Плюсы и минусы ипотеки в строящемся доме

Возможное банкротство застройщика.
Нельзя сразу заселиться в квартиру после оформления ипотеки, так как она еще не построена. Поэтому, если нет своего жилья, то придется тратиться еще и на аренду.

Купить новостройку в ипотеку можно только в том случае, если застройщик прошел в банке аккредитацию по своим объектам. А кредиторы имеют свои требования к девелоперам, касающиеся не только надежности компании, но и степени готовности объекта. Например, если в одном банке можно купить квартиру, когда дом существует только на макете, то в другом это возможности после возведения нескольких этажей.

Поэтому, если банк отказал в кредитовании, это не значит, что заем нельзя получить. А причина кроется в том, что застройщик просто не прошел аккредитацию. Есть смысл обратиться в другой банк.

Для банка ипотека на покупку квартиры в строящемся доме характеризуется высокими рисками, ведь нет гарантии окончания строительства. Ипотека – залог. А залога фактически нет, так как дом еще не построен. По этой причине банки ужесточают условия кредитования, требуя наличия поручителей или дополнительный залог в виде ликвидного имущества в собственности заемщика.

По договору долевого участия – документа дольщика, который вкладывается в строительство, заключая договор с застройщиком. Этот официальный документ отражает отношения сторон, и на его основании дольщик получит квартиру и свидетельство о праве собственности на нее, когда объект будет достроен.

Это наиболее безопасный вариант приобретения новостройки, так как договор долевого участия регламентируется Федеральным законом. Важно: недобросовестные застройщики предлагают заключить предварительный договор, который ни в коем случае нельзя подписывать. В противном случае могут возникнуть проблемы, связанные с невозможностью в итоге получить жилье, за которое участник уже заплатил.

Плюс в том, что уменьшаются риски. Середина этапа и конец – признак того, что строительство идет без проблем, и сдача объекта в эксплуатацию уже не за горами. Минус в том, что стоить жилье будет дороже, ведь стоимость квадратного метра увеличивается по мере возведения многоэтажки.

Важно провести сделку максимально чисто, чтобы не было проблем, связанных с переходом прав собственности.

По договору с кооперативом. Это самый ненадежный вариант покупки новостройки. Сделка не регистрируется, на руках у покупателя только членская книжка. По факту человек просто приобретает пай в жилищном кооперативе. Часто данной схемой пользуются девелоперы без разрешения на строительство. Они банально сначала строят дом, а только потом оформляют его официально. И здесь очень большой риск двойных продаж. Получится очень неприятно, когда покупатель в итоге не получит свое купленное жилье.

Они фактически не отличаются. Т. е. при покупки в кредит готовой квартиры и при оформлении займа на новостройку требованиям к заемщикам аналогичны. А именно:

Положительная КИ заемщика, созаемщиков и поручителей.
Гражданство и постоянная регистрация.
Платежеспособность. Официальный доход, причем размер зарплаты должен быть в 2.5 раза выше, чем размер ежемесячного платежа.
Стаж больше 1 года за последние 5 лет, от 6 месяцев – на последнем месте работы. Иногда банки требуют стаж от 3 лет.
Возраст от 18 лет до 75 лет. К примеру, если срок кредитования составляет 20 лет, то заемщику на момент обращения в банк должно быть не больше 55 лет.

Есть специальные и более лояльные требования для заемщиков, которые являются зарплатными клиентами банка или официально трудоустроенных в компании-партнере банка.

Заявление на ипотеку.
Паспорт.
Справка о доходах от работодателя по форме 2-НДФЛ или по форме банка.
Документы, удостоверяющие личность созаемщиков и поручителей.
Трудовая книжка вместе с копией.

Пенсионеры могут в качестве доказательства платежеспособности предоставить выписку со счета с пенсионными начислениями.

Многовато документов, не так ли? Но не следует опускать руки. Это общий пакет документов, для ознакомления. Все зависит от конкретного банка. К примеру, в Банке Жилищного финансирования вам могут оформить ипотеку всего по 2-м документам и с любой кредитной историей. Вероятность одобрения составляет больше 82%!

Если покупатель нашел надежного застройщика, проверил его репутацию (на предмет уже сданных объектов, возможных срывов работ), ознакомился с отзывами в интернете, то можно искать банк.

Обязательно следует убедиться, что у девелопера есть лицензии и разрешительные документы на строительство. Это возможно при обращении к юристу, хотя если застройщик прошел аккредитацию в банке, то, скорее всего, с бюрократической стороны все чисто.

Список банков есть у застройщика. Покупателю останется только изучить условия разных кредиторов, выбрать наиболее подходящие, собрать документы и направить заявки. Многие застройщики имеют своих брокеров, и в большинстве случаев эта услуга бесплатна. Обязательно следует воспользоваться этим, чтобы минимизировать время на оформления ипотеки.

Через определенное время банки ответят. Останется только выбрать один вариант из одобренных и получить от застройщика договор долевого участия. Шаблоны ДДУ уже согласованы с банками, поэтому брокер в короткие сроки приготовит договор, с которым можно уже идти в выбранный банк.

В банке нужно будет сделать первый взнос (если требуется), оплатить страховку и, соответственно, заключить договор кредитования.

После идет регистрация ипотеки в реестре. Обычно этим занимается специалист от застройщика. В любом случае все документы необходимо направить в юстицию для регистрации сделки. Данная процедура займет около 10 дней.

Через 10 рабочих дней вместе с зарегистрированным ДДУ следует снова идти в банк, чтобы поставить точку – деньги кредитор переводит на счет застройщика. С этого момента кредит оформлен, и у заемщика возникают долговые обязательства перед банком.

Ипотека в строящемся доме — эта тема, пожалуй, знакома каждой молодой семье в мегаполисах России.

Жилищный вопрос в нашей стране – один из самых проблемных, приобрести квартиру в крупных городах очень сложно.

Стоимость жилья настолько высока и так сильно разнится с реальными доходами граждан, что позволить себе покупку могут очень немногие.

Для некоторых семей ипотека становится выходом из положения.

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Банки не очень любят работать с данной программой, поскольку существует риск, что строительство сорвется или затянется.

При этом начнутся судебные тяжбы и разбирательства, которые занимают много времени и сил, но не дают финансовых выгод, а залог, как таковой, отсутствует.

Тем не менее некоторые кредитные организации решаются на данный вид кредитования, предоставляя своим клиентам ипотеку под строящееся жилье.

Для оформления подобной ипотеки клиентам нужно пройти два этапа:

На первом клиент подает пакет документов на выдачу займа, который рассматривает банк и принимает решение о выдаче кредита или отказе в нем.
На втором этапе, в случае положительного ответа, клиент собирает пакет документов, содержащих информацию о застройщике и планируемом жилищном объекте.

При этом банк проводит дополнительные процедуры проверки для того, чтобы убедиться в благонадежности застройщика.

Чем дальше в стадии строительства продвинулось жилье, тем больше шансов у клиента получить кредит в банке, и тем проще обычно бывают условия. Наиболее сложно взять кредит для покупки квартиры в проекте, который находится на стадии котлована.

При оформлении ипотечного кредита на строящееся жилье, банк требует с заемщика определенный пакет документов.

Первоначально это стандартный набор:

паспорт;
справка о доходах физического лица 2-НДФЛ;
копия трудовой;
дубликаты, снятые с налоговой декларации заемщика и его трудового договора (при условии трудоустройства);
дубликаты с профессионального сертификата и диплома;
соглашение на участие в долевом строительстве или инвестиционный договор;
дубликат решения застройщика о реализации квартиры, в котором указывается ее стоимость и технические характеристики.

Не исключено, что банк попросит предоставить документы о заемщике:

документ, описывающий право на строительство с соответствующими подтверждениями;
инвестиционный контракт;
свидетельство, регистрирующее право собственности на земельный участок, который застраивается;
акт по предварительному распределению квартир.

Порядок оформления покупки заключается в следующих действиях:

Подписывается соглашение с компанией, строящей дом, на бронирование квартиры. В нем прописываются основные характеристики жилья, условия приобретения, сумма первоначального взноса, сроки строительства и другие моменты.
Клиент обращается в банк для получения кредита, предоставляя финансирующей организации соответствующую документацию.
Банк рассматривает заявление, принимает по нему решение и, в случае положительного ответа, заключает с заемщиком ипотечный договор на определенных условиях.
Затем происходит оценка и страхование недвижимости, а также регистрация договора на ипотеку.

Для уверенности в получении долгожданной квартиры, необходимо проверить добросовестность застройщика.

Сделать это можно с помощью небольшого алгоритма:

При покупке квартиры в ипотеку, возникает немало рисков. Среди них, основной – незавершение или увеличение сроков строительства.

Первое возможно при финансовых проблемах у застройщика или рейдерских схемах.

Второе может быть связано как с финансовыми трудностями инвестора, так и с техническими процессами строительства.

При этом клиент несет серьезные потери, связанные с отсутствием жилья, необходимостью платить дополнительно за съем квартиры, невозможностью переоформить ипотеку и другие.

Существует также риск попасть на мошенническую схему с двойной продажей, разбирательство в которой также приносит большие убытки.

Использование ипотечного кредитования на стадии строительства имеет определенные преимущества:

Меньшая стоимость жилья — как правило, в случае со строящимся домом можно сэкономить до 30 процентов.
Возможность приобрести юридически чистое первичное жилье, которое нет необходимости проверять и страховать.
Удобную планировку жилья и возможность ее изменения под собственные требования.

В то же время, приобретение жилья в новостройке имеет и минусы:

небольшой выбор банков, предлагающих подобный продукт, что ограничивает возможности заемщика, в том числе в плане получения кредита по зарплатной карте;
наличие рисков, указанных выше.

Приобретение строящегося жилья в ипотеку – удобный вариант для тех, кто хочет сэкономить и готов немного подождать. При грамотном подходе, риски снижаются до минимума, и долгожданная квартира, наконец, встречает своих владельцев.

Смотрите видео, в котором юрист дает практические советы по покупке квартиры в строящемся доме:

Ипотека в строящемся доме, имеет весомые плюсы, но и содержит в себе некоторые минусы, а точнее ряд рисков. В таких случаях, банки стремятся максимально снизить свои риски при выдаче кредита.

А значит, для увеличения вероятности одобрения ипотеки, лучше всего выбирать жилье у уже аккредитованных банком застройщиков. Такой вариант, будет быстро рассмотрен и одобрен банком.

Выдавая ипотечный кредит заемщику, банк тщательно проверяет не только заявителя, но и застройщика. Если у застройщика плохая репутация или застройщик еще не успел успешно отстроить и сдать в срок какое-то существенное количество недвижимости, банк не пойдет на риск, и скорее всего, откажет в ипотеке.

Расскажем сегодня в нашем обзоре, какие риски существуют для ипотечного заемщика, как их можно минимизировать и как получит наиболее выгодные условия для покупки жилья и получения ипотечного кредита.

В качестве залогового имущества может выступать уже имеющее у заемщика жилье. Но оно, как правило, дешевле по стоимости, чем полноценное достроенное новое. Таким образом, сумма ипотечного займа может оказаться недостаточной для оплаты полной стоимости новых жилых метров. Значит покупая жилье в строящемся доме, нужно будет вносить значительные собственные средства. Поэтому, покупая жилье в строящемся доме, нужно тщательно рассчитывать кредит и первый взнос из собственных средств.

Обычно ипотека на строящееся жилье оформляется в два этапа:

Сначала заемщик подает документы в банк на оценку своей платежеспособности для определение возможности своего кредитования — персональную информацию, бумаги о доходах и трудзанятости;
Затем после одобрения заявки на получение кредита, в банк предоставляются бумаги по выбранному объекту недвижимости, банк должен их рассмотреть и одобрить выбор заемщика.

Перенос сроков сдачи объекта случается на практике очень часто. Главное, чтобы это не превратилось в долгострой. Когда сдача объекта переносится на полгода – год или даже несколько лет, это чревато для покупателя жилья, огромными непредвиденными расходами, причем уже даже неважно, по каким причинам это произошло.
Долгострой откладывает заселение в уже приобретенное жилье на неопределенный срок. Заемщик не может переоформить ипотеку и зачастую вынужден продолжать вносить платежи с завышенной процентной ставкой.

Банки стремятся застраховать все свои риски и часто выдают кредит с переменной ставкой – до оформления жилья в собственность одна ставка, после оформления ставка снижается. Это стимулирует быстрее оформить новое жилье в собственность, и стоимость залогового имущества возрастает. Так банк получит свои деньги назад и прибыль в любом случае.

Не исключены и различные мошеннические схемы, которые могут вести к банкротству застройщика. А уже купленное жилье в недостроенном брошенном доме, продать не удастся;
Есть также риск некачественного строительства, которое может обнаружиться далеко не сразу.

Прежде чем, предоставить ипотечный кредит, банк всегда тщательно проверяет застройщика. С заемщика банк обычно требует предоставить по выбранному объекту недвижимости следующие бумаги:

бумаги, подтверждающие право застройщика на владение землей под домом или ее долгосрочную аренду;
разрешение на строительство;
утвержденную проектную документацию на объект;
бумаги, подтверждающие целевое использование средств для строительства данного объекта.

Процедура одобрения банком объекта жилой недвижимости включает несколько этапов:

Сначала банк проверяет строительную организацию;
Затем проверяется строящийся объект;
После положительного заключения по объекту, банк разрабатывает схему кредитования выбранного заемщиком жилья.

Как видно, процедура проверки и одобрения не простая и требует времени, положительный исход заранее, совсем не гарантирован. Поэтому, банки нередко сами кредитуют застройщиков и внимательно следят за его финансовыми потоками в процессе строительства и затем предлагают заемщикам приобретать именно такое жилье. Такой вариант ведения дел, в конечном счете, выгоден всем заинтересованным сторонам. Покупатель получает жилье с хорошей скидкой, банк снижает свои риски, а значит и максимизируется его прибыль, застройщик получает необходимое ему финансирование без перебоев.

Рассмотрев минусы, стоит сказать и весомых плюсах, недостроенных новостроек:

Приобретать квартиру в недостроенной новостройке дешевле, чем когда дом уже сдан. Самым оптимальным считается приобретение жилья в наполовину построенном доме или хотя бы на одну треть (в этом случае и скидка может достигать 30%). В таких случаях, вероятность завершения строительства очень высокая, а цена еще довольно низкая;

Обычно банки рассматривают для выдачи ипотеки многоэтажные дома, в которых уже отстроено хотя бы 5 этажей.

В качестве строящегося объекта недвижимости, помимо квартир в многоэтажках могут выступать:

Недостроенный загородный дом;
Индивидуальное строительство жилого дома.

Для получения ипотеки при индивидуальном строительстве необходимо соблюсти следующие стандартные требования банков:

Здание должно быть отдельно стоящим, т.е. обособлено от каких-либо других построек;
Назначение участка земли под домом должно быть четко указано — под индивидуальное строительство;
Иметь каменный/железобетонный/кирпичный фундамент, а также подведенные коммуникации;
Текущий этап строительства жилья должен быть официально зарегистрирован в рег.палате.

Подводя итоги, можно сказать, что покупка жилья в недостроенном доме выгодна, прежде всего, из-за сниженной стоимости, если ее сравнивать со стоимостью метров в уже сданном доме. Однако, существует несколько типичных рисков, которые следует учитывать, подбирая свое будущее жилье.