Оформление кредитного договора по ипотеке – ответственное мероприятие, при котором важно учитывать массу факторов, поскольку от правильности понимания зависит ваше благосостояние на протяжении нескольких последних лет. Именно поэтому при приобретении жилой недвижимости на условиях ипотечного кредитования важно внимательно изучать договор и условия сделки. А лучше сразу обратиться к юристу, который сможет изучить документ и выявит все возможные риски.
Кредитный договор по ипотеке оформляется документально при приобретении квартиры, частного дома, строительстве и т.д. Учитывая, что берется достаточно солидная сумма на длительный период, важно заранее ознакомиться с текстом документа, оценить свои возможности и потенциальные риски. Основное внимание следует уделить суммам выплат, страховым рискам, правам кредитора и заемщика, возможности смены условий кредитования в одностороннем порядке и т.д.
Ипотечные договора условно можно подразделить на два вида:
- выдаваемый под залог приобретаемого объекта недвижимости – при этом оформляется лишь ипотечный договор,
- оформляемый под залог уже имеющегося имущества. В этом случае оформляется два договора – кредитный и залоговый.
Именно в этом и состоит разница между договором ипотеки и кредитным договором.
Первый вариант наиболее распространен, поэтому на нем остановимся несколько подробнее. Вне зависимости от формы составляемого документа, в договоре должны присутствовать основные пункты:
- Стороны договора – здесь представляется информация относительно того, кто выступает залогодателем, а кто – залогополучателем.
- Объект договора – конкретный объект недвижимости и полными характеристиками, кадастровыми данными и т.д.
- Схема и условия, на которых предоставляется кредит.
- Стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
- Ответственность каждой из сторон, права и обязанности каждого – для разъяснения всего, что здесь написано и что под этим подразумевается следует обратиться к юристу. Только он сможет вам пояснить основные условия предоставления кредита банком и проконсультировать относительно их приемлемости на практике.
- Порядок целевого использования и погашения.
Примерный образец кредитного договора по ипотеке вы можете скачать здесь.
В зависимости от ряда обстоятельств форма и текст документа могут различаться, поэтому перед подписанием важно тщательно ознакомиться с текстом и проконсультироваться с юристом относительно наличия подводных камней и возможных рисков. Так вы избавите себя от возможных неприятностей в будущем.
Срок перечисления кредита на банковский счет заемщика. В среднем он составляет три рабочих дня. Это важно для того, чтобы подписание договора и перечисление средств за покупку новостройки происходило одновременно. Дата перечисления денег и зачисления их на счет могут различаться. И после их формального зачисления на счет будет невозможно отказаться от договора. К тому же с этого дня и начинается отсчет процентов, даже если подписание документа не состоялось по той или иной причине.
Комиссии за обслуживание счетов в банке – несмотря на то, что ЦБ РФ запретил вводить дополнительные комиссии за обслуживание счетов, на практике довольно часто встречается обратное. Поэтому будьте готовы к тому, что придется значительно переплатить или выявить сей факт еще до того, как произойдет подписание кредитного договора по ипотеке.
Внимательно изучите не только основные условия кредитования, но и помесячный расчет платежей. Если изначально идут более крупные суммы, то в конце наблюдается некоторое уменьшение — дифференцированные платежи. Если же платежи аннуитетные, то выплаты будут равными на протяжении всего срока кредитования.
Банк, как и любое иное кредитно-финансовое учреждение, может отказать в предоставлении ипотечного кредита без объяснения каких-либо причин в любой момент. Это обстоятельство прописывается в прочих условиях договора. Обратите на данный пункт особое внимание, поскольку до него мало кто доходит, а там могут быть прописаны условия по комиссиям, страхованию и т.д.
В случае досрочного погашения ипотеки будьте готовы к штрафным санкциям. Все дело в том, что при оформлении займа банк планировал получить определенную сумму за указанный период. Но при преждевременном погашении проценты теряются, что приводит к значительной экономии. Однако, далеко не все банки соглашаются на досрочное погашение кредита.
Подписание договора по ипотечному кредитованию осуществляется до того, как произойдет регистрация приобретаемого объекта недвижимости в собственность.
Заниженная или завышенная цена объекта недвижимости по ипотеке не относится к официальным схемам кредитования, но это может произойти при сговоре сторон или банальной ошибке. Снижение цены (ипотека с недофинансированием) возможно при желании уйти от уплаты налогов, но если сей факт раскроется, то придется понести уголовное наказание.
И это далеко не полный перечень всех обстоятельств, на что стоит обратить внимание при подписании кредитного договора по ипотеке. Заручившись поддержкой опытного юриста, вы сможете избежать массы проблем и крупных финансовых затрат.
Юридическая «безопасность» заемщиков при заключении ипотечной сделки – дело рук самих заемщиков
Юридическая «безопасность» заемщиков при заключении ипотечной сделки – дело рук самих заемщиков. Столкнуться с обманом, конечно, может любой, но чаще всего заемщики становятся жертвами собственной невнимательности или непросвещенности, поэтому не помешает повторить нехитрые правила, которые помогут избежать неприятных и «неожиданных» последствий заключения ипотечной сделки. На что обратить внимание при заключении договора ипотечного кредита?
Юридическая безграмотность становится особенно опасной, когда на кону значительные денежные суммы, оформление в залог собственной недвижимости.
Для минимизации рисков заемщику следует быть бдительным и не знать несколько нехитрых, но очень важных правил.
1. Прежде всего, соберите информацию о кредитной организации (банке), в которой вы намериваетесь оформить кредит. Используйте информацию из интернета или найдите знакомых, которые обслуживались или обслуживаются в конкретной организации, – общая информация о банке, порядке и дисциплине, отношении к клиентам будет полезна.
2. Договоритесь о встрече в офисе кредитной организации, чтобы осмотреться на местности, задать интересующие вопросы, и понять уровень обслуживания клиентов.
3. Будьте осторожными, внимательными и дотошными в ознакомлении с документами, схемами и условиями предоставления и возврата кредита, оформления и погашения залога.
4. При ознакомлении с документами смело делайте их ксерокопии, фотографируйте их на камеру мобильного телефона, если копию сделать невозможно. Запросите заранее документы, которые имеют отношение к процедуре получения и обслуживания кредита, в особенности – проекты документов, которые необходимо будет подписать. Это позволит вам внимательно все прочитать. Важно ознакомиться с полным текстом подписываемого документа, так как «хитрые» условия могут быть спрятаны в любом месте.
5. Ни в коем случае не поддавайтесь на спешку. Документы требуют тишины и внимательного ознакомления, чтобы вам не говорили другие лица. Подписывайте только те документы, смысл которых вам понятен.
6. Обращайтесь за помощью к ипотечным брокерам, юристам, риэлторам, если имеется такая возможность. Иногда привлечение юриста на подписание документов может спасти вашу недвижимость.
Стоит отметить 5 основных рисков, о которых нужно помнить при оформлении ипотечного кредита:
1) Риск обращения взыскания на залог (недвижимость) в случае невыплат по кредиту.
2) Риск нарушения или ненадлежащего исполнения требований по кредитному договору, договору об ипотеке. Нарушение может быть наказано штрафом.
3) Риск изменения ставок по кредиту. Особенно актуально, если кредит предоставлен на долгий срок.
4) Риск наступления жизненной ситуации, которая не позволяет исполнять требования по кредитному договору, не оговорена в кредитном договоре.
5) Риск приобретения недвижимости с юридическими «дефектами», что может повлечь утрату недвижимости в будущем, но сохранения обязательства по возврату кредита.
Уделите особое внимание разделу «Заемщик обязуется».
1. Рекомендуем переписать договор на «русский» язык и выписать из него все обязательства и требования, которые вам нужно будет исполнять. Часто заимодавцы требуют сообщать в письменной форме о важных изменениях и других обстоятельствах из вашей личной жизни. Например, об изменении фамилии, смене места жительства.
2. Запишите все сроки, которые нужно соблюдать по кредитному договору. Например, какой нужно выждать срок после уведомления о досрочном погашении кредита?
3. Проверьте полномочия лиц, которые подписывают с вами документы. Как правило, сотрудники кредитных организаций действуют на основании доверенностей.
4. Требуйте экземпляр доверенности для себя.
5. Соберите и храните в надежном месте всю документацию, которая была вами подписана. На практике встречаются случаи, когда клиенты не придают значения документам, забывают некоторые свои документы у помощников или посредников. 6. Внимательно рассмотрите все условия в подписываемых вами документах, особенно — вопросы о финансовых санкциях (штрафах) за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитного договора, например, пени за просрочку выплаты процентов, порядок реализации заложенного имущества, порядок досрочного погашения кредита.
Место для обмана найдется везде, где речь идет о больших деньгах, так что уже с момента зарождения в 1997 году рынок ипотеки «открыл» перед отечественными мошенниками и аферистами массу возможностей. Не исчезли, констатирует советник агентства юридического анализа и судебной защиты «Лубянка-Лекс» Арсен Исоян, лазейки для недобросовестных манипуляций в сфере ипотечного кредитования и сейчас. При этом подавляющее большинство экспертов, опрошенных РИА Новости, сходятся во мнении, что в случае, когда ипотечными кредиторами выступают банки, о настоящем, уголовно наказуемом мошенничестве речи чаще всего не идет.
Банки, которые специализируются на ипотечном кредитовании, слишком дорожат своей репутацией, настаивает руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина. Другое дело, обращает внимание эксперт, кредитные агентства и частные кредиторы – с этими участниками рынка ипотеки надо быть намного осторожнее. «Хотя даже в этом случае я бы говорила не о мошенничестве, а об особых условиях кредитования, которые отличаются от условий кредитования в банках«, — оговаривается Кажикина.
Схожую точку зрения высказывает генеральный директор компании «Ипотек.Ру» Дмитрий Овсянников, утверждающий, что мошенничество возможно только со стороны неподотчетных Центробанку микрофинансовых организаций. А вот банки, по мнению Овсянникова, могут лишь усложнить жизнь клиенту – например, вначале одобрить кредит, а как только заемщик найдет квартиру, без объяснения причин отказать. И хотя заемщик при этом понесет убытки, действия банка трудно назвать преступными. Впрочем, не совсем добросовестной может быть и работа с ипотекой у банкиров.
Так, финансист компании «Регион-Строй» Роман Алексеев советует помнить о не совсем законных скрытых платежах – некоторые банки или региональные операторы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) взимают плату за сопровождение сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств, несмотря на официальный запрет АИЖК. «Как правило, такие платежи взимаются через неформально аффилированные компании, а иногда и напрямую самой кредитной организацией. Размер вознаграждения может достигать 1,5% от суммы кредита. В такой ситуации заемщик ставится перед фактом, и платить все равно придется», — поясняет эксперт.
Еще одну зону риска описывает старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф» Вадим Черданцев – это снятие обременения с квартиры в записи в Росреестре после погашения кредита. «Банк, разумеется, выражает готовность погасить запись об ипотеке после полной выплаты кредита, но на практике это часто происходит после регистрации перехода права собственности на нового покупателя. Это означает, что квартира продолжает находиться в залоге у банка даже после того, как он уже вернул свои денежные средства в полном объеме«, — предупреждает собеседник агентства.
По мнению Черданцева, именно жесткие регламенты некоторых банков, которые не позволяют заблаговременно знакомиться с теми или иными документами, а также недостаточная ясность в процедуре погашения ипотеки и формируют некоторые юридические риски для заемщиков, чем могут воспользоваться мошенники.
При оформлении кредита на квартиру самым важным моментом можно назвать подписание договора, который в действительности состоит из 2-х частей: один подтверждает выдачу займа, а второй – передачу приобретаемого жилья в залог. Вот последний как раз и считается ипотечным договором. На что в нем заемщик должен обратить внимание, чтобы впоследствии не быть обманутым? Какие «подводные камни» может скрывать такой договор? Не эти вопросы и не только, постараемся ответить в нашей статье.
Основные понятия
Для начала разберемся, кто выступает сторонами договора и что является его предметом.
По действующему законодательству сторонами ипотеки является заемщик (залогодатель) и банковское учреждение (залогодержатель).
Предмет договора — это залоговое недвижимое имущество, в качестве которого выступает чаще всего квартира либо частный дом. Жилая недвижимость должна иметь адрес и конкретную стоимость, определенную независимым оценщиком. В документе обязательно нужно указать права, по которым данное жилье является собственностью заемщика, а также наименование органа, зафиксировавшего этот факт. Уточним, что предметом ипотечного договора не могут выступать те объекты, которые находятся в собственности муниципалитетов либо государства.
Основным элементом документа считается срок выполнения обязательств, то есть тот промежуток времени, в который заемщик обязуется возвратить банковскому учреждению установленную сумму. Если залогодатель ее не выплатит, то банк по соглашению сторон либо через судебные органы может забрать недвижимость себе для погашения задолженности.
Самые важные моменты
Если обратиться к юристу с вопросом, на что в соглашении обратить более пристальное внимание, то он, долго не раздумывая, ответит: «В ипотеке важно все!». Действительно, отдавая в залог свое будущее жилье, лучше учитывать любую мелочь. Однако подчеркнем наиболее важные моменты:
1. Права банка. Данный раздел стоит изучить очень внимательно, в частности, не закреплено ли там право банка, в одностороннем порядке поменять процентную ставку, срок и остальные важные параметры.
2. Обязанности заемщика. Требования, предъявляемые банковским учреждением к заемщику и прописанные в договоре, могут и не носить финансовый характер. Другими словами, обязанности этого клиента перед банком после предоставления ему кредита не ограничиваются лишь одним своевременным погашением долга. Например, в соглашении может быть прописано ежегодное предоставление в банк справки о доходах и копии заверенной трудовой книжки. Также в обязанности входит регулярное предъявление документа об уплате страховки, которую кредитополучатель должен оформить по условиям данного соглашения.
Обязанность заемщика состоит и в том, что он с установленной периодичностью должен предоставлять предмет залога для осмотра, чтобы банк-кредитор был убежден, что обеспечение по ипотеке находится в целости и сохранности. Следует уточнить, что говорится в ипотечном договоре об этих проверках, вдруг залогодержатель выставит чересчур много требований.
3. Страховка. Обязательно нужно проверить, какие условия страхования прописаны в договоре, так как на данный момент на отечественном ипотечном рынке есть правила страхования, являющиеся обязательными для выполнения заемщиком, а есть и добровольное страхование рисков, от которого может зависеть величина процентов по самому кредиту.
4. График платежей. Важно, чтобы график платежей по займу был оформлен, как приложение к основному документу, заверенное подписью и печатью уполномоченных лиц. К сожалению, очень часто сотрудники кредитных отделов объясняют график просто на словах, а ведь человеческий фактор всегда имеет место, и они вполне могут случайно допустить ошибку (к примеру, неправильно сказать сумму или срок).
5. Дополнительные сборы и комиссии. В договоре должны быть четко прописаны все взимаемые сборы и комиссии (за рассмотрение заявки, за зачисление ссуды на счет, за ведение кредитного счета и другие), а точнее их размер, как правило, он указывается в процентном соотношении к сумме предоставляемого ипотечного кредита. Лучше сразу знать, за что придется платить, чтобы правильно распределить свои расходы и ничего не переплатить.
6. Расторжение договора. Это очень важная информация, читая данный пункт, следует быть предельно внимательным. Нужно понять, при каких условиях банковское учреждение обладает правом расторгнуть договор ипотеки, требовать полного погашения ссуды, а при невыполнении данного требования – забрать предмет залога у кредитополучателя. Как показывает практика, если просрочка платежей повторилась более 3-х раз в год, это может быть расценено как невыполнение условий согнлашения.
7. Штрафы и другие санкции. Данный документ, как правило, предусматривает определенные санкции за нарушение его условий. Многие банки здесь проявляют просто небывалую изобретательность, именно поэтому стоит уделить как можно больше внимания деталям: размеру штрафов за просроченный платеж, сумме пени, начисляемой на просроченную задолженность, а также праву банка-кредитора повышать процентную ставку за просрочку.
Обычно штраф за каждый день просрочки насчитывает примерно 0,5% от величины просроченного платежа. Если в договоре указаны более существенные суммы, то есть повод подумать, нужно ли связываться с данным банком?
8. Форс-мажор. У всех в жизни может сложиться непредвиденная ситуация, которая сделает невозможной выплату кредита. Однако даже такие форс-мажоры решаются довольно цивилизованно, нужно только прописать все условия и способы разрешения в договоре ипотеки. Как правило, если заемщик не может далее погашать долг, он заявляет об этом банку-кредитору, и квартира (дом), выступающая залогом, продается, а из полученной суммы гасится остаток задолженности по займу. После чего, если какие-либо денежные средства остаются, то их получает залогодатель. Причем право на продажу залоговой недвижимости в большинстве случаев прописывается в договоре, а если это не сделано, то банк может предложить варианты, которые устроят не всех заемщиков. Поэтому данный пункт должен быть четко отражен на бумаге во избежание неприятностей в будущем.
В заключение отметим, что на стадии подписания вычеркнуть или изменить какой-либо пункт ипотечного договора уже не удастся, поэтому его содержание стоит изучать заранее. Как вариант, можно показать его специалисту. К сожалению, незнание условий не освобождает от ответственности.