В этой статье мы рассмотрим, как правильно платить ипотеку в кризис.
Ипотечное кредитование на сегодня представляет собой один из наиболее популярных способов приобретения жилья. Такой тип финансирования относится к категории долгосрочных кредитов и выдается на длительное время. Связано это с тем, что в процессе выплат по ипотеке у заемщика могут возникнуть финансовые или иные проблемы, которые могут помешать погашению долга.
Перед тем как определиться с наиболее подходящим способом погашения кредита, потенциальному заемщику стоит тщательно позаботиться о так называемом неприкосновенном запасе. Для этого необходимо иметь определенную сумму личных накоплений, которые будут служить своего рода финансовой подушкой безопасности на случай непредвиденных ситуаций (например, увольнения с работы).
Досрочное погашение ипотеки подразумевает наличие у заемщика стабильной работы, дохода и некоторых накоплений. При такой ситуации наиболее обоснованным вариантом будет внесение денег и досрочное погашение кредита, при которых нет нужды прибегать к перерасчету графика. Рекомендуется обратиться в банк о возможности изменения графика в случае финансового неблагополучия заемщика.
Частичное погашение предусматривает нестабильный доход заемщика. Необходимо согласовать с банком внеплановые платежи. При внесении внеплановых платежей график периода кредитования будет пересчитываться, что, в свою очередь, поможет избежать просрочек.
Досрочно погашать ипотеку можно в тех случаях, которые соответствуют ст. 810 Гражданского кодекса.
- Платеж не должен превышать сумму ежемесячного взноса.
- Средства списывают исключительно в тот день, который зафиксирован в документах.
- Нужно заранее предупреждать кредитора о возможном погашении.
Многие банки требуют, чтобы клиенты заранее предоставляли им всю необходимую информацию о погашении кредита досрочно. В особенности, это касается его сроков — предупреждение следует осуществить не позднее 30 календарных дней. Но этот период носит перманентный характер, здесь предусмотрены исключения. Так некоторые банки предлагают своим клиентам произвести уведомление за 1 день до платежа.
Уведомление банка можно осуществить посредством похода в офис кредитора. Там следует написать письменное заявление-обязательство. Кроме этого, вопрос можно решить с помощью личного кабинета в онлайн банке.
Чтобы полностью закрыть ипотеку в досрочном порядке, потребуется совершить целый ряд действий. В первую очередь, в банке нужно взять справку, где будет указана информация об остаточном долге. Затем, как будут выявлены точные цифры, следует создать документ с указанием суммы и даты внесения. Полученное заявление надо отправить в банк, после чего в нужный день внести требуемую сумму.
После проведенных операций следует закрытие ипотечного кредита, а также получение официального документа с отметкой о погашении долга и отсутствии претензий со стороны банка к клиенту.
Далее заемщику выдают заключение, подтверждающее отсутствие задолженностей. В дальнейшем составляют документ о закрытии счета, куда ранее вносились деньги. Закрытие счета должно произойти в течение полутора месяцев. Все документы, подтверждающие окончание действия ипотечного кредитования, хранят в течение 3 лет.
В завершении заемщик должен уведомить страховую компанию о том, что кредит перестал действовать. Затем остается только получить остаток средств, которые были уплачены во время текущего страхового периода.
Для досрочного погашения необходимо тщательно изучить кредитный договор. Есть множество моментов, которые помогут в кризисное время погасить ипотеку и при этом не влезть в долговую яму.
- Досрочное погашение ипотеки дает возможность оформить квартиру в личную собственность.
- Заемщик экономит на процентах.
- Не требуется оплачивать ежегодную страховку.
- Заемщик будет испытывать нагрузки на бюджет.
- Отсутствие возможности получения дохода. Заемщик может воспользоваться возвратом 13% по выплате процентов. Если использовать досрочное погашение, то конечная сумма выплаты будет небольшой.
- Невозможность выбрать тип платежа и отсутствие выгоды. Банки предлагают своим клиентам два типа платежа, аннуитетные и дифференцированные платежи. Первый направлен на уменьшение суммы платежа с каждым взносом. С помощью второго сумма основного долга раскидывается равномерно на каждый месяц. Иногда банки предлагают второй тип платежа. При этом если платеж дифференцированный, то выгоды не будет, уменьшится сумма, а период кредитования останется прежним.
При решении гасить ипотеку раньше, частично или полностью можно воспользоваться дополнительными вариантами.
Одним из таких вариантов является – вклад. Положить деньги на депозит можно в любом банке и не обязательно в том, где был взят жилищный кредит. Стоит внимательно изучить предложение банковских учреждений, и выбрать наиболее оптимальный вклад, где процентная ставка будет выше, чем ипотечная. Данный способ предлагает заемщику долгосрочность, так как финансовые обстоятельства могут меняться.
В качестве альтернативного варианта часто применяется материнский капитал. Его используют при вступлении в обязательство или при погашении уже имеющегося ипотечного кредитного договора. В качестве оплаты первого взноса можно использовать материнский капитал. Минусом этого способа являются достаточно высокие проценты при выдаче кредита. Также эти средства подойдут для погашения основной части кредита. Этот способ является более выгодным, так как сокращаются сроки выплат и, соответственно, проценты.
Третий вариант оплаты представляет собой погашение процентов по ипотеке. Он считается более выгодным для банка, так как в этом случае заемщик полностью исполняет все свои обязательства. Денежные средства выплачены, но при этом период выплат остается прежним и не сокращается. Сроки выплат сокращаются только при внесении достаточно крупной суммы.
Перед тем как решиться на досрочное погашение ипотеки, лучше всего взвесить все плюсы и минусы. Не стоит торопиться при принятии такого решения, лучше всего заранее просчитать риски. Если в вашем распоряжении есть накопления, это может помочь быстрее расплатиться с кредитом.
Ипотека – это долгосрочный кредит. Немногим удается расплатиться с банком по кредиту на приобретение жилья в течение 1-3 лет. На протяжении длительного срока кредитования могут случиться не только изменения в финансовом состоянии отдельной семьи, но и может поменяться экономическая ситуация в стране. Что лучше делать с ипотекой, когда в стране экономический кризис?
Ответ на этот вопрос зависит от наличия и размера стабильных доходов семьи. Прежде чем частично досрочно погашать ипотечный кредит в кризисных условиях стоит создать подушку финансовой безопасности. И это касается не только обеспечения будущих платежей, но и текущих потребностей семьи, а также непредвиденных расходов, например, на лечение. Это связано с тем, что любая работа не гарантирует 100% сохранения привычного уровня дохода на протяжении длительного времени. Успешный менеджер среднего звена может неожиданно попасть под сокращение, а прочно стоящий на ногах бизнесмен может потерпеть серьезные убытки в результате неудачной сделки.
Варианты досрочного погашения могут быть такими:
- У заемщика и членов его семьи стабильная работа и заработная плата. Есть определенная сумма накопленных средств. В такой ситуации рационально вносить средства для досрочного погашения и не пересчитывать график с целью сокращения срока кредитования. При этом стоит проконсультироваться с банком и уточнить, как быстро они смогут пересчитать график погашения в случае резкого уменьшения доходов.
- Доход нестабильный, но в текущем периоде достаточный для погашения минимального платежа. В этой ситуации можно снижать срок кредитования для сокращения общей переплаты.
- Доход нестабильный и непрогнозируемый. После формирования минимальных накоплений, при каждом внесении внепланового платежа необходимо постоянно пересчитывать график. Таким образом, уменьшится сумма обязательного платежа, что позволит снизить вероятность выхода на просрочку в случае резкого снижения дохода.
В некоторых банках есть определенные ограничения на частичное досрочное погашение. Это может быть:
- Ограничение по сумме досрочного погашения. Общая сумма взноса может быть только кратной платежу.
- Денежные средства списывают на погашение задолженности только той датой, которая указана в договоре.
- Заявление о планируемом досрочном погашении нужно подавать заранее, например, за несколько дней или даже две недели.
Эти все моменты необходимо тщательно изучить в кредитном договоре, чтобы досрочное погашение было максимально выгодным.
Также при принятии решения о досрочном, полном или частичном погашении ипотечного кредита необходимо проанализировать возможность получения дополнительного дохода от этой суммы. Если, к примеру, ставка по вкладу превышает ставку по кредиту, то деньги лучше разместить в банке. Для увеличения доходности стоит обратить внимание на депозиты с капитализацией процентов. Еще один вариант – оформить вклад с ежемесячной выплатой процентов, которые можно вносить на вклад, где предусмотрены довложения.
Не стоит досрочно платить ипотеку, если у семьи в недалеком будущем планируются большие затраты, для покрытия которых может понадобиться кредит. Это связано с тем, что ставка по ипотечному кредиту в среднем ниже, чем ставка по другим кредитам для физических лиц. Например, если необходимо будет оплачивать обучение и для этого необходимо брать кредит, то лучше ипотеку не платить досрочно. Такой кредит взять достаточно сложно и процент, скорее всего, будет выше.
При принятии решения о досрочном погашении стоит брать во внимание также инфляцию. Она в какой-то мере играет на руку заемщику, который имеет кредит в рублях с фиксированной ставкой. Выгода состоит в том, что на текущую дату можно купить товар за определенную сумму, а через некоторый промежуток времени он будет стоить дороже. А платеж по кредиту не увеличится.
На протяжении срока действия кредитного договора никто не застрахован от ситуации, когда на очередной платеж не хватает денег, и заемщик понимает, что одним платежом проблема не ограничится. В этом случае главное не паниковать и не избегать встречи с представителями банка. Стоит предпринять следующие шаги:
- Обратиться в банк и попросить предоставление кредитных каникул или реструктуризацию задолженности. В банк лучше обратиться с письменным заявлением, а также приложить документы, которые подтверждают уменьшение доходов. Банк может предложить платить только проценты на протяжении определенного срока. Но стоит понимать, что в этом случае итоговая переплата по кредиту возрастет.
- Попросить поддержку у государства. Для этого необходимо обратиться в АРИЖК. Заемщику открывают специальный счет, с которого на протяжении года происходит перечисление ежемесячных платежей. Но государство готово помогать не всем. Есть определенные ограничения по доходам и наличию имущества у заемщика. Также недвижимость, которая находится в ипотеке, должна быть единственным местом проживания заемщика.
- Если в семье, начиная с 2007 года, родился второй и последующий ребенок, то можно воспользоваться материнским капиталом для погашения задолженности. Далее необходимо написать заявление, чтобы банк пересчитал график для уменьшения обязательного ежемесячного платежа.
- Добровольная реализация недвижимости.
Некоторые заемщики в попытке сэкономить дополнительные средства отказываются платить страховку. Но это приводит к противоположному результату. Практически всегда в кредитном договоре за это предусмотрены штрафные санкции в виде повышения процентной ставки. Таким образом, нагрузка на семейный бюджет только увеличится. Если нет финансовой возможности оплатить страховой платеж, стоит попросить банк разбить его на несколько частей и оплачивать в течение года.
Не следует брать еще один кредит для погашения регулярных платежей, чтобы в итоге не попасть в долговую яму.
Повышение ключевой ставки Центробанка сыграло злую шутку с теми, кто собирался брать ипотеку в этом году. Сейчас средняя ставка по жилищным кредитам составляет около 17 — 18% годовых. Да и не во всех банках их можно получить. Примерно такой же уровень ставок был в кризисном, 2009 году. В итоге тогда спрос на жилищные кредиты упал более чем в четыре раза. Стоит ли залезать в ипотеку сейчас?
Три причины повременить с займом
Многие россияне сейчас оказались в подобном положении. Как говорится, и хочется, и колется. Тем не менее большинство экспертов склоняются к тому, что в нынешних условиях влезать в ипотеку нет смысла. На это есть как минимум три причины.
Во-первых, ставки грабительские. И есть большая вероятность, что вскоре они снизятся. Будет обидно, если вы оформите кредит на 20 лет под 17% годовых, а через пару -тройку месяцев ставки на рынке снизятся. Отыграть назад не получится.
Во-вторых, брать на себя кредитные обязательства во время кризиса слишком рискованно. В Минэкономразвития уже прогнозируют, что зарплаты россиян будут снижаться, а безработица — расти.
И, в-третьих, как показывает статистика, во время кризисов цены на жилье падают. Обоснование здесь довольно простое. Если доходы населения падают, то отдавать миллионы за квадратные метры никто не будет. Да и кредиты на покупку жилья при нынешних ставках будут брать лишь единицы.
Льготники получат скидку
— Лично я буду покупать квартиру либо в конце этого года, либо в первой половине следующего, — объяснил мне свою стратегию один из финансовых советников. — К этому времени ставки по ипотеке должны вернуться на более-менее нормальный уровень, а цены на жилье уже снизятся. А пока этого не случилось, нужно копить на первоначальный взнос. Чем больше он будет, тем лучше.
— Сочетание цены жилья на 20% ниже рыночной и сниженной процентной ставки по кредиту дает возможность семьям — участникам программы снизить финансовую нагрузку на 50% по сравнению с ипотечным кредитом на текущих рыночных условиях, — говорит директор департамента инноваций методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова .
Как обещают власти, квартиры по льготным расценкам смогут получить до 400 тысяч семей. Единственный минус — еще не все регионы вступили в программу и начали продавать квартиры по льготным расценкам. Но это лишь дело времени.
ЕСТЬ ВЫБОР
Новостройки: Кредит — дешевле, риски — выше
Еще один вопрос, который стоит перед потенциальным заемщиком: что приобретать — вторичку или первичку? И если раньше под покупку готовой квартиры банки давали более выгодные проценты, то в кризис ситуация меняется.
На субсидирование процентной ставки по ипотеке правительство планирует выделить 20 млрд. рублей. Это позволит банкам выдать россиянам 400 млрд. рублей на приобретение жилья. Власти предлагают субсидировать ставки по жилищным займам, чтобы в итоге гражданам платить не больше 13% годовых (средняя ставка до кризиса).Скидка будет распространяться на квартиры в новостройках. Но и здесь надо быть осторожнее.
— Новостройку сейчас можно приобретать только у очень надежных застройщиков либо у тех, у кого есть серьезные банковские гарантии. Или кто входит в большой и финансово крепкий холдинг, — советует член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев . — В случае мелких компаний риски очень велики .
ЕСЛИ ТЫ УЖЕ ЗАЕМЩИК
Копить или досрочно гасить?
Если валютным заемщикам сейчас не позавидуешь, то рублевые, наоборот, радостно потирают руки. Инфляция в ближайшие пару лет точно будет выше 10 — 15%. А это значит, что рост цен будет съедать их долг. Более того, сейчас можно провернуть одну нехитрую операцию, чтобы еще и заработать на кризисе.
— У меня ипотека под 11% годовых, а в банках предлагают депозиты под 18%, — рассказал мне коллега. — Может, мне нет смысла в досрочное погашение деньги отправлять?
Есть большая категория заемщиков, которые почти каждый месяц платят больше, чем требуется по графику. Очень многие граждане не любят чувствовать себя должниками, поэтому стараются избавиться от любых кредитов как можно быстрее. Такая стратегия не только психологически комфортнее, но и рациональнее. Ведь чем быстрее отдаешь деньги банку, тем меньше общая выплата по кредиту. А значит, о двойной или даже тройной стоимости квартиры и речи быть не может. К примеру, каждый рубль, заплаченный сверх необходимой суммы в первый год погашения, приводит к экономии 3 — 4 рублей в последующем.
Но могут ли такие заемщики-досрочники сейчас заработать на разнице между процентом по кредиту и ставкой по депозиту? Например, если открыть пополняемый вклад в банке и вместо досрочного погашения отправлять деньги на депозит в банке… Оказывается, не все так однозначно.
Как поясняют эксперты, если у вас ипотека свежая, все равно выгоднее ее гасить досрочно. Тем не менее, если по ипотеке осталось платить всего пару-тройку лет (и доля тела долга в платеже составляет более 70%), то выгоднее будет откладывать деньги на пополняемый депозит. В этом случае вы и кубышку наполните, и дополнительную выгоду сможете получить. Главное — размещайте деньги только в крупных банках (входящих в топ-20 или топ-50) — участниках системы страхования вкладов, а также не храните в одной кредитной организации больше 1,4 млн. рублей. Эта сумма застрахована государством.
ПОЛЕЗНАЯ ССЫЛКА
КСТАТИ
А за расходами пусть следит айфон