Молодые люди думают, что хорошее дело браком не назовут, и не спешат скреплять печатью отношения. Но как быть, если вы не хотите расписываться, но желаете совместно решить квартирный вопрос. Можно ли взять ипотеку на двоих без брака? Каковы ее особенности?
Еще десять лет назад считалось, что кредит на совместную покупку квартиры сожителям взять нереально. Поэтому кредит оформлялся на одного из гражданских супругов, второй выступал поручителем. Но такой договор ущемлял право на собственность кого-то из пары.
Сейчас банки стали лояльнее относиться к тренду многолетних незарегистрированных отношений. Да, специальных программ нет у организаций, по которым разрешено взять ипотеку на двоих не в браке. Однако согласно отзывам, большинство крупных банков, например, Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ 24 и другие, готовы рассматривать пару в гражданском браке как семью.
Правда, у семей с зарегистрированными отношениями есть выбор, какое оформление собственности выбрать: совместное или как долевое. Люди, не состоящие в браке, могут только делить жилье на доли, и каждый владеть своей частью недвижимости.
Особенности долевой собственности указаны на рисунке ниже. Например, при продаже в случае развода доли второй владелец части квартиры имеет право первоочередной покупки.
Банки разрешают созаемщикам, которые не состоят в браке, взять ипотеку при условии соинвестирования. Доли в недвижимости будут распределены согласно:
- первоначальной договоренности;
- тому, сколько каждый будет выделять средств на погашения ипотеки;
- финансового участия в первоначальном взносе.
У долевой собственности есть положительные стороны. Ведь по российским законам, квартира, которая куплена не в браке на мужчину, к женщине, с которой он проживает, отношения не имеет. Гражданский супруг не наделен и правом наследования. Есть случаи признания собственности через суд, но это долго и сложно. А при долевой собственности часть недвижимости можно сравнительно легко продать часть квартиры в случае расставания.
При оформлении долевой собственности согласно внесенным средствам есть один существенный минус. Связан он с неравномерным получением налогового вычета. Напомним, что статья 220-я Налогового кодекса России определяет предельную стоимость недвижимости в 2 млн рублей, от которой можно получить имущественный вычет 13%. Кстати, вычет есть и по уплаченным процентам по ипотеке.
Например, если Иванов и Петрова приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей и распределили доли как 60 и 40 процентов соответственно, то Иванов получит максимально возможный налоговый вычет в 260 тысяч. А вот его гражданская супруга Петрова может надеяться только на 208 тысяч (13% от стоимости ее доли в 1,6 млн).
Если бы супруги купили квартиру в браке в совместную собственность, они могли бы рассчитывать на налоговый вычет в 520 тысяч (жена тоже получила бы 260 тысяч). А обезопасить себя от потери при разводе муж мог по брачному контракту, который необязательно показывать в налоговой.
В общем, мы пришли к таким выводам, отвечая на вопрос, можно ли оформить ипотеку на двоих не в браке.
Банки могут предложить взять ипотеку сожителям, если они оформят долевую собственность согласно понесенным расходам.
При неравномерном распределении долей можно потерять часть налогового вычета.
Добрый день! Подскажите пожалуйста, есть ли возможность нам с молодым человеком взять в ипотеку квартиру , в браке не состоим, у меня официальный доход 11000 ( но если поможет могу с работы взять справку что получаю наибольший доход) , он сам ИП, т.е. официального дохода нет. Хотелось бы чтобы квартира была пополам , платить будем вместе. но ипотеку получается мне придется оформлять на себя? как не ошибиться? и так же , если вдруг прекратим отношения , то как с этим быть ? что б долг не повис на мне одной?
жду очень Вашего ответа. Спасибо
Ответы юристов ( 2 )
Возьмите своего молодого человека созаемщиком по кредиту. Право собственности на квартиру оформите по 1/2.
- 7,0 рейтинг
- 2556 отзывов эксперт
Семейное законодательство четко указывает на случаи, когда приобретаемое имущество становится совместным (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Если брак не зарегистрирован, то говорить о совместно нажитом имуществе не приходится.
Чтобы защитить имущественные интересы при оформлении ипотечного кредита, целесообразно оформить его на обоих сожителей, которые будут привлечены банком в качестве созаемщиков. При этом приобретаемый объект недвижимости должен быть оформлен в долевую собственность покупателей пропорционально их финансовому участию в покупке. Такой способ оформления ипотечного жилья позволит в будущем избежать бесперспективных судебных разбирательств.
Хотя в Семейном кодексе такого понятия не существует, для более достоверного анализа многие банки ввели в анкету клиентам такую графу, где необходимо указать свое семейное положение. Если потенциальный заемщик указывает, что он живет в гражданском браке, то банк, может посчитать общий семейный бюджет и это даст возможность увеличить сумму кредита.
Но большинство кредиторов не принимают доходы гражданской жены или мужа без каких-либо документальных оснований. Для подтверждения намерения погашать ипотеку из совместного бюджета, он или она могут выступить в роли созаемщика. Таким образом, гражданские супруги уравниваются в своих правах и обязанностях перед кредитором, а недвижимость может быть оформлена в долевую собственность.
Поэтому наличие гражданского брака не является препятствием для оформления ипотеки. При недостатке личных доходов привлекается созаемщик.
Варианты оформления могут быть следующими:
- кредит и недвижимость оформляется на одного из супругов (чаще это тот, у кого больше доход);
- кредит оформляется на обоих (один выступает заемщиком, второй – созаемщиком). Недвижимость при этом является долевой собственностью.
Основное преимущество такого получения ипотеки то, что банк считает совместный доход. С другой стороны, минусы более существенны:
- в случае прекращения совместного проживания возникают споры по последующему погашению ипотеки и разделу имущества;
- гражданские супруги не могут учувствовать как семья в различных государственных и региональных жилищных программах;
- на оценку кредитоспособности основного заемщика могут повлиять действующие кредиты второго супруга, а также наличие негативной кредитной истории.
В любом случае – гражданский брак дает определенное право выбора. Лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, могут взвесить отрицательные и положительные моменты такого приобретения недвижимости путем оформления ипотеки. Официальный же брак право выбора не предоставляет: доходы и расходы супруга или супруги в любом случае учитываются при расчете кредитоспособности, а приобретенное жилье является совместной собственностью (за исключением наличия брачного договора).
Если гражданские супруги продолжают совместное проживание и исправно платят ежемесячные платежи, то проблем не возникает. Вопросы появляются тогда, когда пара не желает продолжать совместное проживание и речь идет о разделе имущества.
Если изначально квартира была оформлена на обоих супругов, то она может быть поделена только согласно их долям. Вариантов может быть несколько:
- оба согласны продолжать оплачивать кредит;
- один из супругов не желает оплачивать ипотеку и хочет отказаться от имущества;
- один из супругов не желает оплачивать ипотеку и не отказывается от своих прав на жилье.
Вторую ситуацию можно разрешить, переоформив вторую долю квартиры на одного собственника, который и будет погашать задолженность. При этом отказавшийся сможет вернуть себе затраченные средства только в судебном порядке. Для этого необходимо подтвердить, что затраты на первоначальный взнос осуществлялись из личных доходов.
Переоформить недвижимость можно только по согласию банка. В свою очередь, кредитор может не дать разрешение на такую операцию, если посчитает, что лицо, которое желает переоформить на себя всю недвижимость, не имеет достаточно доходов для самостоятельного облуживания задолженности.
В третьей ситуации избавиться от второго собственника, который не желает оплачивать ипотеку, достаточно сложно. В итоге может сложиться ситуация, когда один из созаемщиков продолжает погашать ипотеку самостоятельно, а после закрытия кредита получает претензии в частности раздела имущества. Без обоюдного согласия решить вопрос можно только в судебном порядке.
Квартира может быть также реализована третьим лицам. После чего происходит полное погашение задолженности, а оставшуюся сумму бывшие гражданские супруги делят по обоюдному согласию.
Если же жилье изначально оформлялась только на одного собственника, то доказать свои права на недвижимость второму из гражданских супругов очень сложно.
Стоит также обратить внимание, что гражданские супруг-супруга не имеют каких-либо прав на долю второго лица, в том числе права наследства. Продажа доли третьему лицу происходит в обычном порядке, то есть при предоставлении отказа второго дольщика или не ранее чем через 30 дней после его уведомления.
Чтобы обезопасить себя от потери вложений на случай раздела, лучше оформить жилье в долевую собственность. На это соглашаются не все банки, поэтому при получении первичных консультаций, потенциальному заемщику стоит уточнить этот вопрос.
Если же банк согласен на оформление долевого права собственности, супругам необходимо договориться между собой о размере долей. Обычно они соизмеримы с вкладом каждого. Это относится как к первоначальному взносу, так и к вкладу каждого при оплате ежемесячных платежей.
Подтверждением финансовых затрат на обслуживание ипотеки также будет квитанция на имя плательщика, даже если кредит оформлен на другое лицо.
Таким образом, гражданские супруги могут претендовать на ипотечный кредит наравне с теми, кто зарегистрирован в официальном браке. Исключение составляют льготные государственные программы. Для предупреждения возможных споров следует, помимо долевой собственности, все затраты оформлять документально.