Можно ли купить квартиру в ипотеку если она в ипотеке другого банка

Квартира в ипотеке — это недвижимость, приобретенная в кредит. Подразумевается, что ее владелец уже оформил право собственности на такое жилье, однако еще не выплатил ипотеку. Из-за этого квартира числится в залоге у банка, что существенно снижает ее стоимость. Именно данный аспект и становится основным преимуществом покупки ипотечной недвижимости.

При выяснении прав владельца на ипотечную квартиру следует учитывать условия кредитования. В большинстве случаев под обременение попадает именно приобретаемая недвижимость. То есть, оформляя ипотеку, заемщик в качестве залога предоставляет банку купленную квартиру.

В этой ситуации права на нее существенно ограничиваются обременением. Любые действия, требующие изменения документов, должны быть согласованы с залогодержателем — кредитующим банком.

Если квартира в ипотеке, владелец сохраняет за собой право:

• продавать или обменивать квартиру;
• дарить жилье или завещать его;
• проводить перепланировку помещений.

Ключевая особенность всех подобных действий — согласование с банком. Кредитная организация неохотно идет на изменение условий кредитования, поэтому большинство подобных действий сложно оформить. По условиям ипотечного договора некоторые из них могут быть категорически запрещены.

В данном контексте дарение, обмен или передача квартиры по наследству до полной выплаты ипотеки не всегда возможна. Для решения подобного вопроса необходимо обратить внимание на условия кредитного договора и согласовать сделку с банком.

В ипотечной квартире не запрещается делать косметический ремонт. Однако проведение перепланировки с внесением изменений в техническую документацию затрагивает договор страхования ипотечной недвижимости и также требует согласования с банком.

На продажу квартиры в ипотеке также требуется согласие кредитора. Такую сделку проще оформить в случае, если банку будут представлены гарантии погашения кредита. Также заемщик может указать на собственные финансовые трудности для дальнейшей выплаты займа.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, осуществляется тремя способами:

• приобретение ее у владельца — подобный вариант считается наиболее рискованным, однако при правильном оформлении документов нередко становится самым простым;
• переоформление кредита — в этом случае банк просто получает другого заемщика;
• выкуп жилья у банка — данный вариант для покупателей наиболее привлекателен, однако также сопряжен с определенными нюансами.

Подчеркивается, что покупка квартиры, которая в ипотеке, должна осуществляться только по согласованию с кредитующим банком. Без его разрешения оформление сделки будет неправомерным вне зависимости от выбранного варианта сделки.

Покупка ипотечной квартиры у владельца осуществляется по следующей процедуре:

• продавец получает согласие банка на продажу жилья;
• стороны заключают предварительный договор, условия которого должны соответствовать основной сделке;
• покупатель передает часть суммы в счет задатка, за счет нее продавец погашает оставшуюся часть ипотеки и снимает обременение с квартиры;
• стороны заключают основной договор купли-продажи, производится окончательный расчет;
• стороны регистрируют право собственности нового владельца квартиры.

Основной риск подобной сделки — отказ продавца подписывать договор после снятия обременения. Правильно составленный предварительный договор гарантирует выполнение обязательств, однако судебное рассмотрение вопроса может значительно усложнить сделку и продлить ее оформление.

В данном вопросе также подчеркивается необходимость заключения договора задатка. Он фиксирует факт передачи денег и цель данного действия, а также указывает на заключенное соглашение о купле-продажи. Составление расписки в этом случае может оказаться недостаточным.

Тщательное документирование сделки позволит избежать рисков мошенничества. Если права придется защищать через суд, то при наличии связанных друг с другом документов покупатель получает больше гарантий.

Преимущество подобного способа — простота оформления и минимальное участие кредитора. Владелец в этом случае может продать ипотечную квартиру и без согласования с банком. Однако подобный вариант не рекомендован для покупателя — банк впоследствии может признать сделку недействительной.

С учетом данного аспекта при составлении предварительного договора необходимо требовать от продавца предъявления согласия банка. Такой документ станет дополнительным подтверждением заключаемой сделки.

Покупка ипотечной квартиры через переоформление кредита — более надежный способ оформления сделки для покупателя. Также он выбирается в случае, если всей суммы для погашения кредита не имеется, а заработка достаточно для покрытия ежемесячных выплат.

Ипотека на нового владельца квартиры оформляется кредитующим банком по следующему порядку действий:

• владелец уведомляет банк о желании продать квартиру, получает одобрение;
• покупатель собирает документы, необходимые для получения ипотечного кредита;
• банк рассматривает заявку, оценивает платежеспособность покупателя и выносит предварительное одобрение;
• стороны составляют трехсторонний договор, покупатель оформляет на себя кредит, средства которого идут на погашение ипотеки продавца;
• оставшаяся от погашения кредита сумма переходит продавцу;
• банк регистрирует право собственности нового владельца в Росреестре, оставляя квартиру в залоге.

Если продавец недавно оформил ипотеку на квартиру, то после погашения получаемая на руки сумма может оказаться небольшой. Для покупателя недостаток данного варианта покупки — получение кредитных обязательств, условия которых могут оказаться неудобными.

Преимущество такого способа — участие банка на протяжении всего оформления сделки. Это гарантирует защиту сторон от риска мошенничества и форс-мажорных обстоятельств.

Покупка квартиры у банка имеет схожую процедуру с приобретением ипотечного жилья у владельца. Такой вариант требует от покупателя уплаты всей необходимой суммы, которая идет на погашение остатка по кредиту и на возврат продавцу уже выплаченной им части займа.

Порядок покупки квартиры в ипотеке у банка подразумевает следующие действия:

• стороны получают согласие кредитора на продажу квартиры;
• открывается две ячейки или аккредитива — одна для погашения ипотеки, другая для выплаты продавцу;
• рассчитывается оставшаяся сумма кредита;
• при участии банка заключается договор купли-продажи;
• покупатель вносит средства на открытые счета, рассчитываясь с банком и продавцом;
• кредитор закрывает ипотеку, снимает обременение и оформляет право собственности на нового владельца.

Данный способ покупки ипотечной квартиры также считается безопасным и предпочтительным для всех сторон сделки. Передача средств с помощью аккредитива или банковской ячейки гарантирует выплату и одновременно не позволяет продавцу отказаться от сделки после получения денег.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке — распространенный вариант приобретения недвижимости. По нему покупатель получает следующие преимущества:

• сниженная стоимость — ипотечная квартира находится под обременением, что снижает ее стоимость на 10-20%;
• часто на продажу такого жилья соглашаются собственники, испытывающие финансовые трудности с погашением кредита, что также снижает стоимость ипотечной квартиры;
• юридическая чистота квартиры — если жилье находится в залоге у банка, значит покупатель может быть уверен, что оно тщательно проверено на наличие долгов и иных обременений;
• кроме банка нет третьих лиц, которые могут предъявить права на квартиру и оспорить сделку.

К недостаткам покупки ипотечной квартиры относят:

• необходимость привлечения банка — без согласия кредитора сделка будет считаться недействительной, а его требования не всегда удобны продавцу или покупателю;
• если квартира приобретается через переоформление ипотеки, сотрудники банка могут посещать жилье и проверять его сохранность;
• специфика кредитования и выплаты процентов подразумевает, что при коротком сроке ипотеки сумма, получаемая продавцом за уже выплаченный кредит, может оказаться мизерной или вообще отсутствовать.

Выбор сделки зависит от возможностей покупателя и продавца. Оптимальным способом считается погашение ипотеки с открытием аккредитива или банковской ячейки. Однако при недостатке нужной суммы у покупателя обращаются в банк для переоформления ипотеки на нового заемщика.

Ипотека – выход при покупке квартиры для тех, у кого нет возможности найти необходимую сумму в короткий срок. С одной стороны она хороша, многим помогает решить жилищный вопрос. А с другой стороны бывают ситуации, когда за ипотеку нечем платить.

Именно поэтому, продажа ипотечной квартире сейчас не редкость в сфере недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Процедура продажи ипотечной квартиры требует следующих действий:

Получение согласия банка. Желающий продать квартиру в ипотеке должен сформулировать причину и выяснить условия, на которых это возможно осуществить.

Если в сделке участвует банк-кредитор, порядок действий отличается немногим. Деньги кладутся в ячейку только этого банка. Сам банк уведомляет органы регистрации о погашенной задолженности.

Расскажу, как купить ипотечную квартиру в ипотеку на личном примере. Долг при покупке выбранного мною объекта был равен 600 000 руб.

В идеале ипотечный договор требует разрешения на продажу таких квартир. В действительности оказывается, что банку важнее платежеспособный покупатель, способный закрыть ипотеку и вернуть деньги.

Чтобы оформить покупку квартиры, пришлось погасить задолженность продающей стороны по кредиту в 600 000 рублей.

Встретились с продавцом в банке-кредиторе, где и был подписан предварительный договор купли-продажи. Мои деньги сразу ушли по назначению, будучи положенными на счет продавцом.

Впереди ожидало списание, получение закладной и снятие обременения с квартиры.

Процесс затянулся на 3 недели из-за сроков списания, установленных предварительно банком. Несмотря на подписанный 3-го числа договор, кредит закрыли только 23-го. Этот банк досрочными списаниями не занимается.

Продавец потратил еще 3 дня на регистрационную палату, где снималось обременение.

Еще 3 недели ушло на непосредственно ипотечную сделку, включающую подготовку документов, принятие их банком, оформление в регпалате и выдачу денег. В общей сложности на процесс покупки-продажи ипотечной квартиры ушло 2 месяца.

Такой вид договора является неотъемлемым элементом, предшествующим сделке по недвижимости. Этот документ гарантирует в перспективе передачу права на собственность, которая будет отражена в договоре купли-продажи. Его составляют самостоятельно в письменном виде и заверяют нотариально. В некоторых случаях на этом этапе сделки имеет место передача части денег продавцу в знак закрепления материальных обязательств. Об этом рекомендуется в документе указать.

Основные пункты предварительного соглашения:

1. Предмет договора (подробное описание продаваемого жилья).
2. Цена (сумма и способ осуществления платежа).
3. Реквизиты продавца-покупателя (данные паспортов, при необходимости – копии доверенностей).
4. Сроки заключения основного договора (не должны превышать 1 года).
5. Итоги проверки документации продающей стороны.
6. Определение стороны, берущей на себя расходы по документальному оформлению.
7. Назначение штрафных санкций нарушителям договора.

Инструмент, без которого сделка продажи ипотечного жилья практически невозможна – договор цессии. Он заключается в том, что все права и обязательства продавца по закону переходят к покупателю. В рассмотренном выше примере задолженность продавца была закрыта покупателем перед покупкой квартиры.

Заключение такого договора должно быть письменно оформлено и зарегистрировано государственными органами. Банк дает свое разрешение на продажу объекта по переуступке прав.

Чтобы купить ипотечную квартиру в ипотеку, придется столкнуться с переоформлением долга на другое лицо. Банк дает свое одобрение на перекредитование при наличии документов, подтверждающих платежеспособность того, на кого переоформляется кредит.

По статистике купля-продажа квартир, заложенных банку, развивается и пользуется спросом. Как купить квартиру, которая в ипотеке, и насколько это выгодно? Сколько денег нужно покупателю, чтобы ипотечное жилье отошло к нему? Рассказываем по порядку.

Почему люди продают жилье, находящееся в ипотеке? Среди наиболее частых причин можно выделить следующие:

Нет возможности платить . Оформление квартиры в ипотеку всегда рискованно. Есть вероятность, что заемщик потеряет источник дохода и перестанет справляться с платежами по кредиту. Тогда лучше продать эту квартиру и получить за нее деньги, нежели перестать платить и лишиться крова, денег и репутации. Поэтому часто появляются объявления о продаже такой недвижимости.

Согласно проведенным исследованиям, просроченные выплаты по ипотеке стали увеличиваться Покупка новой квартиры . Желание улучшить жилищные условия может возникнуть во время действия ипотечного договора. Когда у заемщика появляется возможность купить жилье большей площади или с более удобным расположением, он хочет продать имеющуюся, выручить за нее дополнительные средства и вложить в новую.

Избавится от «замороженной» новостройки . Купив квартиру в ипотеку на этапе «котлована», нередко заемщики оказываются в ситуации, когда застройщик не в состоянии достроить жилье, исполнить взятые на себя обязательства. От таких квартир, понятное дело, люди хотят избавиться.

Как правило, покупка такой жилищной площади выгодно трем сторонам сделки:

1. Продавец (заемщик) избавляется от финансового долга.
2. Банк получает не выплаченный долг.
3. Покупатель получает возможность купить квартиру по выгодной цене.

Прежде чем осмелиться на покупку нового жилья, следует внимательно изучить этот вопрос. Обдумать какая квартира должна быть, какова её стоимость. Если принято решение покупать квартиру, которая сейчас находится в ипотеке нужно разобраться в этапах её оформления:

Главное, что привлекает людей на покупку квартиры, обремененную ипотекой – выгодная цена.

Суть оформления сделки в том, что покупатель перечисляет денежные средства в банк в счёт погашения остатка ипотечного кредита предыдущего заемщика, и далее оформляет договор в обычном виде.

Этапы оформления купли-продажи ипотечного жилья:

1. Арендовать две банковские ячейки : для кредитора (банка) и для заемщика. В первую ячейку внести сумму, необходимую для закрытия кредита, во вторую – остальные деньги. Далее, банк выдаёт справку, в которой указано, что кредитный долг отсутствует.
2. Заключить договор купли-продажи ипотечной недвижимости. Важно в договоре прописывать варианты расчёта и штрафные санкции.
3. Заверить документы у нотариуса . Они являются гарантией дополнительной защиты.
4. Зарегистрировать договор в Росреестре . Для снятия обременения с жилья необходим весь пакет документов.

Кстати, банки оформляют специальную витрину с актуальными данными о залоговом имуществе. Там тоже можно подыскать подходящий вариант жилья.

Вариант покупки недвижимости в ипотеку является одной из распространенных возможностей приобретения собственного жилья. Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку? Для таких случаев предусмотрен вариант переуступки прав. Вот, как это выглядит:

Данный способ достаточно интересный и возможный при соблюдении всех тонкостей такой ипотеки. Обратитесь за помощью и разъяснением к нотариусу и агенту недвижимости. Так вы заручитесь поддержкой специалистов, которые будут выступать гарантом успешно проведенной сделки с недвижимостью.

Купить ипотечную недвижимость — это половина дела. После завершения сделки обязательно нужно взять выписку из ЕГРП и проверить другие возможные обременения. (Здесь можно почитать о том, как снять обременение с квартиры, в какие сроки это происходит и по каким правилам).

Все действия следует согласовать с кредитором (банком). Обязательно наличие у продавца (заемщика) письменного согласия от банка на продажу жилья.

Если заемщик находится в браке, необходимо согласие второго супруга, заверенное у нотариуса. Отличие от обычной сделки в том, что после подписания договора денежные средства сначала перечисляются на банковский счёт, и позже объект освобождается от залога.

Перед тем как купить квартиру, которая в ипотеке рекомендуется посетить банк покупателю и продавцу вместе, проконсультироваться по всем возникающим вопросам, обратиться к нотариусу. Несмотря на все плюсы сделки, всегда существуют серьёзные материальные риски.