Например, зачем нужна и для чего делается оценка квартиры при оформлении ипотеки, почему без нее банк не желает выдавать заем? Именно на эти вопросы мы постараемся ответить в настоящей статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Так вот в пункте первом данной статьи указано, что в договоре об ипотеке в обязательном порядке должны быть определены предмет ипотечного займа, его оценка, а также иные обязательства сторон.
В таком случае банк заинтересован в выяснении истинной стоимости собственности, т. к. от этого будет зависеть, понесет ли банк убытки в случае уклонения от платежей со стороны заемщика.
Если недвижимость уже была оценена независимой компанией, повторная оценка может не потребоваться, но данное решение может принимать только банк (о том, кто вообще может проводить оценку недвижимости, читайте тут). Если, например, заемщик откажется от первой или повторной оценки недвижимости, ему могут просто отказать в выдаче ипотечного займа. Более того, в связи с инфляцией, колебанием цен на рынке недвижимости и нестабильностью рубля, оценка собственности, сделанная полгода назад и более от момента подачи заявления на ипотеку, будет признана неактуальной.
Причина, почему банки обязательно проводят оценку недвижимости, заключается в самой структуре сделки: выдавая заемщику ипотечный заем, банк значительно рискует, т. к. сумма и длительность займа довольно внушительные. Соответственно, если заемщик по каким-либо причинам начнет уклоняться от платежей или, что еще хуже, вовсе откажется от приобретенного жилья, банк может понести колоссальные убытки.
Именно поэтому для получения ипотеки банковскими организациями выдвигается столько условий: существенный первоначальный взнос, справки о доходах, требование привлечь созаемщиков или поручителей. Все это делается для минимизации рисков для банка.
В случае неблагонадежности заемщика банку необходимо возмещать денежные средства, потраченные на покупку недвижимости; самым главным и часто единственным способом возмещения служит продажа приобретенной недвижимости.
Для того, чтобы банк мог без проблем продать квартиру/дом/участок и вернуть затраченные средства, недвижимость должна отвечать следующим условиям:
- Обладать ликвидностью (то есть высоким и, желательно, массовым спросом).
- Обладать достаточно высокой стоимостью для возмещения убытков банку.
Именно для выяснения того, имеет ли недвижимость вышеперечисленные качества, и проводится оценка. Если недвижимость ликвидна и обладает высокой стоимостью, банк без существенного труда и в короткие сроки сможет возместить свои убытки.
Это значит, что, например:
- если недвижимость стоит 5 млн рублей, то ипотечный займ выдадут в размере 4 млн рублей;
- если же недвижимость стоит 8 млн рублей, заемщику выдадут ипотеку в размере 6,5 млн рублей.
Таким образом, заемщик напрямую заинтересован в высокой оценке приобретаемой недвижимости. Это особенно актуально для ситуаций, когда в рамках договора для получения ипотеки заемщик должен оформить в залог имеющуюся у него недвижимость.
Из видео узнаете что такое оценка квартиры для ипотеки и для чего она нужна:
Как мы уже говорили выше, от того, на сколько будет оценена недвижимость, зависит максимальная сумма займа, а значит, и размер ежемесячных платежей.
Более того, если недвижимость окажется существенно менее ценной, чем это было заявлено в договоре купли-продажи (его предоставляют банку наряду с другими необходимыми документами), это может послужить основанием для отказа в ипотечном займе или причиной изменения условий договора.
Такой вариант допустим только в случае, если оценка уже была проведена, причем не позднее, чем за шесть месяцев до подачи заявления и документов на ипотеку. Во всех остальных случаях оценка недвижимости, будь то дом, квартира или земельный участок, обязательна.
Во-первых, отсутствие проведения оценки было бы нарушением законодательства РФ, т. к. в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ, регулирующим порядок выдачи ипотечного займа, в статье девятой прямо указана обязанность сторон прописать в договоре стоимость квартиры согласно проведенным ранее оценкам.
Во-вторых, банку необходима данная процедура, т. к. это минимизирует риски, а также позволяет более объективно посмотреть на условия сделки.
В-третьих, оценка нужна и заемщику тоже: он сможет проверить соответствие оценочной и заявляемой продавцом стоимости — если продавец искусственно завысил цену, с помощью оценки обмана можно избежать.
Более того, удостоверившись в реальной стоимости недвижимости, заемщик сможет рассчитать собственные силы и выяснить, сможет ли он в случае чего погасить задолженность продажей недвижимости — в том случае, если она не оформляется в залог в рамках сделки.
Даже если на мгновение забыть, что оценка недвижимости обязательна в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ, у заемщика может появиться вопрос: а все-таки зачем нужно проводить оценку и платить за это достаточно немаленькие деньги (около 5000 рублей за всю процедуру для Москвы и Санкт-Петербурга), или же можно обойтись без нее? Что будет, если заемщик откажется?
Помимо того, что без проведения оценки банк может легко отказать в выдаче ипотечного займа, существуют и другие причины для проведения оценки.
- После оценки заемщик будет уверен, что разница между заявленной продавцом и реальной ценой обнаружится. Например, если продавец хочет получить за квартиру, дом или участок 5 млн рублей, оценка может выявить несоответствие, и недвижимость будет стоить уже, например, 4,5 млн рублей.
В случае, если реальная цена окажется ниже, чем заявленная продавцом, покупателю потребуется значительно меньшая сумма для покупки выбранной недвижимости.
После проведения оценки банком делаются последние корректировки договора, после чего выносится окончательное решение о выдаче ипотечного займа. Таким образом, для покупателя проведение оценки – это самый последний этап, после которого выбранная недвижимость, наконец, перейдет к нему в собственность.
Если приобретаемая собственность не оформляется банку в качестве залога, покупатель тем более заинтересован в проведении оценки: благодаря знанию реальной цены недвижимости, покупатель сможет в форс-мажорных обстоятельствах продать приобретенную в рамках ипотеки квартиру и погасить задолженность вырученной суммой.
- Процедура потребует дополнительных трат – около 5000 рублей для Ленинградской и Московских областей, 3000-4000 рублей для регионов.
Если потребуется срочная оценка с выдачей отчета в течение одних суток, за процедуру придется заплатить еще больше – обычно в полтора-два раза больше стандартного тарифа.
Итог проведенной оценки не всегда может устраивать клиента – это особенно актуально в тех случаях, когда клиент заинтересован в том или ином результате. Тогда ему может понадобиться привлечение других оценочных компаний для достижения нужных цифр, а это неизбежно повлечет за собой трату времени, сил и денег.
Таким образом, оценка недвижимости необходима обеим сторонам сделки и, более того, обязательна по закону. Но нужно учитывать, что банк и клиент заинтересованы в разных результатах оценки. Банку чаще всего выгоднее оценка, указывающая на меньшую реальную стоимость объекта, клиенту — наоборот; исходя из этого сторонами принимается решение, к какой компании обратится.
Независимые компании охотнее помогают клиенту, аккредитованные — банку, но в любом случае решение оценочной компании практически всегда незыблемо. Именно исходя из результатов оценки вносятся последние правки в договор, принимается окончательное решение о выдаче или невыдаче ипотеки гражданину, поэтому о ней стоит серьезно позаботиться.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.
Следом возникает вопрос — зачем вообще оценивать недвижимость? Ведь, видимо, это очень важно, раз даже в законе закреплено обязательство проведения оценки. Причина следующая: банк, выдавая крупный кредит, значительно рискует, ведь, по сути, нет стопроцентной гарантии возвращения ссудных средств. Чтобы минимизировать риски, оформляется обременение. То есть, в случае чего, залоговую недвижимость продадут, чтобы обеспечить невыплачиваемый займ.
Но далеко не каждую недвижимость можно продать быстро — например, дом на отшибе города и точно такой же дом поближе к центру будут обладать совершенно разным спросом. Фактор оперативности очень важен в вопросе реализации залогового имущества, ведь каждый месяц, пока жилье не было продано — это еще один месяц обслуживания, т.е. дополнительных расходов для банка.
Первый пример: современный коттедж, расположенный в 200 км от любого крупного города, будет обладать высокой ценностью, но низкой ликвидностью. Потому что, во-первых, в России население куда более охотно покупает квартиры, а не коттеджи, во-вторых, потому что мало кто согласится жить на таком расстоянии от экономических центров. Поэтому дом может продаваться за 5 млн. рублей и больше, но вот срок продаж будет высоким — в среднем 6-12 месяцев.
Второй пример: старая, захламленная однокомнатная квартира в здании, построенном в 70-х годах рядом с Садовым кольцом в Москве. Ее ценность может быть и не очень высокой, относительно более современных квартир в том же районе, но вот ликвидность у квартиры будет чрезвычайно высокой. Потому что очень многие россияне и москвичи хотели бы переехать поближе к центру. Плохой интерьер большого значения иметь не будет, т.к. для покупателей такого жилья главным параметром будет близость к центру города.
Параметры ликвидности и ценности также объясняют, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке. Новые дома часто строятся на периферии крупных городов. Соответственно, ликвидность жилья в таком районе может быть под вопросом. Без оценки можно примерно установить ценность жилья, но вот определить параметр ликвидности — с большим трудом. Поэтому ее и нужно проводить.
Проводить оценку может только профессиональный оценщик. У него должна быть лицензия, а также сертификат участника системы CPO. Кроме того, перед началом работ требуется в обязательном порядке страхование по системе гражданской ответственности на сумму 300 тысяч рублей. По итогам работ, клиенту выдается готовый отчет по установленной банком форме.
Строго говоря, оплатой оценки может заняться как покупатель жилья, так и ее продавец. Однако, по устоявшейся на российском рынке недвижимости практике, практически всегда бремя оплаты ложится на плечи покупателя. В договоре его будут называть Заказчиком.
Стоимость готового отчета зависит от региона, в котором расположено оцениваемое жилье, от стажа и статуса оценочной компании, а также от ее внутренней ценовой политики. В среднем по России отчет обходится в 3000-5000 рублей.
Оценка новостройки при ипотеке Сбербанка, ВТБ и других банков требует примерно одного и того же пакета документов:
- Свидетельство о регистрации имущества в Росреестре;
- Технический паспорт квартиры, план инвентаризации и экспликация. Получить эти документы можно в БТИ;
- Выписка из ЕГРН. Она должна удостоверять отсутствие обременения на квартире (когда она уже заложена физическому или юридическому лицу);
- Выписка из домовой книги, а также справка из управляющей компании, удостоверяющая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
- Правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- Документы, показывающие, сколько изначально стоила квартира (например, это может быть договор купли-продажи, в результате которого квартира была куплена);
- Если в доме была проведена перепланировка — разрешение на нее;
- В случае, если ипотека оформляется на еще не построенное жилье, нужен только паспорт и договор ДДУ.
Без оценки ни один банк не согласится выдать столь крупный кредит (ипотека по умолчанию считается кредитованием в больших размерах). Ведь оценка — это гарант обеспечения кредита: без заключения экспертов банк не может быть уверен, что, в случае проблем, он сможет быстро и с выгодой продать залоговое имущество. Чтобы банк принял отчет о проведенной оценке сразу и без вопросов, рекомендуем обращаться к аккредитованным оценочным компаниям.
Оценка недвижимости в новостройке является довольно востребованной услугой. В связи с этим у многих возникает ряд вопросов по данной теме. Интернет просто переполнен вопросами, а вот действительно адекватных ответов мало.
Мы решили исправить ситуацию и показать, что оценка квартиры в новостройке – не такая уж и сложная процедура. Далее – ответы на самые частые вопросы по теме.
Если квартира покупается полностью за собственные средства (без ипотеки) , то по закону в этом случае оценка не обязательна.
Если же квартира покупается/продается с привлечением средств от банка (по ипотеке), то в таком случае закон обязывает делать оценку.
На данный вопрос можно посмотреть сразу с трех сторон:
Во-первых это положено по закону “Об ипотеке”. Закон – есть закон.
Во-вторых бывает так, что квартира в ипотеку берется в этом году, а дом сдается 2-3 года спустя. Естественно стоимость за это время может измениться, а банку нужна стоимость именно на дату оценки.
В-третьих в договоре долевого участия при его заключении может быть прописана определенная площадь квартиры, а после сдачи в эксплуатацию выяснилось, что площадь немного увеличилась или уменьшилась (такое бывает). И естественно это также отражается на цене. Поэтому как ни крути, а оценка все равно обязательна.
Здесь есть два варианта:
Вариант 1: если квартира покупалась еще на этапе строительства, то ждем пока дом достроится и оцениваем сразу после сдачи дома в эксплуатацию и получения ключей. В разных банках сроки отличаются. Например Сбербанк сейчас дает на оценку и страхование квартиры 3 месяца с момента выдачи ключей (раньше давал 3 года).
Вариант 2: если квартира приобретается в уже готовой сданной в эксплуатацию новостройке (не на этапе строительства). В этом случае оценка делается сразу после покупки.
Если вы переводите ипотеку в другой банк, то для него вы – новый клиент. Что касается квартиры, то хоть она и располагается в новостройке и у вас уже есть оценка выполненная для вашего текущего банка, её все же попросят сделать повторно.
У каждого банка – свои стандарты и требования относительно оценки. Поэтому старый отчет об оценке для нового банка может быть просто неактуален. Да и оценка нужна свежая. Так что да, оценку для рефинансирования все же делать обязательно.
В целом сама процедура одинакова независимо от того, в каком банке у вас ипотека. Отличие заключается лишь в том, что у многих банков есть свои списки доверенных (аккредитованных) оценщиков.
Такие списки есть у Сбербанка, ВТБ, Альфа-Банка и других крупных банков.
По закону банки обязаны принимать оценку от любой оценочной компании, но все же часто рекомендуют обращаться именно к оценщикам из своих списков.
Поэтому, обращаясь к оценщику, уточняйте – работает ли он с вашим банком.
- Вызываете оценщика на осмотр квартиры.
- Производится осмотр, фотографирование, передаете копии необходимых документов.
- Делается расчет стоимости, составляется и оформляется отчет об оценке.
- Забираете отчет и передаете в банк.
Для ипотеки в различных банках, список документов для оценки может незначительно различаться.
Однако обычно хватает следующих:
– договор долевого участия;
– паспорт заказчика оценки (ваш).
В большинстве случаев этого набора документов уже достаточно. Однако в некоторых случаях банк может требовать чтобы к отчету оценщика также были подшиты копии:
– выписки из ЕГРН (выписка о праве собственности);
– технического паспорта (или технического плана).
В любом случае документы для оценки новостройки для ипотеки для каждого конкретного банка лучше на всякий случай уточнять у оценщика.
Закладная по ипотеке является именной ценной бумагой, удостоверяющее право банка на получение исполнения по кредиту, а также право собственности на вашу квартиру. Оформление этого документа обязательно по закону.
Оценка квартиры в новостройке для закладной делается сразу после сдачи дома и передачи квартиры от застройщика – вам (после подписания акта приема-передачи).
После оценки вы также оформляете страховку квартиры. Затем собираете все документы вместе, несете в банк и оформляете закладную. Причем страховка для ипотеки Сбербанка не может быть сделана раньше чем оценка поскольку без оценки она не делается.
Сроки для обязательного оформления закладной в разных банках могут быть разными.
Например оценка квартиры в новостройке для закладной Сбербанка на данный момент должна быть сделана не позже 3-х месяцев после подписания вами акта приема-передачи квартиры.
В зависимости от региона, города и аппетита оценочной компании, стоимость оценки квартиры может начинаться от 3 тысяч рублей и порой доходит до 7-8 тысяч рублей.
Цена может зависеть от количества комнат, площади квартиры и ценовой политики оценочных компаний в вашем городе. О стоимости оценки квартир подробнее можно почитать в ЭТОЙ статье.
Если ваша квартира расположена в Краснодаре, то мы с радостью поможем вам сделать оценку. Наша оценочная компания предоставляет качественные услуги по доступным ценам.
Для того, чтобы заказать оценку квартиры в Краснодаре или получить бесплатную консультацию, позвоните нам по телефонам: