Суть данного постановления сводится к следующему: уже выплаченные за использование займа деньги вернуть будет сложно. При этом отказать банк в досудебном порядке может каждому. Согласно пункту 5 статьи 809, если сумма процентов, которые клиент уплатил по ипотеке, в два раза превышает сумму процентов, обычно взимаемую при аналогичных условиях ипотеки с учетом реального срока погашения займа, клиент может рассчитывать на решение суда в свою пользу. Если вы переплатили к моменту досрочного закрытия займа 500 000 рублей, а при перерасчете на реальный срок кредитования размер процентов должен был составить 100 000 рублей, сумму в 400 000 рублей можно вернуть через суд.
Соответственно, сумма пересчитывается, и банк возвращает клиенту излишне уплаченные средства. Если разница между желаемым и действительным размером процентов не соответствует требованиям пункта 5 статьи 809 ГК, суд может не удовлетворить иск заемщика.
Если есть сложности с возвратом и перерасчетом процентов, стоит ли предпринимать усилия для досрочной выплаты долга? Практика показывает, что стоит. В любом случае заемщик экономит средства которые бы пришлось отдавать банку в виде процентов при дальнейшем использовании займа. Когда именно лучше это делать, зависит от метода начисления процентов. Существует две схемы расчета процентов по ипотеке:
- Наиболее распространенная аннуитетная схема подразумевает одинаковую сумму платежа на весь срок. При таком способе расчета в первые годы сумма процентов, которые платит заемщик, составляет до 40% от всех выплат в банк без учета страховки. Чем больше времени проходит с момента выдачи займа, тем ниже становится доля процентов в ежемесячном платеже. К концу срока клиент платит банку мизерную долю процента и погашает остаток основного долга. Преимущество аннуитетной схемы — равные суммы ежемесячных платежей, которые позволяют однозначно принять решение по заявке на кредит исходя из уровня дохода потенциального клиента.
- Более выгодный для заемщика способ расчета — дифференцированный. Он встречается редко, поскольку размер платежей в первые годы намного отличается от ежемесячных выплат в конце срока. Изменяющаяся доля процентов прибавляется к постоянной сумме, которая идет на погашение основного долга. Для клиента дифференцированный метод расчета более выгоден: при небольших сроках кредитования переплата намного ниже, чем при аннуитетной схеме.
Если у вас аннуитетная ипотека, лучше всего проводить досрочное погашение в первые годы кредитования, когда сумма процентов составляет значительную часть всех выплат. В случае дифференцированного метода расчетов не имеет значения, когда вы произведете внеплановое закрытие займа: это выгодно в любой момент.
Заемщик может единовременно закрыть долг перед банком или производить досрочное погашение частями. Сравним эти варианты по степени выгодности для клиента:
- Если заемщик выплачивает основной долг целиком до даты окончания договора ипотеки, банк не имеет право получить проценты, которые начисляются в оставшийся срок займа. Данный вариант позволяет клиенту неплохо сэкономить и невыгоден для банка.
- При частичном досрочном погашении банк предлагает два варианта изменения кредитного графика: снижение суммы платежей или уменьшение срока ипотеки. С точки зрения экономии денег выгоднее сокращать срок займа, чем уменьшать платежи.
Частичное досрочное погашение для банка выгоднее, чем полная выплата ипотеки до окончания срока действия договора. В 2019 году банки крайне редко включают пункты о санкциях при досрочном частичном или полном закрытии займа. Конкуренция в ипотечном сегменте растет, и банки стараются привлекать клиентов максимальной лояльностью.
Например, у вас ипотека на 20 лет под 11%, стоимость жилья составляет 2 миллиона рублей, первоначальный взнос 500 000 рублей. Сумма кредита составляет 1 500 000. Размер ежемесячного платежа при исходных условиях 15 483 рубля. Общая сумма выплат без учета страховой премии (она оплачивается отдельно) составит 3 715 920 рублей. Если вы стабильно погашаете заем по графику, переплата к концу срока составляет, согласно ипотечному калькулятору Сбербанка, 2 215 920 рублей. Если клиент выплатит ипотеку за 5 лет, общая сумма выплат вместе с процентами составит 1 956 840 рублей. Сумма процентов по исходным условиям за 5 лет составит 456 840 рублей. Далее для определения суммы излишне уплаченных процентов нужно взять график аннуитетных платежей с указанием размера процентов в каждой выплате и сложить все суммы за годы кредита. Разница между 456 840 рублей и рассчитанной суммой и есть та самая цифра, на которую досрочно обогатился банк.
Для более точных расчетов (а они понадобятся при подаче заявления с претензией в банк) необходимо использовать формулу подсчета процентов, которую использует конкретный кредитор.
Итак, вы путем подсчетов определили, что разница между реальными и фактическими процентами по займу достаточна для обращения в суд. Более точно формулировку относительно прав банка не возвращать излишне полученный доход смотрите в пункте 6 статьи 809 ГК РФ. Порядок действий при полном досрочном погашении ипотеки с требованием вернуть переплату:
- подайте в банк заявление о полном досрочном погашении жилищного кредита. В договоре указано, за какой срок до предполагаемой даты расчета нужно предоставить заявление. Обычно это 30 календарных дней;
- произведите досрочную выплату основного долга в оговоренный срок;
- получите у кредитора справку о полном погашении ипотеки. Также необходимо забрать закладную на квартиру с отметкой банка о погашении займа;
- снимите обременение с квартиры в Росреестре;
- произведите точный подсчет суммы переплаты с помощью банковской формулы расчетов кредита;
- напишите заявление в банк с указанием расчетов и требованием вернуть переплату;
- получите у кредитора официальный отказ исполнить ваше требование либо согласие и ждите поступления денег на счет;
- в случае получения отказа готовьте документы для судебного обращения.
Итак, вы получили отказ от банка вернуть переплаченные проценты и подаете иск против кредитора. Обращаться нужно в суд по месту нахождения банка или по месту регистрации истца. Судебная практика по таким делам весьма разнообразна: судьи попеременно принимают сторону то частного заемщика, то банкиров. Нередко истцу удается добиться своего после нескольких неудач. Например, в 2015 году жительница алтайского края Ирина Шиченко затеяла тяжбу со Сбербанком. Речь шла о возврате переплаты за досрочное погашение потребительского кредита. По сути механизм здесь такой же, как в ипотеке, поэтому данный прецедент необходимо принять во внимание.
В районном суде гражданке отказали в удовлетворении иска. Суд мотивировал отказ тем, что попытка пересчитать проценты приводит к изменению условий договора. А заемщик не имеет права в одностороннем порядке изменять кредитный договор без согласия на то кредитора. Разумеется, банк был против того, чтобы пересчитывать проценты. Но истица не оставила идею получить компенсацию от банка. В том же году ее муж в качестве ее представителя подал апелляцию в краевой суд. И там супруги получили отказ с аналогичной мотивацией. Суд снова постановил, что попытка изменить условия договора незаконна.
Следующим этапом в этой истории стало обращение супругов с жалобой на решение краевого суда в Верховный суд. И здесь заемщиков ждала победа: Верховный суд постановил, что банк должен вернуть переплату женщине. Доводы судей районного и краевого суда Верховный суд признал несостоятельными с точки зрения правовых норм.
Почему Верховный суд принял решение в пользу истца? Кредит представляет собой банковскую услугу, которую заемщик по факту покупает у кредитора. На кредит распространяется действие Закона о защите прав потребителей. И заемщик вправе отказаться от услуги (равно как при определенных обстоятельствах покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи). Соответственно, заемщик вправе требовать перерасчета процентов с учетом реального времени пользования займом.
Если вы планируете обращаться в суд, будьте готовы к затяжным рассмотрениям, решениям не в вашу пользу и судебным издержкам. Заранее следует учитывать расходы на госпошлины, адвоката и так далее. Если вы уверены в своей правоте — идите до конца.
При сокращении срока пользования кредитом размер страховой премии тоже должен быть меньше, чем фактически выплатил заемщик. Переплату по страховке можно вернуть по такой же схеме, как и переплату по ипотечным процентам. Сначала надо провести досрочное погашение, потом взять справку в банке об отсутствии долга, затем обратиться в страховую компанию с заявлением о возврате части страховых взносов. Если страховщик отказывается удовлетворить требование заемщика, можно обратиться в суд.
Сложнее обстоит дело с возвратом денег по страховке, которую клиент оформил непосредственно в банке. Необходимо тщательно изучить договор страхования и уточнить, имеются ли в нем ограничения на возврат излишне уплаченной страховой премии. Если вы сами некогда подписали документ, по которому при досрочном погашении вы не можете получить часть страховой премии обратно, добиться справедливости будет сложно.
После досрочного погашения у заемщика всегда есть возможность вернуть 13% от суммы ипотечных процентов. Сделать это можно при наличии официально подтвержденного налогооблагаемого дохода.
Ипотека – кредит, выдаваемый на много лет, по нему приходится уплачивать много процентов. Некоторые заемщики стараются расплатиться с банком пораньше, закрывая ипотеку досрочно и не растягивая платежи на 10–30 лет. В таких ситуациях, когда платежи идут с опережением графика, необходим пересчет процентов.
Разберемся, как получается переплата и можно ли заемщику вернуть эти деньги, если кредит возвращен раньше срока.
При погашении кредита вы обязаны выплатить банку проценты за пользование заемными средствами. Проценты начисляются на остаток суммы долга, поэтому их размер по мере погашения меняется: вначале их окажется много, потом – становится все меньше.
За счет этой уравниловки на определенном этапе вы платите больше процентов банку, чем должны. К концу срока счет сравняется, но при досрочном погашении долга вам останется должен банк, а не вы ему.
Например, по графику вы должны выплатить проценты на остаток в 900 000 рублей за 30 дней, но вы в прошлом месяце досрочно внесли половину долга, а в этом платеж перевели раньше на неделю. В результате по факту вы должны выплатить проценты только на 450 000 рублей всего за 23 дня. Соответственно, внеся платеж по графику, вы переплатили и требуется возврат процентов при досрочном погашении.
Про проценты при досрочном возврате средств говорится в Гражданском Кодексе РФ:
Таким образом, оплачивать проценты при досрочном погашении заемщик обязан только до дня такого погашения. Достаточно только заблаговременно оповестить банк о своем намерении. Требовать деньги сверх того – по графику, составленному на более длительный срок, кредитор не вправе.
Проблема в том, что банк-кредитор настроился уже получить со своего клиента определенную прибыль и спланировал, что по конкретному ипотечному договору будет оплачено определенное количество процентов строго по графику. В течении нескольких лет он будет получать от клиента деньги – часть самого долга и проценты за пользование заемными средствами.
Когда заемщик спешит с погашением долга, чтобы сэкономить, банк недополучает эти проценты. Поэтому всеми возможными способами он старается просто расторгнуть ипотечный договор, оставив себе все ранее уплаченные деньги.
Последний платеж при полном досрочном погашении банк обязан пересчитать – он выставит заемщику счет на остаток основного долга и прибавит начисленные проценты за последний месяц вплоть до дня выплаты. Все остальные проценты, которые идут по графику далее, уже не придется оплачивать – банк перестанет их начислять, так как база для их расчета исчезнет.
Обычно этим взаимоотношения кредитора и заемщика заканчиваются: клиент отдает последнюю сумму и полностью закрывает свой долг. При этом то, что было раньше – переплата по процентам из-за аннуитетных платежей – остается в прошлом. Банк не затрагивает эти деньги при расчете последнего платежа, считая их уже своими. Вот их-то и можно частично вернуть, добившись полного пересчета выплат по ипотечному договору. Жаль, что размер такой суммы незначителен.
Сначала необходимо произвести расчеты с учетом реального срока погашения кредита, а не по ранее составленному графику. Это нужно, чтобы разобраться – действительно ли банк в текущий момент вам что-то должен или все уже выровнялось и проценты уплачены строго за то время, когда вы действительно пользовались кредитом.
Если есть разница в суммах, уплаченных и рассчитанных по фактическому сроку кредита, то остается лишь написать заявление на возврат излишне уплаченных процентов при досрочном погашении.
Заявление направляется в адрес банка-кредитора. Лучше сдать его лично в канцелярию и получить на втором экземпляре отметку о приеме документов с датой. Это пригодится, если дело дойдет до судебных разбирательств. Рассматривается такое обращение до 30 дней. В зависимости от ответа банка вы будете действовать дальше:
- Получите сумму процентов, рассчитанную банком при корректировке.
- Обратитесь в суд с исковым заявлением о нарушении банком положений ГК РФ о взимании платы по кредиту за период, когда вы уже погасили его и прекратили пользоваться заемными средствами.
Иногда переплата незначительна и заемщики принимают решение не бороться за эту сумму. Иногда банк сам включает корректировку в расчет последнего платежа и потому что-то дополнительно требовать уже невозможно.
Воспользуйтесь помощью эксперта в финансовых вопросах или консультанта из банка, чтобы проверить свои изыскания.
Один из примеров подобной ситуации с возвратом процентов при погашении кредита досрочно приведен в Информационном письме ВАС РФ от 13.09.2011 N 147. В пункте 5 обзора судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений ГК РФ о кредитном договоре говорится, что суд принял решение о пересчете процентов по кредиту при его возврате раньше срока. Заемщик предоставил расчет аннуитетных платежей, что доказывало переплату процентов на тот период, в который кредитом он уже не пользовался.
А уже через месяц в Гражданский Кодекс РФ были внесены изменения законом №284-ФЗ от 19.10.2011, которые закрепили действующий порядок досрочного погашения кредитов. В том числе отдельно введена норма о том, что в случае досрочного возвращения средств банк не может потребовать уплаты процентов за период, в котором пользование кредитом уже не осуществлялось.
Многие заемщики допускают ошибки при погашении ипотеки, которые мешают снизить переплату и сэкономить.
При ипотеке обязательно страхование самого предмета ипотеки – недвижимости, а страхование жизни и здоровья заемщика – добровольное. Полиса необходимо пролонгировать ежегодно в течение всего срока действия ипотечного договора. При этом страховая сумма по имуществу остается неизменной – равной стоимости квартиры или дома, а сумма страхования жизни снижается – соизмеримо остатку обязательств по кредиту. Чем меньше долг, тем меньше страховое возмещение, ведь оно должно покрывать именно оставшуюся сумму кредита перед банком в экстренных случаях.
По обоим договорам можно вернуть взносы, если досрочно погасить ипотеку. Хотя чаще всего банки и страховые компании предлагают просто переоформить полис так, чтобы выгодоприобретателем стал не кредитор, а сам бывший заемщик. Однако при определенной настойчивости есть возможность получить страховые взносы за неиспользованный период до конца действия годового полиса.
Проще всего с защитой ипотечного жилья – закончилось действие договора ипотеки, автоматически расторгается и договор страхования, деньги будут возвращены по заявлению без лишних формальностей.
С личным страхованием заемщика сложнее – есть определенные ограничения, не позволяющие получить страховку обратно, так, при присоединении клиента к коллективному договору страхования, он не может вернуть деньги при досрочном погашении ипотеки. Поэтому требуется внимательно изучить условия договора и правила страхования, и только потом подавать заявление на возмещение неиспользованной страховки.
Без долгих и сложных расчетов, а также при погашении как досрочно, так и по графику, вы можете получить возмещение процентов по ипотеке из налоговой инспекции. Эти затраты относятся к базе для расчета имущественных налоговых вычетов – вернуть удастся НДФЛ, уплаченный ранее.
Вычет предоставляется в размере суммы уплаченных процентов по ипотечному договору, но не более 3 млн рублей – 13% от этой суммы будет возвращено на счет заемщика, либо можно написать заявление в отделе кадров и получать зарплату без взимания НДФЛ опять же в пределах суммы процентов. Этот вычет доступен ежегодно в течение всего срока кредитования до тех пор, пока заемщик не вернет 13% от 3 млн рублей – 390 000 рублей.
Для получения денег от налоговой достаточно заполнить декларацию по НДФЛ, подать заявление на возврат подоходного налога, предоставить документы об уплате процентов по ипотеке и сам кредитный договор.
Возврат излишне уплаченных процентов по ипотеке при досрочном ее погашении возможен, но только тогда, когда есть реальные расхождения между платежами по графику и фактическими суммами. Внимательно изучите условия ипотечного договора, действующее законодательство, условия кредитования и страхования, рассчитайте платежи по ипотеке, чтобы выяснить, действительно ли вы сможете что-то получить от банка. Если нет, то стоит воспользоваться другими способами получения выгоды при ипотеке и вернуть неизрасходованную страховку, а еще – получить налоговый вычет.
Обратитесь за консультацией к тем, кто уже сталкивался с этой ситуацией, или к экспертам по финансам, чтобы с минимальными затратами получить причитающееся и снизить переплату при ипотеке.
Займы по кредитам в наше время есть, пожалуй, почти у каждого совершеннолетнего жителя страны. А у некоторых даже не по одному такому займу. Соответственно, многих интересует, каким образом вернуть % по ипотеке, если она была погашена раньше срока.
Возврат средств предполагает несколько случаев:
- Клиент решил осуществить досрочное погашение. В таких ситуациях финансовая компания должна делать перерасчет % на оставшуюся часть суммы, создав тем самым новый график для осуществления платежей.
- Еще один вариант – если ипотечный заем погашается полностью.
Чтобы справиться с проблемой, от финансовой компании нужно затребовать справки, что ипотека погашена полностью, а так же пересчитать % за период пользования по факту и за тот период, в который заемщик не использовал средства финансовой компании.
Чтобы вернуть деньги, нужно выполнить определенные шаги. Разберем, какие именно.
Придерживайтесь следующей инструкции:
- Для начала обратитесь за помощью к специалисту с юридическим образованием. Чаще всего первая консультация является бесплатной.
- Далее соберите необходимый пакет бумаг.
- Напишите заявление в финансовой компании на возврат %.
В большинстве случаев финансовая компания требует, чтобы заявление было написано за месяц до списания средств.
Каждый клиент, взявший заем в финансовой компании, имеет право получить 13% от переплаты по ипотеке. Данный факт нужно обязательно учитывать, если решено вернуть вычет.
- У клиента банка не будут отнимать 13% от ЗП определенный срок. Этот срок будет длиться до тех пор, пока вся суммы вычета не будет погашена.
- 13 % будут возвращаться 1 раз в год с учетом всех расходов. Эта сумма будет возвращаться, пока не погасится вся сумма налога.
Для этого следует обратиться в налоговые органы.
Напрасно некоторые опасаются возвращать средства, даже если это нужно сделать через суд. Данная процедура совершенно законна на уровне арбитражного суда.
А вот разбирательства по возврату процентов почему-то встречаются гораздо реже. Почему же люди не так охотно идут возвращать свои кровные деньги? Если используется аннуитетный платеж, то % авансируются. А потому даже если вы полностью погасили ипотеку за год, хотя брали ее на десять, то в 1-ые месяцы вы оплатили такие проценты, какие платили бы, если бы пользовались финансами несколько лет.
Выплаченные % можно рассчитать, используя обычный ипотечный калькулятор, а так же зная ставку по кредиту и те месяцы, когда средства использовались по факту.
В текущем 2018 году, как и в предыдущем, можно выбрать для себя, как именно вы будете возвращать средства – сразу всю сумму или с помощью ежемесячного вычета % без недоплаты налога. Естественно, воспользоваться первым способом можно только в том случае, если заем, взятый в финансовой компании, погашен полностью.
Если же дело дошло до разбирательства в суде, то высшие судебные инстанции в 95% случаев встают на сторону заемщика, а судебные издержки берет на себя финансовая компания, являющаяся ответчиком. Кроме того, вы можете запросить компенсацию за моральный ущерб.
О том, как именно вернуть проценты, можно узнать из видеоролика.