Банк одобрил ипотечный кредит на сумму больше запрашиваемой,можно ли приобрести на одну ипотеку две квартиры?
Ответы юристов ( 1 )
Банк одобрил ипотечный кредит на сумму больше запрашиваемой, можно ли приобрести на одну ипотеку две квартиры?
Если Вы в банке оформляете договор ипотеки, то соответственно в договоре об ипотеке прописывается определенный объект, который Вы приобретаете.
Вы можете купить не одну, а две квартиры, если оформите обычный потребительский кредит.
Кроме того, залог по ипотеке и будет ваше имущество, которое приобретается.
Можно попробовать оформить два договора ипотеки, если банк пойдет на такие условия. Нужно спрашивать согласие банка на такую сделку.
Т.к. я не хочу сильно ввязываться в кабалу эту, то вот вопрос.
1. Могу ли я взять в ипотеку 2 квартиры(пусть это будет вторичка), но в разных городах?
В одной я собираюсь жить, а другую сдавать. Тем самым гасить ипотеку как бы не сам)
2. Или для этого надо брать 2 ипотеки, или больше одной нельзя?
В сумме надо 3 млн (
3. При ипотеке мне на руки же деньги не дают, куда они идут?
Т.к. я не хочу сильно ввязываться в кабалу эту, то вот вопрос.
1. Могу ли я взять в ипотеку 2 квартиры(пусть это будет вторичка), но в разных городах?
В одной я собираюсь жить, а другую сдавать. Тем самым гасить ипотеку как бы не сам)
2. Или для этого надо брать 2 ипотеки, или больше одной нельзя?
В сумме надо 3 млн (
3. При ипотеке мне на руки же деньги не дают, куда они идут?
Если у Вас достаточно доходов на обслуживание 2-х кредитов, то можно приобрести и 2 квартиры.
Однако, сделка по приобретению недвижимости должна проходить по месту нахождения объекта. Вот здесь основные сложности и начинаются.
Т.к. я не хочу сильно ввязываться в кабалу эту, то вот вопрос.
3. При ипотеке мне на руки же деньги не дают, куда они идут?
Деньги от продажи квартиры должен получить бывший собственник: продавец квартиры. Как будут происходить взаиморасчеты- зависит от банка.
Т.к. я не хочу сильно ввязываться в кабалу эту, то вот вопрос.
1. Могу ли я взять в ипотеку 2 квартиры(пусть это будет вторичка), но в разных городах?
В одной я собираюсь жить, а другую сдавать. Тем самым гасить ипотеку как бы не сам)
2. Или для этого надо брать 2 ипотеки, или больше одной нельзя?
В сумме надо 3 млн (
3. При ипотеке мне на руки же деньги не дают, куда они идут?
1. Можете, если доходы позволяют обслуживать два кредита.
Только доходы от аренды, как правило, меньше, чем платеж по кредиту за аналогичную квартиру.
2. Если доходы позволяют обслуживать кредиты — хоть десять.
3. Деньги дают Вам «на руки». Вы их получаете и под присмотром сотрудника банка, закладываете в ячейку депозитария в день подписания договора купли-продажи. Если сделка будет зарегистрирована — Вы получаете документы на квартиру, а продавец — получает деньги из ячейки. Если по каким-либо причинам сделку не зарегистрируют — деньги из ячейки заберете Вы и тут же отдадите их сотрудникам банка, погашая свой кредит. Сверх полученной от банка суммы, Вы вернете проценты за пользование кредитными деньгами за то количество дней, какое прошло с момента получения кредита и до момента его возврата.
Возможна схема передачи денег продавцу через аккредитив.
Традиционная ситуация – молодая семья оформила ипотеку на однокомнатную квартиру или комнату в общежитии.
Через несколько лет семья пополнилась детьми, что потребовало расширения или приобретения дополнительного жилья.
Если первый объект в залоге, допустимо ли получить второй кредит? Такие вопросы достаточно актуальны и востребованы.
Оформление квартиры в ипотеку опирается на Закон № 102, принятый 16.08.98 г., а так же – на соответствующие нормы гражданского законодательства.
Ни в одном из указанных источников нет прямого или косвенного указания на незаконность покупки второй квартиры в ипотеку. Такие прецеденты – в ведении кредитной организации, которая может предоставить финансирование для покупки недвижимости, а может отказать в выдаче займа.
Следует иметь в виду, что действия финансового учреждения опираются исключительно на платёжеспособность клиента. Акцент делается на нормах, установленных законодательством как допустимый максимум, при представлении выплат по задолженностям. Они не должны превышать 50% совокупного дохода семьи.
Иногда при рассмотрении, локальным распоряжением утверждается потолок, равный 30% совокупного дохода. Такие ограничения допустимы и ориентируются на имущественные интересы финансовой организации, требующей гарантии сохранности вложенных инвестиций.
Кроме непосредственного обращения за вторым кредитом на приобретение недвижимости, существуют разновидности решения жилищного вопроса в случае расширения при не погашенном долге за предыдущее жильё.
По преимуществу используется следующий способ, допускающий покупку жилья с более просторной площадью гражданам со средним доходом. Для погашения первой ипотеки получается потребительский кредит.
После полного расчёта из полученных средств, объект выводится из-под залога:
- посредством получения от банка справки о взаиморасчётах;
- проведения регистрационной процедуры.
Избавившись от обременения залогом (ст. 352 ГК РФ), собственник получает соответствующую документацию, а жилое помещение выставляет на торги.
Деньги, полученные в результате такой имущественной сделки, тратятся:
- на погашение потребительского кредита;
- на первый взнос.
Удобство этого алгоритма обусловлено пошаговостью имущественной операции. Сделка становится доступной, в том числе, лицам не способным выплачивать одновременно два кредита.
Если семейный бюджет позволяет – допустимо долг за первое жильё погасить по аналогичной схеме, но не продавать его, а сдать в аренду. Такая процедура целесообразна, если банк препятствует в получении второй ипотеки. Или тогда, когда покупатели намерены обратиться за инвестициями в другую организацию.
Если потенциально семья платёжеспособна – оформление последующего займа не составит проблемы ни для одной из сторон договора.
Кроме того, что совокупность обоих платежей требует ограничения по установленным нормативам, в процентном отношении к совокупному ежемесячному доходу, существуют и иные условия, которые требуется соблюдать покупателю.
Такие условия выдвигаются банком в сторону покупателя (ст.337 ГК РФ). При их соблюдении допускается перспектива оформления в ипотеку второго жилья, с последующим погашением обоих долговых обязательств.
К их числу относятся:
- Обращение по вопросам оформления в тот же банк, где оформлен предшествующий кредит.
- Наличие у покупателя денежных средств, соразмерных для внесения в качестве первоначального взноса.
- Хорошая кредитная история, без просрочек и задолженностей по платежам.
- Ежемесячные поступления, достаточные для погашения долга по обоим платежам.
- договор найма помещения, если заявитель получает оплату;
- справки о заработке по совместительству;
- пенсии и пособия, поступающие в семью;
- алименты на ребёнка;
- иные начисления.
Иногда банк выдвигает встречные требования в виде наличия созаёмщика или поручителя. А так же – предоставления в залог дополнительного объекта, до момента пока по второму кредиту не будет уплачена существенная сумма долга.
Иначе дело обстоит с получением жилья военными. Для таковых окажется препятствием даже наличие доли в приватизированной квартире, если таковая по санитарным нормам отвечает установленным критериям. Ипотека военным на льготных условиях предоставляется лишь один раз.
Второй объект допустимо оформить на общих условиях кредитования. Однако правила остаются теми же, что и для остальных заёмщиков. Следует обращаться только по месту предоставления первого займа.
При финансовых возможностях контрактника, соразмерных перспективе беспрепятственного погашения долга, допускается оформление второго объекта. Но при мониторинге финансовой ситуации военнослужащего, будут учтены специфические нюансы. Например – срок выхода в отставку и допустимость погашения основного платежа к этому моменту.
Если к моменту получения пенсии клиент не рассчитается за приобретённый по субсидии объект, у него практически нет шансов получить одобрение. Утратив государственные субсидии и перейдя на автономный режим оплаты, возникнут новые обстоятельства, которые финансовые организации предусматривают заблаговременно.
По преимуществу жильё выводится из-под залога по завершении взаиморасчётов между сторонами. Однако допускаются прецеденты, когда при покупке последующего объекта залог не требуется.
Например, первая трёхкомнатная квартира выплачена на 2/3 от своей рыночной цены. При покупке комнаты в коммунальной квартире, залог может не затребоваться, так как совокупная стоимость недвижимости укладывается в объём гарантий, представленных финансовой организации клиентом за счёт уже осуществлённого платежа.
В этом случае следует учитывать такие нюансы, как завершение выплат по квартире, которые не передадут в собственность объект до тех пор, пока не завершаться взаиморасчёты за приобретение комнаты. А если возникнут проблемы с поступлением платежей, кредитор станет претендовать на изъятие квартиры, оставшейся у него в залоге.
Иногда ситуация складывается противоположным образом. Если первая ипотека уплачена меньше, чем на половину, а второе инвестирование запрошено на строящееся жильё – займодатель вправе затребовать дополнительный залог до момента сдачи здания в эксплуатацию.
Эти действия оправданы тем, что виртуальный объект в строящемся здании практически ничего не стоит. В качестве залоговой стоимости он выступить не может. Ситуация компенсируется за счёт:
- свободного от обременения объекта недвижимости, принадлежащего заявителю;
- недвижимости, принадлежащей созаёмщику или поручителю.
После сдачи новостройки, допустимо переоформить залог на актуальный объект.