Сравниваем процентные ставки
Откуда берется выгода рефинансирования? От уменьшения суммы долга – а она возможна только при снижении процентных ставок. А значит, нужно несколько дней потратить на то, чтобы исследовать текущую ситуацию на ипотечном рынке, и сопоставить есть ли разница между вашей текущей ставкой и теми, что предлагают вам банки. Приступать к рефинансированию стоит только в том случае, если разница в процентах составляет хотя бы пару пунктов.
Не ставкой единой
Не забываем о том, что итоговая переплата по кредиту – это не только процентная ставка. Ипотечные кредиты сплошь и рядом сопровождаются всевозможными комиссионными сборами, а также расходами на страховку и пр. Если учесть, что все это может сильно повлиять на итоговый результат рефинансирования, оценивая выгодность того или иного предложения, учитывайте все расходные статьи.
Все ли вы знаете о новом кредите?
Нередко рефинансирование подразумевает не только изменение ставки как величины, но и ее типа, а то и валюты кредита. Прежде чем сменить, к примеру, плавающий процент на фиксированный, или валютный кредит на обычный, тщательно взвесьте все аргументы и оцените справедливость своей мотивации. Вам действительно необходимы такие изменения в условиях договора – или вы просто поддались, к примеру, всеобщей панике рынков?
Не секрет, что для каждого банка стремление заемщика как можно быстрее с ним попрощаться, нежелательно. Впрочем, лирические настроения здесь ни при чем – просто все деньги, которые за время кредитования заемщик должен переплатить своему кредитору, тот уже посчитал как свои доходы.
И тут такая неожиданность – эту прибыль заемщик решил отдать другому банку. Что остается делать текущему кредитору? Только попытаться хоть немного компенсировать недополучение прибыли.
Проще всего это сделать, назначив какую-нибудь комиссию за досрочное погашение. Или штраф. Как ни назови, у этого платежа есть еще одно назначение – он должен отбить у вас охоту уйти в другой банк. Например, нецелесообразностью таких расходов – иногда эта самая комиссия настолько велика, что рефинансирование действительно теряет смысл.
Текущий ипотечный рынок в России превысил 6 трлн рублей при средней ставке 12%. При этом сегодня есть предложения от 9%, а при совместных акциях с застройщиками или по субсидии от государства – от 5%. Вполне реально рефинансировать ипотеку и получить новый кредит на 2–4% дешевле. Сегодня расскажу о том, стоит ли попытаться поменять условия договора и как это сделать.
Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.
Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).
Рефинансирование (его еще называют перекредитованием) – хороший способ снизить долговую нагрузку. Но только в том случае, если воспользоваться им грамотно. Механизм внешне прост и понятен: вы берете в другом банке кредит с пониженной ставкой и гасите им существующий, более дорогой.
Существует два типа кредитных договоров:
Главное препятствие для получения новой ссуды: объект, под который выдан первый кредит, уже в залоге у банка. Чтобы он согласился снять обременение, вы должны полностью погасить долг. Где взять на это деньги, ведь новый банк не даст необеспеченный кредит под низкую ставку без залога? Замкнутый круг разрывается так: новый банк перечисляет сумму задолженности в прежний банк-кредитор, а залог перерегистрируется на новый банк. До тех пор, пока процедура передачи залога не завершена (до двух месяцев), новый банк устанавливает повышенную процентную ставку, плюс 2–3%. Если рефинансируется ипотека в том же банке, с залогом ничего не делается, поэтому все происходит проще, быстрее и менее затратно.
Цели рефинансирования у разных заемщиков могут отличаться:
- снижение процентной ставки или переплаты по процентам;
- уменьшение ежемесячного платежа;
- изменение срока кредита в большую или меньшую сторону;
- с объединением двух и более дорогих кредитов в один менее дорогой;
- рефинансирование кредита в валюте с переходом на рубли (редкий случай на рынке).
Зачем банку рефинансировать свою ипотеку? Допустим, заемщик приходит в отделение своего банка и просит снизить ему процентную ставку. Программы рефинансирования текущих кредитов появились по мере роста финансовой грамотности клиентов. Банк видит, что конкуренты снижают ставки и соглашаются на переоформление тех же кредитов под более мягкие условия. Потеря ипотечного клиента – это убыток, ведь кредит долгосрочный и обеспеченный надежным залогом. Как правило, такие заемщики имеют доход выше среднего, раз могут позволить себе большой ежемесячный платеж. К тому же, постоянным клиентам делаются кросс-продажи других финансовых продуктов. Таким образом, цель – работа на удержание ценных заемщиков от перехода к конкурентам.
Ни один банк не станет работать себе в убыток. Поэтому, чтобы застраховаться от рисков, в текст договоров вносятся различные ограничения:
- по сроку нового кредита;
- по перечню аккредитованных страховых и оценочных компаний;
- по условиям досрочного погашения в старом банке (возможно ли оно по договору и есть ли комиссия);
- по соотношению рефинансируемого долга и стоимости квартиры (например, не более 75% от рыночной оценки).
Если вы – ипотечный заемщик, есть смысл наблюдать за ситуацией на рынке, в первую очередь – за изменением ключевой ставки Центробанка. Конкуренция за клиента заставляет банки снижать стоимость своего предложения. Ипотечный заем – большая сумма и, как правило, на долгий срок. Поэтому изменение ставки по договору даже на 0.5 процентных пункта ощутимо влияет на вашу переплату. Простой пример, который каждый может посчитать без калькулятора: снижение ставки на 0.5% при кредите 7 млн. даст экономию в 350 тыс. за 10 лет.
Однако нужно иметь в виду, что вас ждут и расходы. Так, страховка по ипотеке – недешевая услуга, от которой нельзя отказаться. Она включает в себя два, иногда даже три вида страхования: финансовая защита залога, вашей жизни и здоровья, титульное страхование (юридическая чистота собственности). Если повезет, страховая компания может быть аккредитована как в старом банке, так и в новом. Если нет – часть неиспользованной суммы прежний страховщик вам вернет, но только в конце года и не всю. Ниже пример из договора.
Итого расходы на переоформление, плюсуйте сами:
- Регистрационная пошлина – от 1 тыс. руб.
- Нотариальные заверения – 3–5 тыс.
- Оценка – от 2 до 15 тыс., зависит от региона и объекта.
- Платные справки от текущего кредитора – около 1 тыс.
- Новая страховка – 0.3–2% от стоимости недвижимости.
Отказаться от невыгодного договора можно и в последний момент, но потраченные деньги на оценку и часть страховой суммы вам уже не вернут. К тому же, процедура рефинансирования не только недешевая, но и небыстрая. Она будет стоить нескольких визитов в отделение банка и в МФЦ. Существуют исключения: например, в Tinkoff банке рефинансирование можно оформить дистанционно.
Еще одним подводным камнем является оценка вашей платежеспособности в процессе выдачи другого кредита. Дело в том, что новый банк зачисляет деньги на ваш счет до того, как вы погасили старый кредит. Уверенности в том, что вы это точно сделаете, у банка нет. То есть, ваш доход должен позволять выплачивать оба кредита. Для банка неважно, что ситуация неопределенности продлится не более двух месяцев. Примерная пропорция дохода и платежа:
где ЕП – ежемесячный платеж, ЕД – ежемесячный доход
Соотношение может отклоняться на 5–10 процентных пунктов в зависимости от вашей профессии, социального статуса, кредитной истории, способа подтверждения дохода и еще десятка факторов, из которых складывается ваш клиентский профиль.
Отдельная тема – социальная ипотека для бюджетников, многодетных семей и молодых специалистов. Здесь ситуация зависит от возможностей бюджета и различается от региона к региону. Льготная процентная ставка может составлять от 5% годовых, а сумма кредита – до 8 млн для Московского региона и до 3 млн – для остальных. Советую внимательно изучить условия бюджетных дотаций, которые будут прописаны в новом договоре. Иначе вы можете выиграть в стоимости кредита, но проиграть в гарантиях получения субсидий. Но пока я не слышал о массовых проблемах: дорогая нефть позволяет правительству и региональным властям ежегодно продлевать программы для льготников.
Советую внимательно читать условия договора рефинансирования. Настаивайте на предоставлении распечатки графика платежей с указанием полной стоимости кредита (ПСК) и с учетом вашей переплаты. Выясните, какие комиссии будут списаны, сколько стоит комплексное страхование и оценка залога. Сопоставьте затраты на переоформление ипотеки с выгодой, которую даст это решение. Может получиться, что сумма издержек не окупится. Или выгода окажется столь незначительной, что не будет стоить потраченного времени, усилий и нервов. Помните, что ваше время – такой же важный актив, как и деньги.
Не полагайтесь исключительно на консультации сотрудников банка, какими бы убедительными и доброжелательными они вам ни казались. Они – заинтересованные лица и выгодоприобретатели (банк начислит сотруднику бонус). В такие ответственные моменты лучше привлечь независимого эксперта и обсудить с ним финансовые и юридические риски.
По подсчетам специалистов, сегодня окупается снижение ставки в среднем от 1.5%. Цифра может меняться в зависимости от прочих условий договора. В этом случае затраты на переоформление, страховку и оценку отобьются за год–полтора. Вряд ли кому-то интересна окупаемость до конца срока через 15–20 лет, учитывая перспективы обесценивания денег.
Куда обратиться за рефинансированием? Я не даю рекламу, но сошлюсь на статистику рынка. Собственные программы имеют не все банки, а только крупные и устойчивые. Неудивительно, ведь для рефинансирования требуется большой запас ликвидности и репутация. Список кредиторов в целом совпадает с перечнем лидеров рынка, но наиболее активны в этой нише ВТБ, Райффайзенбанк, Газпромбанк, Дельта-Кредит. Сбербанк запустил собственный продукт относительно недавно, но он быстро набирает обороты. Также имеется своя программа у бывшего АИЖК – Дом.ру.
Пример универсального калькулятора для всех банков можно найти по ссылке ipotek.ru/kalk-ref.php. Он позволяет сравнить условия рефинансирования с действующим кредитом. Но подобные сервисы дают лишь примерные ориентиры, поскольку не учитывают, сколько вам придется заплатить страховой компании, оценщику, нотариусу и государству в виде пошлины. К сожалению, многие узнают эти подробности уже после подписания договора.
Рефинансирование может быть выгодным, если вы все сделаете грамотно и просчитаете все риски и затраты. Поэтому обязательно изучайте условия договора. Учитывайте, что новый кредит в другом банке предполагает сбор полного пакета документов, а также проверку заемщика и залога. Вам не гарантировано одобрение, но в случае успешной сделки можно сэкономить на переплате. Процесс стоит затевать, если разница составляет не менее 1.5–2%.
Кто сталкивался лично с рефинансированием ипотеки – поделитесь опытом в комментариях, это будет полезно для всех читателей блога.
Буквально три года назад ипотека под 14-16 процентов годовых в нашей стране была совершенно обычным явлением. По большому счету ничего не предрекало того, что ставки по жилищным займам вскоре будут исчисляться даже однозначными цифрами. Однако сегодня это реальность, которая, кстати, не мешает обладателям дорогих по нынешним меркам кредитов снизить свою долговую нагрузку.
Какая ставка сегодня
В первом полугодии 2018 года, по данным Банка России, в Северо-Кавказском федеральном округе объем выданной ипотеки вырос на 62,7% и составил 25,9 млрд рублей, а количество ипотечных займов, в том числе за счет спроса на программы рефинансирования, возросло на 48% до 14,4 тысячи. Наибольшая сумма ипотечных жилищных кредитов за минувшие полгода в СКФО была выдана в Ставропольском крае — она превысила 14 млрд рублей.
Такой активизации ипотечного рынка на Северном Кавказе, как и в целом по России, способствовало прежде всего улучшение ценовых условий банковского кредитования. Ставки по жилищным ипотечным кредитам снизились до исторически минимальных значений (меньше 10%). Если в первом полугодии прошлого года процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным жителям регионов Северо-Кавказского федерального округа, в среднем составляла 11,63%, то в январе-июне текущего года – уже 9,63%.
По отзывам представителей банков, в основном переоформляются кредиты, выданные в 2015–2016 годах после резкого повышения ключевой ставки Банком России (до 17% в декабре 2014 года) и последовавшего за этим роста кредитных ставок.
Как искать выгоду
Итак, если кредиты заметно дешевеют, появляется серьезный повод все просчитать и понять, выгодно ли вам его рефинансировать. Оформлен займ на большую сумму — есть реальный шанс ощутимо снизить нагрузку на ваш бюджет, сократив ежемесячные выплаты или срок кредита, а значит и общую сумму процентов за пользование деньгами. Ключевое значение здесь играет лишь то, насколько аккуратным заемщиком до этого вы были и имеете ли сейчас постоянный и хоть как-то подтвержденный доход. Рассчитывать на рефинансирование сложно заемщикам с неважной кредитной историей, просрочками и штрафами. Но будем изначально считать, что это не про вас.
Сейчас довольно большой выбор программ рефинансирования ипотеки, и банки пытаются привлечь клиентов теми или иными нюансами. Однако есть несколько общих моментов, на которые нужно обратить внимание в первоочередном порядке при планировании рефинансирования.
Далее обязательно обратитесь в ваш банк и узнайте о возможности снижения ставки по действующему ипотечному кредиту. Главное преимущество этой услуги — более простое оформление по сравнению с рефинансированием: меньше формальностей и расходов, не нужно делать переоценку недвижимости. Ставку снижают просто по заявлению.
Если в таком варианте вам отказывают или предлагают совсем несущественные послабления, изучайте предложения других банков и подсчитывайте, как изменятся ваши выплаты — прежде всего ежемесячный платеж и сумма переплаты. Нередко программы, нацеленные именно на рефинансирование, отличаются намного более привлекательными условиями.
Наглядно оценить их вам помогут онлайн-калькуляторы, которые сейчас легко найти в Интернете. В классическом понимании считается, что проводить процедуру рефинансирования выгодно, если разница между ставками составляет от 1,5 процентного пункта. Тогда есть надежда на высвобождение 2-3 тысяч рублей ежемесячно — согласитесь, это тоже чувствительная сумма для семейного бюджета, которую можно направить на повседневные нужды. Ну а суммы по итоговой переплате через 10-15 лет могут вообще разниться в сотни тысяч рублей или даже миллионы.
Что делать потом
Если вы все подсчитали и вам очевидно, что вы существенно сэкономите, — обращайтесь за точным расчетом в банк, условия которого кажутся наиболее выгодными. Поскольку рефинансирование — это, по сути, получение нового кредита, то банк выдвинет стандартные требования к заемщику: определенный возраст на момент погашения кредита и стаж работы, официальное трудоустройство.
В целом же понадобится стандартный пакет документов: анкета-заявление, паспорт, документы, которые подтверждают платежеспособность, трудовая книжка, а также документы по существующему кредиту — договор и график выплат. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей. Вас устраивают все обозначенные банком условия — готовьте и подавайте документы. Если с ними все в порядке, банк одобрит рефинансирование и снизит ваш ежемесячный платеж, либо укоротит срок кредита.
Бывают ли отказы? Конечно, но причины для этого те же, что и по всем кредитам. Новый банк станет оценивать платежеспособность потенциального заемщика. Если отмечено существенное снижение постоянного дохода и его может быть недостаточно для регулярного внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитор вполне может отказать в рефинансировании.
Также нельзя забывать, что банк хоть каким-то образом будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. И как уже было сказано, если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможные причины для отказа. Некоторые банки также не рефинансируют займы, которые оформлялись на покупку строящегося жилья
К слову, рефинансировать сразу несколько кредитов. Например, вы платите сразу по трем кредитам в три разных банка в три разные даты. Вы вполне можете собрать эти кредиты в один (консолидировать их) и рефинансировать. Тогда вы будете вносить один раз в месяц один платеж в один банк — и он вполне может быть меньше, чем вы вносили суммарно в три банка. Опять же надо просчитывать каждую конкретную ситуацию.
Как и в целом по стране, лидерство удерживает Сбербанк. Так, всего с начала 2018 года Ставропольским отделением выдано более 4,4 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 5,8 млрд рублей, при этом кредиты на рефинансирование составляют до 10% общего объема кредитования. В банке пояснили, что главным критерием в оценке заемщика является его платежеспособность, также важно отсутствие просроченных платежей по имеющимся кредитам. По программе рефинансирования ипотечных кредитов Сбербанк предлагает клиентам сторонних банков в рамках одной кредитной заявки рефинансировать ипотечный кредит, а также дополнительно до пяти иных кредитов, включая потребительские займы, автокредиты или кредитные карты.
Руководитель розничного бизнеса ВТБ на Ставрополье Елена Винокурова также подтвердила тренд, что многие нынешние ипотечные заемщики банка выбрали новые программы рефинансирования, позволяющие снизить долговую нагрузку за счет сокращения размера ежемесячного платежа или выбора более выгодной процентной ставки.