Благодаря широкой доступности ипотечного кредитования в России купить квартиру в Москве и любом другом городе страны сейчас не так сложно, как например еще 10 лет назад.
Переезд в новую квартиру без выплаты полной её стоимости – заманчивое предложение. Но когда-нибудь платить всё-таки придется. Банковские работники часто уговаривают клиентов оформить кредит, и из их уст всё кажется простым и доступным. Но, выплачивая ипотеку, можно столкнуться с непредвиденными трудностями.
Основной неожиданностью для гражданина, оформляющего кредит на жильё, могут стать дополнительные расходы. Банк маловероятно даст деньги человеку, не застраховавшему здоровье и жизнь. Можно также обнаружить и прочие риски, которые появляются при нарушении условий договора со стороны заёмщика. По страховым полисам выгодоприобретателем становится банк, тариф в среднем равен 1% от полученной в кредит суммы. Часто банки изымают комиссию за такие услуги, как рассмотрение заявления на кредит, перевод или выдача денег, обслуживание банковской карты. К тому же, Вам обязательно придётся заплатить оценщику за его услуги. Иногда банки принимают результаты такой оценки только от рекомендованных им оценщиков, услуги которых стоят дороже.
В случае перекредитования в другом банке, Вам придется оплачивать заново все вышеупомянутые услуги.
Важно понимать, что всякие действия с залоговым жильём (аренда, продажа, перепланировка) должны быть согласованы с банком, потому что фактическим собственником квартиры до погашения кредита является он. Также договор может запрещать смену места работы и жительства.
Тщательно ознакомьтесь со всеми условиями долгосрочной выплаты кредита: не все банки предусматривают эту возможность, потому что при пересчёте процентов теряется прибыль. Иногда в договорах оговаривают право банка менять процентную ставку в автономном режиме, а это будет неприятным сюрпризом для заёмщика. В случае подписания такого договора, существует вероятность оспорить его при поддержке Общества защиты прав потребителей.
Предположим, залоговое жильё сгорело или потерпело другую неприятность. Если оно уничтожено, заёмщик должен погасить свой долг перед банком, предоставив другое обеспечение, равное по сумме. В случае сильного повреждения квартиры, нужно договариваться с банком о ремонтных работах, с помощью которых можно быстро восстановить её ликвидность. Результат такой договоренности оформляется письменно. Если стороны не пришли к согласию, банк может потребовать от заёмщика досрочной выплаты задолженности.
Также может возникнуть такая неприятная ситуация, когда право собственности на жильё, приобретенное в ипотеку, в судебном порядке оспаривают третьи особы или на объект наложили арест за долги и собираются выставить его на продажу. Банк в этом случае не рискует, потому что право залога только переходит на другого собственника, который выкупит жилье. То есть в таких ситуациях банк станет первым, кто претендует на вырученные средства. Заёмщик же лишится всех денег, которые он ранее выплатил в рамках ипотечной сделки. Если в возникшем судебном споре по объекту будет принимать участие не заёмщик, а банк, то последний может выставить счёт за судебные издержки.
Во избежание нежелательных ситуаций, тщательно изучайте все документы на жильё, а лучше воспользуйтесь услугами экспертов из агентств недвижимости или банка.
Могут возникнуть проблемы и с погашением кредита: заёмщик не может предсказать свой доход на годы вперед, а выплаты нужно вносить регулярно.
В любом договоре оговорены санкции за нарушение срока выплат:
- штрафы;
- пени;
- повышение ипотечной ставки;
- выселение из залогового жилья;
- арест другого имущества, которое находится в собственности заемщика;
- расторжение договора раньше срока с полным погашением кредита.
Заключая договор, изучите эти условия. Как правило, банки проявляют лояльность и позволяют один или больше раз произвести выплату с опозданием.
Иногда банки соглашаются на реструктуризацию кредитного долга, в случае, если заёмщик сообщает о финансовых трудностях, подтверждая это документально: например, подав справку о задержке выплаты зарплаты или сокращении с места работы. Заключается соглашение, где оговариваются условия реструктуризации. Они могут быть следующими:
Случается так, что заёмщик не может выплачивать кредит и мечтает об одном: вернуть свои деньги назад и расторгнуть договор. Это возможно, если выплачено больше 2/3 суммы займа. Тогда с согласия банка залоговая квартира продаётся, банк забирает свою долю, а остаток возвращает заёмщику. Это выгодно делать на растущем рынке недвижимости, но если цены на жильё падают, у Вас вряд ли выйдет вернуть большую часть денег.
Также решением проблемы может стать сдача квартиры в аренду, конечно же, предварительно получив согласие банка. Но это могут позволить себе только те заёмщики, которым есть где жить.
- Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
- Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска – несанкционированная перепланировка.
- Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.
Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.
Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.
Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.
Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.
Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).
Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:
- состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
- чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
- дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
- состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
- расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
- материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
- законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
- социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.
Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.
Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.
Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.
В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.
Для многих граждан вопрос собственного жилья является очень серьезным. Не каждая семья располагает необходимыми средствами для покупки жилья, поэтому в решение данного вопроса может помочь ипотечное кредитование. На сегодняшний день банки предлагают не совсем выгодные условия по ипотеке для своих клиентов, поэтому есть вероятность, что заемщик переплатит по кредиту большую сумму, которая в пересчете может составлять стоимость квартиры.
Прежде всего, когда заемщик оформляет договор на выдачу кредита, необходимо поинтересоваться величиной процентной ставки. Процентная ставка бывает двух видов – плавающая и фиксированная.
Виды ставок оговариваются в договоре. Если заемщик взял кредит с фиксированной процентной ставкой, то сумма платежей не будет меняться в течение всего периода погашения. Характерной чертой плавающей процентной ставки является наличие фиксированной и подвижной части. В фиксированную часть банк закладывает свою прибыль, а подвижная часть взаимосвязана с биржевыми индексами, которые зависят от колебания на рынке. Если индекс понизится, то у заемщика будет возможность сэкономить на ипотеке, если повысится, то придется платить большую сумму.
На величину ставки влияют множество других факторов, например первоначальный взнос. Существуют банки, которые могут предоставить ипотеку, не требуя от заемщика первоначального взноса, но такой кредит окажется достаточно дорогим. Если заемщик внесет большую сумму первоначального взноса, то процентная ставка по кредиту может быть понижена. На процентную ставку влияет также заработная плата и доход заемщика. Банк смотрит на возможность заемщика выплачивать ипотечный кредит.
Основными факторами, которые влияют на дешевизну ипотеки, являются:
1. Валюта, в которой будет оформляться ипотечный займ. Кредиты в иностранной валюте всегда дешевле, чем в рублях. Существуют риски, если курс иностранной валюты поднимется, из-за курсовой разницы заемщику придется больше платить по кредиту.
2. Срок погашения кредита. Высокая процентная ставка будет установлена банком, если заемщик собирается выплачивать долг в течение длительного периода времени. Существует несколько способов избежать переплаты: дифференциальный и аннуинтетный. Под дифференциальным способом подразумевается выплата процентов и основного долга равными частями. Если использовать аннуинтетный способ, то вначале погашаются проценты, а затем тело кредита.
3. Выбор недвижимости. Если заемщик решил купить недвижимость в недостроенном доме, то у банка нет гарантий, что жилье может выступать в качестве залога, поэтому процентные ставки по ипотеке будут достаточно высокими. Следовательно, если заемщик покупает жилье на вторичном рынке, то кредитор может снизить годовой процент.