Бесплатная помощь юристов по ДДУ — телефон горячей линии по Москве и области — +7 499 322- 28 05
Стать участником долевого строительства сегодня просто. Стремясь приобрести жилье в новостройке, многие берут ипотечный кредит. В таком случае в двусторонние отношения вступает еще и третья заинтересованная сторона – кредитное учреждение.
Право требования жилья с застройщика гарантировано договором долевого участия, но без одобрения банковского учреждения, в залоге у которого находится та самая недвижимость, дольщик, увы, не вправе совершить ни одного юридически значимого действия. Посему при возникновении дискутабельной ситуации, помимо разрешения эксцесса со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос и с самой кредитной организацией.
Право заемщика на расторжение договора долевого строительства предусмотрено федеральным законодательством РФ. Ситуация усложняется необходимостью ежемесячной уплаты процентов банку и при расторжении ДДУ с ипотекой теряется право претендовать на квартиру. Как бы то ни было, суд вправе взимать со строительной организации уплаченные банку в качестве процентной ставки по кредиту суммы. Это и есть возмещение или взыскание убытков.
Изложенный в законе алгоритм расторжения ДДУ с ипотекой идентичен расторжению и без таковой. Договор можно расторгнуть:
- по инициативе дольщика;
- по соглашению сторон;
- в судебном порядке.
Нужно помнить! Процедура расторжения проводится до подписания акта приема-передачи квартиры.
Никогда не соглашайтесь на возвращение вложенных денег после того, как фирма-строитель заключит договор на то же жилое помещение с новым человеком. Это действие может не произойти, и вы останетесь ни с чем. А длительный срок возврата долга лишает возможности обращения в суд с этим вопросом.
Как расторгнуть договор долевого участия с ипотекой? Для этого следует:
- оповестить о своих намерениях банковское учреждение и получить на это согласие;
- написать заявление на досрочное погашение (в свою очередь, банк пересчитывает проценты);
- в оповещении указать счета: дольщика — для возврата собственных средств, и банка — для возврата кредитных денег;
Важно! При судебном урегулировании вопроса обязательно участие банка в качестве третьего лица.
Если в договоре отражены особые условия возврата денежных средств, то последние перечисляются на счет заемщика или банка. Зачисление возможно и на счет физического лица, которое впоследствии самостоятельно гасит долг перед банком.
На практике имели место случаи достижения в досудебном порядке договоренностей между застройщиком, как зарекомендовавшей себя организацией, и дольщиком, когда последний, имея обоснованные и объективные причины, просит расторгнуть договор, несмотря на участие банка.
Для этого ставится в известность кредитор с одновременным запросом справки об уплаченных процентах и остатке долга, а также направляется заявление застройщику с четким изложением причин расторжения соглашения и реквизитами для возврата уплаченных сумм.
Внимание! Дольщик рискует ничего не получить и остаться должным, в случае если застройщик предложит возврат денежных сумм после перепродажи предмета договора.
Не забудьте, что договор о расторжении ДДУ с ипотекой в обязательном порядке должен пройти регистрацию в Росреестре.
При принятии решения о прекращении ДДУ при таких обстоятельствах, основной загвоздкой будет материнский капитал, участие которого в сделке обязывает наделить детей долями.
В случае возврата его в Пенсионный фонд, чего трудно избежать, вторичное пользование им может и не удастся. Оптимальный вариант – покупка нового жилья, стоимость которого не должна быть меньше материнского капитала.
Относительно военной ипотеки дела обстоят так же. Только в этом случае договор долевого строительства находится ещё на балансе ФГКУ «Росвоенипотека», куда банк переводит средства. Соответственно, военнослужащий не имеет на них никаких прав.
В любом случае, государственная субсидия должна нести за собой собственно целевое использование.
Важно знать! ДДУ с ипотекой и его расторжение в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре с погашением записи по ипотеке. Пока запись не погашена, банк имеет право на залог, который обязан обеспечить заёмщик.
Чтобы избавиться от записи об ипотеке предоставляются:
- письмо из банковской организации, где в обязательном порядке прописывается строка о погашении дольщик долга;
- заявления дольщика и представителя банка на одном листе;
- ипотечный договор или его копия;
- оригинальная закладная и ее копия с обязательной отметкой кредитора о погашении ипотеки;
- паспорт заявителя;
- при наличии брака, заверенное нотариально согласие на сделку супруга (супруги);
- судебное решение о прекращении действия ипотечного договора.
Учтите! Что федеральное законодательство, защищает не только права потребителей, но и лиц, предоставляющих услуги. В нашем случае – застройщика, без согласия которого расторжение договора долевого участия с ипотекой невозможно при условии, что им соблюдаются и реализуются все взятые на себя обязательства. Маловероятным для дольщика будет тот факт, что окажется положительным результат при судебном разбирательстве.
Помните! Расторжение ДДУ с ипотекой для дольщика, как заемщика, может иметь серьезные последствия.
Может так случиться, что по условиям договора кредитования, даже если заёмщик более не является участником долевого строительства, обязательства с него не снимаются.
Очень сложно, даже через суд, гарантировать возврат всех расходов, связанных с уплатой процентов по кредиту, процедурой оформления самой ипотеки (стоимость оценки, госпошлина за регистрацию ДДУ), разницы между внесенной суммой и рыночной стоимостью, связанной с изменениями цен на рынке недвижимости.
На протяжении длительного срока невозможно гарантировано спрогнозировать собственное финансовое положение и, если задумали участвовать в долевом строительстве с ипотекой, взвесьте все «за» и «против».
Коль скоро став недовольным дольщиком, для принятия окончательного решения, очень важно проконсультироваться с кредитором и юристом, который поможет выработать единственно верный и безболезненный алгоритм действий.
Маргарита
Здравствуйте. Оформили ипотеку. Денежные средства на безопасном счете и ещё не перечислены продавцу. Узнали о серьёзных недостатках дома, о которых продавец умолчал. Намерены расторгнуть договор купли продажи. Как быть с деньгами ? Возможно ли их же вернуть банку ? Ведь они нам уже не нужны. Сбербанк
16.01.2019 00Ответить
Администратор портала Маргарита
Т.е. вы деньги по кредиту уже получили и перевели на безопасный счет?
17.01.2019 00Ответить
Ольга Администратор портала
та же самая ситуация,деньги на безопасном счете,тоже сбербанк. могу ли я отказаться от сделки на 4 день после подписания договора с банком?
21.01.2019 02Ответить
Администратор портала Ольга
Посмотрите условия договора, скорее всего там это описано. Наиболее вероятно, отказ от ипотеки не снимет кредита.
Подписан кредитный договор с банком. Подписан договор ДДУ по 214-ФЗ с застройщиком. Договор должен пойти на регистрацию. Еще не пошел. Все оплаты после регистрации договора в Росреестре.
Можно ли на данном этапе аннулировать и кредитный договор и договор ДДУ. Какие риски ? Банк может занести в черный список ?
Ответы юристов (4)
- 9,0 рейтинг
- 6916 отзывов эксперт
Здравствуйте. Когда подписан договор? Если еще деньги не переведены, то можно успеть отказаться.
Если переведены, то банк исполнил свои обязательства.
Что касается договора ДДУ то он пока регистрацию не прошёл, еще не заключен.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Но тут нюанс, даже если регистрацию не прошёл, его могут зарегистрировать через суд. Договаривайтесь с застройищиком, пока еще не прошла регистрация об аннулировании или расторжении договора.
Главное тут возврат денег, идите в банк и отказывайтесь от кредита.