Всегда ли единственное жильё при банкротстве физического лица остается у должника? Большинство потенциальных банкротов задаются этим вопросом, и часто страх остаться в буквальном смысле «без крыши над головой» удерживает должников от подачи заявления. Постараемся разобраться, что происходит с единственным жильем при банкротстве и может ли его забрать арбитражный управляющий.
Единственное жильё должника — это принадлежащая ему по праву собственности жилая недвижимость, забрать которую не имеют права. Но с рядом оговорок:
- Она является единственной зарегистрированной на должника и доступной для проживания недвижимостью.
- К жилплощади неприменимо обременение или какие-либо ограничения на использование.
В частности, дом или квартира банкрота не должны находиться в залоге или в ипотеке — только в этом случае единственное жилье при банкротстве гражданина останется у него.
На практике нередко встречаются случаи, когда у должника есть единственное жилье, но прописан и проживает он по другому адресу: к примеру, у родителей, членов своей семьи. В этом случае его право на полноценное пользование единственным жильем всё равно будет сохранено, и даже пустующая квартира должника не подлежит изъятию. Но чтобы пресечь излишнюю активность кредиторов, перед началом банкротства лучшим вариантом станет прописаться на единственной принадлежащей должнику жилплощади.
Если должник владеет двумя и более объектами недвижимости, то в процессе банкротства с «лишними» квартирами или домами придётся всё-таки расстаться. Они будут оценены и выставлены на торги, а полученные средства распределятся между кредиторами должника.
В этом случае многих должников волнует вопрос, можно ли продать недвижимость, сохранив тем самым хотя бы вырученные с её продажи средства. Важно прояснить, что банкротство физ. лица предусматривает возможность оспаривания и признания недействительными всех заключенных в течение последних трех лет сделок с имуществом.
В рамках процесса арбитражными управляющими проводится оспаривание договора дарения квартиры, её продажи или даже мены: практически все операции, заключенные во время или за 3 года до банкротства, можно отнести к попыткам скрыть имущество. И такие действия могут быть квалифицированы судом как наносящие ущерб интересам кредиторов, что послужит причиной отказа от признания гражданина банкротом.
Таким образом, ответ на вопрос: могут ли забрать недвижимость, не относящуюся к единственной? – однозначен. Закон это не только допускает, но и предписывает.
Реализация единственного жилья по закону невозможна. Но что касается другой совместно нажитой недвижимости супругов, то она в этом случае включается в конкурсную массу и выставляется на торги. После ее продажи супругам возмещаются средства в денежном эквиваленте, в равных долях. Нередко чтобы сохранить имущество жены и мужья-банкроты заключают брачные договоры, на основании которых все имущество переходит во владение второй половине. Но важно учитывать, что если договор заключался в течение последних трех лет, то финансовый управляющий обязательно постарается его оспорить, и судебное решение гарантированно будет в его пользу.
На данный момент на стадии рассмотрения находится нашумевший законопроект, предлагающий лишать должников единственного жилья. Но заберут ли единственное жилье после его вступления в силу? Рассмотрим этот вопрос подробнее.
Законопроект предлагает изымать у должников недвижимость, площадью больше чем в 2 раза превышающей установленные для проживания нормы. А взамен предоставлять жилую недвижимость меньшей площади и стоимости, при этом разница в цене будет направлена на погашение задолженностей перед кредиторами.
Отбирают ли недвижимость по такой схеме сейчас? Пока законопроект не принят, бояться должникам нечего. Но лучше не рисковать, и при имеющихся проблемных задолженностях подавать на банкротство уже сейчас. Тем более что специалисты нашей компании готовы представить полноценную юридическую поддержку на всех этапах банкротства.
В случае банкротства у гражданина могут отнять все имущество, кроме единственного жилья. Но если недвижимость является купленной в ипотеку, на нее можно обратить взыскание.
Потому – граждане, которые не имеют возможности расплатиться с кредитом, рискуют потерять свою квартиру. Но зачастую должник перестает платить по остальным кредитам, а погашает только одну ипотеку. Если долгов по ипотечному кредиту нет, то нельзя обратить на нее взыскание.
Кредиторы не могут требовать отнять ипотечную квартиру, когда должник не имеет задолженности перед финучреждением. Поэтому важно успеть обратиться в суд до того момента, как утрачивается возможность погашать ипотечный кредит.
Не нужно откладывать момент обращения в суд. Как только становится понятно, что начались проблемы с погашением задолженности, следует подавать в суд заявление о банкротстве.
Банкротство физических лиц при наличии ипотеки зависит от того, имеет ли гражданин постоянный доход или имущество в собственности. Если имеется постоянный доход, то вводится процедура реструктуризации задолженности. Это означает, что корректируется существующий график погашения задолженности. Изменяется размер ежемесячной выплаты, а также срок погашения кредита. При этом заемщик реабилитируется: снимаются ограничения, имущество не забирают, а гражданина несостоятельным не признают.
Но не всегда удается расплатиться с долгами. В этом случае процедура банкротства «Реализация имущества» неизбежна. Ипотечную квартиру финучреждение может отнять, при этом не имеет значения, прописаны там несовершеннолетние дети или нет. Стоимость реализации имущества составляет 80% от ее рыночной цены. Должник и сам может найти более выгодного покупателя на свою жилплощадь, однако сделки по продаже жилья обязательно нужно согласовать с кредиторами. Без их разрешения продать жилплощадь нельзя. Должник не увидит денег от продажи ипотечной квартиры, зато их увидит финучреждение, ведь вырученная сумма пойдет в счет погашения ипотечной задолженности:
· 80% получает кредитная организация;
· 7% причитается финансовому управляющему;
· вся остальная сумма остальное передается другим кредиторам.
Для гражданина, прежде всего, важно сохранить свою квартиру, особенно, если это единственное жилье. И такой шанс есть, если кредитор кредитная организация пропустит сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов. Есть два месяца у заимодателей для подачи заявления о включении в реестр кредиторов. Срок отсчитывается от даты официального объявления гражданина банкротом. Когда срок пропущен, кредитор утрачивает свои права. Это значит, что нельзя будет отнять ипотечную квартиру. Она становится единственным жильем. Вот пример из практики Арбитражного суда Московской области (дело №А41-25058/2016). В октябре 2016 года суд признал должника банкротом. Суд постановил, что имущество должника должно быть продано с торгов. Общая сумма требований к должнику составила более 1 млн. рублей. У должника не было возможности выполнить свои требования. Суд оставил за должником единственную квартиру, поскольку Сбербанк пропустил срок для подачи заявления о включении в реестре кредиторов. Раз финучреждение пропустило срок для обращения в суд, то действует уже п.1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК). Это означает, что единственное жилье нельзя отнять у должника. В итоге банкрот остался при квартире, а задолженность размером более 1 млн. рублей была списана.
Возникает вопрос: за какую цену. Ведь стоимость имущества в этом случае значительно падает. Остается шанс спасти жилье, если должник сможет собрать средства, чтобы выкупить квартиру. Если средств нет у самого должника, то выкупить недвижимость могут родственники при наличии такой возможности. Продается имущество с торгов в три этапа:
1. Первую стоимость определяет финучреждение. Она не должна быть менее рыночной стоимости. Стоимость согласовывается между финучреждением и должником. Принимать участие в аукционе должно не менее двух человек. Если желающих купить объект не находится, то начинается второй этап.
2. Во время проведения второго аукциона стоимость снижается на 10%.
3. На третьих торгах снова снижается на 5-10% и может упасть до 50%. Если имущество так никто и не купил, то оно остается у кредитной организации.
Важно! Преимущество банкротства в том, что с даты объявления гражданина несостоятельным перестают начисляться штрафные санкции и пени. До тех, пока жилье не будет продано, должник вправе в нем оставаться. Причем процедура может длиться до двух лет, если не ускорить ее.
Материнский капитал сгорит
Зачастую семьи с детьми используют средства материнского капитала для покупки жилья. Но средства маткапитала не возвращаются в случае процедуры несостоятельности. Т.е. гражданин утрачивает жилье и деньги, выданные государством для улучшения жилищных условий. Отказываться выписываться из квартиры бесполезно. Банк все равно добьется снятия должника с учета в судебном порядке. Оставаться в квартире можно до тех, пока у нее не появится новый владелец.
В случае с ипотечным кредитом сумма задолженности может намного превышать цену жилья. С учетом набежавших штрафных санкции и подавно. Вот и получается, что после реализации жилья заемщик остается в долгу перед кредитной организацией. Вот и пытаются банкиры с должников еще и штрафные санкции взыскать. Но законны ли такие требования или нет? Финучреждение не может требовать с должника выплаты процентов, если забрало квартиру. Правило установлено п. 5 ст. 61 Закона «Об ипотеке». Раз обращено взыскание на залоговую недвижимость, значит, считается, что должник уже ничего не должен банкирам.
В защиту должников принял решение Верховный суд (дело №4-КГ16-30). Суд подчеркнул, что кредитная организация не имеет права требовать уплаты пени, так как квартиру уже изъяли у должников, значит, штрафные санкции не применяются.
Одно дело, если гражданин сам берет кредит, а потом не может его выплатить. Другое дело – военная ипотека. Взносы по данной квартире выплачивало полностью или частично государство. Жена получит права на квартиру супруга, полученную по военной ипотеке, если обратится в суд для выделения своей доли. Но ведь вместе с имуществом она получит и долги, если супруг еще не успел расплатиться с кредитом. Пока жена не обратилась в суд для выделения своей доли, квартира считается собственностью супруга.
Другой вопрос, если погашать кредит не может сам военнослужащий. При увольнении с военной службы за гражданином еще может оставаться задолженность. В этом случае платить долги придется самостоятельно. Если нет возможности выплатить всю сумму, имеет смысл попробовать договориться с кредитной организацией о реструктуризации долга. Если долги нечем выплачивать, то имеет смысл обратиться с иском в суд о признании несостоятельным.
Когда имеется несколько кредитов, имеет смысл выплачивать именно ипотечный кредит. В этом случае кредитная организация не сможет предъявить требования. Раз кредитор не включен в реестр, значит, нет и оснований отнять недвижимость. Если же просрочка составляет более трех месяцев и долг составляет 5% от стоимости залога, то должник рискует лишиться ипотечного жилья.
После признания несостоятельным есть возможность снова взять ипотеку. Если суд признает, что гражданин разорен, то наступают определенные последствия. Так, гражданин не сможет следующие три года занимать руководящие позиции в бизнесе. Теоретически взять ипотеку после банкротства можно. Но гражданин не имеет права скрывать информацию о своей несостоятельности при обращении в банк. Поэтому остается мало шансов, что заявка будет одобрена. Возможно, заявку и одобрят, но условия погашения кредита вряд ли будут выгодными для должника.
Судьба ипотечной квартиры при банкротстве зависит от действий самого должника и банка. Если возникают проблемы по кредиту, не имеет смысла скрывать проблему. Лучше обратиться в банк для решения вопроса. Есть реальная угроза потерять ипотечную квартиру, так как правила защиты единственного жилья тут не применяются. Исключением являются те случаи, когда финучреждение не заявляет требования. Но такие ситуации возникают редко.
Единственным способом сохранить свое имущество и избавиться от долгов на сегодня является признание несостоятельности. Следует знать, что вполне реально осуществить банкротство физических лиц, если квартира в ипотеке. Закон защищает всех должников, которые попали в затруднительное финансовое положение, и не имеют возможности рассчитаться по своим долговым обязательствам.
Пожалуй, многие знают, что существует перечень имущества, которое при банкротстве физ. лиц никто не может изъять у должника. В частности, сюда входит и единственное жилье. То есть фактически, каким бы ни был долг – 700 тысяч, 5 миллионов, его размер не имеет никакого значения. Квартира в любом случае останется за должником.
Существует миф, что если должник владеет огромным особняком или загородным коттеджем, его обязательно разменяют, и выделят должнику жилье, которое соответствует минимальным нормативам для проживания. ЭТО НЕПРАВДА! Даже если в собственности у должника дом 1000 кв.м., и он относится к категории единственного жилья, его никто не может изъять, разменять и продать, чтобы погасить задолженность.
Тем не менее, если квартира в ипотеке – кредиторы имеют законное право требовать ее реализации, поскольку такое имущество классифицируется как предмет залога. То же самое относится к жилью, которое в кредитных договорах указано как залог, но при этом не имеет никакого отношения к ипотеке.
Пример № 1. Гражданка М. оформила кредит на сумму 1,5 млн. рублей под залог своей квартиры. 10 месяцев она исправно вносила платежи по кредиту, но вследствие увольнения с работы она перестала выплачивать, начались просрочки. Банк подал иск в суд, в ответ должница подала на банкротство. Суд назначил реализацию имущества, вследствие чего квартира была изъята и продана. Разницу возвратили банкроту.
Соответственно, квартира, которая по кредиту оформлена как залог, при банкротстве физических лиц будет подлежать реализации. Однако, если должник:
- погасил часть долга,
- не имеет других кредиторов,
- не является одним из совладельцев квартиры/дома,
оставшиеся после продажи недвижимости средства будут возвращены ему. Если денег, вырученных после реализации жилья, хватит на произведение всех расчетов с кредиторами, оставшаяся сумма также будет возвращена должнику.
Пример № 2.Молодая семья взяла по ипотечному договору 2-хкомнатную квартиру. Через 3 года наступили обстоятельства, из-за которых семья потеряла возможность расплачиваться по ипотеке. Был подан совместный иск о банкротстве, залоговый кредитор включился в реестр. Суд назначил реализацию имущества. Жилье было продано, средства перешли кредиторам в счет погашения задолженностей.
Если залоговый кредитор не включится в реестр кредиторов при наличии ипотеки, другие кредиторы не вправе требовать реализации залога. Но, как показывает практика, залоговые кредиторы практически всегда включаются в первую очередь реестра кредиторов.
Задайте любой вопрос по банкротству и получите развернутый ответ. Это бесплатно.
Поскольку банкротство всегда предусматривает реализацию залогового имущества, то эксперты не рекомендуют начинать процедуру, не подумав о сохранности единственного жилья в ипотеке.
- Если сложилась тяжелая финансовая ситуация, специалисты рекомендуют сначала попытаться реализовать залоговое жилье самостоятельно. Стоимость квартир на вторичном рынке всегда будет выше, чем цена, которую определит финансовый управляющий или эксперты по оценке. Вы можете самостоятельно продать свою квартиру (предварительно договорившись с банком), и только потом подать на банкротство, если остались долги.
- Если у вас открыт ипотечный кредит – рефинансирование также является неплохим вариантом. Для этого достаточно обратиться в банк. Важно помнить, что банку недостаточно устной информации о тяжелом положении – потребуется документально доказать, что вы действительно не можете платить кредит. Доказательствами могут выступить справки с биржи труда (если вы потеряли работу), справка от врача (если вы лежали в больнице, и потребовались средства на лечение) и другие документы.
- Прежде, чем подавать документы в суд, обратитесь за советом к кредитному юристу. Специалист подскажет вам наиболее оптимальный выход из ситуации. Таким образом, вы сможете сохранить свое имущество и стать банкротом с минимальными потерями.
В особенности остро стоит вопрос – возможна ли ипотека после банкротства физического лица. На самом деле Закон о банкротстве физлиц предусматривает ряд последствий для банкротов – в частности, вы не сможете в течение 3-х лет занимать руководящую должность. Однако пользования ипотечными кредитами это не касается – после банкротства квартира в ипотеку по-прежнему будет для вас возможной.
Банкротство для простых лиц стало доступным 2 года назад, и некоторые категории граждан в особенности были заинтересованы в принятии данного законопроекта – те, у кого была открыта валютная ипотека. Закон предусматривает одинаковые возможности и требования к гражданам – как к тем, у кого кредиты открыты в рублях, так и к тем, кто взял ипотеку в долларах.
В 2014 году наступил кризис, в результате которого валюта подорожала в 2,5-3 раза. Такое положение оказалось невыгодным для граждан, которые ранее воспользовались банковскими предложениями по валютным кредитам. Даже сейчас, судя по отзывам банкиров на экономических форумах, в 2017 году есть граждане, у которых открыта ипотека в валюте.
Не стоит бояться банкротства – это процедура наоборот, призвана избавить от исковых претензий, требований из банка и визитов коллекторов. И в особенности она выгодна для тех граждан, долги которых из-за кризиса выросли в 3 раза. В таких ситуациях юристы настоятельно рекомендуют подаваться на банкротство, поскольку платить валютный кредит, взятый до 2014 года, не только тяжело, но и финансово нецелесообразно.
Задайте любой вопрос по банкротству и получите развернутый ответ. Это бесплатно.
(5 оценок, среднее: 5,00 из 5)