Ведущие российские банки – Сбербанк и ВТБ24, выходят на международные рынки, они хотят сыграть на интересе россиян к заграничной недвижимости, а так же трудностях с получением кредита в другой стране. Самое интересное, что ставки обещают установить на уровне европейских, которые значительно ниже, чем в России.
Такая новая услуга российских банков, как ипотечный кредит на зарубежную недвижимость действительно способен раздвинуть территориальные границы ипотечного кредитования.
Спрос на заграничную недвижимость растет – в первую очередь приобретают жилье за границей ради возможности отдохнуть, во вторую – с целью инвестиций. Так же не стоит недооценивать такие виды мотивации как лечение, обучение и просто престиж.
Трудности с получением ипотеки в иностранных банках у россиян возникали из-за того, что у зарубежного кредитора отсутствует доступ к кредитной истории (что вполне решаемо – достаточно запросить отчет через посредника) и невозможность проконтролировать реальные доходы потенциального заемщика.
Сбербанк и ВТБ24 не обещают, что получить ипотеку за границей через них будет гораздо проще, но как минимум удобнее из-за того, что оформление идет более привычным образом и на более привычных условиях. Самое важное, что дочерние компании наших ведущих банков за границей, по данным РБК, будут принимать заявки на ипотеку, составленные в России. Но без личных визитов в иностранный офис банка обойтись все равно не получится, как в случае с междугородней ипотекой по России.
ВТБ24 планирует помогать с покупкой жилья в Англии и Франции, Сбербанк – в Хорватии и Чехии. Страны, наиболее востребованные у наших земляков для своих нужд, в этот перечень не входят (Болгария, Испания, Черногория, Германия, Латвия), как и страны для инвестирования в покупку недвижимости (Великобритания, США, Швейцария, Австрия). Пока неизвестно насколько будет востребованным продукт от наших банков, потому, что все-таки по ставкам выигрывают банки иностранные.
Если у нас средняя ставка по ипотеке, с учетом даже государственных льгот, действующих в настоящее время, составляет около 13%, то в Турции – это 9%, в Болгарии и Черногории 7%, в Латвии и Италии 5%, в Испании и Чехии 4%, в Германии и Франции – 2,5%.
По этим же ставкам иностранные банки готовы кредитовать и россиян, единственное требование – высокий первоначальный взнос до 50%.
Достаточно остро стоит вопрос получения ипотеки, кто работает в чужой стране. Так, например, некоторым нашим соотечественникам удается получить одобрение по ипотеке в Чехии далеко не с первого раза. Для эмигрантов есть отдельные требования при оформлении ипотеки, не свойственные нашим банкам.
- От клиента требуют внести депозит, равный сумме полугодовых платежей по ипотеке в качестве финансовой подушки безопасности – если возникнут проблемы с выплатой, то ипотека будет некоторое время погашаться за счет этих средств.
- Еще одна особенность – в договор с банком может быть включен пункт, который был бы не возможен у нас: если заемщик не платить по ипотеке, то квартира переходит в собственность банка без обращения в суд.
Для одобрения ипотеки иностранным банком нужно показать за счет чего она будет погашаться. Самые лояльные к россиянам банки могут принять положительное решение по заявке лишь из-за того, что заемщик платежеспособен по российским меркам – постоянная работа, востребованная профессия, достойная оплата труда, наличие уже имеющейся недвижимости в собственности.
Ипотека за границей — какие условия выдвигают банки?
Другие банки, менее лояльные, будут изучать не только подтверждение наличия имущества, но и то, каким путем оно досталось потенциальному заемщику. То есть для наших банков источник благосостояния клиента не так важен – главное, чтобы он был, в случае с иностранным банком – важно все, даже источник активов, имеющихся у заемщика.
Проще всего получить ипотечный кредит в заграничном банке работнику крупной государственной корпорации, а так же нефтяных или газовых компаний.
Казалось бы, если ставка по ипотеке в России в разы выше, чем в других странах, то самый оптимальный вариант – именно кредит от иностранного банка на покупку жилья. Но и тут не все так просто. Нужно учитывать, что зарплату заемщик будет получать в рублях, а ипотеку выплачивать в валюте, поэтому колебания курсов могут сильно сказаться и на выгодности ипотеки под характерно низкий для заграничных банков процент, и на вообще возможности его выплачивать.
Чтобы приобретать жилье с целью инвестиций за границей нужно как минимум очень хорошо разбираться в рынке недвижимости конкретного региона, в результате не столь известных в России иностранных кризисов, есть случаи, когда покупка теряла в цене до половины за достаточно короткий срок.
Последнее, что стоит отметить – дополнительные расходы. Содержание дома или квартиры может обходиться достаточно дорого. Кроме того, могут возникать дополнительные комиссии, например, за оформление кредита.
Если в случае с обычной российской ипотекой все обсуждается и предусматривается заранее, потому, что все дополнительные расходы типовые, то предусмотреть особенности каждой страны в разрезе тонкостей ипотечных сделок практически не возможно.
По этому иногда возникают сюрпризы в виде единовременной комиссии в 1% от стоимости жилья или необходимости оформления депозита, достаточного для погашения ипотеки в течение полугода.
Каждый второй россиянин, покупающий зарубежную недвижимость, рассматривает возможность ипотеки, уверяют риэлторы. Предпочтение россияне отдают Европе, потом Америке и странам Востока. Например, небольшую квартиру (38 м2) в Германии можно купить за 14 тыс. евро, виллу в Турции (270 м2) – за 58 тыс. евро, а дом с двумя спальнями в Америке – за 200 тыс. долларов.
Не смотря на привлекательность данных цен, многие все же делают выбор в пользу приобретения российской недвижимости. И дело тут далеко не в патриотизме. Процедура получения ипотеки и вида на жительства в другой стране достаточна сложна.
Российские банки не занимаются предоставлением ипотечных кредитов на покупку недвижимости в других странах мира. Прежде всего, по причине высокой затратности процедур проверки зарубежного объекта недвижимости, организовывать которые пришлось бы российским банкам. В результате этого процентные ставки, которые у нас и так в 2-3 раза выше ставок западных банков, превратились бы просто в заоблачные.
Существует большая группа стран, где получение ипотечного кредита россиянами в принципе возможно, но требования и процедуры банков этих стран являются жёсткими по отношению к нерезидентам (в первую очередь, по отношению к нерезидентам ЕС). На практике это приводит к тому, что процент одобрения ипотечных кредитов для россиян относительно невысок. Вышесказанное относится к Италии, Греции, Португалии, Чехии, США, Турции, Хорватии, Финляндии.
Именно в этих случаях на выручку приходят российские банки. Если покупателю принципиально важно приобрести объект зарубежной недвижимости с использованием кредита, но получить ипотеку в зарубежном банке не удается, то россияне обращаются за кредитом в российский банк – пусть процент по кредиту там и выше.
Эксперты рынка недвижимости сходятся в одном: брать ипотечный кредит на покупку зарубёжной недвижимости гораздо выгоднее в иностранном банке, где приобретается недвижимость. Средняя фиксированная ставка по ипотечным кредитам в странах ЕС и США составляла 3,5-6% годовых, срок кредитования – 30 лет, размер кредита – 60- 80% от стоимости приобретаемой недвижимости.
| Страна | Размер | Срок | Ставка |
| Великобритания | до 70% | до 20 лет | от 3,3% |
| Германия | до 60% | до 20 лет | от 3,9% |
| Испания | до 60% | до 40 лет | от 4,3% |
| Кипр | до 70% | до 40 лет | от 3,6% |
| Франция | до 80% | до 25 лет | от 2,9% |
| Израиль | до 60% | до 30 лет | от 3,5% |
Это зависит от срока, на который вы берёте кредит. Если это срок 1-3 года, то, возможно, более эффективны будут кредиты в евро, курс которого отражает сейчас относительную слабость процессов восстановления в европейской экономике. Рублёвый кредит в иностранном банке западной страны получить невозможно. Выбирать, скорее всего, придётся из местной валюты, доллара или евро. Таким образом, вы будете нести валютный риск – при доходе в рублях кредит будет то дорожать, то дешеветь.
Для получения ипотеки придётся понести большие транспортные расходы для посещения страны, где располагается объект недвижимости. Важно устранить визовые проблемы – при отсутствии разрешения на посещение иностранного государства бессмысленно покупать в нём недвижимость. Кроме того, если вы не знаете местного языка, то придётся заплатить за перевод документов и консультационные услуги. Эти проблемы могут быть решены агентством недвижимости, которому придётся заплатить процент от сделки.
Несмотря на определённые сложности и неудобства при получении ипотеки на зарубежную недвижимость, ваши деньги и нервы окупятся сторицей, поскольку на сегодняшний день за рубежом предлагают условия более выгодные, чем в России.
Совет Сравни.ру: За рубежом всегда есть компании, основанные россиянами. Обратитесь к ним – так будет легче провести ипотечную сделку.
- Как получить ипотеку в иностранном банке
- Как взять ипотеку и что для этого нужно
- Как взять ипотеку в сбербанке
Европа — наиболее популярна среди россиян с точки зрения приобретения недвижимости. По различным оценкам, каждый второй россиянин приобретает квартиру за границей с использованием ипотеки.
Европейские банки выдают ипотечные кредиты со ставками от 2-3 до 7%. Это в 5 раз ниже, чем в России. Кредиты можно получить только на недвижимость, которая расположена в регионе работы банка. Это значит, что направить заемные средства на приобретение российской квартиры нельзя. Все потому что на время ипотеки квартира будет находиться в залоге у банка, а, соответственно, он будет оценивать ее на предмет ликвидности. Банк должен быть уверен в том, что он сможет легко продать квартиру, на которую предоставляется займ.
Стоит учитывать, что в некоторых европейских странах со сложным экономическим положением ипотечные кредиты выдаются на менее выгодных условиях. Например, в Болгарии, Турции, Испании ставка по ипотеке может достигать 9%.
Обычно кредиты выдаются исключительно под жилую недвижимость. Получить кредит на приобретение коммерческой недвижимости иностранцу будет крайне проблематично.
Ипотечный кредит могут предоставить на срок до 30 лет, но банком будет оцениваться возраст заемщика. Стандартно заемные средства можно получить на 80% от стоимости недвижимости. Но сейчас банки в целях привлечения заемщиков одобряют кредиты и на 110% от цены застройщика. Эти 10% в дальнейшем пойдут на оплату дополнительных сборов, связанных с оформлением. Есть и страны с более жесткими условиями. Например, в Италии потребуется внести до 60-80% собственных средств.
Существуют ограничения по сумме ипотеки. Так, в Германии не приветствуются «недорогая» ипотека до 60 тыс. евро, в Италии — до 100 тыс. евро, в Великобритании — до 500 тыс. евро, а в Турции выдаются кредиты и на 10 тыс. евро.
При просрочке по ипотеке банки обычно не обращаются в суд, а настаивают на срочной продаже объекта.
Все страны можно разделить на группы с точки зрения доступности ипотечных кредитов. Это:
- Ипотечные кредиты недоступны или к заемщикам предоставляются настолько жесткие требования, что получить кредиты практически нереально. Сегодня в перечень таких стран входят Италия, Кипр, Хорватия, Австрия, Черногория, Швейцария, Англия, Румыния.
- Ипотеку получить вполне возможно, но ее оформление подразумевает территориальные или процедурные ограничения. Например, Германия, Чехия и Франция.
- Ипотека достаточно доступна, но условия кредитования менее выгодные. Среди таких стран, например, Португалия, Испания, Финляндия.
Эксперты рекомендуют изначально выбрать объект недвижимости. Часто бывает, что квартира уже находится в собственности какого-либо банка, тогда оформить ипотеку можно будет только в нем. Более того, банк может предлагать более выгодные условия для «своих объектов». Если недвижимости небанковская, можно обратиться в любой банк.
Далее необходимо обратиться в банк (лично или через посредников) и ознакомится с его требованиями к заемщику и перечнем запрашиваемых документов.
Главное при принятии решения о предоставлении ипотеки — это способность заемщика исполнять свои обязательства по кредиту. Требования к платежеспособности заемщиков варьируются в каждом банке и стране. Например, в Испании необходимо иметь ежемесячный доход в три раза больше, чем платежи по кредиту.
Во многом от результатов оценки заемщика зависит процентная ставка, которая ему предоставляется. Поэтому, чем больше документов предоставит заемщик, тем более выгодные условия ему предложат. Это могут документы, подтверждающие доход; выписка из лицевого счета банка; справка-характеристика заемщика из российского банка или БКИ; свидетельства о наличии недвижимости, автомобиля. Обратите внимание, что документы нужно будет перевести с русского. Расходы на это могут достигать 150-200 евро.
В большинстве банков потребуется справка из банка о наличии средств на первоначальный взнос. В ряде стран дополнительно могут запросить учебную или рабочую визу, поручительство резидента страны, справку об отсутствии задолженностей по кредитам, разрешение от властей на приобретение недвижимости.
Кстати, не всегда у заемщика есть необходимость обращаться в банк, часто можно получить рассрочку непосредственно у застройщика. Например, такими предложениями можно воспользоваться в Болгарии, Турции, Черногории. Рассрочка предполагает выплату суммы займа в период до года без начисления процентов.
А в переживающей тяжелейший кризис Греции банки и вовсе приостановили ипотечное кредитование и рассрочка является единственным вариантом приобрести жилье при нехватке собственных средств. Не предоставляют такие займы и в Великобритании.