Ипотечное кредитование земельных участков реализуется через право юридических лиц приобретать земельные участки в собственность.
Объектами ипотечного кредитования могут быть все виды земель, кроме тех земельных участков, которые предоставляются граждан для удовлетворения их личных потребностей — земельные участки, предназначенные для ведения личных подсобных хозяйств, индивидуального жилищного, дачного, гаражного строительства.
Существенной особенностью и преимуществом залога является наиболее характерное свойство именно права собственности – это право наследования. Это означает, что право собственности со стороны залогодержателя (кредитора) будто следует за земельным участком, где бы и в чьей бы собственности она не находилась. Земельный участок будет предметом залога до момента прекращения основного обязательства, в данном случае кредитной сделки.
Таким образом, в любом случае (продажа, обмен, передача или переход по наследству) заставлена земельный участок является залогом до момента прекращения действия обязательства залогодателя (должника). Все эти преимущества делают залог земельных участков очень привлекательной формой обеспечения банковских кредитов.
Попробуй обратиться за помощью к преподавателям
Эффективное кредитование сельскохозяйственной сферы под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения возможно только при наличии следующих институтов:
- правовых гарантий частной собственности на землю;
- законодательной поддержки залогов земельных участков как наиболее надежного способа обеспечения исполнения договорных обязательств;
- единства земельного участка и расположенных на нём строений, сооружений и насаждений;
- регулирования деятельности ипотечных банков;
- государственное содействие развитию организационно-финансовых форм и средств обеспечения ипотечных банков средствами, для выдачи долгосрочных кредитов под залог земельных участков.
- Стабильность экономического развития.
- Паритет цен на промышленную и аграрную продукцию.
- Стабильность курса национальной валюты.
Развитие земельного залога положительно сказывается на развитии реального сектора аграрной экономики, влияет на преодоление социальной нестабильности и имеет важное значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны. Именно поэтому создание необходимых условий для развития данного правого института является неотложной задачей современности.
Задай вопрос специалистам и получи
ответ уже через 15 минут!
Законодательное регулирование земельных отношений не является совершенным для кредитования под залог земли. Так, осуществление залога земельных участков предусматривает обязательное соблюдение принципа их целевого использования.
Изменение целевого назначения земельного участка осуществляется сельскими, поселковыми, городскими советами, районными администрациями.
В рыночных условиях такое законодательное закрепление является фактором, который, безусловно, сдерживает свободный рыночный оборот земельных участков, так как коммерческие банки не наделены правом изменять целевое назначение заложенных земельных участков. И уверенности, что их ходатайства по этому вопросу будут рассмотрены положительно, когда земля перейдет в их собственность, у них нет. Поэтому риски банков могут быть чрезвычайно большими, поскольку обратить взыскания на земельный участок и отчуждение ее в будущем, без изменения целевого назначения, практически будет очень трудно.
Так и не нашли ответ
на свой вопрос?
Просто напиши с чем тебе
нужна помощь
Ипотека – это залог недвижимого имущества. Залог, в свою очередь, — один из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущество должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.
Преимущества земли как предмета ипотеки по сравнению с другими видами залогового обеспечения заключаются в постоянстве местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, тенденции повышения ее стоимости.
Более детально общие вопросы залога были регламентированы частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации (1994 г.). Кодекс ввел ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако конкретное правовое регулирование ипотеки было отнесено к предмету регулирования специального закона.
В современном российском законодательстве ипотека является достаточно сложным правовым институтом. Его функционирование обеспечивается не только нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующими ипотечные отношения, но и целым рядом других, регулирующих соответствующие виды деятельности – гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую и финансовую деятельность и т.д.[6].
В частности, принятие закона предусматривает возможность заключение договора залога земель сельскохозяйственного назначения по рыночной оценке при сумме кредита менее 70% от кадастровой стоимости земельного участка.
Для сельскохозяйственного предприятия очень важным является показатель соотношения между собственными и привлеченными средствами, их динамика и темпы роста, так как это один из важных показателей финансовой устойчивости предприятия.
В ипотечное кредитование может быть вовлечен большой процент сельскохозяйственных земель. Но, несмотря на огромный потенциал залоговых операций и недостаток иного залогового имущества у сельхозпроизводителей, число сделок залога сельскохозяйственных земель незначительно [11].
Ипотекой в соответствии с Гражданским Кодексом РФ признается залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В связи со значительным сокращением государственного бюджетного финансирования все актуальнее становится такой способ получения средств, как ипотечное кредитование. Сельскохозяйственная земельная ипотека – это система обеспечения исполнения обязательств должников путем залога принадлежавших им на праве собственности участков из состава земель сельскохозяйственного назначения или прав аренды таких участков [10].
Таким образом, залоговая земельная собственность – это разрешенное к ипотеке в соответствии с действующим законодательством и предлагаемое собственником или арендатором в залог с целью получения кредита имущество, системообразующим фактором которого является оформленный надлежащим образом земельный участок.
Залог стоит рассматривать как финансовую сделку, которая является регулирующим механизмом в системе рыночных земельных отношений.
Однако в случае невозможности возврата кредита следует отчуждение земли в пользу кредитора, и финансовая сделка приобретает характер перераспределения земельной собственности.
Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем заключения договора. Применяются правила о двусторонних и многосторонних сделках, предусмотренных главой 9 Гражданского Кодекса РФ.
Для принятия филиалом банка в залог земельного участка, должны быть учтены следующие условия:
— предмет залога принадлежит физическому или юридическому лицу на праве собственности и составляет площадь не менее 70 га;
— земельный участок должен быть выделен в натуре;
— в отношении земельного участка проведено межевание и он должен быть внесен в единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— необходимы документы, подтверждающие оценку стоимости предлагаемого в залог земельного участка, кадастровый план и паспорт земельного участка.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его названия, места нахождения и достаточным описанием. Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка определенных требований. Наибольшее значение для применения ипотеки имеют конкретные объекты недвижимости, такие как земельные участки, предприятия и жилые помещения [2].
Залогодатель – собственник недвижимости, не должен лишаться правомочий собственника, одно из которых – распоряжение, то есть право самостоятельно определять судьбу своей недвижимости, в том числе продать или обменять. С переходом прав на заложенное по договору об ипотеке имущество на другое лицо оно становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были выполнены полностью первоначальным залогодателем.
Прекращение ипотеки означает прекращение обременения недвижимости правом залогодержателя-кредитора на обращение взыскания на заложенное имущество для удовлетворения своего требования в случае неисполнения или неполного исполнения должником-залогодателем своих обязательств. Согласно статьи 352 Гражданского Кодекса РФ залог недвижимости прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, то есть с момента выполнения должником в полном объеме своих обязательств по договору ипотечного кредитования, а именно уплаты в полном размере суммы денежных средств, полученных в кредит по договору, и процентов за пользование этими средствами. Прекращается и право залога кредитора- залогодержателя, то есть право обратить взыскание на имущество и получить удовлетворение из его стоимости [1].
Максимальная сумма кредита на приобретение земельного участка рассчитывается исходя из величины его залоговой стоимости. При этом сумма кредита составляет не более 70 процентов от суммы договора купли-продажи.
На наш взгляд, особую озабоченность в ряду инструментов экономического и финансового развития агропромышленного комплекса в настоящее время вызывает состояние земельно-ипотечного кредитования. В стране, располагающей наибольшими в мире сельскохозяйственными угодьями, практически не используется потенциал, пожалуй, самого надежного, эффективного и перспективного для любых инвесторов актива, какими являются земли сельскохозяйственного значения.
Официальные данные и материалы научных исследований в настоящее время свидетельствуют о том, что реализация механизма земельно-ипотечного кредитования в аграрном секторе экономики России сталкивается с комплексом до сих пор не решенных проблем, включая:
- • сложности с надлежащим оформлением документации на сельскохозяйственные земельные участки,
- • неудовлетворительное и неустойчивое финансовое состояние большинства сельскохозяйственных производителей,
- • практическое отсутствие банков, масштабно и квалифицированно занимающихся земельной ипотекой,
- • отсутствие проверенного опытом и эффективного механизма кредитования,
- • низкая ликвидность земель сельскохозяйственного назначения и неразвитость их рынка,
- • наличие многих правовых коллизий в смежных сферах законодательства,
- • неясность права собственности на землю и другое недвижимое имущество в сельском хозяйстве, [1]
- • слабая организация механизма и системы земельно-ипотечного кредитования,
- • отсутствие требуемой государственной поддержки в становлении ряда элементов и институтов земельно-ипотечного кредитования в стране.
Нынешнее положение земельно-ипотечного кредитования в значительной степени определяется отсутствием масштабного эффекта от земельной реформы на федеральном и региональном уровнях, в основном из-за сложившейся структуры собственности на землю, далеких до завершения процедур разграничения земель федерального, регионального и муниципального значения, а также из-за отсутствия их реальной рыночной оценки. В этой связи проявляется существенное падение интереса к земле как к инвестиционному ресурсу.
Во многих регионах страны это сопровождается следующими процессами:
- • значительные площади земельных угодий выводятся из коммерческого оборота, что отрицательно сказывается на рынке земельно-ипотечного кредитования;
- • по-прежнему большая часть земель сельскохозяйственного назначения принадлежит государству и в ряде регионов увеличивается;
- • земли сельскохозяйственного назначения существенно недооценены.
В результате этого, как показывают проведенные опросы, многие сельскохозяйственные предприятия не считают земельную ипотеку одной из важнейших возможностей мобилизации финансовых ресурсов, хотя регулярно испытывают их нехватку, а поэтому не предпринимают для этого никаких усилий.
Значительная часть земель, используемых в различных формах сельскохозяйственными предприятиями, не отражена в их балансах, в том числе и из-за необходимости затрат времени, а также отказа от использования земельной ипотеки как основного инвестиционного ресурса.
Фактором существенного сдерживания масштабов и темпов развития земельно-ипотечного кредитования некоторые исследователи признают отсутствие такого ключевого инфраструктурного института системы земельно-ипотечных отношений, как земельно-ипотечное агентство.
На наш взгляд, сегодня необходимы усилия государства и сельскохозяйственных товаропроизводителей по приданию сфере земельноипотечного кредитования новых качеств, прежде всего для использования ее инструментария в наиболее проблемных сельскохозяйствен- [2]
ных отраслях и регионах, главным образом учитывая последствия политических и экономических санкций и реализацию возможностей импортозамещения.
Для восстановления финансово-экономического и инвестиционного потенциала земель сельскохозяйственного назначения необходимо радикально улучшить правовую и институциональную базу вовлечения земель в ипотечный оборот и создать условия для развития инфраструктуры земельного рынка на всех иерархических уровнях аграрной экономики.
Своего решения ждет и создание второй не менее важной составляющей технологий земельно-ипотечного кредитования — рынка закладных, земельно-ипотечных ценных бумаг, а также функционирующих не нем специализированных финансовых институтов.