате износа (морального и физического). Кроме того, в случае прекращения выплат по кредиту банк буде должен изъять квартиру и реализовать ее, что повлечет дополнительные расходы.
Разница между оценочной стоимостью и предполагаемой ценой реализации для отдельных типов жилья может составляет от 10-15 до 20-30 процентов. Чтобы минимизировать риск невыплаты кредита, банк закладывает это снижение цены в оценочную стоимость и выдает кредит только на остаток.
Пример. Вы приобретаете квартиру, цена которой по итогам независимой оценки составляет 2 миллиона рублей. При этом для данного типа жилья банк предполагает, что в случае реализации жилья сможет получить только 1,6 миллиона рублей (то есть на 20% меньше). Таким образом, вы приобретаете квартиру за 2 миллиона, но от банка получаете кредит только на 1,6 миллиона, а разницу обязаны внести из собственных средств – то есть уплатить первоначальный взнос по кредиту в размере 400 тысяч рублей.
Сумма первого взноса (особенно для дорогостоящего жилья) может быть весьма значительной, и на ее накопление уходит много времени и сил. Неудивительно, что заемщики в первую очередь обращают внимание на предложения банков, где такой взнос минимален или вовсе отсутствует.
Сбербанк, равно как и ряд других банков, также выдаёт ипотеку без первоначального взноса, однако только определённому кругу заемщиков.
- Граждане, которые длительное время пребывающим в очереди на льготное получение квартиры;
- Молодожёнам, которые официально заключили свой брак (обоим супругами не исполнилось 35 лет);
- Также Сбербанк выдаёт ипотеку гражданам без собственного жилья;
- Заемщикам других кредитных учреждений, желающим переоформить кредит в Сбербанке на более выгодных условиях.
Следует учесть, что вероятность получения ипотеки в Сбербанке гораздо выше, если вы являетесь их действующим клиентом (например, пользуетесь зарплатным проектом, или имеете открытый депозит).
Если вы являетесь владельцем другого ценного имущества (в особенности недвижимости), не обремененного обязательствами, то в большинстве банков его могут принять в качестве дополнительного обеспечения по кредиту, а значит – увеличить сумму ссуды до необходимой для покупки квартиры. Таким образом, вам не нужно делать первоначальный взнос по ипотеке.
Пример. Вы покупаете жилье за 2 миллиона рублей, но под его залог банк готов выдать только 1,6 миллиона. При этом у вас имеется дача в пригороде оценочной стоимостью в 600 тысяч рублей, а залоговой – 450 тысяч рублей. Если вы оформляете ипотечный кредит под залог дачи и приобретаемой квартиры, то общая залоговая стоимость составит 2,05 млн, то есть банк может выдать кредит на всю необходимую сумму.
Такой метод весьма популярен и привлекателен, но имеет свои сложности:
Еще один весьма распространенный способ. Суть его весьма проста: вначале вы получаете от банка-кредитора предварительное решение по ипотечному кредиту, которое включает размер первоначального взноса. Вторым шагом в том же банке или любом другом вы оформляете кредит наличными на необходимую сумму. В итоге вносите полученные деньги как первый взнос и заканчиваете приобретение квартиры.
Преимущества такого метода очевидны, однако есть и недостатки:
- Ваш доход должен быть достаточен для выплаты обоих кредитов одновременно – любой кредитор откажет в выдаче ссуды, если появятся сомнения в вашей платежеспособности. Как вариант, после оформления кредита наличными банк снизит сумму ипотеки (а значит, и размер платежа) в связи с новыми обстоятельствами;
- Пока вы полностью не выплатите кредит наличными, кредитная нагрузка будет довольно значительной. Более того, вам придется делать взносы сразу по двум графикам, а значит, легко запутаться в платежах.
Таким образом, этот метод подходит заемщикам со значительным доходом, для которых сумма ипотечного кредита не является максимально возможной (то есть когда платежи по ссуде достигают 45-50% от зарплаты). В этом случае в также сможете взять ипотеку без взноса достаточно быстро.
Стремясь снизить свои риски, банки не слишком приветствуют запуск ипотечных программ без первого взноса – ведь в таком случае часть кредита оказывается необеспеченной залогом. Стоит признать – несмотря на то, что в Интернете и рекламных проспектах часто мелькает реклама ипотечных кредитов без взноса наличными, это является лишь уловкой банков.
Отличный вариант для тех, кто хочет купить жилье в новостройке – не обращаться в банк за кредитом, а оформить рассрочку непосредственно в офисе застройщика. Условия такого договора, как правило, весьма лояльны:
- Отсутствие первоначального взноса или его небольшой размер;
- Срок – до 10 лет;
- Возможность использовать субсидии, материнский капитал;
- Есть программы беспроцентной рассрочки;
- Реальная стоимость квартиры после ввода дома в эксплуатацию становится гораздо выше выплаченной за нее суммы.
Если у вас нет собственного жилья и значительных сбережений, не стоит снимать квартиру и мечтать о нежданном наследстве. Заемщики со стабильным доходом и хорошей кредитной историей могут опробовать возможность оформления ипотеки без первоначального взноса. Это может быть как специальная программа банка, так и погашение суммы взноса за счет госсубсидии, дополнительного залога или кредита наличными. Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, но взвешенный и разумный подход поможет сделать верный выбор.
На комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.