Ипотекой называют залог земли или недвижимого имущества, которым обеспечивается какое-либо финансовое обязательство залогодателя.
Ипотека может обеспечивать банковские кредиты юридических и физических лиц, коммерческие кредиты, а также другие обязательства (например, наем, куплю-продажу, причинение вреда и др.). В качестве залогодателя может выступать юридическое или физическое лицо, которому принадлежит либо в будущем будет принадлежать закладываемое имущество.
Между залогодателем и залогодержателем оформляется договор ипотеки .
Суть ипотеки проста — залогодатель соглашается с тем, что если он не выполнит свои обязательства по договору, его недвижимость перейдет в собственность залогодержателя.
Предметом ипотеки могут быть:
• земельные участки;
• здания, предприятия, строящиеся объекты, жилые дома, квартиры, коттеджи, гаражи и т.д.;
• земельные участки вместе с объектами;
• права на аренду (другие права) на пользование земельными участками, зданиями и сооружениями.
Однако в залог не может быть передано имущество, которое находится в исключительной собственности государства. К такому имуществу относятся природные ресурсы — земля (кроме участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса. Кроме того, в залог не могут передаваться так называемые специальные объекты – культурные и исторические ценности, объекты, обеспечивающие государственную безопасность.
Следует отметить, что при залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника. То есть до момента, пока залогодатель не нарушит своих обязательств и пока не будет начата процедура принудительного исполнения условий договора, предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Более того, залогодатель сохраняет за собой и право независимого распоряжения предметом ипотеки, а также прибылью и продукцией, полученными в результате его использования.
При этом к имуществу, передаваемому в залог в рамках ипотеки, предъявляется ряд требований. Например, если имущество не может быть разделено без ущерба для его основного назначения, то его нельзя передать в ипотеку по частям. Если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то для использования ее в качестве предмета ипотеки необходимо согласие каждого из них.
Виды ипотеки
В зависимости от способа обеспечения ипотека бывает следующих видов:
— стандартная;
— объединенная;
— общая;
— ипотека чужого имущества.
Стандартная ипотека предполагает наличие одного конкретного обязательства, которое обеспечивается одним объектом недвижимости.
При объединенной ипотеке происходит залог нескольких имущественных объектов для обеспечения одного обязательства.
Общая ипотека предполагает использование нескольких принадлежащих отдельным собственникам объектов для исполнения одного долгового обязательства.
В рамках ипотеки чужого имущества обязательство обеспечивается за счет привлечения имущества третьего лица.
Разница понятий ипотека и ипотечный кредит
Необходимо разграничивать понятия «ипотека» и « ипотечный кредит ». Последний является лишь одной из разновидностей ипотеки, когда ипотекой (залогом) обеспечивается банковская ссуда.
Таким образом, ипотечный кредит — это тип кредитных отношений, предполагающий предоставление банковских ссуд под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит является долгосрочным и, как правило, выдается на срок от 5 лет.
Участниками таких кредитных отношений являются:
— банк-кредитор;
— кредитополучатель;
— продавец имущества (в случае сделки купли-продажи, под которую выдается кредит).
Кредиторами в рамках ипотеки являются:
— ипотечные банки;
— специальные ипотечные компании;
— кредитные общества;
— универсальные коммерческие банки.
Долгосрочные кредиты под залог недвижимости требуют формирования необходимой ресурсной базы – как по объемам, так и по срокам. Ипотечные кредиты банки могут выдавать за счет привлекаемых депозитов, собственных средств, а также выпуска ценных бумаг, рассчитанных на инвесторов, желающих разместить свои средства в долгосрочные инвестиции.
Заемщиками по ипотечным кредитам могут выступать физические и юридические лица, имеющие в собственности недвижимость. Для того чтобы эта недвижимость могла быть признана объектом ипотеки, она должна:
— пользоваться спросом на рынке;
— приносить доход владельцу;
— не быть объектом залога по другим операциям.
Кредитование жилья является одной из сторон широкого спектра банковских услуг, предназначение которого заключается в частичной или полной помощи физическим лицам, которые не располагают возможностью приобретения жилья сразу за всю стоимость. Использование данной услуги предусматривает передачу в собственность заемщиков от кредитующей организации финансовых средств, необходимых для приобретения жилья — квартиры, дома и др.
Средства, выдаваемые подобным образом в кредит, должны в обязательном порядке быть возвращены заемщиком согласно договору, предусматривающему ипотечное кредитование физических лиц. В каждой конкретной организации, выступающей в качестве кредитора, существуют свои условия выплат по кредиту.
В основном, большинство условий имеют зависимость от периода кредитования. Средние сроки, на которые производится выдача кредитов для приобретения жилья, могут иметь продолжительность 5 — 25 лет, но в некоторых кредитных организациях возможны и более длительные варианты кредитования. Размер суммы обязательных ежемесячных платежей по кредиту напрямую будет иметь зависимость от периода его действия. Для более точного расчета подобных выплат, связанных с обслуживанием ипотеки, сейчас на многих сайтах применяется кредитный калькулятор. Очень часто во многих организациях-кредиторах устанавливается конкретная фиксированная сумма первоначального взноса, которая в дальнейшем также оказывает влияние на размер ставок по процентам ежемесячных платежей. Заемщики обладают возможностью погашать кредитный долг еще до окончания срока ипотеки. В основном сейчас это производится без каких-либо штрафных санкций.
Ипотечное кредитование физических лиц для приобретения квартиры осуществляется под залог приобретаемой недвижимости. При получении кредита для приобретения недвижимого имущества оно поступает в ипотеку банка и считается гарантией возврата кредитных средств. Также при ипотеке в залог может оформляться и недвижимое имущество, которое уже присутствует в собственности заемщика. Подобный вариант наиболее распространен при получении кредита для строительства или ремонта, но может применяться и для любых других целей.
Для получения ипотеки заемщику понадобится собрать определенный перечень документов. Чаще всего в него должно включаться наличие: паспорта, справки с идентификационным номером, свидетельства о браке, справки с места работы, акта по оценке жилья, произведенной независимым экспертом, но возможно потребуются и другие документы, список которых устанавливается конкретной кредитующей организацией.
Например, для обеспечения ипотечного кредита в Сбербанке России может также приниматься в залог приобретаемая или уже имеющаяся в собственности недвижимость, а также поручительство всех совершеннолетних членов семьи заемщика. Сегодня Сбербанком предлагаются ставки процентов по ипотечным кредитам физическим лицам: до 14,75 % — в рублях и до 12,1 % — в валюте.
Ипотечное кредитование физических лиц по такой базовой программе Сбербанка, как Приобретение готового жилья дает возможность воспользоваться кредитом по ставкам процентов 12,25% — 14%, которые напрямую будут зависеть от периода кредитования — порядка 30 лет и величины внесенного первого взноса, который должен иметь размер не менее 10% от цены жилья. Также здесь предоставляются скидки по процентным ставкам, которыми могут воспользоваться: клиенты, получающие зарплату на счет в Сбербанке; работники предприятий, прошедших аккредитацию; заемщики, оформляющие недвижимость, построенную при участии средств Сбербанка. Максимальная сумма кредитования не может превышать 85% договорной стоимости жилого помещения, которое кредитуется. Данная программа не предусматривает какие-либо комиссии. Выплата кредита происходит при помощи равнозначных ежемесячных взносов. При использовании кредитной программы заемщики должны будут застраховать передаваемое в залог банка имущество.
Все чаще молодые семьи берут ипотечный кредит. Это займ под залог приобретаемого имущества: жилого дома или квартиры, поэтому кредит ипотечный. Если залога нет применяется иной вид кредитования. Такой займ обычно выдают сроком от 5 до 30 лет. Ипотечное кредитование физических лиц подразумевает, что деньги пойдут конкретно на покупку жилого помещения.
Собственник сможет распоряжаться имуществом только после полной выплаты ипотеки. При регистрации сделки в органах отмечают обременение. Собственник не может подарить, продать или поменять жилплощадь до момента полной выплаты кредита. Ипотечное кредитование физических лиц происходит с предъявлением серьезных требований к заемщику.
Классифицируют ипотеку по таким направлениям:
Ипотека может быть двух видов: когда берут займ под личную недвижимость клиента или она станет залогом после покупки. Первый вариант подразумевает, что выданные деньги заемщик может потратить и на другие нужды. А вот для второго варианта банки предлагают множество различных программ, но в целом основная мысль оформления ипотеки остается.
Прежде чем взять ипотечный кредит в 2017 году, стоит помнить, что такой вид займа имеет положительные и отрицательные стороны. Есть несколько основных плюсов:
- Быстрое решение вопроса с жильем.
- Предоставляется ипотека с государственной поддержкой: льготы для молодой семьи, учителям, военным.
- Вкладывать денежные средства в имущество всегда выгодно.
Что касается недостатков, то главный – большая переплата.
Выдачу ипотечных кредитов в РФ регулирует федеральное законодательство. Деятельность финансовых учреждений определяется рамками закона. Потенциальный заемщик должен подходить под определенные требования:
- При подаче документов гражданин должен быть не младше 21 года, окончание выплат должно совпадать с возрастом до 65 лет.
- Доход семьи должен быть в два раза больше выплат по ипотеке.
- Нужно подтвердить наличие постоянного места работы.
- У заемщика должно быть гражданство РФ.
Организация ипотечного кредитования физических лиц проходит на основании определенных показателей. Сюда относится срок займа, процентная ставка, сумма денег. Для привлечения новых клиентов банки нередко снижают процентную ставку. Кроме этого, есть банки, готовые предоставить ипотеку для иностранных граждан. Для этого используются проверенные программы. А условия практически не отличаются от тех, которые предоставлены гражданам РФ.
Каждый банк предлагает свои условия для оформления ипотеки, требования к заемщикам и документам. Придерживаясь нескольких шагов, можно будет быстро оформить сделку и получить собственно жилье.
Шаг 1. Выбрать недвижимость. Подобрать жилье нужно до обращения в банк. Это поможет клиенту определить, какая сумма требуется для покупки недвижимости. Денежные средства дают на жилье:
- в новостройке;
- на стадии строительства;
- на вторичном рынке.
Стоит обратить внимание на оценивание жилья. Это нужно, чтобы банк был уверен в соответствии требуемой суммы стоимости обьекта.
Шаг 2. Выбор банка. Чаще всего выбирают кредитную организацию по процентной ставке. Эксперты советуют начинать с банка, в котором у клиента имеется карта или счет. Банки в этом случае могут быть более лояльны. На этом этапе следует узнать о возможности досрочного погашения кредита. Рекомендуется ознакомиться с отзывами тех, кто уже взял займ. Необходимо узнать, сколько составит первый взнос, какой будет ежемесячная плата и общая переплата по кредиту.
Шаг 3. Подготовка документов. Получить положительное решение банка не просто. Поэтому лучше подавать документы в несколько организаций, чтобы подобрать оптимальные условия и тарифы. Заемщику понадобится:
- паспорт;
- документы на детей;
- свидетельство о браке;
- справка об отсутствии психических заболеваний;
- справка 2-НДФЛ;
- данные из трудовой книжки.
Шаг 4. Страхование сделки. Для заемщика обязательным является страхование ипотечной сделки. При отказе от других видов страхования банк может поднять процентную ставку. Поэтому чаще всего заемщик соглашается на предложения организации. При покупке квартиры в кредит заполняется декларация 3-НДФЛ. Образец заполнения для физических лиц в 2016 году показывает, как оформить документы, чтобы ипотека была выдана банком быстрее.
Шаг 5. Получение займа и оформление документов. Это важный этап, на котором происходит подписание договора. Стоит обратить внимание на нюансы:
- сколько составит первоначальный взнос;
- как оплачивать кредит;
- какой будет штраф в случае неуплаты.
Ипотечное кредитование физических лиц Сбербанк проводит с помощью нескольких программ. У них есть предложения:
- с государственной поддержкой;
- с рефинансированием;
- кредит на загородное жилье;
- ипотека с материнским капиталом.
Многие клиенты выбирают Сбербанк. Условия ипотечного кредитования физических лиц в этой организации позволяют взять ипотеку молодой семье и пенсионерам в возрасте до 75 лет. Для каждого клиента предусмотрен расчет выплат в Сбербанк. Ипотека, калькулятор для физических лиц которую позволяет увидеть на сайте организации, может быть распределена не несколько лет вперед. Кроме этого Сбербанк выдает ипотеку на нежилое помещение физическим лицам в размере до 7 млн руб. сроком до 10 лет.
Положительные отзывы и о банке ВТБ. Ипотечное кредитование физических лиц в этой организации может осуществляться даже по двум документам: паспорту и справке с места работы. Это позволит купить жилье в новостройке. Молодые семьи и военные граждане часто берут кредит ВТБ 24. Условия для них льготные, а процентная ставка – низкая. Выдают кредит без первоначального взноса, на покупку вторичного жилья и коммерческой недвижимости именно в ВТБ 24. Условия ипотечного кредитования физических лиц для каждого случая индивидуальные. О том, как ИП взять ипотеку можно ознакомиться здесь.