Можно ли как-то квартиру в ипотеке поменять на другую? Когда человек берет недвижимость в кредит, то чаще всего для него это единственная возможность обзавестись собственным жильем. Тем не менее, со временем его финансовые возможности могут улучшиться, или же потребуется переезд, а значит, придется сменить и квартиру. Как поменять квартиру в ипотеке? Какие документы нужно собрать? Отметим, что это действие можно осуществить только в том случае, если соблюдаются определенные условия.
Ипотека – это довольно распространенный вид кредитования, когда залогом является приобретенная недвижимость. Даже если вся сумма еще не погашена, это не значит, что обменять квартиру в ипотеке на большую или разменять ее запрещается. Так, на время осуществления выплат частичным владельцем будет банк, а значит, различные сделки с этой недвижимостью должны осуществляться с его разрешения. На вопрос, можно ли будет обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, ответ положительный. Однако необходимо выполнить следующие условия:
- срок выплат на данный момент должен составлять, минимум, несколько лет,
- у клиента не должно быть ни одной просрочки, в том числе по предыдущим кредитам.
Что касается первого пункта, то в некоторых ситуациях банки увеличивают этот срок. Все зависит от условий предоставления ипотеки и отношений между банком и клиентом. Как переоформить ипотеку? Для этого необходимо собрать определенные бумаги, среди которых можно выделить:
- удостоверение личности,
- заявление на размен находящейся в ипотеке квартиры,
- договор кредитования,
- выписка из лицевого счета,
- выписка из домовой книги,
- согласие от всех зарегистрированных в жилье лиц в письменном виде,
- документы на квартиру,
- свидетельство о бракосочетании (при необходимости),
- подтверждение беспроблемных выплат.
Как показывает практика, подобные операции для банков являются нежелательными. Тем не менее, в некоторых случаях выдается согласие. Конечно же, будут проанализированы все риски и только после этого принято соответствующее решение.
Итак, мы выяснили, что обменять ипотечную квартиру можно, если договориться с банком. Для честных плательщиков это не станет проблемой. Тем не менее, как обменять квартиру в ипотеке? Эта процедура осуществляться в несколько этапов:
- подбор нового жилья,
- обращение в финансовое учреждение с желанием поменять квартиру в ипотеке на другую. Пишется заявление о замене залога и повышении стоимости займа,
- в случае одобрения со стороны банка оформляются все необходимые бумаги,
- жилье выходит из-под залога, который переносится на новую недвижимость.
Отметим, что при использовании такой схемы обязательно нужно заключить два договора купли-продажи – по одному на каждую квартиры. Помимо этого, новое жилье должно быть одобрено банком, поскольку на неликвидную квартиру кредит не будет выдан.
Казалось бы, все легко, однако, на практике, этот процесс имеет несколько подводных камней. Пока новая квартира не перейдет во владение банка, старая будет также находиться в залоге. Это значит, что поменять ипотечную квартиру на другую недвижимость или на дом будет сложно, поскольку большинство покупателей откажутся от сделки из-за слишком высокого риска. Как можно выйти из этой ситуации? Существует несколько других вариантов.
Первый вариант заключается в том, что заемщик может оформить еще один кредит на определенную сумму денег и выплатить полностью ипотеку. Это позволит снять обременение с квартиры. Далее она продается, а средства оказываются на руках, что даст возможность погасить второй кредит. После этого остается определенная сумма, которую можно внести в качестве первого взноса на новую квартиру.
К сожалению, этот вариант не лишен недостатков. Поскольку у человека есть ипотека, то чтобы оформить новый кредит, у него должен быть довольно высокий уровень дохода. Также нужно понимать, что осуществление всех этих действий потребует значительных затрат, а поэтому следует заранее все просчитать.
Второй вариант заключается в том, что можно переоформить ипотеку на другого человека. Он будет исправно выплачивать кредит, а поэтому банк такая сделка может устроить. Полученные деньги можно будет использовать для получения ипотеки на другую квартиру. Конечно же, найти покупателя и получить разрешение от банка будет непросто. Кандидат на перевод ипотеки должен соответствовать требованиям в финансовом плане и не иметь проблем в прошлом.
Мы уже разобрались с требованиями банка для замены жилья в ипотеке. Чтобы обменять квартиру на большую или меньшую, нужно учитывать разницу в цене, поскольку может быть неравноценное переоформление.
Важно! Самый благоприятный вариант – обменять недвижимость, которая имеет приблизительно одинаковую стоимость. При этом не имеет значения площадь. Это может быть квартиры меньших размеров, но в лучшем районе с хорошим ремонтом.
В этом случае вы находитесь в выигрышной позиции, поскольку банк легко согласится на такую сделку. Для переоформления не требуется много времени, а если ликвидность нового жилья выше, то банк будет в этом только заинтересован.
Также для банка будет выгодно оформить ипотеку на другую квартиру или дом, если стоимость выше текущей недвижимости на 20% и больше. Это увеличит цену залога, размер выплат, что для финансового учреждения является возможностью заработать больше денег. Однако для клиента банка появляется проблема, связанная с поиском дополнительных средств для перекрытия разницы в цене.
Практически нереально получить согласие банка в том случае, если цена другой квартиры ниже, чем стоимость текущего кредита. Конечно, жилье можно переоформить, однако только в том случае, если большая часть ипотеки уже выплачена. В большинстве подобных ситуаций клиенты банков получали отказ и вынуждены были искать альтернативные способы обмена.