У каждого банка есть ключевые требования к заемщику ‒ скоринг. При несоответствии им другие критерии даже не рассматриваются. Типичный пример скоринга:
- возраст – 21-75 лет;
- трудовой стаж на последнем месте работы – не меньше 6 месяцев;
- общий трудовой стаж за последние 5 лет – не меньше 1 года.
- отсутствие судимости или открытого судебного разбирательства.
Если вы подходите под критерии отбора, то вашу заявку на получение рассмотрят. При этом существует немало причин, по которым банк может отказать в выдаче ипотеки.
Платежеспособность клиента банк анализирует в первую очередь. Ее основные критерии:
- постоянная работа;
- предсказуемость;
- стабильно высокий доход.
Дохода должно хватать на ежемесячные выплаты по кредиту, а также питание, содержание нетрудоспособных членов семьи, оплату коммунальных услуг, налоги и другие обязательные расходы. Если ваша зарплата 45 000 рублей, а ежемесячный ипотечный платеж 36 000 рублей, то в ипотеке откажут, так как оставшиеся 9 000 рублей меньше прожиточного минимума.
Еще одна причина сомнений кредитора – трудовая нестабильность заемщика или частая смена работы. Также в банковской среде считается, что беспроблемный заемщик должен иметь 30-40% собственных средств от стоимости жилья или быть владельцем еще одного объекта недвижимости либо доходных акций.
При оформлении ипотеки банку представляют справку 2-НДФЛ либо аналогичную банковскую форму, заверенную работодателем. Чтобы убедить кредитора в своей платежеспособности, предоставьте точные, официально подтвержденные данные с места работы.
При сомнении в вашей платежеспособности банк, скорее всего, не откажет, а либо предоставит кредит на меньшую сумму, либо повысит суму первоначального взноса. Иногда банки отказывают в кредите индивидуальным предпринимателям из-за того, что подтвердить заявленный уровень дохода при упрощенной схеме налогообложения сложно. Также ипотеку не оформят заемщикам, работающим неофициально.
Чтобы убедить банк в свей платежеспособности, вы можете найти дополнительный доход или сменить работу на более высокооплачиваемую. По возможности уменьшите сумму кредитования либо найдите более бюджетное жилье.
Еще вариант – увеличить срок кредитования либо по возможности увеличить первоначальный взнос. Вы также можете открыть в банке-кредиторе депозит для накопления первоначального взноса и регулярно его пополнять – таким образом вы убедите кредитора в своих стабильных финансовых возможностях. Кроме того, для действующих клиентов у многих банков есть льготные программы кредитования.
Вы также можете предоставить дополнительный имущественный залог. Кроме этого, возможен вариант привлечения созаемщиков (ими могут быть только близкие родственники) и поручителей (это могут быть любые физические лица с безупречной кредитной историей).
В единой межбанковской базе данных фиксируют все движения по кредитным средствам за последние несколько лет. Веская причина отказа в ипотечном кредитовании:
- просрочки по ранее взятым кредитам;
- уклонение от погашения долга;
- судебные разбирательства с бывшими кредиторами.
Некоторые банки при незначительных нарушениях, например при нескольких просрочках до 5 дней, не отказывают, а повышают процентную ставку. Отсутствие кредитной истории также не удовлетворяет кредитора, потому что в этом случае нельзя оценить добросовестность заемщика.
Если вы уверены, что ваша кредитная история испорчена в результате технической ошибки, обратитесь к прежнему кредитору, чтобы исправить неточную информацию. Если вы просрочили платеж по уважительным причинам, предъявите банку подтверждающие это документы, например справку из больницы или о задержке зарплаты.
Вы можете также открыть депозитный счет и пополнять его регулярно. После этого подайте повторную заявку на получение ипотеки (информация в бюро кредитных историй обновляется примерно 1 раз в месяц). Обратитесь к другому кредитору – небольшие банки более лояльны к заемщикам, чем ведущие финансовые организации. Если кредитная история испорчена основательно, например кредит не погашен, получить новую ссуду крайне проблематично даже при наличии созаемщика и поручителя.
При выдаче займа банк анализирует вашу финансовую нагрузку. Если при зарплате в 70 000 рублей вы выплачиваете по другим кредитам и кредитным картам 30 000 рублей, а выплаты по ипотеке составят еще 30 000 рублей, в ссуде вам откажут: 10 тысяч рублей недостаточно на содержание себя и семьи.
По возможности погасите другие кредиты и закройте кредитные карты либо снизьте кредитный лимит по ним так, чтобы выплаты не превышали 40% ежемесячного дохода.
Вся документальная информация тщательно проверяется службой безопасности банка. Невозможность созвониться по указанным номерам, неточности, ошибки в документах ‒ прямой путь к получению отказа. Нередко соискателей, предоставивших недостоверные данные, заносят в межбанковскую базу недобросовестных клиентов. Подделка документов уголовно наказуема.
Перепроверяйте информацию в документах. Перепроверьте действительность паспорта и других удостоверений. Указывайте только правдивые данные о себе в анкете. Заранее предупредите бухгалтерию, отдел кадров ируководителей о возможных звонках из банка.
Здоровье – ключевой фактор выполнения заемщиком обязательств по кредиту. Высокая вероятность отказа банка в выдаче ипотеки – у беременных женщин, людей:
- проходивших длительное лечение в стационаре;
- с признаками тяжелых хронических заболеваний;
- с вероятностью получения инвалидности.
При рассмотрении заявки на получение ипотеки банк не только анализирует документальные данные, но и проводит собеседование с заемщиком. Если тот путается в ответах, не уверен, нервничает либо приходит на собеседование в сопровождении третьих лиц, это вызывает сомнение у банковского сотрудника и приводит к отрицательному решению.
Будьте спокойны и говорите только правду.
Банк может отказать в выдаче ипотечного кредита, даже если заемщик полностью удовлетворяет его требованиям. Это случается, если залоговая недвижимость:
- ветхая, аварийная, готовится к сносу;
- в доме, построенном до 1965-го года;
- в доме с неисправными коммуникациями и/или деревянными перекрытиями;
- представляет собой частный дом без земельного участка;
- находится в крайне непривлекательной, удаленной локации, в регионах, где нет филиалов банка;
- не имеет правоустанавливающих документов;
- с неоднозначным правом собственности и наличием лиц, чьи права могли быть нарушены;
- с прописанными несовершеннолетними детьми;
- продается продавцом с плохой репутацией;
- имеет обременения, долги, незаконные перепланировки;
- не соответствует другим требованиям ликвидности.
Многие банки не выдают ипотеки на комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях.
Если ваша кандидатура заемщика одобрена, предоставьте недостающие документы в банк в течение 3 месяцев. Если это не решает проблему, подберите другой объект недвижимости – ликвидный, со всеми оформленными по закону документами.
Перечисленные причины отказа в ипотеке – наиболее распространенные, но их список – неполный. В кредите могут отказать при задолженности перед налоговой, неуплате штрафа ГИБДД, алиментов, при банкротстве, трудовой нестабильности, после недавнего отказа.
Если вы получили отказ в одном банке, то можете получить одобрение в другом, ведь условия у разных финансовых организаций существенно различаются между собой. Главное – выявить и устранить повод для отказа.